Vanzare succesiva teren prin acte autentice.Neindeplinirea conditiilor legale privind nulitatea contractului pentru cauza ilicita. Inexisten?a inscrierii dreptului in cartea funciara, anterior vanzarii.

DECIZIA CIVILA  Nr. 72/R
Sedinta publica din data de 28 Ianuarie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE Nicoleta Faghi
Judecator Vasile Mos
Judecator Simona Stefania Matei
Grefier Dorina Litescu Popoiag

      Pentru astazi fiind amanata pronuntarea asupra recursului declarat de catre reclamantii V.N.C.si V.F.In contradictoriu cu paratii V.I.S., V.S.M.Si S.D.N.– decedat,  avand ca obiect constatare nulitate act juridic, Impotriva sentintei civile nr. 2474/26.02.2010 pronuntata de JB In dosarul civil nr. 3295/197/2009.
      La apelul nominal facut In sedinta publica, la pronuntare, se constata lipsa partilor.
      Procedura de citare este legal Indeplinita.
      S-a facut referatul cauzei, dupa care
      Dezbaterile In cauza civila de fata au avut loc In sedinta publica din data de  24.01.2011,cand avocat S.A.pentru recurentii reclamanti si avocat Jecu Silviu pentru intimatii parati V.I.S. si V.S., au pus concluzii In sensul celor consemnate In Incheierea de sedinta de la acel termen de judecata, care face parte integranta din prezenta, iar instanta din lipsa de timp pentru deliberare, a amanat pronuntarea pentru prezentul termen de judecata, cand, In aceeasi compunere, a hotarat urmatoarele:
      
TRIBUNALUL

             Deliberand asupra recursului civil de fata, instanta constata ca, prin Sentinta civila  nr.  2474 din data de 26.02.2010, pronuntata de JB a fost respinsa  actiunea formulata de reclamantii V. N.C. si V.F., In contradictoriu cu paratii  V.I.S., V. S. M., ca neIntemeiata.
             Pentru a pronunta aceasta hotarare  prima  instanta a retinut ca paratul S.D.N. a primit In proprietate, prin reconstituirea dreptului de proprietate, suprafata de 4 ha si 7300 mp, astfel cum reiese din titlu de proprietate nr. 00508/09.04.1997.  Din aceasta suprafata facea parte si tarlaua  nr. 46, parcela 242/20, In suprafata de 18700 mp, identificata la acea data prin raportare la vecinatati: la nord CCN 240, la est A242/21, la sud DE 246, la vest A242/19. 
      Prin actul de dezmembrare autentificat  sub nr. 540/12.03.2004 la BNP S. V.,  s-a dezmembrat tarlaua 46, parcela 242/20 In doua loturi: lotul nr. 1, compus din tarlaua 46, parcela 242/20/1, In suprafata de 10.000 mp, si lotul 2, compus din tarlaua 46, parcela 242/20/2, In suprafata de 8.700 mp. Prin acelasi act (fila 8 dosar), paratul S.D.N.a vandut reclamantilor  V.N.C.si V.F.suprafata de 10.000 mp, reprezentand lotul 1 (tarlaua 46, parcela 242/20/1).  Ulterior, paratul S.D.N.a vandut paratilor V.I.S. si V.S.M.dreptul de proprietate asupra  terenului-tarlaua 46, parcela 242/20, In suprafata de 28700 mp, astfel cum reiese din contractul de vanzare cumparare autentificat  sub nr. 5846/04.11.2004 de BNP  I. F. (fila 100).
        Potrivit Inscrierii de la A+12 din cartea funciara nr. 12450 Brasov (fila 42),  ca   asupra suprafetei de 18.700 mp, Inscrisa sub top. Nr. 10851/9/14/2,  s-a Intabulat dreptul de proprietate In favoarea paratului S.D.N., cu titlu de drept de proprietate cu titlu de  reconstituire In baza Lg. 18/1991 (mentiunea de la B+24), iar ulterior, In baza actului de vanzare cumparare Incheiat la data de 04.11.2004,  se Intabuleaza dreptul de proprietate In favoarea  paratilor V.I.S. casatorit cu V.S.M.(B25). Potrivit mentiunii de la B+26, top. nr. 10851/9/14/2 din CF nr. 12450 Brasov  s-a trecut cu situatia de  Cf neschimbata  In cartea funciara nou Infiintata nr. 44217 Brasov. Aceste Inscrieri au fost efectuate In temeiul dispozitiei cuprinsa In Incheierea OCPI Brasov nr. 67758 ( conexat cu act 59339/2006),  din data de 27.11.2006 (fila 7 dosar nr. 15230/197/2008 ).
