Hotarare care sa tina loc de act autentic

Sentinta civila nr.321
Sedinta publica din data de  4 martie 2010
Hotarare care sa tina loc de act autentic Pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare in conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil incheiat intre parti care sa fie dovedit in conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate in instanta de incheia contractul in forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul incheiat si daca promitentul - vanzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator sa nu este incapabil de a dobandi acel bun la data pronuntarii hotararii.
Instanta are in vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din Codul civil consacra principiul executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagunelor, prin urmare trebuie sa asigure executarea actului juridic legal incheiat, avand in vedere clauzele lui si vointa partilor. Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 12.02.2010, sub nr. de dosar 446/184/2010, reclamanta T. G.- A. a chemat in judecata paratul T. M., solicitand instantei ca  prin hotararea ce o va pronunta sa constate valabilitatea conventiei civile de vanzare-cumparare ce a intervenit intre parti, sa constate  ca este proprietara  unui imobil situat in extravilanul comunei Vulpeni, sat Gropsani, judetul Olt, in T 78 P6 in suprafata de 500 mp, iar respectiva hotarare sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca printr-un act sub semnatura privata a cumparat de la parat o suprafata de teren de 500 mp situata in extravilanul comunei Vulpeni, sat Gropsani, judetul Olt, in T 78 P6, a  platit integral pretul si a intrat in posesia imobilului.
In continuare, reclamanta a mentionat ca actul de vanzare-cumparare nu s-a perfectat, avand in vedere ca paratul nu s-a prezentat la notar desi i s-a solicitat..
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1294 si art. 5 din Legea 247/2005.
In conformitate cu dispozitiile art. 112 din Codul de procedura civila, la cererea de chemare in judecata s-au atasat urmatoarele inscrisuri:  copie de pe buletinul paratului (fila nr. 6), certificatul de sarcini nr. 2642/02.02.2010 (fila nr. 7), antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 03.12.2009 (fila nr. 9), sentinta civila nr. 1828 din data de 22.10.2009, pronuntata de Judecatoria Bals in dosarul nr. 2231/184/2009 cu mentiunea definitiva si irevocabila (filele nr. 10-11), sentinta civila nr. 1954 din data de 03.11.2009, pronuntata de Judecatoria Bals in dosarul nr. 2855/184/2009 cu mentiunea definitiva si irevocabila (filele nr. 12-13).
Cererea a fost legal timbrata in conformitate cu dispozitiile art. 3 ind. 1 si art. 2 alin. 1 din Legea 146/1997 si art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1995 cu suma de 51 lei reprezentand taxa judiciara de timbru si 1,5 lei timbru judiciar, avandu-se in vedere valoarea orientativa stabilita prin expertiza intocmita de camerele notarilor publici.
Paratul T. M. a depus la dosarul cauzei intampinare la data de 16.02.2010 (fila nr. 15) prin care a aratat ca recunoaste ca a vandut reclamantei o suprafata de 500 mp situata in extravilanul comunei Vulpeni, sat Gropsani, judetul Olt, in T 78 P6 si ca a primit pretul de 500 lei iar reclamanta a intrat in posesia terenului, insa desi i s-a solicitat sa se prezinte la notarul public pentru incheierea actului de vanzare-cumparare in forma autentica, nu s-a prezentat. Paratul a mai aratat ca este de acord cu admiterea actiunii reclamantei.
La intampinare, in baza art. 115 pct. 3 din Codul de procedura civila, a fost atasat  certificatul de atestare fiscala nr. 645 din data de 16.02.2010 (fila nr. 16).
In sedinta publica din data de 04.03.2010, instanta a incuviintat reclamantei proba cu inscrisurile atasate cererii de chemare in judecata precum si cu inscrisul  depus la dosarul cauzei, respectiv titlul de proprietate nr. 7942/14 din data de 09.12.1996 (fila nr. 24).
In baza rolului activ, in conformitate cu dispozitiile art. 129 alin. 5 din Codul de procedura civila, instanta a procedat la luarea unui interogatoriu paratului, acesta fiind consemnat si atasat la prezenta cauza (fila nr. 24).
