Opozabilitatea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune fata de terti fara inscrierea in cartea funciara

Opozabilitatea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune fata de terti fara inscrierea in cartea funciara este consacrata de art. 26 al. 1 din Legea 7/1996 republicata, al. 2 cuprinzand, in sfera exceptiilor de la principiul opozabilitatii fata de terti a inscrierii dreptului real imobiliar, si drepturile dobandite prin hotarari judecatoresti. Uzucapiunea poate constitui temei juridic al unei revendicari, iar care cel care a prescris o poate opune oricarui tert care i-a incalcat dreptul.
   Decizia civila nr. 868/R din 16.10.2009
Prin Sentinta civila nr. 396/21.02.2005 pronuntata de Judecatoria Viseu de Sus in dosar nr. 424/2005 s-a admis actiunea civila formulata de reclamantii A. G. si A. M. impotriva paratilor A. G., A. I.,A. V.,A. I., A I., A. G., A. I., A. I., M. I., M.Z. si altii si s-a constatat ca reclamantii au dobandit dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra anumitor terenuri situate in Viseu de Sus, printre care si suprafata de 129 mp identificata cu nr. top. 902/7/1 si inscrisa in CF 2558 Viseu de Sus.
S-a dispus totodata inscrierea in CF a dreptului de proprietate al reclamantilor asupra terenurilor uzucapate conform schitelor de dezmembrare intocmite de expertul care fac parte integranta din hotararea judecatoreasca amintita.
Aceasta Sentinta civila nr. 396/21.02.2005 (f. 4 dosar 2418/2006) a ramas irevocabila in urma respingerii recursului declarat de intimatii din prezenta cauza.
Conform concluziilor expertului, necontestate de parti, aceasta suprafata de 129 mp se suprapune cu suprafata nr. top. 902/4 inscris in CF 7716 Viseu de Sus in proprietatea paratilor pe o portiune de 64 mp. Potrivit concluziilor expertului confirmate de parti terenul in litigiu se afla in posesia paratilor fiind imprejmuit cu gard impreuna cu terenul cu nr. top. 904/2 in suprafata de 456 mp - inscris in CF 7716 Viseu de Sus.
Sentinta civila nr. 396/21.02.2005 nu a fost intabulata, iar parcela de 129 mp identificata cu nr. top. 902/7/1, parte din nr. top. 902/7 inscris in CF 2558 Viseu de Sus nu este evidentiata ca atare in cartea funciara, parcela mama 902/7 nefiind dezmembrata.
Pe de alta parte, sunt proprietari tabulari ai suprafetei de 456 mp inscrisa in CF 7716 Viseu de Sus cu nr. top. 902/4, dobandita cu titlu de vanzare cumparare.
Dreptul de proprietate al paratilor asupra parcelei cu nr. top. 902/4 a fost intabulat in anul 2003, anterior pronuntarii Sentintei Civile nr. 396/21.02.2003.
Pentru diferenta de teren ce excede nr. top. 902/4 pe care paratii o poseda si care este imprejmuita ,acestia opun reclamantilor conventia sub semnatura privata incheiata la data de 03.11.2002 cu "vanzatoarea" A. I.si conventia sub semnatura privata datata 26.04.1984 in care figureaza ca si vanzator a suprafetei de 90 mp  litigioase reclamantul si ca si cumparatori, parintii numitei A. I.
In ce priveste inscrisul sub semnatura privata datat 26.04.1984 paratii nu au fost in masura sa depuna exemplarul original sustinand, insa fara a dovedi, ca originalul este detinut de reclamant.
Reclamantul a tagaduit semnatura sa de pe copia prezentata de parati.
Potrivit art. 139 al. 1 C.pr.civ. partea care a depus un inscris in copie este datoare sa aiba asupra sa la sedinta originalul inscrisului sau sa-l depuna mai inainte in pastrarea grefei sub pedeapsa de a nu se tine seama de inscris.
Avand in vedere ca paratii nu au prezentat originalul inscrisului sub semnatura privata din 26.04.1984 si nici nu au dovedit ca reclamantul ar detine inscrisul original mai ales in conditiile in care acesta tagaduieste semnatura sa de pe inscris, instanta a facut aplicarea disp. 139 al. 1 C.pr.civ. si nu a tinut seama de inscrisul din 26.04.1984 .