      Prin Incheierea OCPI Brasov pronuntata In dosarul nr. 48904/03.07.2007,  s-a dispus  Infiintarea cartii funciare nr. 48040 Brasov, pentru terenul cu nr. cadastral 7249-arabil de 18.700 mp, Intabularea dreptului de proprietate pe numele   paratului Samoila Dumitru, dezmembrarea imobilului In 2 noi loturi, Intabularea dreptului de proprietate asupra terenului de la A+2 In favoarea reclamantilor Vulcanean, conform mentiunilor de la B3,4. 
       Potrivit dispozitiilor art. 948 Cod civil „ conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. Consimtamantul valabil al partii ce se obliga; 3. un obiect determinat; 4. o cauza licita”.
      Potrivit dispozitiilor art. 966 acelasi cod  „ Obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa, sau nelicita, nu poate avea nici un efect ”.
      Cauza, ca si conditie de fond esentiala, de validitate si generala a actului juridic civil trebuie sa  existe, sa fie reala, licita si morala . Sanctiunea care intervine In situatia cauzei ilicite a actului este nulitatea absoluta.
      In contractele de vanzare cumparare, una dintre conditiile referitoare la lucrul vandut, ca obiect  al  contractului, este ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut individual determinat. In caz contrar, vanzatorul nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului. In situatia In care vanzatorul Instraineaza bunul individual determinat care apartine altei persoane, solutiile adoptate difera dupa cum consimtamantul partilor a fost afectat de viciul erorii  sau Incheiere contractului a  avut loc In cunostinta de cauza. In doctrina s-a stabilit ca vanzarea cumpararea lucrului altuia, In cunostinta de cauza, reprezinta o operatiune speculativa, avand o cauza ilicita si, deci, este  nula absolut In temeiul art. 968 Cod civil . Asadar, pentru a interveni sanctiunea nulitatii absolute a unui astfel de contract, cel care o invoca trebuie sa dovedeasca  „cunostinta de cauza” a vanzatorului, dar si a cumparatorului, deci reaua credinta a acestora.  Acolo unde exista o culpa, oricat de usoara, nu poate exista buna credinta. Buna credinta rezulta, deci, din convingerea loiala unita cu lipsa de orice culpa si trebuie sa fie Intreaga, lipsita de cea mai mica Indoiala In momentul dobandirii bunului. Indoiala exclude convingerea loiala si  viciaza buna credinta .
       Potrivit dispozitiilor art. 30 alin. 1 Legea 7/1996 „ Daca In cartea funciara s-a Inscris un drept real, In conditiile prezentei legi, In folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista In folosul ei, daca a fost dobandit sau constituit cu buna-credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul ” .
      Potrivit dispozitiilor art. 1899  Cod civil  „ 1)Buna credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul, avea toate Insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. 2) Buna credinta se presupune totdeauna si sarcina probei cade asupra celui ce aleaga rea credinta ” .
      Potrivit dispozitiilor art. 31 din Legea  7/1996  „1) Cuprinsul cartii funciare, In afara Ingradirilor si exceptiilor legale, se considera exact numai In folosul acelei persoane care, In virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobandit cu buna-credinta un drept real Inscris In cartea funciara . (2) Dobanditorul este considerat de buna-credinta daca, la data Inregistrarii cererii de Inscriere a dreptului In folosul sau, nu a fost notata nici o actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare sau daca din titlul transmitatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta Intre aceasta si situatia juridica reala ”.
      Potrivit dispozitiilor art. 36 din Legea 7/1996, „ Actiunea In rectificare, Intemeiata pe nevalabilitatea Inscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gresita calificare a dreptului Inscris, se va putea Indrepta si Impotriva tertelor persoane care si-au Inscris un drept real, dobandit cu buna-credinta si prin act juridic cu titlu oneros, bazandu-se pe cuprinsul cartii funciare, In termen de trei ani de la data Inregistrarii cererii de Inscriere formulata de dobanditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere, afara de cazul cand dreptul material la actiunea de fond nu s-a prescris”.