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
La data de 03.12.2009 intre reclamanta T. G.- A. si paratul T. C s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect imobilul situat in  extravilanul comunei Vulpeni, sat Gropsani, judetul Olt, in T 78 P6 in suprafata de 500 mp, incadrati in categoria de folosinta "pasune".
Din acest antecontract rezulta ca pretul stabilit a fost de 500 lei si ca acesta a fost achitat in intregime de reclamanta T. G.- A., care s-a aflat in posesia terenului ce face obiectul antecontractului anterior incheirii acestui act.
In antecontractul de vanzare-cumparare a fost prevazut si faptul ca in cazul in care vanzatorul T. C. nu se va prezenta la data de 15.12.2009 la notarul public in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare in forma autentica, cumparatorul va putea introduce o actiune pe rolul Judecatoriei Bals, acesta fiind de drept in intarziere.
Paratul T. M. a primit in proprietate suprafata de 500 mp pasune situata intravilan in T 92 P 20 in urma tranzactiei incheiate in dosarul nr. 2231/184/2010 consfiintita prin sentinta civila nr. 1828 pronuntata de Judecatoria Bals in acest dosar, sentinta ramasa definitiva si irevocabila.
Cu privire la suprafata de 500 mp pasune situata intravilan in T 92 P 20 s-a pronuntat sentinta civila nr. 1954 din data de 03.11.2009 de catre Judecatoria Bals in dosarul nr. 2855/184/2009 ramasa definitiva si irevocabila,  prin care Comisia Judeteana Olt pentru aplicarea legilor fondului funciar a fost obligata sa mofice titlul de proprietate nr. 7942/14 emis pe numele autoarei paratului in sensul ca aceasta suprafata de teren urma sa fie radiata din T 92 P 20 - intravilan, urmand a fi inscrisa in extravilan la T 78 P 6.
Din cuprinsul titlului de proprietate nr. 7942/14 din data de 09.12.1996 emis pe numele autoarei paratului rezulta ca modificarile impuse prin sentinta civila nr. 1954 din data de 03.11.2009 mai sus amintita au fost efectuate, suprafata de 500 mp pasune fiind inscrisa im extravilanul comunei Vulpeni in T 78 P 6
Instanta retine de asemenea ca din certificatul de atestare fiscala nr. 645 din data de 16.02.2010 depus la dosarul cauzei rezulta ca paratul nu figureaza cu debite neachitate precum si faptul ca din certificatul de sarcini nr. 2642/02.02.2010 aflat la dosarul cauzei rezulta ca in ceea ce priveste suprafata de teren ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti nu au fost gasite sarcini.
Instanta mentioneaza si faptul ca paratul a recunoscut incheierea antecontractului de vanzare-cumparare aflat la dosarul cauzei si a fost de acord cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare, cu ocazia interogatoriului administrat de instanta.
In conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 si art. 1077 din Codul civil.
Potrivit dispozitiilor art. 2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, "terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilanul si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate sau dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute".
dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract"
In baza art. 969 din Codul civil, “conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante".
In plus, art. 1073 din Codul civil stabileste ca "creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar are dreptul la dezdaunare" iar art. 1077 din Codul civil prevede ca in cazul in care debitorul nu isi indeplineste obligatia de a face, "creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, pe cheltuiala debitorului".
Trebuie retinut si faptul ca in conformitate cu dispozitiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract  trebuie sa indeplineasca toate conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita.
Analizand situatia de fapt expusa prin prisma dispozitiilor legale incidente in speta, instanta constata cererea reclamantei intemeiata pentru urmatoarele argumente :
Pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare in conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil incheiat intre parti care sa fie dovedit in conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate in instanta de incheia contractul in forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul incheiat si daca promitentul - vanzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator sa nu este incapabil de a dobandi acel bun la data pronuntarii hotararii.
Instanta constata ca actul juridic incheiat intre parti este un antecontract de vanzare - cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind incheiat in forma prevazuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, ci a dat nastere doar unui drept de creanta in patrimoniul reclamantului si a creat in sarcina partilor obligatia de a face, respectiv de a incheia pana la data de 15.12.2009, contractul de vanzare - cumparare in forma autentica.
