EXPROPRIERE. Art. 26 din Legea nr. 33/1994. Stabilirea valorii despagubirii. Metoda comparatiei directe. Alegerea comparabilei cu cea mai mica ajustare, cu caracteristicile cele mai asemanatoare cu terenul in litigiu.

Prin cererea de chemare in judecata formulata, reclamantul A. a chemat in judecata Statul Roman prin Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale S.A., solicitand obligarea paratei la plata catre reclamant a unei despagubiri juste, corespunzatoare valorii de la data exproprierii, pentru exproprierea terenurilor situate in B., identificate prin nr. cad. xxxx12, in suprafata de 40 mp; nr. cad. xxxx98 in suprafata de 301 mp; nr. cad. xxxx92 in suprafata de 154 mp si nr. cad. xxxx96 in suprafata de 1101 mp, valoarea corespunzatoare datei exproprierii a unui mp. fiind de minim 80 euro; obligarea paratei la plata dobanzii penalizatoare standard, conform art. 3 din O.U.G. nr. 13/2011, aplicabila asupra despagubirii datorate pe perioada de la data exproprierii si pana la data platii efective a acesteia; cu cheltuieli de judecata.
Prin sentinta civila nr. 221/15 noiembrie  2016 Tribunalul Brasov a respins actiunea civila formulata de reclamantul A., CNP […], cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedura la sediu profesional al av. B., […], impotriva paratului Statul Roman prin Compania Nationala de Investitii Rutiere.
A obligat  pe parat sa plateasca in contul Biroului Local de Expertize B. suma de 3100 lei reprezentand diferenta onorariu pentru expert C..
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut urmatoarele considerente:
Reclamantul a detinut in proprietate imobilele terenurile cu nr. cad. xxxx12, xxxx98, xxxx92 si xxxx96, care au fost expropriate prin decizia de expropriere xx1/2014, despagubirea stabilita fiind de 157199 lei.
Terenurile expropriate  au fost identificate prin nr. cad. xxxx12, in suprafata de 40 mp; nr. cad. xxxx98 in suprafata de 301 mp; nr. cad. xxxx92 in suprafata de 154 mp si nr. cad. xxxx96 in suprafata de 1101 mp.
Conform raportului de expertiza intocmit in cauza de comisia de experti desemnata, valoarea terenurilor expropriate la data transferului de proprietate, 6.08.2014, este de 129186 lei, iar valoarea lipsei de folosinta este de 22481 lei.
Reclamantul nu a solicitat, prin cererea de chemare in judecata, stabilirea despagubirilor produse prin lipsa de folosinta a terenurilor expropriate.
Expropriatorul a stabilit despagubiri mai mari decat cele stabilite prin raportul de expertiza.
La stabilirea acestei valori, expertii desemnati au folosit metoda comparatiei directe si  au avut in vedere pozitionarea terenurilor, in intravilanul Municipiului B., existenta posibilitatii comasarii terenurilor alaturate, ramul de cultura arabil, dar in baza PUZ pot fi partial construite, posibilitatea de acces, lipsa retelelor racordabile la mai putin de 100 m, terenurile sunt traversate de linia electrica aeriana de inalta tensiune ce genereaza restrictii de folosinta.
Din elementele comparabile, comisia de experti a ales imobilul cu cele mai putine ajustari, nu comparabila care sa conduca la stabilirea unei valori mici.
Desi reclamantul a sustinut ca in apropierea terenurilor expropriate se afla toate utilitatile, expertii nu au identificat existenta acestora la o distanta mai mica de 100 m, iar reclamantul nu a dovedit in contra constatarii din raportul de expertiza.
In consecinta, in raportul de expertiza au fost retinute toate elementele de natura sa conduca la o corecta evaluare a terenurilor, iar valoarea acestora se situeaza sub valoarea despagubirilor propuse de expropriator.
Deoarece paratul nu si-a indeplinit obligatia de plata a diferentei onorariului pentru expert C., instanta a obligat  paratul sa plateasca in contul Biroului Local de Expertize B.  suma de 3100 lei, cu acest titlu.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul A. prin care a solicitat schimbarea acesteia in sensul admiterii actiunii, , obligarea paratei la plata unei despagubiri juste in suma de 315.009,52 lei indicata de reclamant in concluziile scrise, plata dobanzii penalizatoare standard, conform art. 3 din O.U.G. nr. 13/2011, aplicabila asupra despagubirii datorate pe perioada de la data exproprierii si pana la data platii efective a acesteia.
In motivarea apelului se arata urmatoarele:
Suma nu i s-a achitat conform dispozitiilor constitutionale si art. 6 CEDO, afirmandu-se ca se va consemna la CEC pe numele reclamantului, in fapt fiind consemnata in contul expropriatorului cu precizarea numelui persoanei expropriate, aceasta nefiind o plata prealabila.
O asemenea despagubire nu este justa, valoarea terenului expropriat, la data exproprierii, fiind diminuata nejustificat, valoarea reala minima a terenului fiind de 80 euro/mp, terenul fiind intravilan, avand  acces facil la toate utilitatile, dimensiuni, proportii orientare foarte bune, fara restrictii de folosire conform planului urbanistic, suprafata adecvata in cadrul urban in functie de utilizarea si pozitia specifica a terenului, aspectul urbanistic si estetic al imobilelor invecinate, calitatea locatarilor si gradul de integrare sociala foarte favorabil, arie construibila foarte buna, coeficient foarte bun in raport cu natura terenului, coeficient foarte bun pentru regimul de inaltime construibil, terenul nu a necesitat dezafectari, terenul e plan, situatia juridica clara, coeficientii de zona si utilizare maximi etc.
