CIVIL.Noul Cod Pr. Civila. Actiune in evacuare. Procedura speciala

        
             Noul Cod Pr. Civila. Actiune in evacuare. Procedura speciala.             Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buzau la data de 30.09.2013 sub numarul ....../200/2013, reclamanta  Unitatea Administrativ Teritoriala .....a solicitat, in contradictoriu cu parata S.C. .........S.R.L.,  pronuntarea unei hotarari prin care sa se dispuna evacuarea acesteia din spatiul inchiriat situat in incinta Casei de cultura......           In motivarea cererii, se sustine ca, la data de 23.02.2009, S.C. ........S.R.L.  a semnat cu Primaria comunei ......contract de inchiriere nr. 461  pentru spatiul cu destinatia disco-bar situat in incinta casei de cultura....., pentru o perioada de 5 ani, cu incepere din 01.02.2009 pana la 31.12.2014, valoarea chiriei fiind stabilita la 1500 lei.
Ulterior, S.C. .........S.R.L. a subinchiriat spatiul catre parata S.C. ........S.R.L., moment din care plata chiriei nu a mai fost facuta la timp. In urma unor verificari, s-a constatat ca parata are o restanta la plata chiriei pentru perioada 2009-2012, in valoare de 17.598 lei, motiv pentru care, la data de 18.07.2013, parata a fost notificata in sensul rezilierii de plin drept a contractelor de inchiriere nr. 461/23.02.2009 si subinchiriere nr. 1/06.06.2011.
Intrucat parata nu a avut nicio reactie la notificarea reclamantei, s-au efectuat verificari amanuntite cu privire la contractul de subinchiriere si s-a constatat ca, la data de 18.11.2011, S.C. .......S.R.L. a fost radiata ca urmare a intrarii in faliment, astfel incat, in raport de dispozitiile art. 1440 C. civ., contractul de inchiriere s-a desfiintat de plin drept, intrucat una din parti a incetat sa mai aiba fiinta si nu are succesori. Mai sustine reclamanta ca evacuarea se impune cu atat mai mult cu cat, pentru imobilul in care se afla spatiul inchiriat, exista un proiect de modernizare.
Prin sentinta civila ...... din data de: 05.11.2013, Judecatoria Buzau a admis  exceptia inadmisibilitatii actiunii si a respins actiunea pe acesta exceptie  si a obligat parata sa plateasca  catre reclamanta cheltuielile de judecata in cuantum de 1240 lei.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut urmatoarele:
            Potrivit dispozitiilor art. 1033 alin.1, dispozitiile prezentului titlu se aplica in litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, dupa caz, ocupate fara drept de fostii locatari sau ale persoane.
             Art. 1037 alin.1 C. pr. civ. prevede ca, atunci cand dreptul locatarului s-a stins ca urmare a incetarii locatiunii prin expirarea termenului, prin actiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a amenzii, precum si din orice alta cauza si locatorul doreste sa intre in posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, in scris, prin intermediul executoriului judecatoresc, punandu-i in vedere sa elibereze si sa predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data notificarii, iar potrivit art. 1040 C. pr. civ., daca locatarul refuza sa evacueze imobilul locatarul va putea solicita instantei sa dispuna, prin hotarare executorie, evacuarea imediata a locatarului.
            In raport de dispozitiile legale mai sus mentionate, se constata ca reclamanta avea obligatia notificarii prin executor a paratei, cu privire la evacuarea acesteia din imobil, anterior introducerii actiunii  si doar dupa trecerea unui termen de 30 de zile putea solicita concursul instantei de judecata in acest sens.
           Intrucat reclamanta nu a facut dovada notificarii paratei, prin executor judecatoresc, anterior introducerii actiunii, apreciaza ca dreptul acesteia de a actiona in instanta in temeiul  dispozitiilor art. 1040 nu s-a nascut, astfel incat exceptia inadmisibilitatii invocata de parata apare ca intemeiata.
           Intrucat reclamanta este partea cazuta in pretentii, la cererea paratei, a fost obligata catre aceasta la cheltuieli de judecata in cuantum de 1240 lei constand in onorariu de avocat, conform chitantei nr. 001622/09.10.2013 ( fila 137).
