Anularea contractului de vanzare - cumparare, Pret derizoriu

Prin cererea inregistrata pe rolul judecatoriei sub nr. 2582/740/2010, reclamantul B. T. a solicitat in contradictoriu cu paratele Gh. V. E., Intreprinderea Familiala C. M. , Comuna B. prin primar constatarea nulitatii contractului de arendare inregistrat cu nr. 6 din data de 09.03.2010, precum si a contractului de vanzare - cumparare autentificat cu nr. 1681 din 22 decembrie 1998.
In motivarea cererii, cu privire la contractul de arenda, reclamantul a aratat ca exista titlu de proprietate pe numele B. Fl. P., iar el este unicul
mostenitor al acestuia. Contractul este insuficient semnat de reprezentantii Primariei B., respectiv este semnat doar de secretar, ceea ce nu este indeajuns.
Cu privire la contractul de vanzare-cumparare, reclamantul a aratat ca in acesta s-a mentionat, in mod fals, ca este necasatorit. Din buletinul de identitate rezulta contrariul, respectiv ca reclamantul este casatorit si ca are doi copii. Contractul incheiat nu are nici data certa. Ulterior, prin cererea precizatoare, reclamantul a mai aratat ca nu exista carte funciara, pretul vanzarii este derizoriu, fiind sub valoarea reala a bunurilor instrainate, ceea ce reliefeaza lipsa de discernamant a presupusului vanzator. Adeverinta de la Agrozootehnica nu poate substitui titlul de proprietate. Pretul platit reprezinta doar valoarea uneia dintre case si a terenului aferent, iar nu a doua case si a terenului extravilan de 8,71 ha. A mai aratat ca nu exista dovada ca imobilele sunt lipsite de sarcini si ca erau achitate taxele la zi. Certificatele de sarcini cu numerele 2247 si 2346 fac incerta data actului incheiat. La aceasta data, parata nu a intrat in posesia imobilelor din contract. Contractul nu este semnat de notar.
Cererea nu a fost intemeiata in drept.
La data de 28 octombrie 2010, parata G. V.-E. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
In motivarea cererii, parata a aratat ca actul este autentic, fiind incheiat la notarul public. Pe de alta parte, termenul de formulare a cererii a fost depasit, trecand aproape 12 ani de la data semnarii contractului.
Instanta a incuviintat proba cu inscrisuri.
Partile au mai depus la dosar, in copie, urmatoarele inscrisuri: contract de arendare nr. 6 din data de 09 martie 2010 (filele 3 - 4), contractul de vanzare-cumparare autentificat cu numarul 1681 din data de 22 decembrie 1998 (filele 10 - 11), buletin de identitate (fila 18), titlul de proprietate din data de 07 martie 2002, adeverinta nr. 2448 din data de 28 septembrie 2010, contract de vanzare-cumparare nr. 554 din data de 07 aprilie 1999 (fila 37).
La solicitarea instantei, B.N.P. T. M. si T. M. a inaintat actele ce au stat la baza incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat cu numarul 1681 din data de 22 decembrie 1998 (filele 46 - 89).
Prin sentinta civila nr. 1198 din 21.04.2011 Judecatoria A. a respins exceptia prescriptiei dreptului la actiune si a respins cererea avand ca obiect anulare contract de arenda formulata de reclamantul B. T. impotriva paratilor G. V. E., Intreprinderea Familiala C. M. si Comuna B. - prin primar, ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel instanta a retinut ca prin cererea formulata, reclamantul a invocat mai multe critici la adresa contractului de vanzare-cumparare autentificat cu numarul 1681 din data de 22 decembrie 1998 si a contractului de arendare nr. 6 din data de 09 martie 2010. Aceste motive nu constituie cauze de nulitate relativa a contractelor, astfel ca instanta apreciaza ca nu sunt aplicabile prevederile speciale referitoare la prescriptia extinctiva in cazul actiunii in anulare pentru vicii de consimtamant de la art. 9 din Decretul nr.167/1958. Asadar, in raport de motivele expuse de reclamant in cererea formulata, instanta retine ca obiect al cauzei constatarea nulitatii absolute a celor doua contracte, iar acestea vor fi analizate pe fond doar in conditiile in care constituie cauze de nulitate absoluta a actelor juridice incheiate. In consecinta, instanta retine ca fiind aplicabile prevederile art. 2 din Decretul nr.167/1958, astfel ca va respinge exceptia prescriptiei dreptului la actiune. 