  Prin decizia civila nr. 336/23.02.2017 Curtea a respins  apelul declarat de reclamantul A.  ca nefondat  pentru urmatoarele motive:
Potrivit art. 44  alin. 2  ?i 3 din Constitutie nimeni nu poate fi  expropriat  decat pentru o  cauza de utilitate  publica, stabilita potrivit  legii,  cu dreapta ?i prealabila despagubire.
Cu privire la etapele procedurii de expropriere, Legea nr. 255/2010 cap II prevede ca etapa consemnarii sumei individuale reprezentand plata despagubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere este anterioara etapei in care se realizeaza transferul dreptului de proprietate,  art. 9 alin. 4 din Legea nr. 225/2010 prevede ca transferul dreptului de proprietate  asupra  imobilelor  din proprietatea  privata a  persoanelor fizice  sau juridice in proprietatea  publica a statului sau a unita?ilor administrativ  teritoriale ?i in administrarea  expropriatorului  opereaza de drept  de la data  emiterii  actului administrativ  de expropriere de catre  expropriator, ulterior  consemnarii  sumelor  aferente  despagubirii.
Din analiza normelor legale care reglementeaza procedura de expropriere, reiese ca efectul translativ de drept real al hotararii de expropriere este afectat de o conditie suspensiva, aceea ca expropriatorul sa fi consemnat la dispozitia expropriatorului sumele aferente despagubirii, prin aceasta modalitate de reglementare fiind respectate imperativele constitutionale cuprinse in art. 44 alin. 3 din Constitutie, ca despagubirea sa fie prealabila exproprierii.
Potrivit art. 21 din Legea nr. 225/2010 in termen de cel mult 90 de zile de la data emiterii hotararii de stabilire a cuantumului despagubirilor, expropriatorul efectueaza, prin transfer bancar sau numerar, plata despagubirilor catre titularii drepturilor de proprietate asupra imobilelor expropriate sau consemnarea acestora, potrivit prevederilor prezentei legi, in speta conditia consemnarii sumei fiind indeplinita.
Faptul ca plata sumei se efectueaza in cazul contestarii sumei dupa finalizarea procesului nu constituie  un aspect nelegal.
Prin raportul de expertiza s-a stabilit valoarea imobilului de la data exproprierii 6.08.2014 de 28581 euro adica 129186 lei contestata de reclamant ?i valoarea prejudiciului cauzat prin expropriere de 22481 lei cu care reclamantul este de acord, totalul despagubirilor nedepa?ind suma consemnata de parata de 157199 lei.
La stabilirea acestei valori, expertii desemnati au folosit metoda comparatiei directe si  au avut in vedere pozitionarea terenurilor, in intravilanul Municipiului B., existenta posibilitatii comasarii terenurilor alaturate, ramul de cultura arabil, dar in baza PUZ pot fi partial construite, posibilitatea de acces, lipsa retelelor racordabile la mai putin de 100 m, terenurile sunt traversate de linia electrica aeriana de inalta tensiune ce genereaza restrictii de folosinta.
Din elementele comparabile, comisia de experti a ales imobilul cu cele mai putine ajustari, nu comparabila care sa conduca la stabilirea unei valori mici.
In dosarul  nr. xxx5/62/2013 la care face referire reclamantul, pentru terenul expropriat in vederea realizarii  lucrarii de utilitate publica de interes na?ional ,,Varianta de Ocolire a  Municipiului B., Tronson 1-DN1-DN11, ?i Tronson III – DN 13-DN1 s-a stabilit o valoare 50,08 euro/mp, ajungand la valoarea totala de 1.322.000 lei, stabilita prin compararea cu pretul unui teren aflat in aceeasi zona cu cel in litigiu si cu aceeasi categorie de folosinta  arabil intravilan, aplicand corectiile la principalele elemente de comparatie,  terenul fiind situat in intravilanul municipiului si avand la gard toate utilitatile, fiind aleasa ca fiind cea care estimeaza valoarea de piata, comparabila care a acumulat corectia bruta cea mai mica.
In dosarul xxx7/62/2013 s-a stabilit pentru terenul expropriat  o valoare de 40,44 Euro/mp rezultand din sentin?a ca terenul este construibil, neexistand niciun fel de restrictii, apelantul efectuand lucrari de constructii pe care le-a sistat ca urmare a procedurii de expropriere.
  In spe?a terenul in litigiu nu are utilita?ile la gard, ci la 100 m distan?a, iar terenul este par?ial construibil.
Comparabila C aleasa de reclamant este un teren intravilan pentru construc?ii, cu  utilitatile pe teren, avand valoarea de 58 euro/mp, in timp ce terenul in litigiu terenul in litigiu nu are utilita?ile la gard, ci la 100 m distan?a, iar terenul este par?ial construibil.
Expertul nu a ales comparabila cu valoarea cea mai mica, ci comparabila cu cea mai mica ajustare, cu caracteristicile cele mai asemanatoare cu terenul in litigiu.