Dreptul de superficie.Constituire in baza unei convetii intre superficiar si proprietarul terenului

          Instanta retine ca dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de proprietate care consta in dreptul de proprietate pe care-l are o persoana asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe o suprafata de teren ce apartine altei persoane, teren asupra caruia superficiarul va avea un drept de folosinta. Astfel, suntem in prezenta a doua categorii de drepturi ce apartin la doi proprietari diferiti: dreptul proprietarului asupra terenului si dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari la care se adauga dreptul superficiarului de a folosi terenul proprietatea altuia.
Acest drept poate fi constituit prin conventia partilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege.
Pentru constituirea dreptului de superficie se cere deci, in primul rand, dovedirea dreptului de proprietate asupra constructiei, iar in al doilea rand fie existenta unei dispozitii legale, fie o conventie incheiata intre superficiar si proprietarul ternului.
            Instanta apreciaza totodata  ca adeseori superficia ia nastere in cadrul unor raporturi de familie, atunci cand de regula , parintii permit copilului sa construiasca pe terenul proprietatea lor , iar in asemenea situatie poate fi vorba de o imposibilitate morala de preconstituire a unui inscris, situatie prezenta si in speta de fata,  reclamanta R. N. realizand constructiile mentionate pe terenul proprietatea parintilor sai, respectiv parata R. M. si defunctul R. .I.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Caracal  sub nr. din data de l2.11.2008,  reclamanta R.N.a chemat in judecata pe parata R. M. solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta sa fie obligata parata sa-i permita accesul la calea publica,prin crearea in favoarea sa a unei servituti de trecere, de la calea publica,respectiv str.Nicolae Titulescu spre imobilul proprietatea acesteia,respectiv camera de  deasupra pivnitei,magazia din boltari de ciment si WC-ul din caramida, situate in orasul Draganesti Olt, bunuri pe care le detine conform s.c.nr. 570/2003 a Judecatoriei Caracal.
Prin aceeasi cerere, reclamanta a mai solicitat sa se constate un drept de superficie, asupra terenului pe care se afla aceste constructii, teren intravilan pe care este amplasat imobilul proprietatea sa,cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii de chemare in judecata, reclamanta a aratat ca este proprietara constructiilor enumerate anterior, atribuite in anul 2003, conform s.civ.nr. 570/2003, a Judecatoriei Caracal, iar in anul 2008 s-a dezbatut succesiunea tatalui sau , intreaga avere ramanand paratei,in calitate de sotie supravietuitoare, reclamanta ramanand in continuare proprietara constructiilor .
Tot in motivarea cererii, s-a mai aratat ca parata ii impiedica accesul reclamantei si familiei sale la bunurile imobile proprietatea sa, lipsind-o de exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate ,in drept fiind invocate disp art.480 cod civil si 274 C.p.c.
Odata cu cererea de chemare in judecata la dosarul cauzei au mai fost depuse :copia s.c.nr.570/2003 a Judecatoriei Caracal, taxa judiciara de timbru si imputernicire avocatiala.
La data de 2.12.2008, parata R.M. a formulat o cerere prin care a aratat ca datorita relatiilor tensionate cu reclamanta care este fiica sa, nu pot convietui in acelasi imobil,invocand comportamentul agresiv al fiicei sale, concretizat in aceea ca, provoaca des scandaluri.
In sedinta publica din data de l3.0l.2009, instanta a incuviintat cererea de probatorii formulata de catre reclamanta, respectiv proba cu inscrisuri si expertiza tehnica specialitatea agricultura,prin care sa se stabileasca daca reclamanta are cale de acces la constructiile descrise in actiune si in caz afirmativ sa se stabileasca o astfel de cale de acces cat mai scurta ,prin care sa se asigure o paguba cat mai mica paratei, precum si evaluarea lipsei de folosinta a terenului utilizat pentru trecere la valoarea de circulatie.