      Analizand probele administrate In cauza, respectiv declaratiile martorilor si  raspunsurile paratilor la interogatoriu, instanta apreciaza ca nu se poate retine In sarcina paratilor V. I. S. si V.S.M. reaua credinta la Incheierea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 5846/04.11.2004 de BNP  I. F..  Din declaratiile martorilor audiati In cauza, P. Ghe. si D. C., reiese faptul ca  anterior Incheierii actului de vanzare cumparare, reclamantii au avut In arenda terenul In suprafata de 10.000 mp. Contractul de vanzare cumparare Incheiat de reclamanti cu paratul S. nu a devenit de notorietate, astfel cum reiese din declaratiile martorului P.Ghe., acesta necunoscand daca proprietarii Invecinati au avut sau nu cunostinta despre Instrainarea terenului. Din raspunsurile paratului  V. I. S. la interogatoriul formulat de reclamanti reiese ca la momentul  la care a cumparat terenul In suprafata de 18.700 mp de la paratul S.D.N.,  suprafata de teren cuprinsa In titlul de proprietate nr. 00508/09.04.1997 nu era Inscrisa In cartea funciara. Astfel, verificarile  au fost efectuate de catre notarul public la care s-a Incheiat contractul, cu respectarea dreptului de preemtiune, facandu-se oferta  de vanzare la sediul Primariei In raza careia se afla terenul, conform adeverintei  nr. 36720 eliberata la data de 26.08.2004. Tot din raspunsurile paratului mai reiese si faptul ca acesta a facut personal verificari pentru a afla daca existau restante la plata taxelor si impozitelor asupra terenului, iar restantele existente au fost achitate de catre paratul S.D.N..
      Intr-adevar, din raspunsurile paratului S.D.N.la interogatoriul formulat, reiese ca acesta a avut reprezentarea faptului ca vinde un teren care nu Ii mai apartinea, avand In vedere ca, anterior perfectarii contractului de vanzare cumparare prin care a transmis paratilor V. dreptul de proprietate asupra terenului de 18.700 mp, Instrainase suprafata de 8700 mp  reclamantilor V..
      Instanta nu poate retine recunoasterea paratului S.  cu privire la faptul ca  le-a adus la cunostinta paratilor V.  Incheierea contractului de vanzare cumparare cu reclamantii, deoarece aceste sustineri nu se coroboreaza cu alte probe administrate  In cauza, iar simplele afirmatii, nesustinute de probe nu pot produce efecte juridice cu privire la faptele tertilor, ci numai cu privire la propriile fapte ale  partii care face recunoasterea.
      Avand In vedere Insa, ca pentru a retine cauza ilicita la Incheierea contractului de vanzare cumparare, trebuie dovedita atat reaua credinta a vanzatorului, cat si a cumparatorului, instanta apreciaza ca recunoasterea paratului  S. In ce priveste reaua credinta din partea sa la Incheierea contractului de vanzare a carui nulitate se solicita a fi constatata, nu poate avea ca efect retinerea sanctiunii nulitatii absolute a contractului, In lipsa dovedirii relei credinte a cumparatorilor, In speta a paratilor   V..
      Avand In vedere principiul potrivit caruia buna credinta se prezuma, consacrat de dispozitiile Codului civil, instanta apreciaza ca reclamantii nu au facut dovada contrara, nu au Inlaturat prin probele administrate prezumtia de care paratii beneficiaza. 
      Analiza dispozitiilor legale invocate de parati cu privire la efectul constitutiv al Inscrierii In cartea funciara, Intemeiat pe Decretul lege 115/1934 nu se impune, deoarece, instanta nu realizeaza o comparare a titlurilor proprietarilor, ci o analiza a cauzei ilicite la Incheierea contractului de vanzare cumparare, obiect cu care a  fost investita de reclamanti, potrivit principiului disponibilitatii care guverneaza procesul civil. 
           Impotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantii, solicitand modificarea In tot a sentintei si admiterea actiunii astefl cum a fost formulata, sustinand ca instanta a facut o gresita aplicare atextelor legale si o eronata apreciere a probelor administrate .
