Constatare nulitatea absoluta contract de vanzare-cumparare spatiu medical incheiat in conditiile OUG 110/2005.

Judecatoria Iasi, prin sentinta civila 1436 din 3.02.2010, respinge actiunea promovata de catre reclamantii CONSILIUL LOCAL IASI, MUNICIPIUL IASI, PRIMARUL MUNICIPIULUI IASI, toti cu sediul in Iasi, bld. Stefan cel Mare si Sfant, jud. Iasi in contradictoriu cu paratul C. A.I, cu domiciliul in Iasi, str. Cuza Voda nr. 8, sc. A, et. III, ap. 8, jud. Iasi, ca fiind neintemeiata.
Ia act ca paratul nu a solicitat cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca reclamantii CONSILIUL LOCAL IASI, MUNICIPIUL IASI, PRIMARUL MUNICIPIULUI IASI a chemat in judecata pe paratul C. A., solicitand instantei sa pronunte o hotarare prin care sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare nr. 22025 din 16 august 2007 si repunerea partilor in situatia anterioara.
In motivarea cererii, s-a aratat ca, in fapt, contractul a carui nulitate se cere a fi constatata a fost incheiat in temeiul OUG nr. 110/2005, a carei neconstitutionalitate a fost constatata prin Decizia nr. 871/2007 a Curtii Constitutionale. S-a sustinut ca respectivul contract nu indeplineste doua conditii esentiale: pretul serios si consimtamantul valabil exprimat, pretul de 1 euro/mp fiind derizoriu si disproportionat in raport de valoarea terenului, iar OUG nr. 110/2005 stabilind imperativ in sarcina reclamantilor obligatia de vanzare, incalcandu-se astfel dreptul de proprietate.
Cererea nu a fost motivata in drept.
Legal citat, paratul C. A. a depus intampinare, solicitand respingerea actiunii ca neintemeiata, invocand principiul neretroactivitatii legii civile coroborat cu regula tempus regist actum, principiul nemo auditur propriam turpitudinem, dispozitiile art. 15 alin. 2 din Constitutia Romaniei, ale art. 31 alin. 1 din Legea nr. 47/1992. S-a mai invocat seriozitatea pretului vanzarii, existenta consimtamantului, momentul in raport cu care se apreciaza validitatea unui act juridic.
 In cadrul cercetarii judecatoresti a fost administrata proba cu inscrisuri - contractul de vanzare cumparare.
Analizand si coroborand inscrisurile de la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarele:
In fapt, la data de 16 august 2007, intre CONSILIUL LOCAL AL MUN. IASI - reprezentat prin Primarul Mun. Iasi si Secretarul Consiliului Local , in calitate de vanzator, si paratul C. A , in calitate de cumparator, a intervenit contractul de vanzare - cumparare nr. 22025, avand ca obiect vanzarea, respectiv cumpararea unui spatiu medical situat in Municipiul Iasi, Aleea Rozelor nr. 7A, avand numar cadastral 18019, intabulat in Cartea funciara a Municipiului Iasi nr. 63031. Spatiul, obiect al contractului, se compune din suprafata construita de 20,12 mp, folosinta exclusiva, suprafata construita 15,53 mp, reprezentand cota indiviza de 4,52 % din spatiile de folosinta comuna, si teren aferent spatiului in suprafata de 63,65 mp, reprezentand cota indiviza de 4,82% din suprafata totala de teren pe care este amplasata cladirea. Prin contractul incheiat, reclamantul a dobandit spatiul medical si s-a obligat sa achite integral pretul in termenul si conditiile prevazute in contract. De asemenea, conform prevederilor art. 8.3 din contractul partilor, reclamantul este obligat sa suporte toate taxele si cheltuielile in vederea incheierii contractului in forma autentica si intabularii proprietatii.
In drept, instanta retine ca nulitatea este sanctiunea de drept civil care lipseste actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila.
Pentru ca sanctiunea nulitatii sa intervina, trebuie ca cel care o invoca sa probeze faptul ca la incheierea actului au fost eludate dispozitiile pentru a caror nerespectare legea prevede o asemenea sanctiune.
