Drept de superficie in favoarea sotilor constructori pe terenul proprietatea parintilor unuia dintre ei. Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat de unul dintre soti, in lipsa consimtamantului celuilalt sot, dublat de existenta...

      Cerinta existentei unei conventii tacite cu privire la constituirea dreptului de superficie este indeplinita, rezultand din probele administrate ca ridicarea constructiei s-a facut cu acordul proprietarilor terenului, care doreau ca noua constructie sa ramana tinerei familii, nu numai cu titlu locativ, ca intre sotii ?.G. si ?.C. si defunctii parinti ai paratului, ?.V. ?i ?.V., au existat relatii cordiale, de respect si ajutor, tanara familie continuand sa ingrijeasca pe cei in varsta si dupa ce s-au mutat in corpul nou de casa. Data fiind relatia de rudenie apropiata dintre cele doua familii, faptul ca paratul ?.C. era singurul copil, dar si varsta inaintata a proprietarilor terenului, conventia cu privire la nasterea dreptului de superficie nu putea fi decat tacita, dedusa din acordul la construire si la locuire in noul imobil si lipsa de opozitie fata de toate actele de posesie si de folosinta pe care sotii ?.G. si ?.C. le efectuau asupra constructiei. Se adauga la acest element si faptul ca sotii ?.G. ?i ?.C. inchiriau camere in sezon, simplul statut de tolerati ai parintilor in acel imobil neputand sa le permita un astfel de act.
      Sanctiunea care intervine in cazul lipsei consimtamantului unuia dintre so?i la instrainarea bunului comun este nulitatea relativa a actului de instrainare. Chiar si asa, efectele nulitatii relative sunt suportate si de tertul dobanditor, intrucat acesta avea datoria sa se intereseze daca bunul este comun sau propriu. In situatia de fata insa, lipsei consimtamantului reclamantei ?.G. la vanzare i se adauga o cauza ilicita si imorala. In consecinta, cauza actului juridic atacat, reprezentata de transmiterea, respectiv dobandirea unui bun al carui drept de proprietate este contestat, este o cauza cu caracter ilicit, iar in conditiile art.966 C.civil, obligatia fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea niciun efect.
Astfel, atunci cand vanzarea este fondata pe o cauza ilicita si imorala, ca in cauza de fata, sanctiunea care intervine este nulitatea absoluta a actului juridic astfel incheiat.

Prin sentinta civila nr.2659/02.02.2010, Judecatoria Constanta a respins, ca nefondate, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului ?.C. in privinta petitului 1 al actiunii, exceptie invocata de paratii H.V. si H.C., precum si actiunea formulata de reclamanta ?.G. in contradictoriu cu paratii ?.C., H.V. si H.C.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut urmatoarele: Prin cererea dedusa judecatii, reclamanta ?.G. a solicitat ca in contradictoriu cu paratii ?.C., H.V. si H.C., sa se constate dobandirea dreptului de proprietate comuna devalmasa asupra imobilului format din 3 camere si bucatarie si a dreptului de folosinta al reclamantei asupra terenului aferent acestei constructii, prin recunosterea dreptului de superficie, si nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007, in ceea ce priveste corpul de cladire format din 3 camere si bucatarie si a dreptului de folosinta asupra terenului aferent constructiei, pentru lipsa mandatului reclamantei S.G. la incheierea acestui act si pentru cauza ilicita si imorala, precum si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
      In motivare, reclamanta a invederat ca in timpul casatoriei cu paratul ?.C., sotii au locuit in imobilul situat in Constanta, compus initial dintr-un corp principal de cladire format din 3 camere si o bucatarie, la care erau alipite 3 grajduri construite din chirpic. In perioada 1967-1968 cele trei grajduri sunt demolate si in locul lor reclamanta si paratul Serban Constantin, cu acordul parintilor proprietari, au edificat un corp nou de cladire, format din trei camere in stil vagon, lucrarea avand la baza autorizatia de renovare emisa de Primaria Constanta. La acest corp de cladire s-au efectuat in timp lucrari de renovari si imbunatatiri.