La data de l8.02.2009, parata a formulat intampinare prin care a aratat ca in baza s.c.nr.l706/l4.04.2008, si nr.2249/l9.05.2008,ale Judecatoriei Caracal s-a dezbatut succesiunea de pe urma sotului sau, in urma careia a devenit proprietara casei cu 3 camere, beci,bucatarie si fantana,precum si teren intravilan in suprafata de 1000 m.p. si teren extravilan, solicitand respingerea actiunii reclamantei.
Prin aceeasi cerere, parata a mai sustinut ca a asigurat reclamantei si celuilalt fiu al sau toate conditiile pentru a primi o educatie corespunzatoare, insa aceasta din urma a ramas in continuare nerecunoscatoare fata de aceste eforturi.
La dosarul cauzei au mai fost depuse copiile s.c. nr. .l706/l4.04.2008, si nr.2249/l9.05.2008,ale Judecatoriei Caracal ,  legitimatie de veteran de razboi , cereri adresate organelor de politie insotite de confirmare de primire ,adresa Ministerului Sanatatii nr.l4/6.02.2009 si bilet de intrare in spital.
Expertul desemnat , ing .Mindreanu Constantin, a depus lucrarea la dosarul cauzei,la data de 24.02.2009.
Parata a formulat obiectiuni care au fost incuviintate de catre instanta de judecata ,dispunandu-se refacerea raportului de expertiza tehnica, la data de l0.04.2009 fiind depus suplimentul la raportul de expertiza.
La data de 28.04.2009, parata R. M.,a formulat cerere reconventionala solicitand sa se constate ca este proprietara constructiilor ce constituie obiectul cererii reclamantei,respectiv o camera situata pe pivnita,o magazie din boltari si un WC din caramida,in virtutea institutiei juridice a accesiunii imobiliare artificiale,invocand in drept art.482,489 si 494 Cod civil.
In motivarea cererii reconventionale s-a aratat ca cele 3 constructii,sunt edificate pe terenul proprietatea paratei reclamante care i-au revenit in urma partajului de bunuri coachizite solutionat prin s.c.570/2003,solicitand in dovedirea cererii incuviintarea probei cu inscrisuri,martori si interogatorii.
La data de 23.iunie 2009, instanta a dispus retragerea onorariului primului expert si numirea expertului A. P., care sa intocmeasca raportul de expertiza tehnica specialitatea agricultura,avand aceleasi obiective stabilite anterior, lucrarea fiind depusa la data de 2.09.2009.
Analizand actele si lucrarile dosarului,instanta prin sentinta civila nr 5415/2009 a retinut urmatoarele:
Prin s.c.nr.570/27.02.2003 a Judecatoriei Caracal, ramasa definitiva si irevocabila, avand ca obiect partaj bunuri coachizite, a fost admisa in parte actiunea precizata formulata de reclamantii B. A. si B. (R. )N.,  reclamanta din prezenta cauza, admisa in parte cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta R. M.,parata din prezenta cauza, dispunandu-se iesirea din indiviziune a partilor prin atribuirea loturilor conform raportului de expertiza tehnica efectuat.
Astfel, Lotul rn.2, in valoare de 44.984.836 lei vechi, a fost atribuit paratei B. N., care a primit in natura o camera din caramida,construita pe un beci, in continuarea casei de locuit,proprietatea intervenientilor R. I. si R. M.,situata in orasul Draganesti Olt,str. N. Titulescu nr.334, jud. Olt, o magazie din boltari de beton, si un WC din caramida,rezultata din demolari, alaturi de alte bunuri mobile si de uz casnic,care nu prezinta interes pentru prezenta cauza.
Conform s.c.nr.570/2003 a Judecatoriei Caracal, s-a constatat ca, reclamanta R. N. impreuna cu sotul sau,acesta nefiind parte in proces au gospodarit cu intervenientii R. I. si R. M.,perioada in care au dobandit pe principiul coachizitiei  mai multe bunuri imobile.
Raportul de expertiza tehnica refacut de dl. expert A. P., completat la data de 26.ll.2009, a stabilit culoar de trecere  pentru fiecare bun in parte care apartine reclamantei R. N.,pe culoarul materializat in schita anexa la raportul de expertiza prin punctele : A; B; C; D; E; F; G; H; I; J; K; L; M; N ; O si P cu distantele stabilite prin aceeasi schita anexa, servitutea urmand a fi acordata intre aceste puncte, c.v. lipsei de folosinta a terenului aferent acestei servituti,fiind calculata la valoarea de 50 lei/an.