Analizand motivul de nulitate absoluta privitor la pretul derizoriu al contractului, instanta retine ca, pentru a putea constitui obiect al prestatiei cumparatorului si cauza a obligatiei vanzatorului, pretul trebuie sa indeplineasca si o cerinta specifica - acela de fi serios (art. 1303 din Codul civil). Prin pret serios se intelege un pret al carui cuantum corespunde valorii bunului vandut. Pretul nu este serios atunci cand este derizoriu, disproportia intre prestatiile partilor fiind atat de mare, incat nu se poate considera pret.
Seriozitatea pretului nu presupune stabilirea unui pret care sa corespunda perfect valorii reale a bunului vandut, stabilirea unui pret inferior sau superior acestei valori fiind admisa atat timp cat pretul platit poate constitui cauza pentru obligatia asumata de catre vanzator. Seriozitatea pretului implica deci o echivalenta valorica relativa, raportata atat la valoarea lucrului vandut, cat si la subiectivismul partilor contractante care, prin efectul vointei lor, sunt libere sa aprecieze intinderea valorii ce se plateste ca pret.
Calificarea pretului ca serios reprezinta deci o chestiune de fapt, lasata la aprecierea instantei de judecata care, in baza probelor administrate, va stabili daca pretul este neserios.
In ceea ce priveste al doilea motiv de nulitate invocat de catre reclamanti, instanta retine ca, fiind o conditie de fond, esentiala, de validitate si generala a oricarui act juridic civil, consimtamantul reprezinta exteriorizarea hotararii de a incheia un act juridic civil, desemnand in materia contractelor si acordul de vointa al partilor. Pentru a fi valabil, consimtamantul trebuie sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice, sa fie exteriorizat si nu fie alterat de vreun viciu de consimtamant (eroare, dol, violenta, leziune), aceasta ultima cerinta fiind impusa de caracterul constient, liber al actului juridic civil.
Instanta retine ca potrivit art. 969 din Codul civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante. Ele se pot revoca prin consimtamantul mutual sau din cauze autorizate de lege.
Conform prevederilor art. 970 din Codul civil, conventiile trebuie executate cu buna-credinta. Ele obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa.
In ceea ce priveste sustinerile reclamantului in sensul ca vanzarea nu ar fi fost benevola, deoarece ar fi fost impusa de lege, lege ce a fost constatata ca fiind neconstitutionala, iar pretul derizoriu, fapt constatat prin decizia Curtii Constitutionale nr. 871/2007, acestea evidentiaza necunoasterea de catre reclamant a efectelor pe care le produc deciziile Curtii Constitutionale si a momentului avut in vedere in aprecierea validitatii unei conventii.
Astfel, chiar daca Curtea Constitutionala a Romaniei a declarat, prin Decizia nr. 871/09.10.2007, publicata in Monitorul Oficial nr. 701 din 17.10.2007, neconstitutionala O.U.G. nr. 110/2005, aceasta decizie produce efecte exclusiv pentru viitor, din momentul publicarii ei in Monitorul Oficial, neputand afecta in vreun fel raporturile juridice nascute anterior publicarii sale, fapt ce reprezinta o aplicare a principiului constitutional al neretroactivitatii legii. Este, de asemenea, de esenta dreptului, faptul ca motivele nulitatii unui act juridic civil se apreciaza in functie de normele juridice in vigoare la data incheierii actului respectiv, neprezentand relevanta modificarile legislative ulteriore. Cum la data de 16 august 2007, O.U.G. nr. 110/2005, care a constituit temei pentru incheierea contractului, era in vigoare, rezulta ca la momentul incheierii contractului consimtamantul vanzatorului nu era viciat, ci era valabil exprimat. Asa se explica si faptul ca toti cei sapte reprezentanti ai reclamantilor vanzator au semnat contractul de vanzare cumparare; la data semnarii lui, Curtea Constitutionala nu declarase O.U.G. nr. 110/2005 neconstitutionala.
Pretul contractului nu poate fi apreciat ca fiind derizoriu, din moment ce la stabilirea lui s-au avut in vedere tocmai dispozitiile legale in vigoare la data incheierii contractului,fiind stabilit prin procesul verbal de vanzare directa nr. 18122 din 12 iulie 2007. Stabilirea valorii actuale de circulatie a bunului nu prezinta relevanta in analiza validitatii contractului, din vreme ce partile contractante au stabilit pretul vanzarii in considerarea unor dispozitii legale exprese.