      In motivarea celui de-al doilea capat de cerere, reclamanta a invederat ca paratul ?.C. a instrainat intregul imobil paratilor H., fara a avea acordul reclamantei, iar in privinta cauzei imorale si ilicite reclamanta a aratat ca partile cocontractante au ignorat dreptul reclamantei in deplina coniventa, in ciuda opozitiei reclamantei, reaua credinta a cumparatorilor manifestandu-se prin prisma faptului ca intr-o faza initiala a tratativelor, acestia, sub imperiul constrangerii si amenintarii, au determinat-o pe reclamanta sa se prezinte la biroul notarial Stan Maria. Recunosterea de catre parati a dreptului reclamantei rezida din demersul prejudicial al acestora, care au dus-o pe reclamanta la un cabinet de psihiatrie, pentru a i se stabili existenta discernamantului.
      Paratul ?.C., legal citat si reprezentat, nu a formulat intampinare.
      Paratii H.V. si H.C. au formulat intampinare, prin care, pe cale de exceptie, lipsa calitatii procesual pasive a paratului ?.C. in primul capat de cerere, motivat de imprejurarea ca paratul si-a pierdut calitatea de proprietar al imobilului in discutie si inadmisibilitatea primului capat de cerere,  exceptie calificata drept o parare de fond. Pe fond, s-a solicitat respingerea actiunii, invederandu-se ca sunt cumparatori de buna credinta, increzandu-se in situatia juridica relevata de inscrisurile prezentate de catre vanzator si situatia imobilului care rezulta din cartea funciara.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarele:
La data de 27.07.1957 s-a incheiat casatoria dintre reclamanta ?.G. si paratul ?.C., desfacuta prin sentinta civila nr.11251/20.06.2008.
In timpul casatoriei, familia ?. a locuit cu parintii sotului, in imobilul dobandit de parintii paratului prin contractul de vanzare cumparare nr. 2947/21.09.1928, compus din teren in suprafata de 262,50 mp si o camera cu destinatia de locuinta. In baza autorizatiei de executare de lucrari nr.69.557/09.09.1967, a fost demolata constructia veche si executate adaugiri refacute pana in anul 1967, construindu-se trei camere si un hol, iar in baza autorizatiei pentru executare de lucrari nr.39.863/29.09.1971 si a certificatului de aliniere si regim de constructii nr.39.894/29.09.1971 s-au executat lucrari noi de construire a unei bucatarii, bai si hol.
      Din declaratia martorilor a rezultat imprejurarea ca parintii proprietari    si-au dat acordul ca tanara familie sa darame grajdurile si sa construiasaca in prelungirea corpului de casa existent alte trei camere si o bucatarie, in care aceasta s-a mutat si a locuit, niciunul dintre martori neputand relata cu certitudine care a fost intelegerea dintre parintii proprietari si sotii ?.
      A retinut prima instanta ca, in timpul vietii lor, proprietarii ?.V. si ?.V. nu au inteles s-o gratifice nici pe nora acestora, reclamanta ?.G., nici pe nepotul lor, ?.V. si, desi noul corp de cladire a fost finalizat in timpul vietii proprietarilor terenului, reclamanta ?.G. nu a intreprins nici un demers judiciar sau extrajudiciar pentru recunosterea dobandirii unui drept de superficie.
S-a constatat, de asemenea, ca tratativele prealabile privind vanzarea s-au purtat intre cumparatori si proprietarul tabular si ca, desi reclamanta i-a notificat pe cumparatori in sensul ca cea mai mare parte din imobil a fost construita de catre soti in timpul casatoriei, ca a intentat actiune de divort si partaj, aceste aspecte nu schimba cu nimic situatia juridica a imobilului care se regasea in incrisurile prezentate de catre promitentul cumparator si care au fost confirmate de extrasul de informare CF.
