Horarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare

Prin actiunea adresata judecatoriei la  data de 08.06.2011 si inregistrata sub nr. 1577/335/2011, reclamantul L. A.  a chemat in judecata pe parata  R. D., pentru a se constata existenta conventiei de vanzare - cumparare incheiata intre parti la data de 23.05.2011 si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare pentru terenul intravilan in suprafata de 1.000 m.p., situat pe raza comunei T,  judetul Teleorman, inscris in titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994 eliberat de Comisia Judeteana T. pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor.
In motivarea actiunii, reclamantul arata ca a cumparat de la parata terenul sus - mentionat, contra sumei de 800 lei, pe care a achitat-o integral paratei la data incheierii antecontractului de vanzare - cumparare sub semnatura privata si tot de la acea data a intrat in posesia terenului, urmand ca perfectarea actelor sa se faca in cel mai scurt timp. Mai arata reclamantul ca vanzatoarea a precizat ca detine terenul in urma decesului proprietarilor, fiind singura imputernicita cu acte si isi asuma orice risc in privinta vanzarii terenului, obligandu-se a achita toate darile aferente terenului, datorate statului, incepand cu data pronuntarii hotararii. 
In dovedirea actiunii, reclamantul a depus la dosar antecontractul de vanzare - cumparare, titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994 eliberat de Comisia Judeteana T. de Stabilire a Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor pe numele coproprietarilor R. I.  si R. A. si, in copii, actele de identitate ale partilor.
La data de 29.06.2011, parata si-a exprimat pozitia procesuala de admitere a actiunii reclamantului, recunoscand  suprafata de teren instrainata, suma primita, fiind de acord cu constatarea calitatii de proprietar al terenului pentru reclamant.
Ca urmare a examinarii actelor si lucrarilor dosarului instanta a retinut ca,  la data de 23.05.2011, intre reclamant, in calitate de cumparator si parata, in calitate de vanzatoare, a intervenit o promisiune bilaterala de vanzare - cumparare materializata in antecontractul de vanzare - cumparare privind terenul intravilan in suprafata de 1.000 m.p., situat pe raza comunei T., judetul Teleorman,  inscris in titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994 eliberat de Comisia Judeteana T pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor, pe numele coproprietarilor R. I.  si R. A.
Pretul vanzarii a fost de 800 lei, achitat integral de reclamant la data respectiva, data la care acesta a intrat in posesia si folosinta terenului, posesie neintrerupta.
Admisibilitatea actiunii de validare a unui antecontract de vanzare - cumparare este conditionata de existenta unui inscris din care sa rezulte obligatia de instrainare si modalitatile de plata a pretului. Instanta constata existenta inscrisului numit "CHITANTA" (f. 3) si achitarea integrala a pretului de 800 lei de reclamantul - cumparator, pretul constituind un element de baza intr-o conventie de vanzare - cumparare, mentionarea sa in actul constatator fiind obligatorie.
Instanta verificand  calitatea de proprietar a celui care instraineaza, respectiv a paratei- vanzatoare, a constatat ca aceasta nu este proprietarul terenului ce a facut obiectul promisiunii de vanzare. Astfel, terenul este inscris in titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994 eliberat de Comisia Judeteana T., in indiviziune, pe numele coproprietarilor R. I.  si R. A., ambii decedati. Succesiunile cotitularilor R. I. si R. A. nu au fost dezbatute, starea de indiviziune a proprietarilor cu privire la terenul inscris in titlul de proprietate nu a fost sistata si terenul instrainat nu a intrat in proprietate exclusiva.
Decesul sustinut de parata al ambilor coproprietari, decesul unicului fiu al acestora, invederat de aceeasi parte, lipsa unor descendenti directi ai acestuia (copii) rezultati din casatoria cu parata sau din alte relatii, nu suplinesc lipsa actului de proprietate pentru vanzatoare (hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, act notarial - certificat de mostenitor sau certificat de calitate de mostenitor, cu atat mai mult cu cat instanta  nu este investita cu o dezbatere de succesiune si nici nu se poate face in cadrul procesului de fata, constatarea calitatii de mostenitoare a paratei sau de persoana indreptatita la aceasta calitate.    
