INSCRIEREA IN CF A DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA CONSTRUCTIEI AUTORIZATE PE NUMELE CONCUBINILOR FARA A FI STABILITE COTE PARTI DIN DREPTUL DE PROPRIETATE

Potrivit art. 44 din Legea nr. 7/1996 in forma in vigoare la data cererii de intabulare, „mai multi proprietari nu pot fi inscrisi in aceeasi carte funciara decat daca se gasesc in cazul coproprietatii, caz in care se va arata partea indiviza a fiecarui proprietar”. In vederea intabularii unui astfel de imobil supus regimului juridic al coproprietatii pe cote parti, registratorul de CF trebuie sa verifice, printr-o evaluare formala, potrivit art. 63 din Ordinul 633/2006 in vigoare la data cererii  de intabulare cu nr. 35476/29.04.2010, validitatea actului in baza caruia se efectueaza intabularea, putand sa convoace partile daca apreciaza ca in acest mod pot fi elucidate impedimentele de care depinde solutionarea legala a cererii.

Constata ca, prin decizia civila nr. 443/02.12.2013, Tribunalul Brasov a dispus urmatoarele:
A respins apelul declarat de apelanta O.E. impotriva sentintei civile nr.2136/1.03.2011, pronuntata de Judecatoria Brasov in dosarul nr. 16528/197/2010 pe care o pastreaza.
Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta a retinut urmatoarele:
 Prin incheierea de carte funciara nr. 35476/29.04.2010  a OCPI-BCPI B. s-a dispus in baza certificatului de urbanism 626/02.11.2009, autorizatia de constructie 600/17.07.2007 si a actului administrativ nr.201615/07.03.2010 emis de C.L. B inscrierea locuintei S+P+M descrisa in foaia de avere sub B/6 din cartea funciara 109196 (provenita din cartea funciara pe hartie 36841) si intabularea dreptului de proprietate cu titlu de drept construire in favoarea intimatului.
Petenta a formulat plangere impotriva acestei incheieri solicitand inscrierea dreptului de proprietate ca mod de dobandire prin construire in cote egale, de ½ in favoarea lui O.E. si ½ in favoarea lui R.I..
S-a sustinut de catre petenta faptul ca prin inscrierea efectuata i s-a incalcat dreptul acesteia de proprietate, ca inscrierea s-a efectuat contrar documentatiei depuse din care rezulta ca si aceasta este coproprietara asupra constructiei.
Tribunalul a retinut ca invocarea de catre petenta a incalcarii dreptului sau de proprietate prin aceea ca inscrierea realizata in favoarea intimatului I.R. coroborat cu solicitarea acesteia de a se inscrie in cartea funciara dreptul sau de proprietate in cote parti egale, de 1/2 imprima plangerii formulate un caracter contencios.
Pe de alta parte, fata de pretentia dedusa judecatii - inscrierea dreptului de proprietate al petentei, ca mod de dobandire prin construire in cote egale, de ½ in favoarea lui O.E. si  ½ in favoarea lui R.I. aceasta se poate solutiona doar in cadrul unei actiuni avand ca obiect rectificarea de CF.
In privinta plangerii impotriva unei incheieri de CF, procedura reglementata de legea 7/1996 prezinta un caracter necontencios, lege care se intregeste cu  dispozitiile generale in materie – art. 331-339 Cod procedura civila. Astfel, potrivit art. 338 alin.2 Cod procedura civila, materiile necontencioase cu privire la care legea prevede o procedura speciala raman supuse dispozitiilor speciale, care se vor intregi cu cele prevazute in cuprinsul Codului de procedura civila.
Impotriva acestei decizii a formulat recurs in termen, motivat petenta O.E. criticand decizia pentru neegalitate si netemeinicie . Solicita  ca in temeiul art.304 pct. 8 si 9 Cod procedura  civila, instanta sa admita recursul, sa modifice decizia recurata in sensul admiterii apelului, admiterii plangerii impotriva incheierii de carte funciara prin care registratorul a dispus inscrierea dreptului de proprietate doar in favoarea intimatului cu incalcarea art.20 din Legea nr. 7/1996.
In baza acestui text legal invocat de petenta, intabularea constructiei ridicata de ambele parti trebuia sa se faca in baza autorizatiei de construire si a certificatului de dare in folosinta. Potrivit acestora, constructia era autorizata in favoarea ambelor parti.
Inscrierea dreptului de proprietate a constructiei s-a efectuat numai pe numele intimatului I.R., contrar actului prin care s-a constituit, adica contrar Autorizatiei de construire, a Certificatului de dare in folosinta definitiva nr.71 din 16.02.2010, care revoca Certificatul de dare in folosinta definitiva nr.626/02.11.2009 si contrar intregii documentatii.