Asupra exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a paratului ?.C. in primul capat de cerere, instanta a retinut ca acesta a acceptat pur si simplu mostenirea ramasa de pe urma defunctilor ?.V. si ?.V., iar in aceasta calitate de succesor in drepturi si obligatii al defunctilor, daca se va dovedi ca intre proprietarii terenului si sotii ?. a existat o conventie prin care autorii nu numai ca si-au dat acordul ca ei sa construiasca, dar ca acestia si-au dat acordul ca sotii ?. sa devina proprietari ai constructiilor noi edificate, paratul ?.C. are calitate procesual pasiva, el fiind cel obligat in raportul de drept material substantial dedus judecatii.
Raportat la dobandirea dreptului de superficie, s-a apreciat ca, intrucat el se constituie prin conventie, atunci cand proprietarul terenului isi da acordul ca o alta persoana sa edifice pe teren, acord care trebuie sa vizeze chiar scopul in care proprietarul si-a dat acceptul in cauza, simpla ingaduinta a parintilor catre fiul lor de a-si edifica constructii pe terenul ce-l au in proprietate nu poate conduce in mod automat la ideea ca acestia si-au dat acordul pentru dobandirea un drept de superficie.
      In speta dedusa judecatii nu a rezultat cu certitudine imprejurarea ca noile constructii au fost edificate prin contributia materiala exclusiva a sotilor ?., iar parintii - proprietari ai terenului nu i-au considerat pe tineri ca fiind proprietari ai noului corp de constructie alipit celui vechi, de vreme ce acestia isi manifestau dorinta ca dupa moartea lor intreaga avere sa ramana nepotului.
      S-a concluzionat ca proprietarii terenului i-au lasat pe sotii ?. sa edifice o noua constructie, pentru ca acestia sa aiba o locuinta care sa satisfaca nevoile noii familii, dar nu se poate trage concluzia ca acestia si-au dat acordul ca sotii ?. sa devina si proprietari ai constructiilor edificate. Daca exista aceasta vointa, autorizatiile de extindere si construire se puteau obtine, cu acordul proprietarilor terenului, pe numele sotilor ?.
      Proprietarii terenului nu au inteles nici un moment ca tanara familie este proprietara asupra noilor constructii, ci doar i-au privit ca si constructori de buna credinta, iar aceasta buna credinta s-a materializat in acceptul si ajutorul acestora dat constructorilor.
      A apreciat judecatorul fondului ca reclamanta, prin mijloacele de proba administrate, nu a reusit sa dovedeasca continutul intelegerii avute cu  proprietarii terenului.
      In ceea ce priveste cel de-al doilea capat de cerere, s-a observat paratul ?.C. nu a considerat-o niciodata pe consoarta sa ca fiind coproprietara devalmasa asupra unei parti din mostenirea primita de la parinti, el insusi considerandu-se proprietar in calitate de unic mostenitor, si nu in calitatea pe care ar fi dobandit-o, de constructor in baza vreunei intelegeri cu parintii.
      Din aceasta perspectiva, scopul vanzatorului nu apare ca fiind ilicit.
      Nici in privinta cumparatorilor H. instanta nu a putut retine existenta unei cauze ilicite si imorale. Acestia s-au increzut cu buna stiinta in aparenta de drept conferita de justul titlu de proprietate al vanzatorului promitent. Daca au avute anumite indoieli, acestea s-au spulberat in fata notarului in fata caruia s-a perfectat vanzarea, iar daca au cumparat in ciuda eforturilor disperate ale reclamantei de a le atrage atentia asupra unei posibile nevalabilitati a actului de instrainare, determinata de calitatea sa de coproprietara devalmasa, acestia au incheiat tranzactia in cunostinta de cauza, asumandu-si riscul unei eventuale actiuni in anularea actului, dar riscul asumat de beneficiarii promisiunii de vanzare nu inseamna cauza ilicita si imorala.
Hotararea judecatoreasca a fost atacata cu recurs de catre reclamanta ?.G., care a criticat solutia instantei de fond prin prisma motivelor de nelegalitate prevazute de art.304 pct.7, 8 si 9 si in raport cu dispozitiile art.3041 C.pr.civila.