Instanta apreciaza ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, care este un contract nenumit, intruneste conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu intre partile contractante in baza art. 969 din Codul civil.
In acest sens instanta arata ca in prezenta cauza partile au avut capacitatea de a incheia actul juridic, iar consimtamantul acestora a fost exprimat la incheierea contractului, fiind confirmat si in fata instantei de judecata in urma administrarii probei cu interogatoriul paratului.
In ceea ce priveste obiectul derivat al antecontractului de vanzare - cumparare acesta este reprezentat de terenul in suprafata de 500 mp pasune, situat in extravilanul comunei Vulpeni, judetul Olt, in T 78 P 6, imobil care avand in vedere natura sa, exista in momentul incheierii conventiei, este posibil, se afla in circuitul civil, este determinat in contract fiind individualizat prin indicarea suprafetei de teren a tarlalei si parcelei, este licit si moral. Instanta retine si faptul ca in cuprinsul antecontractului de vanzare - cumparare a fost stabilit pretul, care este stabilit in bani, este determinat, sincer si serios fiind intrunite conditiile art.1303 din Codul civil.
Referitor la cauza antecontractului incheiat intre parti aceasta exista, este licita si morala fiind intrunite conditiile art. 966 din Codul civil. Prin incheierea actului juridic reclamantul a urmarit procurarea imobilului iar parata a urmarit obtinerea unei contraprestatii constand intr-o suma de bani in schimbul imobilului.
In ceea ce priveste refuzul partii actionate in instanta de incheia contractul in forma prevazuta de lege, instanta retine ca prin antecontractu de vanzare - cumparare incheiat intre parti s-a prevazut ca in cazul in care paratul nu se prezinta la notariat pana la data de 15.12.2009, acesta este de drept in intarziere si poate fi actionat in instanta. Instanta apreciaza de asemenea ca si in absenta unei notificari a paratului,  cererea de chemare in judecata reprezinta punerea in intarziere a acestuia si marcheaza refuzul acestuia de a se prezenta la notariat.
Instanta retine si faptul ca reclamanta T. G.- A. in calitate de promitent - cumparator, si-a indeplinit obligatia contractuala de a plati pretul, achitand inca de la incheierea antecontractului intreaga suma inscrisa in acesta, respectiv 500 lei, aceasta afandu-se deja in posesia imobilului la momentul incheierii antecontractului.
In cauza, paratul promitent - vanzator are calitatea de proprietar asupra terenului in suprafata de 500 mp pasune, situat in extravilanul comunei Vulpeni, judetul Olt, in T 78 P, asa cum rezulta din sentinta civila nr. 1828 din data de 22.10.2009 pronuntata de Judecatoria Bals in dosarul nr. 2231/184/2009, care se coroboreaza cu sentinta civila nr. 1954 din data de 03.11.2009, pronuntata de Judecatoria Bals in dosarul nr. 2855/184/2009 si cu titlului de proprietate nr. 7942/14 din data de 09.12.1996 modificat in urma acestei ultime sentinte. In calitate de proprietar, paratul si-a achitat la zi creantele bugetare, nefigurand cu debite neachitate in certificatul de atestare fiscala depus la dosarul cauzei, iar terenul ce face obiectul antecontractului nu este grevat de sarcini, asa cum s-a retinut la stabilirea situatiei de fapt. Instanta arata si faptul ca reclamanta promitenta - cumparatoare nu se afla intr-o situatie de incapacitate de a dobandi imobilul in discutie.
Instanta are in vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din Codul civil consacra principiul executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagunelor, prin urmare trebuie sa asigure executarea actului juridic legal incheiat, avand in vedere clauzele lui si vointa partilor.
Fata de aceste imprejurari, instanta urmeaza sa admita cererea reclamantei, prezenta hotarare urmand a tine loc de act autentic de vanzare-cumparare incheiat intre reclamanta T. G.- A. in calitate de cumparator si paratul T. M. in calitate de vanzator, avand ca obiect terenul in suprafata de 500 mp pasune, situat in extravilanul comunei Vulpeni, judetul Olt, in T 78 P 6 pentru pretul de 500 lei.
In baza art. 274 din Codul procedura civila si avand in vedere principiul disponibilitatii, instanta va lua act ca reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecata.