Legea nr.112/1995. Interpretarea art.26 din lege. Actiune in prestatie tabulara intemeiata pe art.26 din Legea nr.112/1995, respinsa.

Transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei este una conventionala, ea neoperand de drept, in temeiul legii, in acest sens pronuntandu-se si Inalta Curte de Casatie si Justitie, prin Dec.nr.215/2008.
Cadrul normativ doar permite ca, o data cu imobilul-constructie, sa poata fi instrainat si terenul aferent acestuia, concretizarea vocatiei la dobandirea dreptului, urmand a se realiza insa, prin perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, distinct de cel ce priveste imobilul - constructie. Judecatoria Bistrita - Sentinta civila nr.2766/2011

Prin actiunea civila inregistrata la aceasta instanta, reclamantii P.G. si P.R. au chemat in judecata pe paratul Municipiul Bistrita, prin Primar, solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa constate ca in baza disp. art. 9, respectiv art. 33 din HG 11/1997 rap. la art. 26 din Legea 112/1995 si a contractului de vanzare - cumparare nr. 427/20.09.1997, reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra portiunii de teren de 71/382 mp aferent apartamentului 1 din imobilul inscris in CF 1166 Bistrita, nr. top. 1502/III; sa dispuna inscrierea in CF a dreptului de proprietate dobandit asupra apartamentului nr. 1 si anexei magazie, cu terenul aferent din imobilul situat in mun. Bistrita, str. G.S. , nr. 1, identificat in CF sub A+4 din CF 1166 Bistrita, nr. top. 1502/III in baza contractului de vanzare - cumparare incheiat cu paratul sub nr. 427/30.09.1997, in conditiile Legii 112/1995, potrivit raportului de expertiza ce se va ordona in cauza. Cu cheltuieli de judecata in caz de opozitie.
In motivare, prin contractul de vanzare - cumparare nr. 427/30.09.1997, reclamantii au cumparat in conditiile Legii 112/1995 apartamentul nr. 1 din imobilul situat in mun. Bistrita, str. G.S. , nr. 1, pe care anterior il detinuse cu chirie.
Dupa incheierea contractului de vanzare - cumparare, reclamantii au inceput sa faca formalitatile de intabulare pe numele lor, dar de la Primaria mun. Bistrita li s-a comunicat ca spatiul este revendicat si sa inceteze intocmirea documentelor de intabulare, pana la solutionarea notificarii de restituire formulata de vechiul proprietar in baza Legii 10/2001.
Dupa solutionarea notificarii si restituirea apartamentelor de sub A+3 si A+6 din CF 1166 Bistrita vechiului proprietar si transcrierea lor in alte carti funciare, reclamantii au revenit la parat in vederea intocmirii formalitatilor de intabulare, dar de aceasta data li s-a comunicat ca paratul nu este de acord cu intabularea decat in conditiile in care reclamantii cumpara terenul de sub constructii aferent apartamentului si magaziei, obiect al contractului de vanzare - cumparare.
Intrucat potrivit mentiunilor din contractul de vanzare - cumparare, reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiilor cumparate in baza art. 9, respectiv  art. 33 din HG 11/1997, acestia au fost nevoiti sa formuleze prezenta actiune in constatare.
Potrivit art. 9 din HG 11/1997, se modifica continutul art. 33 din Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995, potrivit carora, "in situatiile de vanzare - cumparare catre chiriasi a apartamentelor si, cand este cazul, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26 alin. ultim din lege".
Potrivit disp. art. 26 alin. 3 din Legea 112/1995, suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 223 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului.
Avand in vedere aceste dispozitii legale, reclamantii solicita a se consta ca au dobandit dreptul de proprietate aferent constructiilor cumparate si sa se dispuna intabularea lui in CF.
In drept, s-au invocat disp. art. 111 C.pr.civ., art. 9, art. 33 din HG 11/1997. art. 26 din Legea 112/1995 si ale Legii 7/1996.
In probatiune, s-au anexat inscrisuri (f. 7 - 32), s-a solicitat admiterea probei cu expertiza tehnica.
