CIVIL. RECTIFICARE CARTE FUNCIARA

   
     Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buzau, reclamanta TCE a solicitat, in contradictoriu cu paratul GM, pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care sa se dispuna rectificarea inscrierilor din cartea funciara, pentru terenul si constructiile din mun. B, referitor la notarea erorii materiale efectuate in baza incheierii a Notarului Public VE, pentru suprafata de 326 m.p. teren intravilan, in loc de 250 m.p. si adaugarea corpului C. 2 anexa, in suprafata construita de 31,84 m.p.
In motivarea actiunii, reclamanta a invederat instantei ca, prin sentinta civila a Judecatoriei Buzau a devenit proprietar al casei de locuit, compusa din 3 camere, impreuna cu suprafata de 100 m.p. teren. A sustinut petenta ca, desi a intrat in posesia si folosinta imobilului, a fost actionata in judecata de catre paratul GM in cursul anului 2008, care pretindea ca este proprietarul terenului si al casei cumparate de catre aceasta.
     La dosar, a depus copia cartii funciare si incheierea de indreptare eroare materiala a Notarului Public VE, prin care se modifica continutul contractului de vanzare-cumparare de la 250 m.p. la suprafata de 326 m.p. teren. In baza acestui act, a precizat reclamanta, a fost modificata si schita topografica, incluzandu-se in terenul paratului si terenul proprietatea acesteia si a fost adaugat in plan si corpul C 2 de casa, pe care ea l-a cumparat si care nu se gaseste in contractul de vanzare-cumparare al paratului.
A mai aratat reclamanta ca, vazand aceste falsuri, cu consecinta posibilei sale deposedari de casa si teren, a formulat plangere penala impotriva notarului, care prin ordonanta din 25.09.2008 a Parchetului de pe langa Curtea de Apel Ploiesti, pronuntata in dosarul a constatat ca incheierea este neconforma cu realitatea, incheiata in conditii de nelegalitate, urmare a neglijentei in serviciu, motiv pentru care aceasta a fost amendata cu 1000 lei, pentru infractiunea prevazuta de art. 249 alin. 1 Cod penal.
Reclamanta a sustinut ca notarea in cartea funciara a suprafetei de 326 m.p., in loc de 250 m.p. s-a facut in baza unui act fals (incheierea de indreptare eroare materiala), si ca ar fi necesar ca instanta sa dispuna rectificarea cartii funciare pentru imobilul situat in mun. B, in sensul limitarii la dreptul de proprietate al paratului GM la suprafata de 250 m.p. si corpul C.1 de casa, in suprafata de 59,54 m.p. amplasat pe acesta.
In drept, au fost invocate prevederile art. 36 pct. 1 si 4 si art. 37 alin. 1 din Legea nr. 7/1996.
La termenul de judecata din data de 15.12.2008, paratul GM a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata a reclamantei TC, ca neintemeiata, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea intampinarii, paratul a aratat ca apreciaza cererea de chemare in judecata, in totalitate, neintemeiata, avand in vedere faptul ca titlurile de proprietate ale partilor au fost analizate de catre instanta de judecata, atat sub aspectul temeiniciei, cat si sub aspectul legalitatii, in urma cererii in revendicare formulata de catre acesta, cerere care a facut obiectul dosarului al Judecatoriei Buzau.
In aceasta situatie, paratul a considerat ca a fost stabilit, in mod definitiv si irevocabil, faptul ca titlul sau de proprietate este cel veritabil, fiind mai bine caracterizat, doar el putand face dovada provenientei si originii dreptului de proprietate.
Titlul sau de proprietate provine de la autorii acestuia, IV si IA, care au cumparat imobilul teren si constructie C.1, prin contractul de vanzare-cumparare, transcris in Registrul de Inscriptiuni Transcriptiuni al Tribunalului Buzau.