       In motivarea recursului, recurentii arata ca prin cererea de chemare In judecata au solicitat, In contradictoriu cu paratii constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare cumparare  autentificat sub nr. 5846/04.11.2004 la BNP I. F.. In ce priveste faptul ca obiect al contactului Il constituie transmiterea dreptului de proprietate asupra unei suprafete de 10.000 mp (lotul 1 compus din tarlaua 46, parcela 242/20/2) astfel cum este identificata aceasta In actul de dezmembrare si contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 540/12.03.2004 la BNP  S. V. si rectificarea CF 44217 a localitatii Brasov, In sensul radierii dreptului de proprietate al paratilor pentru suprafata de 18.700 mp si Inscrierea dreptului de proprietate pe numele acestora pentru o suprafata de 8700 mp, astfel cum va fi dezmembrata si identificata In baza unui raport de expertiza specialitatea topografie .
      In motivare actiunii au aratat faptul ca, prin actul de dezmembrare si contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 540/12.03.2004 la BNP S. V., au dobandit de la numitul S.D.N. dreptul de proprietate  asupra imobilului teren situat In extravilanul municipiului Brasov, cartier Stupini, compus din tarlaua 46, parcela 242/20/1, In suprafata de 10.000 mp., intrand  In posesia imobilului si Inregistrandu-se la   Primarie, Directia impozite taxe locale In calitate de proprietari ai acestui imobil.
      La data de 04.11.2004 s-a Incheiat contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 5846/04.11.2004 la BNP I. F., prin care S.D.N.a vandut paratilor dreptul de proprietate asupra unei suprafete de 18.700 mp teren, ce include si suprafata de 10.000 mp ce fusese Instrainata anterior, iar cumparatorul  nu au facut nici un demers  pentru a afla situatia reala a imobilului pe care Il cumpara mai ales ca, imobilul nu era Inscris In cartea funciara pentru a se putea Intemeia o  prezumtie de buna credinta Intemeiata pe cuprinsul cartii funciare .
         Aceste afirmatii sunt sustinute de probele administrate In fata instantei de fond, martorii confirmand ca recurentii se aflau In posesia terenului la data cumpararii, din interogatoriul vanzatorului rezulta ca paratii cunosteau situatia terenului, din chitantele depuse rezulta ca au fost Inscrisi la Primarie  ca platitori de impozite m, iar terenul nu era Inscris In cartea funciara, la momentul Incheierii contractului de vanzare – cumparare Intre S si V , pentru a se bucura de prezumtia ca cel Inscris In CF este adevaratul proprietar .
         In drept, recursul a fost motivat pe dispozitiile art. 304 Cod procedura civila .
         Intimatii nu au formulat Intampinare  .
         Recursul este nefondat 46`2 Si va fi respins pentru considerentele ce urmeaza .
         Instanta de fond a retinut In mod corect starea de fapt In sensul ca terenul In litigiu a fost vandut succesiv catre cei doi cumparatori,  reclamantii si paratii, apreciind, de asemenea corect,  ca nu se poate retine In sarcina paratilor V. I. S. si V.S.M. reaua credinta la Incheierea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 5846/04.11.2004 de BNP  I. F., urmare chiar recunoasterii paratului S. ca  le-ar fi adus la cunostinta paratilor V.  Incheierea contractului de vanzare cumparare cu reclamantii .
         A apreciat corect ca reclamantii-recurenti nu au Inlaturat, prin probele administrate, prezumtia de buna credinta de care se bucura intimatii – parati, conform principiului consacrat de dispozitiile Codului civil .
         Sustinerile recurentilor, In sensul existentei relei – credinte a intimatilor la perfectarea contractului de vanzare – cumparare  rezultate din probele administrate In fata instantei de fond, respectiv confirmarea de catre martori a posesiei  terenului la data cumpararii In favoarea recurentilor, cunoasterea de catre intimati a situatiei terenului  si Inscrierea In evidentele  Primariei  ca platitori de impozite a recurentilor, nu pot fi retinute de instanta de control judiciar ca relevante In ce priveste rasturnarea prezumtiei de buna credinta de care beneficiaza intimatii .
           Temeiul de drept al constatarii nulitatii partiale a contractului, indicat  de reclamanti In actiunea lor, Il constituie dispozitiile art. 948 pct. 4 din Codul civil, respectiv  ilicitul cauzei, astfel ca o discutie asupra cauzei actului juridic civil se impune .
