Proprietate privata. Accesiune imobiliara. Drept de superficie.

Dosar nr. 4203/83/2008
DECIZIA CIVILA Nr. 30/Ap/17 Februarie 2009
 Sentinta civila nr.1675/ 10 aprilie 2006

Proprietate privata.
Accesiune imobiliara. Drept de superficie.
 
Apelul promovat de catre reclamanti priveste, pe de o parte, dispozitia sentintei prin care le-a
fost refuzata cererea de obligare a paratilor la ridicarea plantatiilor realizate pe terenul ce
formeaza proprietatea lor, si, pe de alta parte,dispozitia sentintei prin care paratilor Y li s-a
recunoscut un drept de superficie pentru terenul aferent casei de locuit ce a format obiectul
contractului de vanzare-cumparare.
            Criticile care privesc actiunea de obligare a paratilor la ridicarea plantatiilor au fost 
acceptate de catre instanta de apel, retinandu-se, in fapt, ca paratii Y au recunoscut la
interogatoriu (filele 66-67 din dosarul judecatoriei) ca au plantat patru braduti ornamentali si,
totodata, ca, potrivit concluziilor cuprinse in raportul de expertiza tehnica intocmit de dl.
Goga Nicolae, pe terenul din litigiu, dupa anul 1990, au aparut alti sase pomi, trei plantati de
catre parati, iar trei (un prun, un mar, un visin) avand o crestere naturala din drajoni.
            In drept, asupra acestei chestiuni, tribunalul a retinut incidenta disp.art.494 alin.1 si 2
Cod civil,texte in conformitate cu care, daca plantatiile au fost facute de catre o a treia
persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le pastra sau de a indatora
pe acea persoana sa le ridice. Daca proprietarul terenului cere ridicarea plantatiilor, aceasta
operatiune se va desfasura pe cheltuiala celui care a realizat plantatia, iar daca cel dintai
voieste a le pastra, atunci el este dator sa plateasca tertului valoarea lor. Cu toate acestea, daca
plantatiile au fost facute de catre o a treia persoana de bunacredinta, proprietarul pamantului
nu poate cere ridicarea plantatiei, dar are dreptul, sau de a inapoia valoarea plantatiei si pretul
muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului.
            Apreciind, pe temeiul dovezilor administrate in cauza si pe temeiul imprejurarilor ce
rezulta din procesele purtate anterior de catre parti, ca paratii nu pot fi socotiti ca fiind de
bunacredinta in privinta terenului (ei cunoscand, cel mai tarziu, la data de06.02.1990, cand s-a
incheiat contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, ca obiectul vanzarii il formeaza
doar constructia), tribunalul, in temeiul art.494 alin.1 si 2 Cod civil, va dispune obligarea
paratilor la ridicarea plantatiilor de pomi fructiferi, arbori si arbusti ornamentali, tufe de flori,
cultivate dupa anul 1990 pe terenul inscris in CF 3774 Satu Mare.
            Criticile prin intermediul carora reclamantii isi exprima nemultumirea fata de solutia
primei instante de recunoastere a unui drept de superficie in favoarea paratilor sunt apreciate
de catre tribunal ca fiind neintemeiate.
            Dovezile administrate in cauza releva faptul ca, pe terenul din litigiu, fiul, impreuna cu
nora reclamantilor,au edificat o casa de locuit, cu acordul reclamantilor, adica al proprietarilor
tabulari ai terenului, si, in aceste conditii, tribunalul apreciaza ca inca la acel moment in
favoarea celor care au edificat constructia s-a nascut un drept de superficie, format din dreptul
de proprietate asupra edificiului si dreptul de folosinta asupra terenului aferent. De asemenea,
instanta de apel considera ca la data de 06.02.1990, data incheierii contractului de vanzare-
cumparare in forma autentica, atunci cand s-a transmis in proprietatea paratilor dreptul asupra
constructiei a avut loc si un transfer al dreptului de folosinta asupra terenului necesar
exploatarii normale a constructiei. Astfel se justifica si declaratia vanzatorilor din data de
07.02.1990 (fila nr.42 din dosarul primei instante), declaratie prin care se atesta ca, odata cu
constructia, se transfera si terenul in folosinta vesnica. Prin urmare, dreptul de
superficie,recunoscut pentru prima oara in speta pe cale judiciara prin sentinta ce formeaza
obiectul apelului, izvoraste dintr-o conventie si, de aceea, sunt inacceptabile criticile
reclamantilor.
De altfel, chiar reclamantii recunosc ca o solutie rationala presupune acordarea unui drept
asupra terenului in favoarea proprietarului constructiei, insa sunt de parere ca acesta nu
trebuie sa fie dreptul de superficie, care se acorda gratuit, ci dreptul de servitute de trecere
constituit in favoarea proprietarului edificiului.
            Tribunalul considera ca acest ultim argument al reclamantilor nu poate fi primit, pe de
o parte, pentru ca dreptul de superficie nu este un drept care se acorda cu titlu gratuit, asa cum
sustin reclamantii, titularul dreptului de proprietate  avand posibilitatea sa obtina o
despagubire pentru lipsa de folosinta, si, pe de alta parte, pentru ca varianta servitutii de
trecere oferita de catre reclamanti nu satisface exigentele dispozitiilor Codului civil in aceasta
materie.
            Apelul paratilor a fost apreciat ca fiind fondat doar in parte.
            Potrivit concluziilor expertizei tehnice judiciare efectuata de ing. Markus Gheorghe,
terenul din litigiu, aferent casei de locuit situata in Satu Mare, str. A, nr.27/A, are o suprafata
masurata de 886 mp. si acesta face parte din parcela de teren in intindere de 1521 mp.,
individualizata prin nr. top 4744. De asemenea, in conformitate cu acelasi raport de expertiza,
din cei 886 mp. o suprafata de 169mp. este ocupata ca teren aferent casei de locuit, 46 mp.
reprezinta cale de acces comuna celor doua imobile (detinute de familiile Y, respectiv C), 85
mp. reprezinta suprafata construita la sol a casei de la nr.28/A, iar 38 mp. Sunt folositi ca
spatiu tehnic.
            In ceea ce priveste folosul nerealizat de catre reclamanti, acelasi expert conchide ca
acesta se ridica la o valoare de 0,3 Euro/mp./luna, concluzie necontestata de catre parti in
urma comunicarii raportului de expertiza.
            In consonanta cu raportul de expertiza tehnica intocmit de expertul agricol Goga
Nicolae, valoarea fructelor naturale aferente terenului in litigiu este nula, raportat la
constatarile realizate in fapt de catre acesta, potrivit carora terenul aferent gradinii era
nelucrat, neingrijit, acoperit cu specii de plante specifice terenurilor nelucrate, ca cei 20 de
pomi fructiferi, dintre care 14 plantati inainte de anul 1990, au o crestere naturala din drajoni,
nefiind plantati in mod ordonat.
            In aceste circumstante factuale, tribunalul considera ca actiunea reclamantilor prin
care pretind obligarea paratilor la plata sumei de 10.800 Euro, reprezentand folosul nerealizat,
este intemeiata doar in parte si, pe cale de consecinta, va obliga paratii la plata catre
reclamanti a sumei de 2073,6 Euro, folos nerealizat in perioada01.09.1999-01.09.2002, pentru
terenul in suprafata de 192 mp. (169 mp. Teren aferent casei de la nr.28/A si 23 mp.
reprezentand jumatate din suprafata de 46mp. afectata caii comune de acces, cale utilizata de
familia A si familia C), valoare determinata prin inmultirea suprafetei de teren cu valoarea
stabilita prin raportul de expertiza (192 mp. x 0,3 euro/luna = 2073,6euro pentru intreaga
perioada de timp).
 
            Apelul exercitat de catre chematii in garantie a fost considerat ca fiind intemeiat in
intregime.
            Potrivit cererii de chemare in garantie, paratii solicita obligarea chematilor in garantie
la restituirea contravalorii terenului in suprafata de 1500 mp., inclusa in pretul de vanzare,in
temeiul actului sub semnatura privata intitulat "Declaratie", din 07.02.1990si contractului de
vanzare-cumparare autentificat la 06.02.1990. Argumentarea acestei cereri se intemeiaza pe
rezolutia procurorului data in dosar nr./P/2001, rezolutie prin care s-a confirmat propunerea
de neincepere a urmaririi penale impotriva vanzatorilor, deoarece a intervenit prescriptia
raspunderii penale, dar prin care s-a constatat ca exista fapta de inselaciune,si, in drept, pe
disp.art.998 Cod civil. 
