CIVIL. Rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare- cumparare. Pentru a fi admisibila actiunea in rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, trebuie ca neincheierea contractului de vanzare cumarare in forma autentica sa fie imputabi...

Deliberand asupra cauzei de fata, instanta constata urmatoarele:
     Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buzau, reclamanta SC T SRL a chemat in judecata pe paratii DV si DL, pentru ca instanta, prin hotararea ce o va pronunta, sa dispuna rezilierea  antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de BNP Tudorancea Monica, din Buzau, obligarea  paratilor la restituirea sumei de 15000 lei achitata cu titlu de avans,  obligarea paratilor la plata sumei de 15000 lei stabilita prin clauza penala,  cu cheltuieli de judecata.
     In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca partile  au convenit asupra vanzarii - cumpararii suprafetei de 150 mp teren, categoria de folosinta curti constructii, situat in B. In acest scop au incheiat o promisiune de vanzare - cumparare si a avansat suma de 15000 lei, in baza antecontractului de vanzare cumparare autentificat la BNP Tudorancea Monica. Totodata au fixat si un termen ferm ca sa intocmeasca actul de vanzare cumparare. Initial impreuna cu partile s-au prezentat la notariat pentru verificarea actelor intocmirii contractului in forma autentica. Cu acea ocazie, a constatat ca paratii au prezentat un certificat de atestare fiscala pentru bunul vandut in cuprinsul caruia se arata textual ca nu au fost platite impozitele la zi pentru teren, fiind acumulate debite de peste 18000 lei, ceea ce interzice scoaterea bunului la vanzare. Pana la data fixata ca termen pentru autentificarea conventiei partile nu au putut pune la dispozitie actele necesare , in speta certificatul de atestare fiscala a platilor la zi pentru bunul promis. DV nu si-a mai exprimat optiunea de a mai prelungi termenul , nici de a rezolva situatia platilor la zi a impozitelor catre stat, imprejurare in care a procedat la notificarea celor doi promitenti vanzatori. Urmare a continutului notificarii i-a somat in termen de 5 zile de la primirea prezentei sa procedeze la restituirea sumei de 15000 lei  pe care i-a inmanat la data de 14.08.2008 cu titlu de avans din pretul terenului. A aratat ca nu se considera culpabila de neexecutarea contractului. . Intrucat paratii nu au mai contactat - o, iar actul autentic nu s-a perfectat, solicita pe langa avansul dat, paratii sa remita si suma de 15.000 lei prevazuta in clauza penala.
     Cererea a fost legal timbrata cu suma de 1671 lei  taxa judiciara de timbru si 5lei timbru judiciar.
     Paratii nu au depus intampinare , insa paratul DV s-a prezentat in instanta si a aratat ca nu este de acord cu admiterea actiunii, ca vrea sa se incheie contractul in forma autentica si ca impozitul pentru teren a fost achitat.
     In cauza instanta a administrat la solicitarea reclamantei proba cu inscrisuri, fiind depuse la dosar urmatoarele inscrisuri: promisiune bilaterala   de vanzare-cumparare,  notificare, chitante, adresa emisa de Primaria Municipiului Buzau, interogatoriul paratului DV, raspunsurile acestuia la interogatoriu fiind atasate la dosar.
Analizand actele si lucrarile dosarului , instanta retine urmatoarele:
     Reclamanta si paratii   au incheiat la data de 14.08.2008 o  promisiune bilaterala   de vanzare-cumparare  autentificata la BNP Tudorancea Monica  ,in temeiul careia  reclamanta in calitate de  promitenta cumparatoare, iar paratii , in calitate de promitenti -vanzatori s-au obligat sa cumpere, respectiv sa vanda suprafata de 150 mp teren, categoria curti constructii, situata in intravilanul Municipiului B, inscris in Cartea funciara a localitatii B. Pretul vanzarii a fost convenit la suma de 17250 EURO , din care  promitenta cumparatoare a achitat suma de 15.000 lei, la data semnarii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, iar diferenta de pret. urma sa fie achitata la data incheierii contractului de vanzare-cumparare la notar. De asemenea,in promisiunea de vanzare cumparare s-a mentionat ca SC T SRL se obliga sa cumpere de la promitentii vanzatori pana la data de 14.09.2008 imobilul teren mentionat in promisiunea bilaterala de vanzare cumparare. In aceste conditii rezulta ca data de 14.09.2008 reprezinta data la care partile urmau sa incheie actul de vanzare cumparare in forma autentica. De asemenea partile au mentionat in promisiunea bilaterala de vanzare cumparare ca " in cazul in care promitenta cumparatoare nu isi respecta obligatiile asumate prin prezentul contract acesta va pierde avansul in suma de 15.000 lei, iar in cazul in care promitentii vanzatori nu isi respecta obligatiile asumate prin prezentul contract, acestia vor restitui promitentei cumparatoare suma de 30.000 lei.