      -A sustinut recurenta ca actiunea in constatarea superficiei este o actiune cu caracter constatator, recognitiv, dreptul de proprietate      nascandu-se la momentul interventiei conventiei partilor, in cauza de fata constituirea dreptului fiind facuta prin conventie verbala, dat fiind raporturile dintre proprietari si constructori, de parinti-copii.
      -S-a retinut in mod gresit, prin interpretarea eronata a probelor, ca nefiind dovedita intelegerea dintre reclamanta ?.G., paratul ?.C. si parintii acestuia, proprietari ai terenului, in pofida recunoasterii lui ?.C. la interogatoriu si a acordului acestuia, in calitate de proprietar exclusiv al terenului dupa decesul parintilor, de a i se recunoaste un drept de proprietate asupra noii constructii si reclamantei ?.G.
      Au fost reluate toate mijloacele de proba invocate pentru dovedirea conventiei dintre proprietarii terenului si constructori, sotii ?., si in special raspunsurile la interogatorii, declaratiile martorilor audiati la propunerea reclamantei si prezumtiile trase din modalitatea in care au avut loc discutiile anterioare vanzarii.
      -Intre motivarea instantei si solutie este o contradictie evidenta, instanta retinand in considerente ca ridicarea constructiei s-a realizat cu acordul proprietarilor terenului, cu contributia majoritara a sotilor S., insa se retine ca scopul acordului a fost numai de a locui in noua constructie, iar reclamanta avea obligatia sa-si rezolve situatia in timpul vietii socrilor.
      -Solutia este nelegala raportat la dispozitiile privind superficia, avand in vedere ca in speta este vorba despre un drept de superficie dobandit prin acordul intervenit intre proprietarul terenului si constructor, acord necontestat de instanta de fond.
      -In raport cu cererea de constatare a nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007, instanta a pronuntat o solutie nelegala si contrara probelor, avand in vedere ca lipsa consimtamantului reclamantei la instrainarea partii de imobil asupra careia are un drept codevalmas reprezinta o cauza de nulitate absoluta partiala a contractului cu privire la imobilul cu 3 camere si bucatarie, la care se adauga si cauza imorala, cata vreme partile au ignorat dreptul reclamantei, in deplina coniventa incheind vanzarea in ciuda opozitiei exprimata de aceasta scris si verbal.
      A sustinut recurenta ca buna credinta invocata de paratii H.V. si H.C. este rasturnata prin probele de la dosar, din care rezulta ca reclamanta ?.G. si copiii sai i-au anuntat in mod direct despre existenta drepturilor sale si despre opozitia la vanzare, actul care trebuia initial incheiat la BNP Stan Maria a fost incheiat in final la BNP Olga Niculescu.
      Intimatul parat ?.C. a formulat intampinare, prin care a sustinut netemeinicia recursului, invederand ca nu a existat nici o conventie, fie chiar si verbala, intre proprietarii constructiei si tanara familie, privitoare la dobandirea proprietatii asupra constructiei noi, lucrarea fiind realizata de parinti impreuna cu copiii, in vederea oferirii unui ajutor si a unui spatiu locativ pentru acestia din urma.
      In ceea ce priveste raspunsul la interogatoriu, intimatul a sustinut ca  s-a referit la faptul ca si recurenta a contribuit la construirea casei, participand alaturi de el si de parintii sai la edificarea constructiei, iar referitor la vanzarea ulterioara, a invederat ca recurenta nu s-a opus si cunostea faptul ca anterior vanzarii, intimatul a incasat un avans, cu scopul expres de a achizitiona doua apartamente.
      Prin intampinare, intimatii H.V. si H.C. au invederat ca recurenta nu a facut dovada existentei unei conventii intre tanara familie ?. si proprietarii terenului cu privire la dobandirea unui drept de superficie, contributia la edificarea celor trei camere neputand echivala cu o astfel de conventie, chiar verbala.
