Sistare construire imobil

Rezumatul spetei:
     
     Prin cererea pe rolul Judecatoriei Braila sub nr. 7376/1968/2011 reclamantii AA, BB, CC, DD, EE si FF au solicitat in contradictoriu cu paratii GG si JJ sistarea lucrarilor de mansardare efectuate de parati la ultimul nivel al imobilului situat in municipiul Braila si obligarea paratilor sa le puna la dispozitie cartea tehnica a acestei constructii.
  S-a aratat de reclamanti ca au dobandit in 2009 prin vanzare-cumparare apartamente situate in acest imobil. Conform actului de apartamentare paratii au hotarat apartamentarea constructiei compusa din parter, un etaj si mansarda in 6 apartamente impreuna cu dreptul de proprietate fortata si perpetua asupra partilor din imobil care prin natura si destinatia lor sunt in folosinta comuna a tuturor proprietarilor din imobil.
Reclamantii au aratat ca prin lucrarile de mansardare incepute de parati in podul locuintei fara acordul proprietarilor si fara a le prezenta actul de constructie le-a fost incalcat dreptul de proprietate fortata si perpetua asupra partilor comune din imobil iar efectuarea acestor lucrari de catre parati constituie un abuz de drept. Acestia au aratat prin cerere ca sunt intrunite conditiile urgentei si vremelniciei pentru pronuntarea unei ordonante presedintiale de instanta.
Paratii au formulat intampinare.
     A fost invocata de parati prin intampinare exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor AA si BB intrucat acestia nu calitatea de proprietari ai apartamentelor nr. 2 si 5 din cadrul imobilului. Aceasta exceptie a fost admisa pentru motivul aratat de parati in intampinare.
     A fost invocata de parati prin intampinare exceptia inadmisibilitatii cererii reclamantilor fata de prevederile art. 28 alin. 1 coroborate cu prevederile art. 27 alin. 3 din Legea nr. 50/1991, aratandu-se ca doar organele administrative abilitate conform prevederilor Legii nr. 50/1991 pot dispune sistarea lucrarilor de constructii iar instanta nu se poate substitui institutiilor statului cu atributii in acest domeniu. Aceasta exceptie a fost respinsa la termenul din data de 20.06.2012 intrucat prevederile art. 28 alin. 1 coroborate cu prevederile art. 27 alin. 3 din Legea nr. 50/1991 nu restrictioneaza in nici un mod posibilitatea ca instanta pe cale de ordonanta presedintiala sa dispuna suspendarea unor lucrari de constructie.
     Pe fond paratii au aratat in intampinare ca lucrarile actuale se executa la mansarda cladirii care a fost prevazuta de la inceput cu mansarda. Mansarda  reprezinta un spatiu locuibil sub acoperis si nu facut obiectul vanzarii catre reclamanti, nefiind spatiu comun conform legislatiei in vigoare. Existenta podului rezulta din cadrul documentatiei anexa la autorizatia de constructie iar respectarea normelor tehnice in vigoare rezulta din faptul ca paratii au obtinut toate avizele prevazute de lege, executarea lucrarilor efectuandu-se cu respectarea legislatiei si a prevederilor autorizatiei de constructie.
Facand aplicarea implicita a dispozitiilor art. 581 alin. 3 C. pr. civ., instanta, fata de imprejurarile expuse in cerere,  a procedat la judecarea cauzei cu citarea partilor.
Instanta retine ca potrivit prevederilor art. 581 alin. 1 Cod procedura civila, instanta va putea pe calea ordonantei presedintiale sa ordone masuri vremelnice in cazuri grabnice, pentru pastrarea unui drept ce  s-ar pagubi prin intarziere, pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara precum si pentru inlaturarea piedicilor care s-ar putea ivi cu prilejul unei executari .
     Conditiile impuse exercitarii unei astfel de proceduri speciale sunt: urgenta, vremelnicia masurii si neprejudecarea fondului.
Conditia urgentei are in vedere o situatie care implica masuri imediate, neluarea lor putand aduce grave prejudicii sau atingeri ale drepturilor partilor.
Caracterul vremelnic al masurii rezulta din aceea ca nu se ia o masura definitiva ci una cu un caracter temporar, de scurta durata, in situatia in care exista si o judecata privind fondul cauzei masura durand pana la ramanerea definitiva sau irevocabila a cauzei. 
Neprejudecarea fondului reiese din faptul ca instanta nu examineaza ansamblul raporturilor juridice existente intre parti, realizand un examen sumar al aparentei drepturilor invocate, o "pipaire" a acestor drepturi, acestea fiind evidente fara a mai fi necesara a examinare amanuntita sub aspectul substantialitatii lor.
Analizand probatoriile administrate in cauza si sustinerile partilor instanta constata ca prin actul de apartamentare paratii au hotarat apartamentarea imobilului in sase apartamente impreuna cu dreptul de proprietate fortata si perpetua asupra tuturor partilor din imobil care, prin natura si destinatia lor, sunt in folosinta comuna a tuturor coproprietarilor din imobil si dreptul de folosinta asupra terenului pe care este construit imobilul proportional cu suprafata fiecarui apartament astfel rezultat.