La termenul de judecata din data de 26.11.2010 au formulat cerere de interventie in interes propriu numitii M.A. si M.V., prin care au solicitat, in contradictoriu cu paratul Municipiul Bistrita, prin Primar, sa se constate ca in baza  art. 9, respectiv art. 33 din HG 11/1997, raportat la art. 26 din Legea 112/1995 si a contractului de vanzare - cumparare nr. 419/24.09.1997, intervenientii au dobandit dreptul de proprietate asupra cotei de 104/382 parti din terenul inscris in CF 1166 Bistrita, nr. top. 1502 aferent apartamentului 2 inscris sub nr. A+5 in CF 1166 Bistrita, nr. top. 1502/IV; sa dispuna intabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 2, compus din 3 camere , bucatarie, camara, hol, baie, terasa, balcon si magazie, precum si asupra terenului aferent din imobilul situat in Bistrita, str. G.S., nr. 1, identificat in CF 1166 sub A+5, nr. top. 1502/IV, in baza contractului de vanzare - cumparare incheiat cu paratul, potrivit raportului de expertiza ce se va efectua in cauza. Cu cheltuieli de judecata in caz de opozitie.
In motivare, s-a aratat ca imobilul in litigiu se compune la parter din spatii comerciale si administrative, iar la etaj din trei apartamente, din care apartamentul nr. 1 a fost achizitionat in baza Legii 112/1995 de catre reclamanti si face obiectul actiunii introductive, un apartament a fost reconstituit la Legea 10/2001 vechiului proprietar, iar celalalt a fost cumparat in baza Legii 112/1995 de catre intervenienti.
Cu ocazia dezmembrarii operata in cartea funciara in urma reconstituirii dreptului de proprietate vechiului proprietar, s-a procedat la renumerotarea apartamentelor astfel ca toate actele si demersurile intervenientilor anterioare, intreprinse cu privire la apartamentul 3 vizeaza de fapt apartamentul 2.
Se mai arata ca, situatia intervenientilor este similara cu cea a reclamantilor.
Intrucat potrivit mentiunilor din contractul de vanzare - cumparare, intervenientii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiilor cumparate in baza art. 9, respectiv  art. 33 din HG 11/1997, acestia solicita a se constata dobandirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent.
Potrivit art. 9 din HG 11/1997, se modifica continutul art. 33 din Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995, potrivit carora, "in situatiile de vanzare - cumparare catre chiriasi a apartamentelor si, cand este cazul, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26 alin. ultim din lege".
Potrivit disp. art. 26 alin. 3 din Legea 112/1995, suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 223 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului.
Avand in vedere cele aratate, intervenientii solicita admiterea actiunii principale si a cererii de interventie in interes propriu.
In drept, s-au invocat disp. art. 111 C.pr.civ., art. 9, art. 33 din HG 11/1997. art. 26 din Legea 112/1995 si ale Legii 7/1996.
In probatiune, s-au anexat inscrisuri (f. 39 - 47), s-a solicitat admiterea probei cu expertiza tehnica.
Legal citat, intimatul a formulat intampinare (f. 54, 55), prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata
In motivare, s-a aratat ca prevederile Legii 112/1995 dau dreptul chiriasilor la cumpararea spatiilor de locuit detinute cu titlu de locatiune. Normele metodologice de aplicare a legii, aprobate prin HGR 11/1997 in art. 37 se refera la situatia "vanzarii" catre chiriasi a apartamentelor. Este evident ca se incheie un contract de vanzare - cumparare atat pentru apartamente, cat si pentru terenul aferent acestora. Terenul ce depaseste suprafata aferenta apartamentelor ramane in proprietatea statului. Prin teren aferent se intelege ternul ocupat de edificate.
Vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, in art. 33 prevede ca dreptul de proprietate asupra terenului situat sub constructie se dobandeste in conditiile art. 52 alin. 2 din Legea 18/1991, devenit art. 36 alin. 2 dupa republicarea Legii 18/1991. Dupa republicarea normelor metodologice de aplicare a Legii 112/1995, aceasta prevedere a fost inlaturata, astfel ca nu mai poate fi aplicata prin analogie.