Cum niciunul din motivele invocate de catre reclamanta in sustinerea nulitatii contractului de vanzare - cumparare nr. 22025 din 16 august 2007 nu s-a dovedit a fi intemeiat, instanta respinge actiunea.
Fata de continutul principiului disponibilitatii ce guverneaza procesul civil, instanta ia act ca paratul nu a solicitat cheltuieli de judecata.
In termen legal, impotriva acestei sentinte au declarat recurs Municipiul Iasi, Consiliul local Iasi si Primarul municipiului Iasi.
In motivarea cererii, recurentii arata, mai intai, ca exista o contradictie intre asertiunea initiala din considerentele sentintei, potrivit careia numai pretul liber stabilit de parti si consimtamantul liber exprimat dau caracter valabil unei conventii si sustinerile din finalul considerentelor. Prin acestea, instanta face o referire exclusiva la pret, retinand ca "pretul nu poate fi apreciat ca derizoriu din moment ce s-au avut in vedere dispozitiile legale in vigoare"(!) si fara a motiva in nici un fel faptul ca, practic, consimtamantul pentru vanzarea cabinetelor medicale a lipsit cu desavarsire, fiind impus, ca si pretul, prin O.U.G. nr. 110/2005.
Reclamantii nu si-au intemeiat cererea de constatare a nulitatii contractului de vanzare-cumparare pe imprejurarea ca O.U.G. nr. 110/2005 a fost declarata neconstitutionala, efectele deciziilor Curtii Constitutionale fiindu-le cunoscute, ci pe faptul ca pretul este neserios, iar consimtamantul nu a fost valabil exprimat, ambele elemente fiind impuse de actul normativ in vigoare la acea data.
Contractul contestat s-a incheiat in baza O.U.G. nr.110/2005, ordonanta ce a facut obiectul controlului de constitutionalitate in repetate randuri.
Inainte de a fi declarata in intregime neconstitutionala, au fost verificate dispozitiile ei in privinta pretului de vanzare al cabinetelor medicale asa cum erau prevazute in art. 8 (1 euro m.p. pentru teren si 50 euro m.p. pentru constructie in cazul municipiului Iasi). S-a emis, in consecinta, Decizia Curtii Constitutionale nr. 870/2007 care declara acest articol neconstitutional, cu urmatoarea motivare: "Curtea constata, totodata, ca dispozitiile criticate reglementeaza un transfer silit de proprietate, care nu respecta prevederile referitoare la expropriere consacrate de art. 44 alin. (1) si (3) din Constitutie si de art. 1 din primul Protocol la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale. In acest sens, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat in jurisprudenta sa ca o privare de proprietate trebuie sa fie prevazuta de lege, sa urmareasca o cauza de utilitate publica, sa fie conforma normelor de drept intern si sa respecte un raport de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat. Cu privire la indemnizarea titularului dreptului de proprietate pentru privarea de dreptul sau, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a retinut ca, in absenta unei compensatii reparatorii, art. 1 din Protocolul nr. 1 n-ar asigura decat o protectie iluzorie si ineficace a dreptului de proprietate, in totala contradictie cu dispozitiile Conventiei (Cauza "James si altii impotriva Marii Britanii", 1986). Privarea de proprietate impune, asadar, statului obligatia de a despagubi pe proprietar, pentru ca fara plata unei sume rezonabile, raportata la valoarea bunului, masura constituie o atingere excesiva a dreptului la respectarea bunurilor sale. Imposibilitatea de a obtine fie si o despagubire partiala, dar adecvata in cadrul privarii de proprietate constituie o rupere a echilibrului dintre necesitatea protectiei dreptului de proprietate si exigentele de ordin general. In prezenta cauza, analizand dispozitiile art. 8 si 14 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 110/2005, care stabilesc pretul maximal de vanzare a spatiului medical in mod diferentiat, pe categorii de localitati, iar in privinta terenului aferent a unui pret fix de 1 euro/mp (in limita a 250 mp), Curtea constata ca preturile astfel determinate nu tin seama de valoarea pe piata a bunului. Disproportia vadita dintre cele doua valori conduce la calificarea pretului ca fiind neserios, astfel incat exigentele impuse de normele constitutionale si internationale mentionate nu sunt indeplinite".
