Drept de superficie. Natura juridica. Posibilitatea partilor de a stabili o taxa de folosinta a terenului in sarcina proprietarului constructiei

DECIZIA CIVILA NR. 553 din    1  iulie 2005
Drept de superficie. Natura juridica. Posibilitatea partilor de a stabili o taxa de folosinta a terenului in sarcina proprietarului constructiei.      Prin sentinta civila nr. 4875 din 29 septembrie 2004, pronuntata in dosarul nr.8612/2004, Judecatoria Arad a respins actiunea reclamantei  S.C. Aris S.A. Arad formulata in contradictoriu cu paratii C.E. si C.V., avand ca obiect constatarea incetarii contractului incheiat la data de 5 octombrie 1999, la data de 30 august 2002.
     Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca prin sentinta civila nr.742/19.02.2003 a Judecatoriei Arad ramasa irevocabila prin respingerea cailor de atac, a fost admisa actiunea civila a paratilor impotriva reclamantei, aceasta fiind obligata sa renegocieze taxa de folosinta pentru suprafata de teren proprietatea paratilor, in suprafata de 1176 mp., ce a fost initial fixata de parti la suma de 235 dolari USA pe luna, conform conventiei nr.230/03.10.1999. Totodata, instanta de fond a mai constata ca prin sentinta civila nr.1490/2004 a Judecatoriei Arad, ramasa irevocabila, a fost admisa actiunea civila formulata de reclamanta S.C. Aris S.A. Arad impotriva paratilor si s-a constatat ca reclamanta este titulara unui drept de superficie asupra terenului in suprafata de 194 mp. inscris in C.F. nr.16.193-Arad, asupra terenului in suprafata de 388 mp., inscris in C.F. nr.16.168-Arad, asupra terenului nr.205 mp., inscris in C.F. nr.16.354 Arad si asupra terenului in suprafata de 388 mp., inscris in C.F. nr.16.362 Arad. Invocand doctrina juridica si dispozitiile art.492 Cod civil, instanta de fond a apreciat ca efectele contractului de folosinta a terenului incheiat de catre parti nu au fost inlaturate prin hotararea judecatoreasca de constatare a dreptului de superficie al reclamantei. Constatand ca prin sentinta civila nr.742/2003 a Judecatoriei Arad contractul dintre parti a fost declarat valabil iar reclamanta a fost obligata la renegocierea taxei de folosinta, prima instanta a apreciat ca reclamanta nu isi poate invocat propria culpa constand in refuzul de a renegocia taxa de folosinta respingand actiunea formulata pentru constatarea incetarii acestui contract.
     Prin recursul declarat reclamanta a sustinut ca efectele puterii de lucru judecat pe care le consacra sentinta civila nr.742/19.02.2003 a Judecatoriei Arad prin care partile contractante au fost obligate la renegocierea taxei de folosinta, nu puteau sa isi produca efectele decat in masura in care si situatia de fapt si de drept a terenului ar fi ramas aceeasi. Or, reclamanta a apreciat ca starea de fapt s-a modificat in sensul ca intre timp reclamantei i s-a recunoscut prin hotarare judecatoreasca irevocabila un drept de superficie asupra terenului, hotararea al carei caracter declarativ a fost ignorat de catre prima instanta. Apreciind ca prin caracterul declarativ al sentintei, dreptul de superficie a fost recunoscut retroactiv de la data nasterii lui, adica anterior anului 1990, reclamanta a sustinut ca renegocierea taxei de folosinta nu se mai justifica deoarece reclamanta este titulara uni drept real asupra terenului. Considerand ca in prezent detine terenul in temeiul unui drept real de superficie iar nu in temeiul contractului de folosinta incheiat intre parti, reclamanta a sustinut ca nici inchirierea si nici renegocierea taxei de folosinta nu se mai justifica si nici nu mai are vreo logica.
     Recursul este nefondat si urmeaza a fi respins ca atare. 
     Sustinerile reclamantei cu privire la incetarea contractului de locatiune ca efect al dobandirii dreptului de superficie nu sunt intemeiate. Plecand de concluzia primei instante, care in mod corect a apreciat ca superficia nu este prin esenta sa un drept real cu titlu gratuit, tribunalul constata ca prin conventia nr.230/5 octombrie 1999 partile nu au incheiat un contract de locatiune propriu-zis in sensul reglementat de lege - art.1410 si urm. Cod civil. Si aceasta, deoarece o locatiune incheiata pe o perioada nedeterminata permite locatorului sa reintre in posesia efectiva, utila si netulburata asupra bunului, cu conditia notificarii prealabile a locatarului ceea ce nu este cazul in speta de fata in care, asa-zisa locatiune poarta asupra unui teren pe care sunt edificate mai multe imobile-constructii ce nu pot fi luate si mutate la cererea locatorului. Prin urmare, sustinerile reclamantei cu privire la existenta a doua titluri pentru acelasi imobil nu sunt fondate deoarece conventia semnata de parti nu constituie o locatiune in sensul legii, ci un contract nenumit, atipic, prin care partile au inteles sa convina o taxa de folosinta ca urmare a utilizarii de catre reclamanta a terenului paratilor pentru a-si folosi bunul sau propriu, imobilul-cladire amplasat pe terenul paratilor.
     Coroborand aceste considerente cu sustinerile reclamantului privind caracterul declarativ al hotararii judecatoresti prin care s-a constatat dreptul real de superficie, tribunalul apreciaza ca aceasta superficie exista in favoarea reclamantei si la data incheierii conventiei intre parti iar paratii nu au negat-o niciodata, dar nu era recunoscuta inca pe cale judecatoreasca, situatie in care conventia dintre parti nu poate primi o alta natura juridica decat aceea a unei intelegeri privind taxa de folosire a terenului iar nici un caz o locatiune in sensul legii. Prin urmare, cata vreme superficia nu este prin esenta sa un drept real cu titlu gratuit iar pe de alta parte, aceasta superficie a reclamantei exista anterior incheierii conventiei dintre parti aspect necontestat de parati nici cu ocazia incheierii conventiei si nici ulterior in cadrul procesului de stabilire a acestui drept real in favoarea reclamantei, tribunalul apreciaza ca sub nici o forma nu se poate sustine ca efectele acestei conventii ar fi incetat la data recunoasterii cu efect retroactiv al dreptului de superficie. Ceea ce se poate concluziona este doar ca prin aceasta hotarare judecatoreasca s-a statuat retroactiv asupra superficiei, fara nici o influenta asupra taxei de folosinta negociata de parti, cata vreme aceasta taxa a fost convenita in considerarea dreptului de folosinta al reclamantei asupra terenului ca efect al existentei unei cladiri ce ii apartine, edificata pe acest teren.