A mai precizat paratul ca a dobandit dreptul de proprietate  de la autorii sai, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la B.N.P. "VE", indreptandu-se si eroarea materiala strecurata in interiorul acestuia prin incheierea autentificata la acelasi Birou Notarial, in aceasta modalitate transmitandu-se o cota indiviza de 1/2 din bun, precum si prin  intermediul certificatului de mostenitor incheiat la B.N.P. "MT", prin care s-a transmis cealalta cota de 1/2 din bun, astfel intregindu-se in patrimoniul sau dreptul de proprietate exclusiv asupra bunului.
In ceea ce priveste dreptul de proprietate asupra constructiei C 2, paratul a sustinut ca a dovedit edificarea in regie proprie, fara a poseda autorizatie de construire, de catre bunicul IV, conform chitantei-conventiei, depuse la dosarul cauzei si a depozitiei martorilor, constructori care au construit aceasta casa si care au fost audiati la ultimul termen de judecata.
Referitor la indreptarea erorii materiale, a aratat paratul, ca autorii sai au cumparat 312 m.p., iar la masurarea efectiva a terenului in vederea intabularii dreptului de proprietate in cartea funciara, s-au gasit 326 m.p., diferenta fiind de 14 m.p., o diferenta tolerabila, motiv pentru care dreptul de proprietate a fost intabulat.
In ceea ce priveste dreptul de proprietate al reclamantei, paratul a solicitat sa se observe ca aceasta l-a dobandit, in urma pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, cunoscand insa ca a cumparat de la o persoana care nu este proprietarul imobilului, conform Rezolutiei de neincepere a urmaririi penale din data de 10.06.2004, pronuntata in dosarul al Parchetului de pe langa Judecatoria Buzau.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 115 si urm. din Codul de procedura civila.
La termenul de judecata din data de 05.01.2009, reclamanta TCE a depus la dosar completare la actiunea principala, in sensul de a se dispune anularea incheierii de indreptare eroare materiala a notarului public VE, prin care s-a modificat continutul contractului de vanzare-cumparare, referitor la suprafata de teren din mun. B de la 250 m.p., la 326 m.p.
In motivarea cererii completatoare, reclamanta a aratat ca, prin ordonanta din 25.09.2008 a Parchetului de pe langa Curtea de Apel Ploiesti, pronuntata in dosarul, s-a constatat ca incheierea respectiva este neconforma cu realitatea, incheiata in conditii de nelegalitate, urmare a neglijentei in serviciu a notarului public, fapta sanctionata cu 1000 lei amenda, conform art. 249 alin. 1 Codul penal.
In baza acestei incheieri, a precizat reclamanta, a fost intocmita documentatia tehnica si cartea funciara pentru imobilul casa de locuit si terenul aferent din B.
Intrucat pe latura penala notarul a fost sanctionat, reclamanta a solicitat ca, pe cale civila, sa se dispuna anularea actului incheiat cu incalcarea conditiilor de fond si de forma.
In drept, si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art. 1173 si 1190 din Codul civil si ale Legii nr. 36/1995.
La termenul de judecata din data de 12.01.2009, paratul-reclamant, GM, a depus la dosar intampinare la cererea completatoare, prin care a solicitat respingerea atat a actiunii principale, cat si a cererii de completare a actiunii principale, ca neintemeiate, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
A mentinut in totalitate apararile formulate prin intampinarea depusa in cauza, solicitand instantei sa le dea eficienta, urmand sa aiba in vedere si motivele de nelegalitate si netemeinicie a cererilor de chemare in judecata.
Paratul a sustinut ca, desi s-a solicitat anularea unui act, nu s-a precizat care este regimul juridic al nulitatii care se invoca in cauza, cererea este nemotivata in fapt si in drept, neindicandu-se starea de fapt care ar atrage o eventuala anulare, nefiind indicate nici motive de drept, intrucat articolele 1173 si 1190 nu se refera la regimul juridic al nulitatii, iar simpla referire la Legea nr. 36/1995 nu reprezinta o motivare in drept a cererii.