Neavand dreptul de proprietate exclusiv stabilit asupra terenului instrainat, parata - vanzatoare nu poate transmite mai multe drepturi decat are ea insasi si in temeiul acestui principiu de drept, instanta , prin sentinta civila 767/29 iunie 2011, a respins actiunea pentru lipsa calitatii de proprietar al terenului intravilan in suprafata de 1.000 m.p., a partii - parate.
S-a luat act, de asemenea, ca reclamantul nu a solicitat acordarea cheltuielilor de judecata.
Impotriva acestei sentinte, a declarat recurs recurentul L. A., criticand sentinta pentru aceea ca, in mod gresit prima instanta i-a respins actiunea promovata,intrucit ambele parti si-au exprimat acordul pentru vinzare, in plus parata are si testament lasat de sotul sau pentru suprafata de 2284 m.p., suprafata de 1000 m.p. facind parte din aceasta. Niciuna dintre parti nu a contestat valabilitatea chitantei incheiate intre parti, chitanta fiind valabila pe o perioada nedeterminata.
A solicitat admiterea recursului, casarea sentintei recurate si trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeasi instanta.
In sustinerea recursului au fost depuse o serie de inscrisuri, anume, certificatul de deces al numitului R. C., certificatul de casatorie al acestuia, testamentul lasat de numitul R. C., titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994.
Examinand recursul declarat in cauza, pentru motivele invocate, instanta de recurs apreciaza ca este neintemeiat.
Instanta de recurs retine , asa cum a retinut si prima instanta, ca, la data de 23.05.2011, partile din cauza, au incheiat o chitanta , act sub semnatura privata, prin care pirita R. D. a instrainat recurentului reclamant L. A., suprafata de 1000 m.p., teren intravilan, inscrisa in titlul de proprietate nr. 7800299, partile specificind ca, ulterior incheierii acestei chitante, vor perfecta actul de vinzare cumparare prin tribunal.
Potrivit art. 2 din titlul X ale legii 247/2005, in vigoare la momentul incheierii conventiei partilor, terenurile situate in intravilan sau extravilan, indiferent de destinatia si intinderea acestora pot fi instrainate si dobindite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Potrivit art. 5 alin. 2, al aceluiasi titlu, in cazul in care dupa incheierea unui antecontract una dintre parti refuza sa incheie contractul , partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta , care poate pronunta o hotarire care sa tina loc de act autentic.
In cauza, recurentul reclamant nu a dovedit sub nici o forma, asa cum cer dispozitiile de mai sus, refuzul paratei de a incheia actul in forma autentica, de altfel nici nu a invocat acest refuz, instanta apreciind ca nici nu exista refuzul paratei de a se prezenta la notariat, din moment ce, inca de la incheierea chitantei, partile au prevazut perfectarea actului de vinzare-cumparare, prin instanta.
Astfel, instanta de recurs constata in primul rind ca nu sunt intrunite conditiile prevazute de lege pentru pronuntarea unei hotariri care sa tina loc de act autentic de vinzare cumparare.
In al doilea rind , constata, asa cum a retinut si prima instanta, ca, la data incheierii conventiei, parata nu avea calitatea de proprietara a terenului, nici atunci si nici ulterior nu a facut dovada dobindirii acestei calitati.
Terenul apare inscris in titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994, eliberat pe numele Raboj Ilie si Ana, ambii in prezent decedati. Desi s-a depus la dosarul cauzei, in recurs o copie a unui testament autentic prin care, fiul proprietarilor terenului,  la rindul sau decedat, a testat in favoarea sotiei sale , R. D., imobilul situat in comuna T., impreuna cu terenul aferent de 2284 m.p., nu au fost facute nici un fel de dovezi, privind dezbaterea succesiunii sotilor R. I. si A. si apoi a numitului R. C .
Asa cum a retinut si prima instanta, la data incheierii antecontractului, pirita nu avea un drept de proprietate asupra terenului, astfel incit, nu putea sa il instraineze in mod valabil.
In consecinta, in mod corect prima instanta a respins actiunea reclamantului, asa incit, instanta de recurs, conform dispozitiilor art. 312 alin. 1 C.p.c., va respinge ca nefondat recursul.