Drepturi reale. Drept de superficie. Conditii de existenta.Valabilitatea titlului de proprietate asupra edificiului.

Drepturi reale. Drept de superficie. Conditii de existenta. Valabilitatea titlului de proprietate asupra edificiului.
      C. civ. - art. 480, art. 492
      Legea nr. 7/1996 - art. 19 alin. 1 pct. 6
      
     Pentru existenta dreptului de superficie, ca dezmembramant al dreptului de proprietate, este necesara valabila existenta a dreptului de proprietate asupra edificatului in patrimoniul celui ce solicita recunoasterea folosintei asupra dreptului.
     
      Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia nr. 2549 din 28  noiembrie 2006
      
     Prin decizia civila nr. 251 din 21 iunie 2006, Tribunalul Arad a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta apelanta S.C. "S." S.R.L. in contradictoriu cu paratii intimati G.R. s.a. impotriva sentintei civile nr.1104/1 martie 2006 pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr. 11505/2005
     Pentru a pronunta aceasta hotarare, tribunalul a retinut ca prin sentinta civila apelata, Judecatoria Arad a respins actiunea civila formulata si precizata de reclamanta S.C. "S." S.R.L. Arad in contradictoriu cu paratii G.R. s.a., avand ca obiect stabilire drept de superficie.
     A admis actiunea reconventionala exercitata de reclamantii reconventionali G.R. s.a., impotriva paratei reconventionale S.C. "S." S.R.L.
     A obligat parata reconventionala sa demoleze ghereta amplasata pe terenul situat in Arad, iar in caz de refuz a obligat parata reconventionala sa permita reclamantilor reconventionali sa realizeze, pe cheltuiala paratei reconventionale, aceasta operatiune, dupa obtinerea autorizatilor necesare.
     Prima instanta a retinut ca potrivit cartilor funciare paratii detine dreptul de proprietate asupra a 10 apartamente situate in Arad, si dreptul de coproprietate fortata asupra terenului in suprafata totala de 1356 mp paratul.
     In baza autorizatiilor de construire nr.15, 16 din 20 ianuarie 2000 emise de Primaria Municipiului Arad reclamanta a amplasat pe terenul indicat o ghereta metalica, constructie extinsa in baza autorizatiei nr.1333/29 noiembrie 2000. La momentul solicitarii autorizatiilor, statul era proprietar al celei mai mari parti a imobilului in litigiu. Astfel cum rezulta din contractul de inchiriere depus la dosar, reclamanta a folosit terenul pe care este amplasata ghereta in baza contractului de inchiriere incheiat cu S.C. "R." S.A. Arad, iar nu in calitate de constructor de buna credinta al gheretei.
     Din cuprinsul actelor de la dosar instanta a retinut ca ghereta este o constructie cu caracter provizoriu, iar in cele trei autorizatii era mentionat faptul ca beneficiarul va dezafecta terenul fara nici o pretentie materiala in termen de 15 zile de la solicitarea Primariei municipiului Arad. In prezent dreptul de a solicita ridicarea constructiei revine proprietarilor actuali ai terenului, reclamanta folosind terenul fara a detine un drept in acest sens.
     Terenul pe care se afla constructia se afla in indiviziune fortata, reclamantii reconventionali fiind unii dintre coproprietari, fiecare dintre acestia putand exercita acte de administrare ca si cel privind cererea de dezafectare a terenului prin demolarea gheretei.
     Tribunalul a apreciat ca apelul este nefondat, constatand ca starea de fapt retinuta de prima instanta este conforma cu probele administrate, probe apreciate just de instanta, care a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art.480, 481, 482, 1073, 1074, 492, 494 C. civ., art.11 din Decretul-Lege nr.115/1938 si art. 21 din Legea nr. 7/1996.
     Impotriva deciziei civile mentionata mai-sus a declarat recurs in termenul legal reclamanta S.C. "S." S.R.L. criticand-o pentru nelegalitate.
     In motivarea cererii de recurs s-a sustinut ca hotararea instantei de apel a fost data cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, fiind incident astfel art. 304 pct. 9 C. pr. civ., intrucat din probatoriul administrat s-a dovedit ca reclamanta a construit o ghereta pe terenul aflat in coproprietatea fortata a paratilor inscris in C.F. colectiv Arad si in C.F. individuale Arad. Lucrarile de constructie au inceput in anul 2000, cand s-a obtinut de catre asociatul P.M. prima autorizatie in vederea amplasarii unei gherete metalice pe terenul descris mai sus, aferent imobilului in discutie. La data de 29.11.2000 P.M.A. a eliberat autorizatia de construire conform careia reclamanta avea dreptul sa-si extinda constructia. La data cand societatea recurenta a construit avea contract de inchiriere asupra terenului incheiat cu S.C. "R." S.A. A. care administra terenul proprietatea Statului Roman la acea data.
     De asemenea, la data cand recurenta a obtinut autorizatia de construire, proprietarii apartamentelor care fusesera vandute de catre S.C. "R." S.A. A. din imobilul din litigiu si care detineau o cota parte indiviza de proprietate din terenul total, si-au dat acordul pentru construire, astfel cum rezulta din inscrisul intitulat "Tabel nominal cu locatarii imobilului din litigiu".