Terenul intravilan categoria curti constructii, situat in orasul Draganesti Olt, pe care se afla  constructiile proprietatea reclamantei atribuite conform hotararii de partaj, este proprietatea paratei reclamante R. M., prima neavand posibilitatea de asi exercita prerogativele dreptului de proprietate decat trecand pe acest teren, astfel incat cererea de instituire a unei servituti de trecere este intemeiata.
In ceea ce priveste instituirea unui drept de superficie,care la origine este un drept real ce consta in exercitarea concomitenta de catre o persoana numita superficial a unui drept de proprietate asupra constructiilor , plantatiilor sau altor lucrari,aflate pe o suprafata de teren apartinand altei persoane, si a unui drept de folosinta asupra acelui teren, care constituie al doilea capat de cerere al reclamantei , in conditiile in care s-a stabilit definitiv si irevocabil ca aceste constructii proprietatea reclamantei au fost edificate cu acordul proprietarului terenului, instanta o  va admite ca fiind intemeiata.
Unul dintre principiile generale de drept civil,este acela de a asigura stabilitate bunurilor aflate in circuitul civil .De aceea, solicitarea paratei reclamante de a se constata ca este proprietara acelorasi constructii care in urma hotararii de partaj  ramasa definitiva si irevocabila au cazut in lotul reclamantei, in virtutea accesiunii imobiliare, incalca tocmai acest principiu , cererea paratei reclamante urmand a fi respinsa.
Parata R. M. a fost obligata la cheltuieli de judecata in favoarea reclamantei.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata R. M., care a criticat sentinta pentru nelegalitate si netemeinicie, motivat de faptul ca instanta de fond nu s-a pronuntat asupra tuturor cererilor cu care era investita.
Apelanta parata a solicitat refacerea raportului de expertiza si stabilirea unei alte cai de acces cu evaluarea terenului si a imbunatatirilor realizate de intimata reclamanta pe terenul proprietatea apelantei, probele fiind respinse prin incheierea din 20 mai 2011.
Tribunalul Olt prin decizia civila nr. din, a admis apelul, a desfiintat in totalitate hotararea atacata si a trimis cauza spre rejudecare la instanta de fond care va reface probatoriile, inclusiv expertizele, urmand sa stabileasca obiectivele de comun acord cu partile de comun acord cu partile in vederea rezolvarii tuturor capetelor de cerere, astfel cum a fost legal investita.
Dosarul a fost reinregistrat pe rolul Judecatoriei Caracal sub nr..
Prin incheierea de sedinta din 15.10.2010, instanta a incuviintat efectuarea  de catre expert M. E. a unei expertize topo-cadastrale, cu obligarea partilor de a depune obiective pentru efectuarea acesteia.
Prin incheierea de sedinta din 29.10.2010, instanta a incuviintat obiectivele depuse de aparatorul paratei si a dispus emiterea unei adrese catre Biroul Local de Expertize Contabile Tehnice si Judiciare de pe langa Tribunalul Olt si catre domnul expert A. P. in vederea efectuarii expertizei topometrice.
La data de 12.11.2010, a fost depus la dosar raportul de expertiza tehnica topo intocmit in cauza de catre expertul A. P..
Impotriva raportului de expertiza intocmit au fost formulate obiectiuni de catre parata R. M..
Reclamanta R. N. a depus la dosar cerere de interventie in interes propriu prin care reclamantul R. M., care este fratele sau, solicita instantei sa se constate intervenita vanzarea cumpararea intre el si mama lor, parata R. M., asupra imobiului situat in str.N.Titulescu, nr., solicitand respingerea actiunii ca inadmisibila, deoarece reclamanta are un drept de proprietate asupra unei camere cu hol, magazie din calupi de ciment si un WC care fac parte din acest imobil, iar in prezent partile sunt in litigiu privind dreptul de superficie pe care reclamanta il are asupra terenului de sub constructii, cu cheltuieli de judecata.