            Examinand aceasta cerere din perspectiva criticilor cuprinse in motivele apelului,
tribunalul s-a preocupat mai intai de incidenta in cauza a disp.art.22 alin.1 din Codul de
procedura penala.
            Potrivit acestui text, hotararea definitiva a instantei penale are autoritate de lucru
judecat in fata instantei civile care judeca actiunea civila, cu privire la existenta faptei, a
persoanei care a savarsit-o si a vinovatiei acesteia.
            Avand in vedere caracterul neechivoc al acestei norme, tribunalul, fara sa se considere
obligat sa recurga la metodele de interpretare a legii, constata ca rezolutia procurorului de
neincepere a urmaririi penale, indiferent de motivare, nu are autoritate in fata instantei civile,
fiindca ea nu poate fi subsumata notiunii de hotarare definitiva a instantei penale.
            In speta, insa, situatia este complicata de imprejurarea ca rezolutia procurorului a fost
examinata de catre doua instante penale in urma plangerii si, respectiv, recursului exercitat de
catre chematii in garantie, participanti la incheierea conventiei in calitate de vanzatori.
            Aparent, in aceste circumstante,rezolutia procurorului, de vreme ce a fost mentinuta de
catre instanta penala,ar trebui sa aiba autoritate in fata instantei civile.
            Cu toate acestea, tribunalul considera ca rezolutia adoptata in cauza de catre procuror
nu se impune in speta in fata instantei civile in privinta faptei, in privinta persoanei care a
savarsit-o si in privinta vinovatiei acesteia, deoarece rezolutia s-a consolidat in urma
demersului judiciar al chematilor in garantie si recunoasterea unui asemenea efect ar insemna,
fapt absolut inadmisibil,incalcarea principiului non reformatio in pejus.
            Asa incat, instanta de apel,nerecunoscand autoritatea in speta a rezolutiei procurorului,
a analizat delictul ale carui victime se pretind paratii.
            Avand in vedere ca, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare intre
chematii in garantie si parati, cartea funciara in care era inscris imobilul evidentia cu claritate
imprejurarea ca vanzatorii (chematii in garantie) au un drept de proprietate doar asupra
constructiei si ca titularii dreptului de proprietate asupra terenului sunt alte persoane, avand in
vedere ca prin contractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica la data de
06.02.1990 s-a transmis in proprietatea cumparatorilor doar dreptul de proprietate asupra
constructiei si, deopotriva, avand in vedere declaratia din data de 07.02.1990,data de catre
aceiasi vanzatori, tribunalul considera ca nu se poate retine ca cei care au participat la
operatiunea de vanzare-cumparare in calitate de vanzatori  i-ar fi indus in eroare pe
cumparatori cu privire la faptul ca obiect al vanzarii il formeaza si terenul, fiindca, cel mai
tarziu la data incheierii contractului in forma autentica, cumparatorii au aflat in mod oficial ca
terenul nu face obiectul vanzarii. Astfel fiind, tribunalul apreciaza ca in speta nu se poate
retine savarsirea unui delict civil de catre chematii in garantie si, pe cale de consecinta,
urmeaza sa respinga cererea formulata de catre parati in aceasta privinta.
            In alta ordine de idei, tribunalul este de parere ca cererea paratilor indreptata impotriva
chematilor in garantie este prescrisa, ca efect al incidentei disp.art.1, art.3 alin.1 si art.8
alin.1din Decr.nr.167/1958 privitor la prescriptia extinctiva, fiindca, daca am admite, prin
absurd, ca a existat totusi un delict de inducere in eroare,atunci termenul general de
prescriptie a inceput sa curga imediat ce paratii au cunoscut paguba si pe cei raspunzatori de
ea (a se vedea, in aceasta privinta,procesele anterioare purtate, procese initiate in ianuarie
1992) si pana la data promovarii actiunii de fata acest termen s-a implinit.
            In ceea ce priveste cererea formulata de catre parati in temeiul art.294 alin.2 Cod
procedura civila,tribunalul a decis sa o respinga pe considerentul ca ea depinde intrutotul de
solutia data cererii de chemare in garantie si, cum aceasta cerere a fost refuzata, se impune si
respingerea acestei cereri.