Aceleasi considerente au fost retinute si in Decizia Curtii Constitutionale nr. 871/2007 care declara O.U.G. nr. 110/2005 in intregime neconstitutionala.
Aceste dispozitii au fost invocate doar pentru a intari sustinerile proprii cu privire la pret si consimtamant, instanta fiind libera sa aprecieze daca aceste doua elemente esentiale ale unei conventii - pretul si consimtamantul - au fost sau nu valabile.
In mod incontestabil, nu sunt indeplinite conditiile cu privire la pret. Daca se poate sustine ca este stabilit in bani, este determinat si sincer, cu siguranta acesta nu are calitatea de a fi serios.
Pretul de 1 euro/m.p. este departe de a reflecta valoarea reala a terenului vandut, avand un caracter derizoriu si disproportionat in raport cu valoarea terenului.
Instanta este cea chemata sa aprecieze daca pretul de 63 euro reprezinta un pret serios pentru o suprafata de 63 m.p. amplasata in municipiul Iasi, Aleea Rozelor.
Desigur, nu se poate face abstractie de faptul ca deja Curtea Constitutionala s-a pronuntat in acest sens.
Apoi, spre deosebire de actuala reglementare in materie, respectiv O.U.G. nr.68/2008, fosta Ordonanta stabilea in mod imperativ obligatia de vanzare, incalcandu-se astfel dreptul de proprietate, asa cum a retinut, de altfel si Curtea Constitutionala.
O.U.G. nr. 68/2008 a venit sa corecteze dispozitiile abuzive din vechea reglementare si, lasand la latitudinea autoritatii decizia de a vinde sau nu aceste spatii medicale, stabileste ca pretul de vanzare va face obiectul unei negocieri avand la baza un raport de evaluare.
Desi au solicitat proba cu expertiza evaluatoare in finalul cererii de chemare in judecata, instanta nu s-a pronuntat in legatura cu aceasta; chiar in virtutea rolului activ se putea dispune administrarea acestei probe, imperios necesara fata de obiectul actiunii.
Ca urmare, solicita recurentii modificarea sentintei si admiterea actiunii, astfel cum a fost formulata, cu cheltuieli de judecata.
Intimatul Calestru Andrei, legal citat, nu a formulat intampinare, dar a invocat exceptia de tardivitate a recursului si, pe fond, prin concluziile scrise depuse la dosar, a solicitat respingerea recursului ca neintemeiat, aratand ca solutia primei judecati se intemeiaza pe o corecta apreciere a contractului din perspectiva normelor legale ce i-au guvernat incheierea, dupa principiile neretroactivitatii legii civile noi si tempus regit actum.
In recurs, partile au depus inscrisuri referitoare la practica judiciara in materie.
Tribunalul, examinand cauza din prisma criticelor formulate si potrivit art. 304 indice 1 Cod procedura civila, constata ca recursul nu este fondat.
Cercetand cu prioritate exceptia de tardivitate a recursului, se retine ca termenul de recurs aplicabil in cauza este cel general, reglementat de art. 301 Cod procedura civila, respectiv de 15 zile de la data comunicarii hotararii catre parte si a fost respectat in cauza.
Sentinta a fost comunicata recurentilor la datele de 12 si, respectiv 11 martie 2010, astfel cum rezulta din dovezile aflat la filele 54,56 si 57 dosar fond, ultima zi a termenului a fost 27 martie, zi nelucratoare, termenul prelungindu-se, in aceste conditii, pana la sfarsitul primei zile de lucru urmatoare, potrivit art. 101 alin.(5) Cod procedura civila, care a fost in cauza aceasta 29 martie.
Recursul comun formulat de catre parti a fost depus la data de 29 martie 2010, data postei, iar potrivit art. 104 Cod procedura civila, actele de procedura trimise prin posta instantelor judecatoresti se socotesc indeplinite in termen daca au fost predate recomandat la oficiul postal inainte de implinirea lui.
Asupra criticelor propriu-zise aduse sentintei prin cererea de apel, tribunalul retine cele ce urmeaza:
Reclamantii pretind, prin cererea introductiva, a se constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 22025/16.08.2007 incheiat cu paratul Calestru Andrei, invocand ca acest contract nu indeplineste doua dintre conditiile esentiale de valabilitate, anume pretul serios si consimtamantul valabil exprimat, cu argumentarea, in esenta, ca aceste motive de nulitate sunt rezulta din considerentele deciziilor prin care instanta de contencios constitutional a constatat neconstitutionalitatea actului normativ in temeiul caruia contractul a fost incheiat.