La data de 4.02.2011, instanta a dispus emiterea unei adrese catre expertul in constructii D. N. in vedere efectuarii  expertizei in constructii de catre expertul D. N., expertiza ce a fost depusa la dosar la data de 13.04.2011.
Analizand actele si lucrarile cauzei instanta constata urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 570/2003 a Judecatoriei Caracal , ramasa definitiva  instanta a atribuit in proprietate , reclamantei  R. ( fosta B.) N. o camera construita pe un beci  si in continuarea casei de locuit a paratei R. M., o magazie din boltari de beton si un WC din caramida
Prin sentinta civila nr 570/2003 s-a pronuntat instanta asupra partajarii bunurile dobandite, de catre reclamanta in cauza R. N. impreuna cu B. A.,  in timpul casatorie. In respectiva cauza , solutionata prin sentinta civila nr. 570/2003 au avut calitate de intervenienti in interes propriu parata in cauza R. M. ( mama reclamantei R. N.) dar si tatal reclamantei, respectiv defunctul R. I.. Intervenientii din aceasta cauza , solutionata prin sentinta civila nr. 570/2003 au sustinut in cererea de interventie ca tot ceea ce s-a construit in gospodaria situata in Draganesti Olt, str. Nicolae Titulescu, deci si camera construita pe un beci  si in continuarea casei de locuit, o magazie din boltari de beton si un WC din caramida, s-a facut cu acordul esential al acestora.
Asadar , intervenind in respectiva cauza, solutionata prin sentinta civila nr. 570/2003 , parintii reclamantei din prezenta cauza,R. N. au atestat in fata instantei de judecata ca intre acestia in calitate de proprietari ai terenului si fiica lor , respectiv R. N. si fostul ginere B. A., a intervenit o conventie prin care primii si-au dat acordul ca cei doi sa construiasca pe terenul intravilan apartinand in proprietate acestora, teren situat in localitatea Draganesti Olt, o  camera pe un beci  si in continuarea casei de locuit, o magazie din boltari de beton si un WC din caramida, constructii atribuite in proprietate prin sentinta civila mentionata reclamantei din prezenta cauza R. N..
          Instanta retine ca dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de proprietate care consta in dreptul de proprietate pe care-l are o persoana asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe o suprafata de teren ce apartine altei persoane, teren asupra caruia superficiarul va avea un drept de folosinta. Astfel, suntem in prezenta a doua categorii de drepturi ce apartin la doi proprietari diferiti: dreptul proprietarului asupra terenului si dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari la care se adauga dreptul superficiarului de a folosi terenul proprietatea altuia.
Acest drept poate fi constituit prin conventia partilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege.
Pentru constituirea dreptului de superficie se cere deci, in primul rand, dovedirea dreptului de proprietate asupra constructiei, iar in al doilea rand fie existenta unei dispozitii legale, fie o conventie incheiata intre superficiar si proprietarul ternului.
            Instanta apreciaza totodata  ca adeseori superficia ia nastere in cadrul unor raporturi de familie, atunci cand de regula , parintii permit copilului sa construiasca pe terenul proprietatea lor , iar in asemenea situatie poate fi vorba de o imposibilitate morala de preconstituire a unui inscris, situatie prezenta si in speta de fata,  reclamanta R. N. realizand constructiile mentionate pe terenul proprietatea parintilor sai, respectiv parata R. M. si defunctul R. I.
           Avand in vedere toate aspectele expuse mai sus instanta, in temeiul art 111 cpc   urmeaza sa admita actiunea formulata de reclamanta R. N.  impotriva paratei  R. M. si sa constate  existenta unui drept de superficie constituit  in favoarea reclamantei R. N., prin conventia partilor , asupra terenului proprietatea paratei R. M., teren pe care sunt situate constructiile atribuite reclamantei prin sentinta civila nr 570 /2003 a Judecatoriei Caracal, ramasa definitiva, respectiv terenul pe care este situata o camera construita pe un beci  si in continuarea casei de locuit a paratei R. M., o magazie din boltari de beton si un WC din caramida.