Intimatul in ascuns a efectuat toate demersurile necesare intabularii dreptului de proprietate, formuland cereri pentru obtinerea tuturor avizelor necesare la cartea funciara si in numele recurentei  semnandu-o pe aceste cereri inclusiv pe toate cererile adresate OCPI B., prin care a solicitat inscrierea dreptului de proprietate asupra constructiei pe numele amandurora.
Registratorul de carte funciara era obligat potrivit art.86 din Ordinul 633/2006 al ANCPI sa ii inscrie pe amandoi constructorii coproprietari in cartea funciara pe cote nedeterminate.
Potrivit art.20 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in CF pe baza actului prin care s-a constituit, iar dispozitiile  art. 55 din aceeasi lege arata fara dubiu ca actul de constituire al dreptului de proprietate asupra unei constructii noi il constituie Autorizatia de construire, procesului verbal de receptie finala, adica Certificatul de dare in folosinta definitiva si documentatia cadastrala.
Avand in vedere ca absolut toate aceste inscrisuri enumerate mai sus erau pe numele amandurora, deoarece erau concubini si nu casatoriti, registratorul de carte funciara era obligat potrivit art.86 din Ordinul 633/2006 sa ii inscrie pe amandoi, deoarece potrivit art.77 alin.2 din acelasi ordin „inscrierea in cartea funciara nu trebuie sa fie diferita de ceea ce rezulta din actele ce insotesc cererea de inscrierea a dreptului de proprietate in CF".
Instanta de fond, fara a analiza temeinic dispozitiile care reglementeaza inscrierea dreptului de proprietate al concubinilor si fara sa tina seama de inscrisurile care atesta fara dubiu ca asupra imobilului petenta are un drept de proprietate prin construire, a respins plangerea, retinand fara temei juridic printre altele ca registratorul de CF nu poate aprecia asupra cotelor de contributie, ca nu poate inscrie un drept de proprietate pe cote parti, ca apararile formulate in cadrul plangerii nu pot fi analizate de instanta dat fiind cadrul restrans al reglementarii plangerii. Instanta de fond a retinut ca nu are importanta ca intimatul s-a inscris in CF in baza unui certificat revocat, intrucat acest certificat are numai o valoare tehnica si nu poate constitui titlu de proprietate asupra constructiei contrar dispozitiilor art.55 din Legea nr. 7/1996, care arata clar ca certificatul de dare in folosinta definitiva ca si autorizatia de construire, constituie acte constitutive ale dreptului de proprietate asupra unei constructii noi.
Tribunalul a respins apelul, fara a intra in fondul cauzei, retinand gresit ca procedura de inscriere in CF are un caracter esentialmente necontencios, ca inscrierea dreptului de proprietate pe cote se poate solutiona doar in cadrul unei actiuni avand ca obiect rectificarea de CF.
Mai mult instanta de apel nu a facut distinctie nici intre cele doua proceduri mai sus aratate (procedura necontencioasa care se refera strict la rezolvarea cererii de catre registrator si procedura contencioasa reglementata prin art.50 din Legea nr. 7/1996) si actiunea in rectificare de carte funciara care este reglementata prin art.36 din aceeasi lege.
Corect era ca registratorul sa ii inscrie in CF pe amandoi coproprietarii pe cote nedeterminate, urmand ca dupa finalizarea procesului in care se vor stabili cotele asupra constructiei sa solicite OCPI inscrierea cotelor conform sentintei.
Intimatul a formulat intampinare prin care solicita respingerea recursului si mentinerea deciziei atacate pe motiv ca sustinerile recurentei transforma procedura necontencioasa a plangerii intr-o procedura contencioasa ceea ce nu este permis. Dreptul de superficie instituit in favoarea intimatului pentru intreg terenul cu acordul recurentei l-a indreptatit pe registratorul de CF sa dispuna intabularea constructiei in favoarea titularului dreptului de superficie.
In recurs nu s-au administrat probe noi.
Analizand recursul formulat instanta constata ca este fondat.