   Impotriva acestei hotarari a declarat apel reclamanta UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALA ......
In motivele de apel se arata ca sentinta atacata este nelegala si netemeinica intrucat  a fost data cu incalcarea si aplicarea gresita a normelor de drept material si procesual.
Dispozitiile art. 1.037 alin. 3 din N.C.P.C., referitoare la notificare nu au valoarea unei proceduri prealabile in sensul dispozitiilor art. 193 C. proc. civ, ci este necesara pentru punerea in intarziere a locatarului/ocupantului astfel-incat, asa cum prevad dispozitiile art. 1.525 C. civ. nou sau dispozitiile art. 1.079 C. civ. vechi, acesta sa raspunda, de la data la care se afla in intarziere, pentru orice pierdere cauzata de un caz fortuit, cu exceptia situatiei in cazul in care cazul fortuit il libereaza pe debitor de insasi executarea obligatiei.
Mai mult decat atat, potrivit dispozitiilor art. 1.440 din C. civ. vechi", "contractul de locatiune nu se desfiinteaza prin moartea locatarului, nici prin aceea a locatorului". Astfel ca moartea sau desfiintarea uneia din partile contractante nu va atrage incetarea contractului de locatiune, intrucat acesta nu este incheiat intuitu persoanae, drepturile si obligatiile partilor trec asupra mostenitorilor legali sau testamentari.
In cauza de fata, locatarul care a subinchiriat spatiul din incinta Casei de Cultura, a fost desfiintat la cateva luni dupa semnarea contractului de subinchiriere nr. 1/06.06.2011, respectiv la data de 18.11.2011, iar drepturile si obligatiile acesteia nu au fost preluate de nici o alta societate, ori, in aceasta situatie, contractul de subinchiriere nr. 1/06.06.2011, este desfiintat de drept intrucat una din parti, nu mai exista ca persoana juridica si nici nu exista un act din care sa rezulte ca drepturile si obligatiile acesteia au fost preluate de catre o alta societate.
In al doilea rand, contractele de inchiriere nr.461/23.02.2009 si de subinchiriere nr. 1/06.06.2011, a spatiului din incinta Casei de Cultura, au fost denuntate unilateral prin notificarea din data de 18.07.2013, in baza clauzei prevazute la art. 17 din aceste contracte.
Potrivit art. 1.436 alin. 2 din C. civ. vechi, incetarea locatiunii prin denuntare unilaterala, este insa conditionata de respectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz reprezinta intervalul de timp scurs, dintre data la care una din parti si-a manifestat intentia de a inceta raporturile contractuale si data la care locatiunea urmeaza sa inceteze.
Termenul de preaviz poate fi conventional iar cand lipseste se va stabili dupa natura lucrului si dupa obiceiul locului.
Manifestarea de vointa efectiva prin care una dintre partile contractante declara ca nu mai doreste continuarea raporturilor de locatiune se numeste concediu. Ca natura juridica concediul este un act juridic unilateral de vointa.
Pentru denuntarea unilaterala a locatiunii nu se cere o forma speciala, ci trebuie doar facuta in scris.
Expirarea termenului de preaviz are drept consecinta incetarea locatiunii iar un nou contract poate fi incheiat numai prin acordul partilor si cu indeplinirea tuturor conditiilor impuse ad validitatem.
Prin notificarea din data de 18.07.2013, contractele de inchiriere nr. 461/23.02.2009 si de subinchiriere nr. 1/06.06.2011, a spatiului din incinta Casei de Cultura, au fost denuntate unilateral, fiind indeplinite toate conditiile prevazute de lege referitore la notificare.
In speta de fata, reclamanta nu are calitate de locator si parata nu are calitate de locatar intrucat intre aceste doua persoane nu exista semnat un contract de inchiriere motiv pentru care reclamanta are calitate de proprietar, iar a parata are calitate de ocupant, situatie in care sunt incidente dispozitiile art. 1038 N.C.P.C., reclamanta indeplinind toate conditiile referitoare la notificarea ocupantului.