A precizat paratul ca a dobandit dreptul de proprietate de la autorii sai prin contractul de vanzare-cumparare, autentificat sub  la B.N.P. "VE", indreptandu-se si eroarea materiala strecurata in interiorul acestuia prin incheierea autentificata la acelasi Birou Notarial, in aceasta modalitate transmitandu-se o cota indiviza de 1/2 din bun, precum si prin certificatul de mostenitor incheiat la B.N.P. "MT", prin care s-a transmis cealalta cota de 1/2 din bun, astfel intregindu-se in patrimoniul sau dreptul de proprietate exclusiv asupra bunului.
Paratul a invederat instantei ca, prin ordonanta de scoatere de sub urmarire penala a notarului public care a intocmit contractul de vanzare-cumparare autentificat si incheierea de indreptare eroare materiala, nu s-a facut nicio referire la eventuala nulitate a vreunui act intocmit, ci s-a aratat ca notarul ar fi trebuit sa convoace si pe vanzatorii IV si IA si nu doar pe cumparator, iar in aceasta ar fi constat eventuala nerespectare a Legii nr. 36/1995, conform aliniatului 4 din Ordonanta mentionata mai sus. Acest lucru ar fi imposibil, intrucat, a sustinut paratul, in conformitate cu certificatul de mostenitor succesiv, autentificat la B.N.P. "MT", rezulta ca vanzatorii au decedat la 27.03.1999 si respectiv la 30.05.2000, situatie in care era imposibil sa fie convocati in vederea indreptarii erorii materiale a contractului de vanzare-cumparare mentionat mai sus.
Avand in vedere ca autorii sai au detinut in proprietate si posesie suprafata de 312 m.p., conform contractului de vanzare-cumparare, iar acestia i-au transmis prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la B.BN.P. VE, jumatate din cota indiviza asupra acestei proprietati, paratul a sustinut ca este pe deplin justificata indreptarea de eroare materiala cu atat mai mult cu cat din masuratori a rezultat ca suprafata reala este de 326 m.p., diferenta de 14 m.p. fiind o diferenta tolerabila si admisa de legea cadastrului si publicitatii imobiliare.
La dosar au fost depuse urmatoarele inscrisuri: ordonanta pronuntata in dosarul a Parchetului de pe langa Cutea de Apel Ploiesti, extras de carte funciara, schita anexa, sentinta civila a Judecatoriei Buzau, incheierea a notarului public VE, contractul de vanzare-cumparare si memoriu tehnic, certificat de atestare fiscala si proces-verbal de impunere fiscala, adeverinta a Primariei Buzau, adresa a Primariei Buzau, decizia civila pronuntata de Tribunalul Buzau-Sectia Civila, in dosarul, sentinta civila pronuntata de Judecatoria Buzau in dosarul, incheierea de carte funciara, certificat de mostenitor succesiv, plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate intravilan.
In sedinta publica din 19.01.2009, paratul GM a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active si a lipsei de interes, aratand ca reclamanta nu poate justifica niciun drept asupra bunului imobil, despre care pretinde ca a fost gresit inscris in cartea funciara.
Cu privire la exceptiile invocate de catre parat, in functie de caracterul si efectele produse de aceste exceptii procesuale, conform art. 137 alin. 1 din Codul de procedura civila, instanta va retine urmatoarele:
Prin sentinta civila, pronuntata de Judecatoria Buzau, in dosarul, s-a constatat ca intre reclamanta TCE, pe de o parte, IF si IA, de cealalta parte, a intervenit vanzarea-cumpararea unui imobil, casa de locuit, compus din 3 camere, amplasat pe un teren in suprafata de 100 m.p., situat in mun. B, in baza inscrisului sub semnatura privata denumit "antecontract de vanzare-cumparare" incheiat pentru pretul de 105.000.000 lei.