Asadar, in ce priveste suprafata de 64 mp cu contur F-a-b-c-d-5 referitor la care expertul a concluzionat ca exista suprapunere intre nr. top. 902/4 inscris in CF 7716 Viseu de Sus in proprietatea paratilor din 2003 si nr. top. nou 902/7/1 in suprafata de 129 mp rezultat din dezmembrarea nr. top. 902/7 inscris in CF 2558 Viseu de Sus conform schitei intocmite, in dosarul nr. 424/2005 al Judecatoriei Viseu de Sus, schita neoperata in cartea funciara, considera ca titlul paratilor este preferabil ei indeplinind formalitatile de publicitate imobiliara.
Retine Tribunalul ca la momentul promovarii actiunii in constatarea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune in dosar nr. 424/2005, dreptul de proprietate al paratilor asupra nr. top. 904/2, deci si asupra suprafetei de 64 mp conturata F-a-b-c-d-5-F in raportul de expertiza, era deja inscris in CF 7716 Viseu de Sus.
In ce priveste insa diferenta de 65 mp revendicata, evidentiata pe planul de situatie din noiembrie 2007, reclamantii exhiba S.C. nr. 396/21.02.2005, iar paratii conventia de vanzare-cumparare pe care au incheiat-o la data de 03.11.2002 sub semnatura privata, in conditiile in care Tribunalul a inlaturat inscrisul datat 26.04.1984.
Evident, nici unul dintre titluri nu au fost intabulate. Dupa cum se poate observa promitenta vanzatoare din conventia sub semnatura privata: 03.11.2002 nu se numara printre proprietarii inscrisi in CF 2558 Viseu de Sus.
Prin compararea titlurilor partilor Tribunalul va da eficienta titlului reclamantilor, respectiv S.C. nr. 396/21.02.2005 din urmatoarele considerente:
Prin S.C. nr. 396/21.02.2005 Judecatoria Viseu de Sus a constatat dobandirea de catre reclamanti a dreptului de proprietate, prin uzucapiune, asupra suprafetei de 129 mp parte din top. 902/7 inscris in CF 2558 Viseu de Sus, procesul civil derulandu-se in dosarul nr. 424/2005 in contradictoriu cu proprietarii tabulari ai terenului sau cu mostenitori ai acestora.
Uzucapiunea este un mod originar de dobandire a proprietatii, care, transformandu-l cu titlu retroactiv pe posesorul imobilului, pe perioada ceruta de lege, in proprietarul acestuia, il sanctioneaza totodata pe fostul proprietar pentru neglijenta sa.
Asadar, cata vreme uzucapiunea poate fi opusa cu succes chiar proprietarului tabular neglijent al imobilului, cu atat mai mult ea poate constitui temei juridic al unei revendicari, iar care cel care a prescris o poate opune oricarui tert care i-a incalcat dreptul.
Opozabilitatea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune fata de terti fara inscrierea in cartea funciara este consacrata chiar de art. 26 al. 1 din Legea 7/1996 republicata, al. 2 cuprinzand, in sfera exceptiilor de la principiul opozabilitatii fata de terti a inscrierii dreptului real imobiliar, si drepturile dobandite prin hotarari judecatoresti.
Asadar, in speta, contrar celor retinute de instanta de fond, fiind incidenta situatia in care atat reclamantii, cat si paratii invoca titluri de proprietate ce provin de la autori diferiti, nu se impunea "compararea posesiilor celor doua parti" si nici a inscrierilor in registrele agricole ce au efect declarativ si emana exclusiv de la cel care afirma.
Total nefondat este si argumentul primei instante potrivit caruia dreptul paratilor ar fi preferabil pentru ca autoarei lor, i s-a respins actiunea in constatarea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune inceputa in 1984 - deoarece avea la dispozitie o actiune in realizarea dreptului, respectiv validarea conventiei.
Aceasta fundamentare a respingerii actiunii in constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre A. I. confirma faptul ca ea nu a devenit niciodata proprietara a terenului in litigiu, ci doar titulara dreptului de a solicita in instanta "validarea conventiei", respectiv pronuntarea unei hotarari prin care sa se transfere dreptul de proprietate obiect al conventiei din patrimoniul promitentului vanzator in patrimoniul ei.