      Raportat la solutia data cererii de constatare a nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007, intimatii H.V. si H.C. au aratat ca aceasta este corecta, avand in vedere ca au dobandit dreptul de proprietate de la paratul ?.C., care dobandise bunul prin mostenire, in baza a doua certificate de mostenitor, in cartea funciara nefiind inscrisa nici o sarcina anterioara care sa fi grevat imobilul, iar la momentul vizionarii si a discutiilor ulterioare reclamanta ?.G. a precizat ca nu are nici o pretentie si nici un drept asupra bunului.
      Au mentionat intimatii ca in mod corect a retinut instanta de fond ca sunt terti dobanditori de buna credinta, prezumtia de care ei beneficiaza nefiind rasturnata prin probele administrate.
Tribunalul a re?inut ca recursul este intemeiat.
      Motivele de recurs expuse in cererea recurentei au fost analizate in mod unitar, prin raportare la cele doua capete de cerere formulate de reclamanta si analizate de instanta.
      Potrivit art.492 Cod civil orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant, pana se dovedeste din contra.
      Dreptul de superficie este dreptul real principal, dezmembramant al dreptului de proprietate, care consta intr-o suprapunere a doua drepturi de proprietate, apartinand a doi proprietari diferiti: proprietatea asupra constructiei si proprietatea asupra terenului.
      In lipsa unei reglementari legale exprese, dreptul de superficie s-a justificat prin interpretarea dispozitiilor art.492 Cod civil, acesta nefiind decat o exceptie de la regula instituita de aceasta norma, potrivit careia proprietarul terenului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor sau plantatiilor de pe acel teren; prezumtia nu este una absoluta, ci relativa, ce poate fi rasturnata prin proba contrara.
      Cel mai adesea, dreptul de superficie se constituie prin acordul partilor, obiectul acestuia fiind dreptul pe care-l constituie proprietarul unui teren pentru superficiar, de a construi, planta sau executa alte lucrari pe acel teren, care sa devina proprietatea superficiarului.
      In consecinta, dovedirea dreptului de superficie presupune a se proba faptul construirii, edificarii, de catre superficiar, cu acordul proprietarului terenului, dat in sensul dobandirii acestui drept.
      Cerintele expuse sunt intrunite si dovedite in speta de fata, astfel:
      Potrivit inscrisurilor, martorilor si concluziilor expertului tehnic judiciar, in perioada anilor 1967-1968 si ulterior, in anul 1971, in baza autorizatiei de executare lucrari nr.69.557/09.09.1967, a autorizatiei pentru executare de lucrari nr.39.863/29.09.1971 si a certificatului de aliniere si regim de constructii nr.39864/29.09.1971, vechea constructie dobandita in anul 1928, formata dintr-o camera, impreuna cu anexele ulterior ridicate, au fost demolate si a fost ridicata o noua constructie, ulterior extinsa, dupa anul 1994 efectuandu-se chiar o serie de lucrari de imbunatatire care au sporit cu mult valoarea constructiei.
      Primele lucrari mentionate au fost realizate in timpul vietii sotilor ?.V. ?i ?.V., proprietarii terenului in suprafata totala de 262,50 mp, de catre sotii ?.G. si ?.C., din fondurile obtinute de acestia din munca, fiind ajutati la demolare si la construire de catre parintii proprietari ai terenului.
      Rezulta aceste aspecte din depozitiile martorilor M.A. ?i M.E., vecini ai imobilului in discutie de la sfarsitul anilor 1950-inceputul anilor 1960, din raspunsurile date la interogatoriu de paratul ?.C., din imprejurarea ca ambii soti au avut un loc de munca care le permitea obtinerea veniturilor necesare efectuarii lucrarilor mentionate, reclamanta a lucrat in fiecare an, in timpul sezonului estival, obtinand, pentru acele vremuri, venituri satisfacatoare. Pe de alta parte, parintii paratului ?.C. erau persoane in varsta, care au si decedat in decurs de 2 ani, respectiv 5 ani, de la momentul edificarii lucrarilor din anul 1971.