Cu privire la valabilitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 07 aprilie 1999, instanta identifica, ca motive invocate de reclamant, urmatoarele: mentiunea nereala din contract ca este necasatorit, faptul ca actul nu are data certa, lipsa cartii funciare, pretul derizoriu al vanzarii, faptul ca vanzatorul nu era proprietar.
Singurul motiv ce constituie o cauza de nulitate absoluta a contractului este pretul derizoriu al vanzarii. In raport de probele administrate in cauza, instanta nu poate retine caracterul derizoriu al pretului de 15.000.000 lei vechi la data incheierii contractului. Imprejurarea ca pretul stabilit este sub valoarea de circulatie nu constituie o cauza de nulitate a contractului de vanzare-cumparare, in conditiile in care aceasta a fost vointa partilor exprimata in fata notarului public.
In ce priveste lipsa datei certe, instanta apreciaza si aceasta sustinere ca fiind neintemeiata, tinand seama de imprejurarea ca contractul a fost autentificat de notar prin Incheierea nr. 1681 din data de 22 decembrie 1998 a notarului public, astfel ca nu sunt aplicabile prevederile art. 1182 din Codul civil, iar constatarile notarului public fac dovada deplina dovada pana la declararea falsului.
Nici imprejurarea ca reclamantul ar fi fost casatorit la data incheierii contractului nu este relevanta, aceasta imprejurare putand constitui motiv de nulitate relativa a vanzarii doar in ce o priveste pe persoana interesata, respectiv eventuala sotie a reclamantului. Oricum, imprejurarea ca pe buletinul de identitate emis cu 5 ani inainte apare mentiunea "casatorit" nu dovedeste ca reclamantul avea aceeasi stare civila la incheierea contractului.
Reclamantul a mai sustinut ca, la data incheierii contractului, el nu era proprietarul terenului in suprafata de 8,71 ha si, in consecinta, el nu putea sa il instraineze.
Instanta, analizand continutul contractului de vanzare-cumparare retine ca obiect al vanzarii l-a constituit actiunile detinute de reclamant la S.C. Agrozootehnica M. S.A., iar nu terenul in suprafata de 8,71 ha. Potrivit art. 977 si 978 din Codul civil, clauzele contractuale trebuie interpretate dupa intentia comuna a partilor si in sensul producerii de efecte juridice. In conditiile in care in contract s-a mentionat ca parte a obiectului vanzarii "suprafata de 8,71 ha teren reconstituit in actiuni la S.C. Agrozootehnica M. S.A., conform adeverintei nr. 147/1998", instanta retine ca partile au avut in vedere ca vanzatorul detine doar actiuni pentru aceasta suprafata de teren, iar nu terenul in materialitatea lui. Acest lucru rezulta si din adeverinta mentionata si avuta in vedere de notar, prin care aceasta societate a recunoscut calitatea de actionar al autorului reclamantului.
De asemenea, instanta are in vedere ca reclamantul este alaturi de B. T. si B. A., mostenitor legal acceptant al defunctului B. P., cu o cota indiviza de 3/8 din masa succesorala, conform certificatului de mostenitor nr. 75/14 mai 1998, prin care s-a retinut calitatea acestuia de proprietar al ternului restituit in actiuni conform adeverintei mentionate. Din certificatele de mostenitor cu numerele 76 din data de 14 mai 1998 si 77 din data de 14 mai 1998, instanta retine ca reclamantul este unicul mostenitor acceptant al numitilor B. T. si B. A. In consecinta, reclamantul a mostenit, in final, intreaga masa succesorala ramasa de pe urma defunctului B. P..