In mod eronat instanta de apel nu a patruns in cercetarea chestiunilor de fond invocate  considerand ca procedura plangerii impotriva incheierii de CF  exclude un control asupra aspectelor invocate. Astfel, hotararea s-a dat cu incalcarea regimului juridic al proprietatii comune pe cote parti. Judecatorul fondului nu trebuia sa examineze intinderea dreptului de proprietate al partilor in cadrul acestei proceduri ci doar aspecte formale, de legalitate a actului, respectiv daca  intabularea imobilului constructie pe numele unuia dintre coproprietari se poate realiza dupa o prealabila verificare formala a inscrisurilor depuse in scopul intabularii: autorizatia de construire si certificat de dare in folosinta. Astfel, o simpla verificare a acestora confirma sustinerea recurentei in sensul ca atat recurenta cat si intimatul sunt mentionati ca titulari ai autorizatiei de construire nr. 600/17.07.2007 cat si pe ultimul certificat de dare in folosinta, respectiv certificatul 71/16.02.2010 care il revoca pe cel cu nr.626/02.11.2009, avut in vedere la intabularea constructiei efectuata doar pe numele intimatului. Potrivit art.77 alin. 2 din Ordinul 663/2006 in vigoare la data cererii de intabulare a constructiei, „ inscrierea in baza incheierii trebuie sa fie astfel efectuata in CF, incat sa nu fie posibila o interpretare eronata sau diferita fata de aceea care rezulta din actele ce insotesc cererea.”. Dispozitia din incheierea de CF atacata nu corespunde nici cu cerinta din cererea de receptie si inscriere in CF, prin care ambele parti, titulare ale cererii inregistrate sub nr.  35476/29.04.2010 au solicitat inscrierea constructiei noi. Promovand cererea de inscriere in numele ambelor parti, intimatul a avut tot timpul reprezentarea intinderii dreptului de proprietate asupra constructiei ce se va intabula chiar daca a semnat-o in fals pe O.E.. La fel a fost semnat si intocmit si contractul cu S.C. T. S.R.L.  in vederea executarii documentatiei cadastrale in vederea inscrierii in CF a dreptului de proprietate asupra constructiei.
Atat instanta de fond cat si cea de apel nu au analizat sustinerea petentei O. prin care arata ca certificatul de dare in folosinta nr.626/12.11.2009 emis numai pe numele intimatului R.I. a fost revocat prin certificatul de dare in folosinta nr.71/16.02.2010 emis pe numele ambilor coproprietari depus in probatiune la instanta de fond fila 5 dosar Judecatoria Brasov.
In consecinta, la intabularea constructiei noi, s-a incalcat norma prevazuta de art. 36 din Legea nr. 7/1996, pe care registratorul de CF o putea verifica printr-o simpla analiza formala a documentatiei cadastrale, fara a intra in cercetarea intinderii dreptului fiecarui coproprietar. Astfel, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996 devenit art. 55 in forma legii in vigoare la data cererii de intabulare a partilor „dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza autorizatiei de construire si a procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor semnat de reprezentantul autoritatii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locala pe raza careia este edificata constructia, precum si a unei documentatii cadastrale”.
In speta a fost incalcat regimul juridic al proprietatii comune pe cote parti. Aceasta rezulta din documentatia cadastrala mai sus enuntata. Bunul, in cauza constructia noua, desi nefractionat in materialitatea sa, este detinut in cote parti  determinate in abstracto sub forma de procente.
 Potrivit art. 44 din Legea nr. 7/1996 in forma in vigoare la data cererii de intabulare, „mai multi proprietari nu pot fi inscrisi in aceeasi carte funciara decat daca se gasesc in cazul coproprietatii, caz in care se va arata partea indiviza a fiecarui proprietar”. In vederea intabularii unui astfel de imobil supus regimului juridic al coproprietatii pe cote parti, registratorul de CF trebuie sa verifice, printr-o evaluare formala, potrivit art. 63 din Ordinul 633/2006 in vigoare la data cererii  de intabulare cu nr. 35476/29.04.2010, validitatea actului in baza caruia se efectueaza intabularea, putand sa convoace partile daca apreciaza ca in acest mod pot fi elucidate impedimentele de care depinde solutionarea legala a cererii. La data formularii cererii si respectiv la data intabularii constructiei, s-a folosit certificatul de dare in folosinta  626/02.11.2009 care venea in contradictie cu autorizatia de construire emisa pe numele ambilor coproprietari, desi era cunoscut si  certificatul  71/16.02.2010 emis pentru ambii coproprietari. Argumentul instantei de fond pastrat in apel, potrivit caruia o inscriere a dreptului de proprietate asupra constructiei noi pe cote parti nu era posibila deoarece nu se preciza intinderea cotelor, nu este un argument juridic in justificarea inscrierii in favoarea exclusiva a uneia dintre parti.
Prin urmare, „in ipoteza in care nu se pot prezenta inscrisuri doveditoare din care sa rezulte toti proprietarii comuni si cotele parti din dreptul de proprietate aferente fiecaruia, cererea de inscriere trebuie respinsa” ( Cristina Cucu - Legislatia cadastrului si a publicitarii imobiliare-comentarii si explicatii - Bucuresti 2005).