Cu privire la stabilirea unei cai de acces si instituirea unui drept de servitute de trecere in favoarea reclamantei R. N. pe terenul proprietatea paratei R. M. instanta apreciaza urmatoarele:
 Potrivit art 616 cod civil proprietarul al carui loc este infundat , care nu are nici o iesire la calea publica , poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului cu indatorirea de a despagubi in proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.
 Potrivit art 617 cod civil trecerea trebuie sa se faca pe calea cea mai scurta, iar potrivit art 618 cod civil trecerea trebuie sa se faca pe acea cale care produce o mai putina paguba aceluia pe al carui loc trecerea urmeaza a fi deschisa. Servitutea legala de trecere se stabileste cu titlu oneros astfel ca proprietarul fondului dominant va fi tinut sa despagubeasca pe proprietarul fondului aservit, cu echivalentul lipsei de folosinta a terenului utilizat pentru trecere, stabilita in raport de valoarea lui de circulatie.
In cauza sunt indeplinite toate conditiile prevazute de lege, astfel reclamanta parata R. N. este proprietara unei  camere construita pe un beci  si in continuarea casei de locuit a paratei R. M., o magazie din boltari de beton si un WC din caramida, conform sentintei civile 570/2003 a Judecatoriei Caracal, constructii ridicate pe terenul paratei R. M., nu are o cale de acces la drumul public, deci poate reclama o trecere pe proprietatea paratei R. M..
Prin raportul de expertiza tehnica intocmit de expertul Arsenie Petre se stabilesc doua variante pentru calea de acces : varianta 1 in suprafata de 37,74 mp si varianta 2 in suprafata de 29,76 mp.
Instanta constata ca instituirea dreptului de servitute in favoarea reclamantei R. N. se impune conform variantei 1 din raportul de expertiza tehnica efectuat de expert Arsenie Petre indicat in schita anexa la raportul de expertiza intre punctele A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, A ,  care desi impune ocuparea unei suprafete mai mari decat cea de-a doua varianta, este singura cale de acces care poate fi instituita deoarece varianta 2 ar impune obligatia reclamantei de a-si modifica constructia camera construita pe un beci  si in continuarea casei de locuit a paratei R. M., in sensul de a crea o alta usa de acces ceea ce nu se poate realiza decat dupa obtinerea unei autorizatie de constructie conform Legii 50/1991.
Avand in vedere aceste aspecte instanta va dispune instituirea unui drept de servitute de trecere,  in favoarea reclamantei R. N. pe terenul proprietatea paratei R. M. , conform variantei 1 din raportul de expertiza tehnica efectuat de expert Arsenie Petre indicat in schita anexa la raportul de expertiza intre punctele A  , B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, A   calea de acces avand suprafata de 37,74 mp.
Avand in vedere aceleasi aspecte instanta va respinge si capatul de cerere reconventionala privind  obligarea reclamantei parate R. N. sa practice o intrare ( usa ) separata in camera construita pe un beci si in continuarea casei de locuit a paratei R. M. ca neintemeiat, avand in vedere totodata ca instanta nu poate pronunta o hotarare care sa conduca la o ingradire a dreptului de proprietate al reclamantei R. N. , prin crearea unei alte cai de acces in conditiile in care la construirea respectivelor constructii atribuite ulterior in proprietatea acesteia prin sentinta civila nr. 570/2003 s-a stabilit o cale de acces , cale de acces care de altfel este destinata numai pentru accesul reclamantei in camera de pe beci aflata in proprietatea acesteia nu si paratei R. M. care are cale de acces separata in imobilul proprietatea sa conform sentintei civile nr. 1706/2008.
Instanta apreciaza totodata ca din sentinta civila nr. 570/2003 si din sentinta civila nr. 1708/2008 reiese cu claritate ca fiecare parte are usa de acces separata in imobilele detinute in proprietate, astfel reclamanta R. N. are cale de acces separata in camera de pe beci si in continuarea casei de locuit a paratei R. M. , iar aceasta din urma are acces separat in imobilul  casa de locuit situat in Draganesti Olt , str. Nicolae Titulescu, nr  , jud Olt, compus din 3 camere si  din care nu face parte camera de pe beci si in continuarea casei de locuit.