Reclamantul GM, potrivit contractului de vanzare-cumparare autentificat la Biroul Notarului Individual "VE", a dobandit cota de 1/2 din imobilul, proprietatea autorilor IV si IA, situat in mun. B compus din: casa de locuit, constructie din caramida arsa, invelita cu tigla, alcatuita din 3 camere, bucatarie, hol, in suprafata construita de 56 m.p., impreuna cu suprafata de 250 m.p., teren aferent constructiei.
     Conform incheierii a Biroului Notarial Individual "VE", s-a dispus rectificarea erorii materiale din contractul de vanzare-cumparare autentificat, transcris, in sensul ca intreaga suprafata de teren, situata in mun. B din care paratul a cumparat cota indiviza de jumatate, este de 326 m.p., iar nu de 250 m.p., astfel cum s-a mentionat in contract.
Din considerentele sentintei civile, pronuntata de Judecatoria Buzau, in dosarul, rezulta ca, dupa decesul vanzatorilor, IV  si IA conform certificatului de mostenitor, eliberat de Biroul Notarului Public "TM", paratul GM a dobandit si cealalta cota de 1/2 din imobilul situat in mun. B,  in calitate de unic mostenitor, ca urmare a renuntarii la succesiune de catre ceilalti mostenitori legali (GF, CA, DT).
Prin sentinta civila, pronuntata de Judecatoria Buzau, in dosarul, a fost admisa cererea paratului din prezenta cauza, GM, impotriva reclamantei TCE, in sensul ca, dupa compararea titlurilor de proprietate ale partilor, astfel cum au fost precizate mai sus, reclamanta a fost obligata sa lase paratului, in deplina proprietate si posesie, suprafata de 78 m.p., situata in mun. B,  si corpul de casa C2, in suprafata construita de 40,32 m.p., compus din 3 camere, amplasat pe acest teren.
Cu privire la mentiunile din cartea funciara, a carei rectificare s-a solicitat, instanta retine ca, potrivit extrasului de carte funciara, in partea I a cartii funciare nr. 27133, s-a inscris imobilul situat in mun. B, compus din C1=locuinta, in suprafata construita de 59,54 m.p., C2=anexa, in suprafata construita de 31,84 m.p., teren in suprafata masurata de 326 m.p.; in partea a-II-a s-au inscris, la nr. 1: GM, proprietar, cu titlu de cumparare, ca bun propriu si de mostenire, in baza actului; la nr. 2, s-a notat eroare materiala, strecurata in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare autentificat la B.N.I. "VE", in sensul ca eronat s-a mentionat suprafata din act ca fiind de 250 m.p., in loc de 326 m.p., cum corect ar fi trebuit, potrivit actului.
Prin cererea de rectificare a cartii funciare, reclamanta TCE a solicitat sa fie inlaturata notarea erorii materiale, si mentionarea dreptului de proprietate al paratului numai pentru suprafata de 250 m.p., in loc de 326 m.p., formuland si cerere de constatare a nulitatii absolute a incheierii de indreptare a erorii materiale. Cat priveste acest ultim capat de cerere, trebuie observat faptul ca, in cauza, nu au fost chemati in judecata alti parati, calitate de intimat avand numai cumparatorul GM, intrucat acesta este si singurul mostenitor al vanzatorilor, IV si IA, potrivit certificatului de mostenitor, eliberat de Biroul Notarului Public "TM", paratul GM a dobandit si cealalta cota de 1/2 din imobilul situat in mun. B calitate de unic mostenitor, ca urmare a renuntarii la succesiune de catre ceilalti mostenitori legali (GF, CA, DT) - mentionat in considerentele sentintei civile, pronuntata de Judecatoria Buzau, in dosarul.
     Instanta retine ca rectificarea unei inscrieri in cartea funciara se poate face pe cale amiabila, prin declaratie autentica, iar in caz de litigiu prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, conform art. 351 alin. 4 din Legea nr. 7/1996.  In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia, iar prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara (art. 351 alin. 1 si 2 din Legea nr. 7/1996).