Prima instanta a retinut in mod corect ca atat timp cat contractul a fost incheiat in temeiul si cu respectarea cerintelor unui act normativ in vigoare la data incheierii lui - remarcandu-se faptul ca reclamantii nu invoca nici un moment contrariul -, o cenzurare a elementelor sale esentiale de valabilitate din perspectiva deciziilor ulterioare ale Curtii Constitutionale - care constata incalcarea unor principii constitutionale, precum garantarea dreptului de proprietate privata - sau ale unui act normativ ulterior ar aduce atingere altui principiu constitutional, anume principiul neretroactivitatii legii.
Este real ca materia contractelor civile este guvernata de principiul libertatii contractuale, manifestata sub un dublu aspect: libertatea de a incheia sau nu un anume contract, libertatea de a stabili conditiile de fond si forma ale contractului si ca, in general, regulile din Codul civil erau si au ramas supletive. In doctrina se subliniaza ca majoritatea regulilor recent adoptate sunt imperative, mai ales cele care se refera la protejarea cumparatorilor si ca se poate afirma ca dreptul contractelor speciale a devenit un amestec instabil de libertate, de directionare si de protectie.
Actul normativ sub imperiul caruia s-a incheiat contractul contestat nu lasa autoritatilor locale libertatea de a opta pentru vanzarea sau nu a spatiilor medicale si, in varianta care s-a aplicat contractului in speta, stabilea si un pret maximal diferentiat pe categorii de localitati, pentru spatiu, precum si un pret fix pentru teren.
Din aceasta perspectiva afirma reclamantii ca cele doua conditii de valabilitate a contractelor nu sunt indeplinite.
Reclamantii sunt insa persoane juridice de drept public, au semnat contractul contestat, aveau, prin serviciile lor juridice, imaginea categoriilor de acte normative ce reglementau vanzari de bunuri la preturi de protectie sociala - acte normative care au vizat, indeobste, locuinte - si puteau aprecia, in functie de obiectul de reglementare, continutul si scopul actului normativ in discutie, de rezultatul concret la care se ajungea prin aplicarea lui (pretul concret rezultat pentru bunurile ce trebuiau vandute, de exemplu) ca acesta este lezant in raport de principii constitutionale si, prin urmare, ca puteau opune aceste aparari in eventuale litigii generate de refuzul de a incheia contractul. De altfel, chiar in acest mod s-a ajuns la declararea neconstitutionalitatii actului normativ.
Sigur ca s-ar putea opune destule argumente drept inconveniente pentru aceste ultime considerente, dar in nici un caz edictarea unor norme constatate ulterior neconstitutionale nu se plaseaza in sfera de responsabilitate a particularilor care au dobandit drepturi intemeindu-se pe aceste norme atat timp cat ele erau in vigoare.
 Pe de alta parte insa, Tribunalul retine ca, in concret, spatiul medical vandut in speta este compus dintr-o suprafata construita de 20,12 m.p., in folosinta exclusiva, de o cota indiviza de 15,53 m.p. (4,52%)din spatiile de folosinta comuna si dintr-un teren aferent spatiului de 63,65 m.p. reprezentand cota indiviza de 4,52 % din suprafata totala de teren pe care se afla amplasata cladirea, pretul stabilit si platit fiind de 5792 lei (1846,15 euro), iar in cauza nu s-a indicat macar un pret de piata estimativ pentru un asemenea imobil.
Cumparatorul a platit efectiv acest pret, iar vanzatorul l-a incasat.
Caracterul derizoriu al pretului se apreciaza intotdeauna in temeiul unor elemente concrete, iar nu al unor enunturi de ordin general.
Peste toate aceste si revenind la argumentul initial, o desfiintare retroactiva a unui contract incheiat potrivit legii in vigoare la data incheierii lui ar reprezenta, pentru cumparator de data aceasta, o privare nejustificata de bun.
Pentru considerentele expuse si in temeiul art. 312 Cod procedura civila, va fi respins recursul de fata si va fi mentinuta, ca legala si temeinica, sentinta civila nr. 1463/2010 a Judecatoriei Iasi.