De la data notificarii paratei din data de 18.07.2013, au trecut aproape 90 de zile pana in prezent, perioada in care parata a fost notificata de mai multe ori sa paraseasca spatiul inchiriat, fiind in ultimul rand notificat chiar prin intermediul executorului judecatoresc, toate aceste notificari fiindu-i comunicate prin toate metodele prevazute de lege si la toate adresele respectiv sediu, punctul de lucru si chiar prin afisare.
Prin actele depuse la dosar chiar de catre parata, rezulta in mod cert ca aceasta a luat cunostinta despre toate notificarile.
Potrivit interpretarii date de profesorul universitar Mihaela Tabarca in cursul de Drept de procedura civila nou, (fila 828 din volumul II), debitorul poate fi. pus in intarziere fie printr-o notificare scrisa prin care creditorul solicita executarea obligatiei fie prin cererea de chemare in judecata. Daca prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunica debitorului prin executor judecatoresc sau prin orice mijloc care asigura dovada comunicarii. Prin notificare trebuie sa se acorde debitorului un termen de executare, tinand seama de natura obligatiei si de imprejurari. Daca prin notificare nu se acorda un asemenea termen, debitorul poate sa execute obligatia intr-un termen rezonabil, comunicat din ziua comunicarii notificarii. Creditorul poate exercita toate drepturile prevazute de lege daca debitorul il informeaza ca nu va executa obligatiile la termenul stabilit sau daca la expirarea termenului, obligatia nu a fost executata.
Cererea de chemare in judecata formulata de creditor , fara ca anterior debitorul sa fi fost pus in intarziere, confera debitorului dreptul de a executa obligatia intr-un termen rezonabil, calculat de la data cand cererea i-a fost comunicata si nicidecum inadmisibilitatea cererii de chemare in judecata. Daca obligatia este executata in acest termen, cheltuielile de judecata raman in sarcina creditorului.
Cu toate aceste texte invocate de reclamanta prin reprezentantul sau, atat prin raspunsul la intampinare cat si prin concluziile expuse cu privire la exceptia inadmisibilitatii cererii de chemare in judecata, instanta de fond in mod nejustificat nu a tinut seama de aspectele care impuneau respingerea exceptiei invocate de catre parata, pronuntand o hotarare total nelegala si netemeinica, prin faptul ca a interpretat si aplicat gresit normele de drept material si procesual invocate de catre reclamanta in raspunsul la intampinare si in concluziile expuse pe exceptia-invocata de catre parata.
Solicita admiterea apelului, schimbarea in tot a sentintei atacate in sensul respingerii exceptiei inadmisibilitatii cererii de . chemare in judecata si pe fond admiterea cererii de chemare in judecata astfel cum a fost formulata.
In drept,  cererea este intemeiata pe dispozitiile art. 466 si urmatoarele din N.C.P.C. raportat la art. 1.041 alin. 5 din N.C.P.C.
Intimata  S.C. .....S.R.L., cu sediul in comuna ......judetul Buzau,  a formulat intampinare prin care solicita respingerea apelului motivat de faptul  ca argumentele apelantei sunt total straine de natura pricinii, deoarece nu intereseaza nici o alta nici problema in speta de fata, decat respectarea prevederilor art. 1033  si urm. NCPC.
Apelanta trebuia sa ne notifice, prin intermediu executorului judecatoresc, cu 30 de zile inainte de promovarea unei actiuni in instanta,obligatie pe care nu a indeplinit-o.
Nimeni nu impiedica apelanta sa ne actioneze in judecata dupa indeplinirea acestei proceduri, dar legea nu poate fi interpretata dupa bunul plac al apelantei.
Acceptarea de catre apelanta a unui contract echivaleaza cu recunoasterea unor drepturi, drepturi recunoscute inclusiv prin faptul ca am achita chiria la zi, in conditiile acceptate de catre apelanta.
Apelul este neintemeiat .