Asa cum este indicat si in raportul de expertiza tehnica realizat de expert N. D. camera de pe beci si in continuarea casei de locuit a paratei R. M., camera aflata in proprietatea reclamantei R. N. conform sentintei civile nr 570/2003 este formata din camera in continuarea  casei ( antreu, hol trecere identificata in schita anexa prin litera B ) si camera de pe beci ( identificata in schita anexa cu litera C ) care are usa de acces separata ( UB -usa antreu si UC-usa camera de pe beci conform schitei anexate la raportul de expertiza)  iar imobilul aflat in proprietatea paratei R. M. conform sentintei civile nr. 1708/2008 ( identificat in raportul de expertiza si in schita anexa prin litera A) are usa de acces separata identificata prin literele UA . Contravaloarea lipsei de folosinta a terenului aferent servitutii de trecere  in cuantum de 94,35 lei lunar ( adica  1132, 2  de lei anual   ) se va stabili de instanta avand in vedere ca suprafata de teren necesar pentru asiguarea caii de acces conform variantei 1 din raportul de expertiza tehnica efectuat de expert A. P. indicat in schita anexa la raportul de expertiza intre punctele A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, A ,  este  de 37,74 mp iar valoarea de concesiune a terenului din zona periferica din localitatea Draganesti Olt, conform Hotararii Consiliului Local Draganesti Olt-fila 151-152-, este de 30 lei /mp.( 37,74 mp x30 lei =1132,2 lei /12 luni =94,35 lei lunar)
Instanta considera ca solicitarea paratei reclamante ca evaluarea lipsei de folosinta sa se realizeze la valoarea de concesiune a terenurilor de acelasi fel astfel cum este ea stabilita de Hotararea Consiliului Local, este intemeiata avand in vedere totodata ca evaluarea realizata de catre expert , astfel cum reiese din raportul de expetiza tehnica nu are la baza calcule intemeiate pe o metoda concreta sau pe anumite date de referinta obiective, valoarea de concesiune relevand astfel  valoarea de circulatie a terenului
               Cu privire la valoarea lipsei de  folosinta a terenului pe care sunt amplasate constructiile camera construita pe un beci si in continuarea casei de locuit a paratei R. M., o magazie din boltari de beton si un WC din caramida  proprietatea reclamantei parate R. N. conform sentintei civile 570/2003 instanta apreciaza urmatoarele:
              Potrivit art.44 alin.2 din Constitutie "Proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege indiferent de titular", iar potrivit Protocolului nr.1 aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului care stabileste ca "Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international".
Or, este evident ca in speta nu este vorba despre nici o cauza de utilitate publica.
Aceasta deoarece, asa cum s-a mentionat, dreptul de proprietate este garantat de Constitutie si, mai mult decat atat, in jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului s-a considerat ca principiul respectarii proprietatii se considera violat nu numai in ipoteza in care o persoana este lipsita in mod propriu zis de proprietatea sa dar si atunci cand unei persoane nu i se acorda posibilitatea de a se folosi normal de acesta, cand aceasta este in imposibilitatea de a se bucura nestingherit de proprietatea sa - Cauza Vasilescu impotriva Romaniei.