      Imprejurarea ca autorizatiile de executare lucrari au fost obtinute pe numele lui ?.V. nu dovedeste ca acesta este si cel care a contribuit la edificarea constructiilor sau ca acesta a inteles sa le ridice pentru sine, avand in vedere ca cele doua autorizatii, obtinute in temeiul Decretului nr.144/1958, nu puteau fi eliberate decat la cererea celui care dovedea un drept asupra terenului, cu atat mai mult cu cat in baza autorizatiei de executare lucrari obtinuta in anul 1967 a avut loc si demolarea unei constructii (art.8 alin.3 din Decretul nr.144/1958).
Faptul ca sotii ?.G. si ?.C. constituiau o tanara familie, care avea doi copii minori, ca obtineau venituri ce le-ar fi permis ridicarea unei constructii de natura celei ridicate in anii 1967-1971 (si care ulterior a necesitat numeroase reparatii si imbunatatiri), imprejurarea ca lucrarile nu au fost facute imediat dupa casatorie, ci au fost incepute la aproximativ 10 ani de la incheierea acesteia, perioada de timp fiindu-le necesara atat pentru consolidarea relatiei cat si pentru strangerea fondurilor necesare lucrarilor, toate acestea dovedesc ca cei doi soti sunt constructorii exclusivi ai corpului de constructie compusa din 3 camere, bucatarie, baie si 2 holuri, identificate cu numerele 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 in planul anexa la raportul de expertiza.
De asemenea, si cerinta existentei unei conventii tacite cu privire la constituirea dreptului de superficie este indeplinita, rezultand din probele administrate nemijlocit de catre instanta de fond ca ridicarea constructiei mentionate s-a facut cu acordul proprietarilor terenului, care doreau ca noua constructie sa ramana tinerei familii, nu numai cu titlu locativ, ca intre sotii ?.G. si ?.C. si defunctii parinti ai paratului, ?.V. ?i ?.V. au existat relatii cordiale, de respect si ajutor, tanara familie continuand sa ingrijeasca pe cei in varsta si dupa ce s-au mutat in corpul nou de casa.
Data fiind relatia de rudenie apropiata dintre cele doua familii, dar si varsta inaintata a proprietarilor terenului, conventia cu privire la nasterea dreptului de superficie nu putea fi decat tacita, dedusa din acordul la construire si la locuire in noul imobil si lipsa de opozitie fata de toate actele de posesie si de folosinta pe care sotii ?.G. si ?.C. le efectuau asupra constructiei.
Chiar paratul ?.C. recunoaste acordul parintilor sai in sensul mentionat, si tocmai ca era singurul lor copil naste prezumtia ca parintii au dorit ca familia acestuia sa detina o casa in curtea lor, si nu numai sa locuiasca acolo.
Se adauga la acest element si faptul ca sotii ?.G. ?i ?.C. inchiriau camere in sezon, simplul statut de tolerati ai parintilor in acel imobil neputand sa le permita un astfel de act.
Aspectele mentionate se deduc si din faptul ca in certificatul fiscal emis la 11 mai 1976, eliberat dupa decesul lui ?.V., numita ?.V. figura inscrisa numai cu o constructie de 69 mp, mai mica decat aceea care se afla efectiv pe teren si chiar decat cea care fusese edificata in anii 1967-1971, plata impozitelor in continuare pe numele sotilor ?.V. si V. neavand o alta relevanta juridica, in conditiile in care, astfel cum rezulta din chitantele de plata, acestea se eliberau pe aceleasi nume chiar si dupa decesul celor doi.
Se constata, asadar, ca reclamanta a rasturnat prezumtia de proprietate instituita de art.492 C.civil si a dovedit dreptul de superficie invocat.