Instanta are in vedere ca adeverinta emisa de societatea pe actiuni nu a fost eliberata de comisia de fond funciar, astfel ca nu atesta dreptul de proprietatea asupra terenului. Ea a fost emisa pentru recunoasterea calitatii de actionar, ca modalitate a reconstituirii dreptului de proprietate prin echivalent, conform art. 37 alin. 1 din Legea nr.18/1991.
In concluzie, in fapt, instanta retine ca reclamantul a instrainat bunuri al carui proprietar era.
Chiar daca s-ar aprecia ca intentia partilor ar fi fost aceea de instrainare a terenului, iar nu a actiunilor detinute la societatea pe actiuni, lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului nu constituie o cauza de nulitate a contractului, ci doar o neexecutare a acestuia. Imprejurarea ca vanzarea unui bun de catre un neproprietar este valabila rezulta din interpretarea art.1337 si urmatoarele din Codul civil referitoare la raspunderea pentru evictiune. Modul in care este reglementata acest tip de raspundere duce la concluzia logica ca este un caz de raspundere contractuala si pentru nerespectarea unei obligatii contractuale de garantie pentru evictiune totala sau partiala. Acest tip de raspundere are ca izvor un contract valabil, chiar daca ipoteza este aceea a vanzarii unui bun de catre un neproprietar evins.
Pentru motivele expuse, instanta apreciaza ca contractul de vanzare-cumparare autentificat cu numarul 1681 din data de 22 decembrie 1998 nu este lovit de nulitate absoluta. In acord cu sustinerile reclamantului insa, instanta retine ca prin acest contract nu s-a instrainat si terenul in suprafata de 9,71 ha.
Instanta mai are in vedere ca, ulterior acestei vanzari si dupa dezbaterea succesiunii autorilor reclamantului, s-a emis titlu de proprietate in conformitate cu prevederile Legii nr. 18/1991 pe numele defunctului B. P., fiind reconstituit dreptul de proprietate in natura asupra terenului in suprafata de 8,71 ha (fila 19).
In ce priveste valabilitatea contractului de arenda nr. 6 din data de 09 martie 2010, instanta retine ca prin acest contract, parata G. V.-E. a arendat terenul in suprafata de 8,71 ha paratei Intreprinderea Familiala C. M., intemeindu-se pe contractul de vanzare-cumparare incheiat cu reclamantul. Imprejurarea ca parata, in calitate de arendator nu a dovedit calitatea de proprietar al acestui teren nu constituie o cauza de nulitate absoluta a contractului incheiat intre parti, caci legea nu prevede o astfel de conditie de validitate a contractului, iar obiectul acestuia il reprezinta folosinta pe un termen determinat al suprafetei de teren, iar nu instrainarea sa. Adevaratul proprietar al terenului are la dispozitie, in schimb, o actiune pentru revendicarea bunului de la posesorul neproprietar, chiar daca instanta nu retine o cauza de nulitate absoluta a acestui contract de arenda.
Analizand conditiile de forma prevazute de art. 6 alin. 1 din Legea nr.16/1994, instanta retine ca acestea sunt indeplinite in cauza, respectiv contractul a fost incheiat in scris in trei exemplare si a fost inregistrat la Consiliul Local al Comunei B..
Impotriva acestei sentinte a formulat recurs, reclamantul B. T. considerand sentinta atacata nelegala si netemeinica.
In esenta - se arata ca la data de 21.04.2011 cand a fost pronuntata hotararea instantei de judecata a judecat cauza fara citarea partilor.
Recursul este neintemeiat.
Sustinerile recurentului ca instanta a solutionat cauza fara citarea partilor sunt neintemeiate avand in vedere ca reclamantul a fost prezent la judecata in data de 24.03.2011 avand termen in cunostinta pentru data de 24.03.2011. faptul ca nu s-a prezentat in data de 21.04.2011 nu impiedica instanta de judecata sa solutioneze cauza, prezenta sau absenta acestuia la proces fiind o optiune personala.
Fata de aceste consideratii, tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat in cauza.