Contravaloarea lipsei de folosinta a terenului pe care sunt amplasate constructiile camera construita pe un beci si in continuarea casei de locuit a paratei R.M., o magazie din boltari de beton si un WC din caramida  proprietatea reclamantei parate Radulescu Niculina conform sentintei civile 570/2003 in cuantum de 82,25 lei lunar ( adica  986, 7 lei  anual ) se va stabili de instanta avand in vedere ca suprafata de teren ocupata de respectivele constructii conform raportulului de expertiza tehnica efectuat de expert A. P. indicata in schita anexa la raportul de expertiza este de 32,89 mp  iar valoarea de concesiune a terenului din zona periferica din localitatea Draganesti Olt, conform Hotararii Consiliului Local Draganesti Olt-fila 151-152-, este de 30 lei /mp.( 32,89 mp x30 lei =986,7 lei /12 luni =82,25  lei lunar)
Instanta considera ca solicitarea paratei reclamante ca evaluarea lipsei de folosinta sa se realizeze la valoarea de concesiune a terenurilor de acelasi fel astfel cum este ea stabilita de Hotararea Consiliului Local, este intemeiata avand in vedere totodata ca evaluarea realizata de catre expert , astfel cum reiese din raportul de expetiza tehnica nu are la baza calcule intemeiate pe o metoda concreta sau pe anumite date de referinta obiective, valoarea de concesiune relevand astfel  valoarea de circulatie a terenului
Pentru toate considerentele expuse, instanta va admite in parte  cererea reconventionala formulata de parata reclamanta R.M. si o va obliga pe reclamanta parata  sa plateasca paratei reclamante suma  94,35 lei lunar ( adica  1132, 2  de lei anual   ) , reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta a  terenului aferent servitutii de trecere  si suma de  82,25 lei lunar ( adica  986, 7 lei  anual ) reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta a terenului  pe care sunt amplasate constructiile camera construita pe un beci si in continuarea casei de locuit a paratei Radulescu Maria, o magazie din boltari de beton si un WC din caramida  proprietatea reclamantei parate R.N. conform sentintei civile 570/2003
Cu privire la capatul principal din cererea reconventionala privind insusirea  prin accesiune de catre parata reclamanta R.M. a constructiilor apartinand in proprietate reclamantei R.N. instanta urmeaza a-l respinge ca neintemeiat avand in vedere urmatoarele considerente:
In codul civil sunt reglementate doua cazuri de accesiune artificiala:
-constructia sau plantatia facuta de proprietar , pe terenul sau , insa cu materialele altuia- art 493 c.civ
-constructia sau plantatia facuta de o persoana, cu materialele sale , insa pe terenul altcuiva -art 494 cod civil
Asadar articolul 494 cod civil reglemeteaza situatia constructorului de rea-credinta si cea a constructorului de buna credinta pe terenul altuuia.
Constructorul de rea -credinta este cel care ridica o constructie pe un teren despre care stia ca nu este proprietatea sa si constructorul de rea credinta este cel care ridica o constructie pe un teren pe care il poseda ca un proprietar, in puterea unui titlu translativ de proprietate, ale carui vicii nu-i sunt cunoscute.
       Aceste aspecte nu sunt aplicabile in speta de fata deoarece reclamanta R.N. a construit impreuna cu fostul sot B. A. o camera pe un beci  si in continuarea casei de locuit a parintilor , o magazie din boltari de beton si un WC din caramida, atribuite ulterior ei in proprietate prin sentinta civila 570/2003, avand acordul parintilor de a construi pe terenul acestora, deci existand o conventie privind instituirea unui drept de superficie intre acestia, deci creiandu-se un cadru legal reglementat de dreptul de superficie ca dezmembramant al dreptului de proprietate , astfel ca ulterior nu se mai poate invoca aceesiunea de catre proprietarul terenului , in speta parata reclamanta R.M..
       In ceea ce priveste cererea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare intre reclamantul R. M. in calitate de cumparator si parata R.M. in calitate de vanzatoare instanta urmeaza sa o respinga ca  neintemeiata avand in vedere urmatoarele. Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este un contract prin care partile se obliga sa incheie in viitor la pretul stabilit un contract de vanzare cumparare.
Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este un antecontract care da nastere unor drepturi de creanta si obligatii reciproce in favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului avand obligatia de a se prezenta in vederea autentificarii actului juridic incheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate prevazute de art. 948 Cod civil: consimtamantul valabil exprimat al partilor, capacitate deplina de exercitiu, obiect determinat si cauza licita.
          Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia asumata de a se prezenta in vederea incheierii in mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea sa solicite in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura pagubelor sa pronunte in baza art. 1073 si 1077 Cod civil o hotarare  judecatoreasca.