Solutia logica ce se impune fata de cererea de intabulare si inscriere a dreptului de proprietate asupra constructiei este respingerea intabularii dreptului de proprietate exclusiv pe numele intimatului I.R. deoarece mentinerea unei astfel de inscrieri fraudeaza dreptul de proprietate al celuilalt coproprietar, in speta fiind evident regimul juridic al coproprietatii, desi intimatul se apara sustinand proprietatea exclusiva a sa pe considerentul consecintelor juridice ale dreptului de superficie.
Nu poate fi acceptata apararea intimatului primita de instanta de fond, prin care sustine ca este proprietar exclusiv asupra constructiei pe motivul instituirii superficiei asupra terenului, deoarece, dreptul de superficie dobandit prin conventia partilor constituie premisa dreptului de a edifica o constructie pe terenul altuia. Aceasta „premisa” nu-i confera insa si calitatea de proprietar exclusiv asupra constructiei din moment ce se poate dovedi contrariul. Proprietarul terenului nepierzand dreptul de proprietate pe teren, in exercitarea art.482 Cod civil si-a manifestat si intentia de constructor obtinand autorizatia de construire impreuna cu superficiarul, astfel, o intervertire a regulilor accesiunii nu a operat.  
Pentru aceste considerente se impune admiterea recursului cu consecinta modificarii in tot a deciziei din apel, in baza art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 alin. 1 Cod procedura civila in sensul admiterii apelului, schimbarii in tot a sentintei Judecatoriei Brasov  si admiterii in parte a plangerii formulate impotriva incheierii de intabulare a dreptului de proprietate, incheiere cu nr.35476/29.04.2010.
Potrivit acestei incheieri s-a realizat inscrierea sub nr.35476/29.04.2010 in CF atat la foaia A de avere cat si la foia de proprietate a constructiei realizate in baza autorizatiei de construire nr.626/02.11.2009, constructie compusa din S+P+M. Totodata s-a inscris dreptul de proprietate aspra acestei constructii doar in numele intimatului I.R.. Prin urmare, fata de rationamentul juridic expus mai sus se impune respingerea intabularii dreptului de proprietate asupra constructiei doar pe numele intimatului I.R., urmand a fi inlaturata inscrierea dreptului de proprietate al acestuia asupra constructiei realizate pana la elucidarea intinderii cotelor de proprietate ale celor doua parti - concubini, ce face obiectul litigiului inregistrat la Judecatoria Brasov sub nr.25984/197/2010*  in rejudecare dupa casarea cu trimitere.
Instanta nu poate dispune conform solicitarii recurentei petente in sensul inscrierii dreptului de proprietate asupra constructiei in favoarea ambelor parti in cote nedeterminate sau in cote egale, deoarece nu sunt aplicabile dispozitiile art. 86 din Ordinul 633/2006 invocate de recurenta. Necesitatea inscrierii si a cotelor parti din dreptul de proprietate este prevazuta prin dispozitiile art. 44, devenit 45 din Legea nr. 7/1996, nefiind posibila inscrierea coproprietatii neterminate decat cu privire la proprietatea comuna a sotilor. Art. 44 din Legea nr. 7/1996 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011 de punere in aplicare a noului cod civil in sensul ca in cazul coproprietatii comune obisnuite, cotele parti sunt prezumate a fi egale pana la proba contrara - art.634 alin.2 Cod  civil. In speta nu sunt aplicabile dispozitiile art.634 alin. 2 Noul Cod Civil care corespund sustinerilor recurentei, in sensul ca nu se poate dispune intabularea dreptului de proprietate aspra constructiei in numele ambelor parti cu cote prezumate egale, deoarece dispozitiile din noul cod civil referitoare la regimul coproprietatii au intrat in vigoare in octombrie 2011, iar cererea de intabulare dateaza din aprilie 2010 fiind formulata sub vechea legislatie. Aplicabilitatea art.5 alin.2 din Legea  nr. 71/2011 nu poate fi verificata in cadrul procedurii plangerii la incheierea de CF, ci doar intr-un litigiu privitor la raportul de proprietate.
Prin urmare, pretentiile recurentei petente privitoare la inscrierea dreptului de proprietate asupra constructie in favoarea ambelor parti coproprietare, fara a fi specificata intinderea cotelor de proprietate nu poate fi admisa pe aceasta cale procedurala aleasa, urmand a se realiza in cadrul litigiului avand ca obiect stabilirea cotelor de proprietate si partaj din dosar civil 25984/197/2010* al Judecatoriei Brasov.
In baza art.274 Cod procedura civila instanta va obliga intimatul sa plateasca petentei suma de 3000 lei cheltuieli de judecata pentru fond.