      Reclamanta solicita rezilierea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, pe care instanta o califica ca fiind o cerere privind rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, deoarece obligatia ce si-au asumat-o partile prin promisiunea bilaterala de vanzare cumparare, aceea de a incheia la un anumit termen contractul de vanzare cumparare in forma autentica, este o obligatie cu executare instantanee si nu cu executare succesiva, motivat de faptul ca la data la care trebuia incheiat contractul de vanzare cumparare in forma autentica paratii, promitenti vanzatori nu au achitat impozitul aferent terenului ce urma a fi instrainat de catre parati.   Asa cum s-a aratat mai sus partile au convenit prin promisiunea bilaterala de vanzare cumparare ca incheierea contractului in forma autentica sa se faca la data de 14.09.2008. Or, din adresa emisa de Primaria Municipiului B, rezulta ca la data de 18.08.2008 paratii au achitat in intregime impozitul aferent anului 2008 pentru suprafata de 150 mp teren,  situata in Municipiului B, proprietatea paratilor. In consecinta instanta constata ca la data la care urma sa se incheie contractul in forma autentica, paratii nu aveau restante la plata impozitului pentru terenul ce urma a fi vandut, asa incat sustinerile reclamantei din cererea de chemare in judecata nu sunt reale. Mai mult atat reclamanta cat si paratii au aratat in fata instantei ca data de 14.09.2008 era  intr-o zi de duminica si nefiind deschis la notar, partile nu au putut incheia actul in acea zi. Instanta constata ca incheierea contractului in forma autentica nu s-a datorat culpei promitentilor vanzatori, din moment ce acestia aveau achitat impozitul pentru terenul ce urma a fi instrainat, anterior datei la care urma sa se incheie actul de vanzare cumparare in forma autentica.
     Pentru a  se dispune rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare,  trebuie indeplinite mai multe conditii, dupa cum urmeaza: respectiv una dintre parti sa nu-si fi indeplinit obligatia, asumata prin contract, neexecutarea obligatiei sa fie imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia si debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere in modurile prevazute de lege. Instanta constata ca obligatia asumata prin promisiunea bilaterala de vanzare cumparare nu a fost indeplinita la termen, dar acest fapt nu este imputabil paratilor, promitenti vanzatori, din moment ce s-a facut dovada ca la data la care trebuia incheiat contractul de vanzare cumparare in forma autentica, impozitul pentru terenul in litigiu a fost achitat, iar reclamanta pretinde ca neincheierea contractului in forma autentica s-a datorat tocmai faptului ca paratii aveau datorii mari la impozitul pentru suprafata de teren ce urma a fi vanduta.
          Nefiind indeplinite conditiile ce rezulta din interpretarea  art. 1020 Cod civil potrivit caruia conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau, instanta apreciaza capatul de cerere referitor la rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare neintemeiat.
     Referitor la celelalte capete de cerere, respectiv, obligarea  paratilor la restituirea sumei de 15000 lei achitata cu titlu de avans,  obligarea paratilor la plata sumei de 15000 lei stabilita prin clauza penala, instanta constata ca partile au mentionat in promisiunea bilaterala de vanzare cumparare ca  in cazul in care promitenta cumparatoare nu isi respecta obligatiile asumate prin prezentul contract acesta va pierde avansul in suma de 15.000 lei, iar in cazul in care promitentii vanzatori nu isi respecta obligatiile asumate prin prezentul contract , acestia vor restitui promitentei cumparatoare suma de 30.000 lei.  Astfel avand in vedere ca neincheierea contractului in forma autentica nu este imputabila paratilor, rezulta ca reclamanta nerespectandu-si obligatia asumata prin promisiunea bilaterala de vanzare cumparare de a cumpara terenul sus mentionat, potrivit intelegerii partilor,  pierde avansul, si nu este indreptatita sa solicite suma mentionata in clauza penala. Cum, in conformitate cu art. 969 cod civil conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, instanta apreciaza si aceste capete de cerere neintemeiate urmand a le respinge.
     
        

3