     Rectificarea poate fi ceruta de orice persoana interesata, conform art. 36 din Legea nr. 7/1996, si art. 89 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, iar prin orice persoana interesata se intelege, potrivit art. 89 alin. 2, fraza a-II-a, din Ordin, acea persoana care a avut sau are un drept referitor la imobilul inscris in cartea funciara, drept care a fost lezat prin inscrierile anterioare. Pentru a fi admisibila rectificarea cartii funciare este insa necesar ca, printr-o hotarare definitiva si irevocabila, sa se fi stabilit ca inscrierea este nelegala, intrucat dreptul pretins a fost gresit calificat.
     Art. 36 din Legea nr. 7/1996 stabileste limitativ situatiile in care se poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara, respectiv atunci cand: inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil; dreptul inscris a fost gresit calificat; nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea; inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.
     Dupa cum s-a aratat mai sus, actiunea in rectificarea cartii funciare poate fi introdusa de orice persoana interesata, conform art. 36 din Legea nr. 7/1996, si art. 89 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, iar prin orice persoana interesata se intelege, potrivit art. 89 alin. 2, fraza a-II-a, din Ordin, acea persoana care a avut sau are un drept referitor la imobilul inscris in cartea funciara, drept care a fost lezat prin inscrierile anterioare. Instanta constata ca, pentru ca reclamanta sa poata cere rectificarea cartii funciare deschise pe numele paratului, in sensul de a se stabili ca dreptul de proprietate al acestuia se intinde numai asupra terenului de 250 m.p., iar nu de 326 m.p., trebuia sa justifice, pe langa capacitate, si calitatea procesuala, precum si interesul. Reclamanta nu a invocat niciun motiv de nulitate absoluta a inscrierii si nici a incheierii de indreptare a erorii materiale, ci a facut referire la ordonanta procurorului din dosarul, potrivit careia, urmare a nerespectarii de catre notarul public a normelor referitoare la instiintarea vanzatorilor si in raport de faptul ca situatia era litigioasa, nu se putea dispune indreptarea erorii materiale, ci ar fi fost necesara promovarea unei actiuni civile. Petenta nu a dovedit ca este titulara dreptului de proprietate asupra diferentei de teren, care a fost intabulata pe numele paratului, iar din sentinta civila, pronuntata de Judecatoria Buzau, in dosarul, irevocabila, ca urmare a respingerii recursului, conform deciziei a Tribunalului Buzau, rezulta ca paratul este proprietar si asupra diferentei de teren de 78 m.p., ca urmare a actiunii in revendicare promovate impotriva reclamantei.
     In cauza, chiar daca notarul public nu a respectat prevederile art. 53 din Legea nr. 36/1995, intrucat era vorba despre o situatie litigioasa, si nu ar fi putut pronunta in aceste conditii, o incheiere de indreptare a erorii materiale, pentru a constata ca suprafata instrainata era de 326 m.p., nu se va putea dispune anularea acestui act, cu consecinta rectificarii cartii funciare, deoarece reclamanta nu are legitimare procesuala activa, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, cu aplicarea art. 89 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, nedovedind interesul (nu are calitatea de fost sau actual proprietar asupra diferentei de teren).
In consecinta, instanta apreciaza ca reclamanta nu are calitate procesuala, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, art. 109 din Codul de procedura civila, astfel incat va admite exceptia invocata de catre parat, care este o exceptie de fond, absoluta si peremptorie, si va respinge cererea, completata, ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala.
Instanta nu va solutiona in mod separat exceptia lipsei de interes invocate de catre intimat, deoarece, in realitate, lipsa interesului nu privea cererea de chemare in judecata, ci a fost invocata ca o conditie pentru a fi parte in proces, iar instanta a analizat aceasta cerinta, potrivit art. 109 din Codul de procedura civila.