In anul 2009 toate cele sase apartamente rezultate din actul de apartamentare au fost vandute reclamantilor.
Examinand sumar aparenta dreptului dedus judecatii se constata ca, dupa vanzarea celor 6 apartamente paratii nu au mai detinut nici un drept de proprietate in privinta acestui imobil in conditiile in care toate cele 6 apartamente care compuneau imobilul au fost instrainate impreuna cu dreptul de proprietate fortata si perpetua asupra tuturor partilor din imobil care, prin natura si destinatia lor, sunt in folosinta comuna a tuturor coproprietarilor din imobil si dreptul de folosinta asupra terenului pe care este construit imobilul proportional cu suprafata fiecarui apartament astfel rezultat.
In acest sens art. 40 alin. 1 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii prevede ca in cazul cand intr-o cladire se realizeaza mai multe apartamente si suprafete locative cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cota-parte de proprietate asupra tuturor partilor de constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decat in comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. 
Ulterior paratii au continuat lucrarile de constructii la ultimul nivel fara a detine autorizatie de constructie.
Ca urmare a cercetarii locale efectuata in cauza s-a constatat de instanta ca
ca la un apartament al imobilului exista urme de infiltrare a apei la imbinarile peretilor cu plafonul bucatarie, balcon, dormitor si sufragerie, mai mult, in ultima camera, exista si pete de mucegai.
Tot cu ocazia cercetarii locale instanta a constatat ca un perete al imobilului este usor inclinat catre exterior pe portiunea de la parter pana la mansarda iar mansarda este inclinata catre exterior.
Examinand exceptia lipsei de obiect invocata de paratul GG instanta constata ca prin procesul verbal de inspectie incheiat de Inspectoratul de Stat in Constructii-Compartiment Control si Inspectie pentru Calitatea Lucrarilor de Constructii Braila la data de 13.06.2012 s-a dispus oprirea executarii lucrarilor si intrarea in legalitate cu termen la data de 30.09.2012.
Paratul a apreciat ca cererea de sistare a lucrarilor formulata de reclamanti a ramas fara obiect prin oprirea lucrarilor care a fost dispusa de Inspectoratul de Stat in Constructii-Compartiment Control si Inspectie pentru Calitatea Lucrarilor de Constructii Braila la data de 13.06.2012.
Instanta apreciaza ca aceasta exceptie este nefondata in conditiile in care suspendarea unor lucrari de constructie printr-un act de natura administrativa si respectiv printr-o hotarare judecatoreasca au regimuri juridice diferite si un temei legal diferit. De asemenea intervin sanctiuni diferite in cazul nerespectarii unui act administrativ si respectiv al unei hotarari judecatoresti.
Pentru aceste motive instanta va respinge ca nefondata exceptia lipsei de obiect a cererii reclamantilor invocata de paratul GG.
     Pentru motivele anterior expuse instanta apreciaza ca cererea reclamantilor este admisibila in parte, indeplinind conditiile de admisibilitate prevazute la art. 581 din Codul de Procedura Civila si este totodata si intemeiata in parte in privinta cererii de sistare a lucrarilor de constructie efectuate de parati la ultimul nivel al imobilului situat in municipiul Braila.
Conditia urgentei rezulta din faptul ca prin continuarea lucrarilor de mansardare la ultimul nivel al acestui imobil se aduce atingere dreptului de proprietate al reclamantilor in privinta spatiului in care se efectueaza aceste lucrari cat timp paratii nu mai detin nici un drept de proprietate in privinta acestui imobil din anul 2009.
     Instanta are in vedere in acest sens si infiltrarile de apa existente la un apartament din acest imobil anterior precizate precum si faptul ca peretele exterior al acestui imobil este inclinat catre exterior, inclinare mai accentuata la ultimul nivel corespunzator mansardei.
Conditia vremelniciei este indeplinita, aceasta sentinta avand efecte pana la reglementarea situatiei juridice a ultimului nivel al imobilului, sistarea putand deveni una definitiva in situatia in care partile nu vor reglementa ulterior pe cale amiabila sau judecatoreasca aceasta situatie juridica in privinta careia exista divergente. Autorizatia de constructie nu atesta un drept de proprietate ci doar atesta acordul autoritatii statale de efectuare a unor lucrari conform dispozitiilor legale in vigoare.
Conditia neprejudecarii fondului este indeplinita intrucat in prezenta cauza instanta a examinat doar aparenta dreptului dedus judecatii.
Este nefondata cererea reclamantilor ca paratii sa puna la dispozitia acestora cartea tehnica a constructiei de la ultimul nivel. Reclamantii nu au motivat prin cerere in ce consta urgenta unei astfel de cereri iar din actele dosarului a rezultat ca aceste lucrari s-au efectuat in mod nelegal, fara autorizatie de constructie, ulterior intrandu-se in legalitate, existand efectuat si un Raport de expertiza tehnica extrajudiciara.
Pentru motivele mai sus-aratate cererea reclamantilor AA, BB, CC si DD va fi admisa in parte.