           Teoria de specialitate defineste cauza ca fiind obiectivul urmarit de parti la Incheierea contractului (scopul contractului), subliniind constant distinctia din structura acestei conditii de validitate, Intre scopul imediat si scopul mediat,scopul imediat fiind caracterizat ca un element abstract si invariabil, constituit In contractele sinalagmatice de reprezentarea mentala a fiecarei parti cu privire la contraprestatia caracteristica actului juridic, In cazul contractului de vanzare-cumparare aceasta fiind predarea bunului, respectiv Incasarea pretului .
           Scopul mediat este motivul determinant al Incheierii actului juridic, un element concret si variabil al acestuia  reprezentand, In cadrul contractelor sinalagmatice, Insusirile prestatiei . Apare evident ca, In cadrul contractului de vanzare-cumparare, care este contract numit, numai scopul mediat poate fi ilicit (scopul imediat fiind prevazut de lege), astfel ca discutia despre nulitatea contractului pentru cauza ilicita In prezenta speta se circumscrie licitului sau ilicitului scopului mediat.
            Din aceasta perspectiva, In ce priveste pe cumparatorii parati, nu se poate retine nimic ilicit In faptul ca acestia au dorit sa-si procure imobilul In litigiu pentru necesitatile familiale  sau In alte scopuri legale, cu atat mai mult cu cat art. 967 din Codul civil instituie o prezumtie de existenta a cauzei si de valabilitate a ei , prezumtie ce nu a fost rasturnata, In speta, cum sustin recurentii .
             Pe de alta parte, nici una dintre parti nu a Inscris dreptul sau de proprietate In cartea funciara dupa Incheierea actului de vanzare – cumparare, nici vanzatorul nu avea dreptul Inscris la data vanzarilor succesive ale dreptului sau, acesta fiind Inscris abia In 26.10.2006 de catre vanzator, data la care si-au Inscris dreptul si  intimatii - paratii, prioritar fata de recurentii – reclamanti, cum rezulta din CF 12450 Brasov, B 20-26  .
             Chiar daca s-ar admite existenta relei - credinte a paratilor la Incheierea contractului de vanzare – cumparare, aceasta nu constituie motiv de nulitate absoluta a contractului decat prin raportare la cauza acestuia, privita ca element esential al lui si nu "in abstracto". Instrainarea fiind facuta cu titlu oneros ramane valabila, ramanand celor prejudiciati o actiune In raspundere contractuala sub forma obligarii la daune-interese a vanzatorului care nu si-a Indeplinit obligatia transmiterii dreptului obiect al contractului Incheiat cu recurentii, In conditiile achitarii de catre acestia a pretului stabilit .
             Recurentii nu au indicat In mod expres vreun motiv de casare sau modificare a sentintei atacate, prevazute de art. 304 pct. 1-9 Cod procedura civila, rezumandu-se a motiva recursul lor, generic, pe dispozitiile art. 304 din acelasi cod si a solicita modificarea  sentintei .
             Din motivele de recurs rezulta ca acestia  critica solutia primei instante pentru interpretarea gresita a legii si aprecierea probelor, vizand atitudinea paratilor la momentul Incheierii actului atacat, critici ce pot fi Incadrate In motivul de recurs prevazut de art. 304 pct.  9 din Codul de procedura civila ( hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu Incalcarea sau aplicarea gresita a legii ), motiv ce nu poate fi retinut, pentru considerentele de mai sus, cu consecinta modificarii  hotararii .
            Analizand sub toate aspectele  cauza, In temeiul art.304 ind. 1  din Codul de procedura civila, instanta de control judiciar  nu a retinut  vreun motiv de ordine publica de invocat cu consecinte asupra hotararii atacate, astfel ca, pe baza considerentelor expuse si a prevederilor art. 312 Cod procedura civila, recursul va fi respins .
        In temeiul art. 274 Cod procedura civila, recurentii vor fi obligati la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecata catre intimati, reprezentand onorariu aparator ( fila 35 ) .

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
DECIZIA :

           Respinge recursul formulat de reclamantul V.N.C.si V.F. Impotriva  Sentintei civile nr. 2474 din data de 26.02.2010, pronuntata de JB .
       Obliga recurentii la plata sumei de 1000 lei catre intimatii V.I.S. si V.S.M.,  cu titlu de cheltuieli de judecata .
Irevocabila.
Pronuntata In sedinta publica din  28.01.2011.