Pentru toate aceste argumente, deduse din probatoriul administrat la propunerea partilor, tribunalul a constatat dovedite cerinta edificarii constructiei de catre cei doi fosti soti si existenta conventiei tacite cu parintii defuncti si a apreciat ca reclamanta a dobandit dreptul de superficie format din dreptul de coproprietate devalmasa asupra constructiei compusa din 3 camere, bucatarie, baie si 2 holuri si din dreptul de folosinta asupra terenului aferent acestei constructii, in suprafata de 132,38 mp.
In ceea ce priveste motivele de recurs care se refera la modul de solutionare a cererii privind constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007, tribunalul a constatat urmatoarele:
Cauza de nulitate absoluta invocata de reclamanta priveste, cumulativ, lipsa mandatului in exprimarea consimtamantului la vanzare, astfel cum cer prevederile art.35 C. familiei si existenta cauzei ilicite si imorale la momentul incheierii actului, dedusa din coniventa frauduloasa a partilor contractante, care au cunoscut despre dreptul sustinut de reclamanta si despre opozitia sa la transmiterea proprietatii.
Nulitatea este o sanctiune de drept civil care exprima efectele actului juridic, potrivnice scopului urmarit de dispozitiile legale referitoare la conditiile sale de valabilitate, contemporane cu nasterea actului juridic.
Raportat la primul motiv de nulitate, potrivit prevederilor art.35 alin.2 C.familiei nici unul dintre soti nu poate instraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie - bunuri comune - daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot, consimtamant care poate fi exprimat personal sau prin mandat special.
Constatandu-se ca reclamanta ?.G. a dobandit dreptul de superficie format din dreptul de coproprietate devalmasa asupra constructiei compusa din 3 camere, bucatarie, baie si 2 holuri si din dreptul de folosinta asupra terenului aferent acestei constructii, prevederile legale mentionate devin aplicabile, actiunea in constatare producand efecte cu caracter retroactiv, dreptul reclamantei fiind recunoscut in patrimoniul acesteia de la momentul edificarii constructiei si intervenirii conventiei privind constituirea dreptului.
Sanctiunea care intervine, numai pentru aceasta cauza, este insa nulitatea relativa a actului de instrainare, sotul al carui consimtamant expres a lipsit de la instrainare sau grevare putand sa confirme actul.
Chiar si asa, efectele nulitatii relative sunt suportate si de tertul dobanditor, intrucat acesta avea datoria sa se intereseze daca bunul este comun sau propriu.
In situatia de fata insa, lipsei consimtamantului reclamantei ?.G. la vanzare i se adauga o cauza ilicita si imorala, invocata si dovedita, astfel:
La data de 30.05.2007, intre paratul ?.C. si paratul H.V. a fost incheiat antecontractul de vanzare cumparare nr.5, privind promisiunea de vanzare a imobilului format din terenul in suprafata de 262,50 mp si constructia cu 6 camere, baie si bucatarie, facandu-se mentiunea in act ca promitentul vanzator detine dreptul de proprietate prin mostenire.
Potrivit raspunsurilor la interogatoriu si declaratiilor martorilor, beneficiarii promisiunii de vanzare, familia H., au cunoscut de la prima vizionare a imobilului, anterior incheierii antecontractului, ca paratul ?.C. este casatorit si ca sotia acestuia, reclamanta ?.G., locuieste in imobil.
Termenul limita al vanzarii a fost stabilit la 01.08.2007.
La data de 04.07.2007 imobilul a fost intabulat, fiind deschisa CF nr.111604/ Constanta, astfel cum rezulta din incheierea nr.34627/2007.
Potrivit inscrisurilor din dosar si depozitiilor testimoniale ale martorilor B.D. si G.L., actele necesare autentificarii contractului de vanzare-cumparare au fost depuse la BNP Stan Maria, birou notarial care colabora cu agentia imobiliara ce intermediase vanzarea, sotii ?.G. si ?.C., persoane in varsta, fiind prezentati la medicul specialist pentru confirmarea existentei discernamantului necesar vanzarii.
In cursul prezentarilor la acest birou notarial au existat mai multe discutii legate de calitatea reclamantei ?.G., discutii purtate si in prezenta paratilor H.V. si H.C.