Obiectul cererii de chemare in judecata il reprezinta evacuarea paratei  din spatiul inchiriat situat in incinta Casei de cultura ......cerere intemeiata pe dispozitiile art.1033-1046  din Noul Cod de procedura civila.
Ca urmare procedura de evacuarea dintr-un imobil este o procedura speciala reglementa de Noul cod de procedura civila, respectiv de Titlul XI din acest act normativ si nu procedura de drept comun.
Conform art.  1.040 din NCPC  locatorul sau proprietarul imobilului poate sa demareze procedura judiciara speciala de evacuare in doua ipoteze:
a) locatarul sau ocupantul notificat a refuzat evacuarea imobilului la expirarea termenului prevazut in notificare;
b) locatarul a renuntat anterior prin act scris la dreptul sau de a fi notificat si a pierdut dreptul de a folosi imobilul, indiferent de motiv.
Instanta se va pronunta asupra cererii prin sentinta, cu caracter executoriu, dispunandu-se evacuarea imediata a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsa de titlu.
Justificat prima instanta a retinut  ca cererea de evacuare  este inadmisibila din moment ce apelanta -reclamanta nu a notificat locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc ca doreste sa intre in posesia imobilului  ca urmare a neplatii   chiriei si ca nu a respectat prevederile art. 1037  alin. 1 din NCPC  .
Chiar daca contractele de inchiriere nr. 461/23.02.2009 si de subinchiriere nr. 1/06.06.2011, a spatiului din incinta Casei de Cultura, au fost denuntate unilateral prin notificarea din data de 18.07.2013, in baza clauzei prevazute la art. 17 din aceste contracte,  tribunalul constata  ca se impunea  respectarea  dispozitiilor art. 1037  alin. 1 din NCPC,  din moment ce acesta prevede ca atunci cand dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a incetarii locatiunii prin expirarea termenului, prin actiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum si din orice alta cauza si locatorul doreste sa intre in posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, in scris, prin intermediul executorului judecatoresc, punandu-i in vedere sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data comunicarii notificarii.
Textul de lege susmentionat reglementeaza etapa notificarii, prealabila introducerii cererii de evacuare pe calea procedurii speciale, in ipoteza in care intre parti a fost incheiat anterior un contract de locatiune.
In consecinta, ca regula, premergator introducerii actiunii la instanta judecatoreasca, locatorul, daca doreste sa intre in imobil, va comunica prin intermediul executorilor judecatoresti o notificare scrisa catre locatar, prin care il va soma sa elibereze si sa-i predea liber imobilul, in termen de cel mult 30 de zile de la data comunicarii notificarii.
Daca notificarea nu este comunicata prin intermediul executorilor judecatoresti, ci prin alte mijloace de comunicare, aceasta este lovita de nulitate.
Dat fiind caracterul legal al termenului de 30 de zile, , reclamantul nu poate soma locatarul sa elibereze imobilul intr-un termen mai scurt, cu exceptia cazului in care partile au convenit altfel prin contract, o atare concluzie decurgand din faptul ca prin acordul partilor poate fi si eliminata in intregime aceasta etapa prealabila, prin raportare la art. 1037 alin. (4) NCPC.
Sustinerea apelantei reclamante precum ca notificarea prealabila nu are  valoarea unei proceduri prealabile in sensul dispozitiilor art. 193 C. proc. civ, ci este necesara pentru punerea in intarziere a locatarului/ocupantului astfel-incat, asa cum prevede dispozitiile art. 1.525 C. civ. nou sau dispozitiile art. 1.079 C. civ. vechi, ca acesta sa raspunda, de la data la care se afla in intarziere, pentru orice pierdere cauzata de un caz fortuit, cu exceptia situatiei in cazul in care cazul fortuit il libereaza pe debitor de insasi executarea obligatiei va fi inlaturata.
Asa fiind si vazand si dispozitiile art .40 alin.1 din C.proc. civ. apelul dedus judecatii va fi respins ca nefondat.
In baza art. 453 alin. 1 din noul cod de procedura civila, apelanta va fi obligata sa plateasca intimatei suma de 372  lei cheltuieli de judecata, reprezentand onorariu avocat .