Acest act jurisdictional va tine loc de act autentic de vanzare cumparare si va avea caracter translativ de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate de la data ramanerii irevocabile din patrimoniul promitentului vanzator in patrimoniul beneficiarului promisiunii in calitate de cumparator.
               Instanta constata ca prin antecontractul de vanzare -cumparare incheiat la 10.02.2010 parata reclamanta s-a obligat sa vanda reclamantului R. M. casa de locuit situata in Draganesti Olt, str Nicolae  Titulescu, nr, jud Olt avand 3 camere , construita din caramida , acoperita cu tabla,  bucatarie amplasata in continuarea casei ,beci , fantana, gard la strada anexe constand in patul, cotet boltari, si teren intravilan in suprafata de 1000 mp situate in Draganesti Olt conform titlului de proprietate  46667/82 aferent casei de locuit  situata in Draganesti Olt, str Nicolae  Titulescu, nr, jud Olt ,
              Instanta constata asadar ca nu sunt indeplinite contitiile art art. 948 Cod civil: obiect determinat si cauza licita.
             Astfel prin antecontractul de vanzare cumparare parata reclamanta R. M. promite vanzarea catre reclamantul R. M., fiul acesteia, a unei  bucatarii amplasate in continuarea casei.
            Prin sentinta civila nr 1708/2008 a judecatoriei Caracal s-a atribuit in proprietatea paratei R. M.  casa de locuit situata in Draganesti Olt, str Nicolae  Titulescu, nr, jud Olt avand 3 camere cu exceptia camerei ce tine loc de bucatarie   si care este proprietatea reclamantei R. N., fiind una si aceeasi constructie cu camera de pe beci si in continuarea casei de locuit atribuita in proprietate reclamantei R. N. prin sentinta civila 570/2003
          Instanta constata din intregul probatoriu administrat in cauza ca la incheierea antecontractului de vanzare -cumparare ambele parti ( atat reclamatul R. M. cat si parata R. M.) au cunoscut ca camera ce tine loc de bucatarie , care este de fapt camera de pe beci si in continuarea casei de locuit, apartine in proprietate reclamantei R.N., antecontractul fiind astfel lovit de nulitate absoluta pentru cauza ilicita.
         Partile , atat reclamantul R. cat si parata R. M., au incercat prin simularea unui antecontract de vanzare cumparare , sa obtina pronuntarea unei hotarari care sa transfere dreptul de proprietate cu privire la un bun care in realitate nu se afla in patrimoniul vanzatorului promitent , ci in patrimoniul unei alte persoane, respectiv reclamanta R. N..
        Instanta apreciaza ca antecontractul de vanzare cumparare are o cauza ilicita, deoarece din intregul dosar reiese ca promitenta vanzatoare R. M. a stiut ca exista litigiu inca din data de  12 noiembrie 2008 ( dosar 554/207/2008) intre ea si fiica acesteia , reclamanta R. N. a incercat obtinerea printr-o hotarare judecatoreasca a unui drept de accesiune asupra constructiilor apartinad fiicei sale , si nefiind pronuntata o hotarare favorabila pana la data incheierii antecontractului de vanzare cumparare, a simulat o vanzare cumparare cu fiul acesteia .
Desi parata R. M. s-a prezentat la interogatoriu si a raspuns ca a primit pretul vanzarii si nu s-a prezentat la notar in vederea perfectarii contractului de vanzare cumparare instanta nu considera aceasta atitudine a paratei ca fiind un refuz astfel cum este reglementat de dispozitiile art 5. alin 2 din Legea nr. 247/2005 , ci ca o intelegere a acesteia cu promitentul cumparator R. M., de a simula incheiere unui contract de vanzare cumparare , avad ca obiect un imobil ce nu ii apartine in proprietate , pronuntadu-se astfel o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare cumparare si care sa -i fie opozabila si reclamantei R. N..
       Instanta are in vedere totodata la respingerea acestei cererii si faptul ca imobilul teren intravilan in suprafata de 1000 mp situate in Draganesti Olt este individualizat in antecontractul de vanzare cumparare aratandu-se ca vecini alte persoane decat cele din titlul de proprietate  46667/82.
Postat 31.07.2011