La data de 24.07.2007, reclamanta ?.G. a notificat atat familia cumparatoare, cat si Camera Notarilor Publici Constanta, prin notificarile nr.3521 si nr.3522 inregistrate la BEJ Stoica Constantin Adrian si comunicate prin agentul procedural R.C., ca se opune tranzactiei si ca bunul este in litigiu, fiind promovata actiune de divort si de partaj.
Notificarea adresata familiei H. a fost primita, sub semnatura, de catre fiul H.I., iar potrivit martorilor, si notarul Stan Maria a fost incunostiintata despre aceasta opozitie la vanzare, aspect comunicat partilor antecontractului.
La 25.07.2007, partile antecontractului au solicitat BNP Olga Niculescu autentificarea actului de vanzare-cumparare privind imobilul mentionat, autentificare care s-a realizat chiar in acea zi.
Cererea de divort si partaj asupra constructiei cu trei camere a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 26.07.2007.
Rezulta, asadar, ca partile contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007 au cunoscut, la momentul incheierii contractului, ca dreptul de proprietate ce formeaza obiect al instrainarii este contestat si are caracter litigios, ca asupra lui reclamanta se pretinde a fi titular, in devalmasie cu ?.C., ca nici instrainatorul nu contesta, cu vehementa, un drept eventual al sotiei de coproprietate asupra unei parti din imobil, aspectele mentionate si efectele juridice ale contestarii dreptului fiind aduse la cunostinta partilor, si indeosebi a familiei H., chiar de notarul public initial investit cu autentificarea tranzactiei si care ulterior a refuzat sa mai incheie actul.
Coniventa frauduloasa a cocontractantilor rezulta chiar din faptul ca acestia au apelat la un alt notar public pentru autentificarea actului, notar care nu avea cunostinta despre toate aspectele tranzactiei si despre opozitia exprimata de ?.G.
Din punct de vedere juridic, certificatele de mostenitor invocate nu fac dovada dreptului de proprietate asupra intregului imobil, dat fiind ca in titlul de proprietate din anul 1928 se mentiona imobilul compus din teren si o camera.
In consecinta, cauza actului juridic atacat, reprezentata de transmiterea, respectiv dobandirea unui bun al carui drept de proprietate este contestat, este o cauza cu caracter ilicit, iar in conditiile art.966 C.civil, obligatia fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea niciun efect.
Astfel, atunci cand vanzarea este fondata pe o cauza ilicita si imorala, ca in cauza de fata, sanctiunea care intervine este nulitatea absoluta a actului juridic astfel incheiat.
      Fata de toate aceste argumente, in temeiul art.312 C.pr.civila, tribunalul a admis recursul si a modificat in parte sentinta civila recurata, in sensul ca a admis actiunea si a constatat ca reclamanta a dobandit dreptul de superficie asupra imobilului, format din dreptul de coproprietate devalmasa asupra constructiei compusa din 3 camere, bucatarie, baie si 2 holuri, identificate cu numerele 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 in cadrul corpului de constructie C1, reprezentate in planul anexa la raportul de expertiza si din dreptul de folosinta asupra terenului aferent acestei constructii, in suprafata de 132,38 mp. A constatat nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007 la BNP Olga Niculescu, in ceea ce priveste imobilul pentru care s-a constatat dreptul de superficie si a mentinut celelalte dispozitii ale sentintei civile recurate.
      In temeiul prevederilor art.274 alin.1 C.pr.civila, intrucat intimatii au cazut in pretentii, au fost obligati, in solidar, in favoarea recurentei, la plata sumei de 505 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar achitate in recurs.
      Fata de dispozitiile art.18 din O.U.G nr.51/2008 aprobata prin Legea nr.193/2008, intimatii au fost obligati, in solidar, la plata sumei de 1.453,94 lei in favoarea statului, reprezentand taxa judiciara de timbru de care a beneficiat recurenta reclamanta prin ajutor public judiciar (fond si recurs).