Actuala reglementare, in art. 9, art. 21, art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 si art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi prevede in ce conditii se dobandeste dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiilor ce fac obiectul vanzarii, astfel ca exista o lacuna a legii.
Din interpretarea sistematica a acestor texte legale reiese ca dreptul de proprietate ce poarta asupra terenurilor aferente apartamentelor se dobandeste de catre toti chiriasii titulari de contract de inchiriere in urma vanzarii, ca si constructia, cu plata integrala sau in rate a pretului.
Asadar, dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiei cumparate poate fi dobandit doar prin contract de vanzare - cumparare incheiat in forma autentica, distinct de cel ce priveste apartamentul. Daca reclamantii ar fi dobandit o cota de teren aferenta apartamentului cumparat, aceasta ar fi fost cel putin mentionata in contractul de vanzare - cumparare. Insa, dupa cum se poate observa, nu este mentionata nici o cota, iar cota de 71/382 parti mentionata de catre reclamanti nu rezulta din nici un inscris incheiat intre parti.
In drept, s-au invocat disp. art. 9, 21, 26 din Legea 112/1995, art. 37 din HG 11/1997.
Analizand actele dosarului, instanta retine  ca atat reclamantii P.G. si P.R., cat si intervenientii  M.A. si M.V., au solicitat ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate ca in baza disp. art. 9, respectiv art. 33 din HG 11/1997 rap. la art. 26 din Legea 112/1995 si a contractului de vanzare - cumparare nr. 427/20.09.1997, respectiv nr. 419/24.09.1997, in ce-i priveste pe intervenienti, acestia au dobandit dreptul de proprietate asupra portiunilor de teren aferente constructiei.
Intradevar, instanta constata ca prevederile Legii nr.112/1995 dau dreptul chiriasilor la cumpararea spatiilor de locuit cu titlu de locatiune. Aceste prevederi insa se refera strict la vanzarea catre chiriasi a apartamentelor. In ce priveste terenul aferent acestora, este necesara incheierea unui contract de vanzare-cumparare distinct sau in contractul de vanzare-cumparare asupra apartamentului, sa se prevada in mod expres ca pretul stipulat vizeaza atat apartamentul cat si terenul aferent acestuia, ori dupa cum se poate observa, din contractele de vanzare-cumparare ale reclamantilor si intervenientilor, pretul fixat, vizeaza doar apartamentul in fiecare caz in parte, nu si terenul aferent.
De asemenea, din extrasul de carte funciara aflat la dosar rezulta ca Statul Roman este in continuare proprietarul terenului, aferent apartamentelor reclamantilor si intervenientilor, ceea ce inseamna ca referirea facuta de reclamanti si intervenienti, in sensul ca dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea art.26 din Legea nr.112/1995, nu este de natura sa duca la o alta concluzie in legatura cu situatia juridica a terenului in speta. Dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente apartamentelor se dobandeste de catre chiriasii titulari de contract de inchiriere in urma vanzarii, ca si constructia, cu plata integrala sau in rate a pretului.
Transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei este una conventionala, ea neoperand de drept, in temeiul legii - in acest sens pronuntandu-se si Inalta Curte de Casatie si Justitie, prin Dec.nr.215/2008.
Cadrul normativ doar permite ca, o data cu imobilul-constructie, sa poata fi instrainat si terenul aferent acestuia, concretizarea vocatiei la dobandirea dreptului, urmand a se realiza insa, prin perfectarea contractului de vanzare-cumparare. In speta, din punct de vedere al titularului dreptului de proprietate, in ce priveste terenul, acesta a ramas in continuare Statul Roman.
In concluzie, dreptul de proprietate asupra imobilului - teren aferent constructiei cumparate poate fi dobandit doar prin contract de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica, distinct de cel ce priveste imobilul - apartament. Daca reclamantii ar fi dobandit o cota de teren aferenta apartamentelor cumparate, aceasta ar fi fost cel putin mentionata in contractul de vanzare-cumparare, aceeasi fiind si situatia intervenientilor.
Avand in vedere aceste aspecte, instanta a respins atat cererea principala cat si cererea de interventie in interes propriu, ca neintemeiate.