     S-a mai sustinut ca in speta este inaplicabil art. 494 C. civ. privitor la accesiunea imobiliara intrucat, atunci cand o constructie, plantatie sau lucrare se realizeaza de catre o persoana pe terenul altuia pe baza unei conventii incheiata cu proprietarul terenului, constructorul devine proprietarul acesteia si titularul dreptului de superficie.
     Referitor la cererea reconventionala s-a invederat ca paratii reclamanti reconventionali nu sunt toti proprietarii de teren din cartea funciara, motiv pentru care, nefiind vorba de un simplu act de administrare, actiunea nu putea fi promovata, iar cu privire la fondul cauzei s-a aratat ca in realitate constructia are caracter de edificiu permanent si fiind vorba de o constructie edificata pe terenul altuia cu consimtamantul proprietarului, reclamanta devine automat beneficiarul unui drept de superficie constand in dreptul de proprietate asupra constructiei si de folosinta asupra terenului de sub constructie (pe durata existentei constructiei).
     Prin intampinare, intimatii au solicitat respingerea recursului ca fiind nefondat, cu cheltuieli de judecata, intrucat instantele de fond si de apel au stabilit in mod corect ca regimul juridic al constructiei - ghereta - este acela care rezulta din autorizatia de construire si din legea speciala din domeniul constructiilor - Legea nr. 50/1991, astfel ca nu sunt intrunite conditiile pentru recunoasterea unui drept de superficie - drept de proprietate asupra constructiei si drept de folosinta asupra terenului pe care aceasta se afla.
     Curtea, analizand recursul prin prisma motivelor de fapt si de drept invocate a constatat ca aceasta este nefondat si l-a respins pentru urmatoarele considerente:
     Dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de proprietate care nu este reglementat de Codul Civil Roman in vigoare si constituie o derogare de la regula inscrisa in art. 492 C. civ. si poate fi definit ca acel drept ce consta in dreptul de proprietate pe care-l are o persoana denumita superficiar, asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe o suprafata de teren ce apartine unei alte persoane, teren asupra caruia superficiarul va avea un drept de folosinta. Netagaduit, dreptul de superficie "dezmembreaza" proprietatea asupra terenului, pentru ca atributul folosintei acestuia trece la superficiar. Dreptul de superficie poate fi constituit prin conventia partilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege.
     In speta, acordul dat in anul 2000 pentru desfasurarea in aceasta ghereta a unor activitati comerciale, nu produce efecte juridice de natura a se admite actiunea reclamantei - recurente.
     Acordul a fost exprimat pentru desfasurarea activitatii comerciale intr-o constructie provizorie.
     In consecinta, intrucat ghereta din litigiu este o constructie provizorie, recurenta reclamanta nu poate dobandi un drept de proprietate asupra acesteia, drept care sa fie apt de a fi intabulat in cartea funciara.
     Potrivit Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, art. 561 - Dreptul de proprietate dobandit prin construire se va putea inscrie in cartea funciara pe baza unui certificat eliberat de primaria localitatii unde este situat imobilul, prin care se atesta, cand este cazul, faptul ca proprietarul a edificat constructiile in conformitate cu autorizatia de construire eliberata potrivit legii, precum si a unei documentatii cadastrale.
     Cata vreme recurenta nu detine un astfel de certificat si nici nu exista vreun temei juridic ca instanta sa constate dreptul de proprietate asupra gheretei (apt de a fi intabulat), nu exista nici temeiul pentru intabularea pretinsului drept de proprietate asupra constructiei.
     Consecinta acestui fapt este aceea ca, neexistand un drept de proprietate, apt de a fi intabulat in cartea funciara, asupra constructiei, nu exista nici temeiul juridic pentru recunoasterea dreptului de folosinta asupra terenului pe care aceasta se afla. Neexistand dreptul de proprietate asupra constructiei, nu poate exista nici un dezmembramant al acestuia.
     Instantele de fond si de apel au stabilit just ca regimul juridic al constructiei este acela care rezulta din autorizatia de construire si din legea speciala din domeniul constructiilor - Legea nr. 50/1991, astfel ca nu sunt intrunite conditiile pentru recunoasterea unui drept de superficie - drept de proprietate asupra constructiei si drept de folosinta asupra terenului pe care aceasta se afla.
     Referitor la criticile ce vizeaza modul de solutionare a cererii reconventionale se apreciaza a fi nefondate intrucat solicitarea de demolare a gheretei reprezinta o componenta a dreptului de administrare a terenului, care poate fi exercitat doar de o parte dintre coproprietari, cum corect a apreciat si instanta de apel.
     Si in literatura juridica a fost impartasit acest punct de vedere potrivit caruia o parte din coproprietari pot solicita demolarea unei constructii situate pe terenul aflat in indiviziune fortata1.
     In fine, caracterul permanent al unei constructii nu este dat de natura materialelor din care este realizata constructia, ci de continutul autorizatiei de construire.
      
           1 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti- Balanescu, Al.Boicoianu, Tratat de drept civil roman, vol. 2 Ed. All , Bucuresti, p. 17.
       
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      1