Proprietate privata

     Prin sentinta  civila  nr. 839/2011 pronuntata in dosar  nr. 2322/208/2011, instanta  a admis actiunea formulata de reclamanta SC EV SRL, impotriva paratilor BD si BD si a dispus evacuarea paratilor din apartamentul in suprafata de 21,14 mp compus dintr-o camera, bucatarie, hol, camera de baie, situat administrativ in___.., evidentiat in CF 30344 Caransebes, obligand  paratii sa plateasca reclamantei 1714 lei cheltuieli de judecata.
Deliberand, constata:
     Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 2322/208/17.09.2008, reclamanta S.C. EV S.R.L. a solicitat instantei ca, prin hotararea ce o va pronunta, sa dispuna evacuarea paratilor BD si BD si a tuturor persoanelor tolerate impreuna cu care locuiesc in mod stabil in imobilul apartament in suprafata de 21,14 mp, compus dintr-o camera, bucatarie, hol si camera de baie situat administrativ in__.., cu cheltuieli de judecata.
In motivare, reclamanta a aratat ca a achizitionat imobilul din care face parte si apartamentul pe care il ocupa paratii, in urma contractului de vanzare-cumparare autentificat sub numarul x din 04.10.2006 la BNPA X. La data incheierii acestui contract, apartamentul era ocupat de catre chiriasi in temeiul unor contracte de inchiriere incheiate cu fostul proprietar pe o perioada de un an, contracte ce urmau sa inceteze la data de 01.10.2007. Reclamanta a respectat clauzele de protectie a chiriasilor, conform carora noul proprietar era obligat sa respecte contractele de inchiriere pana la ajungerea acestora la termen. Actualmente chiriasii locuiesc ilegal in apartamentele din care este compus imobilul proprietatea reclamantei, in primul rand intrucat contractele de inchiriere au ajuns la termen, iar in al doilea rand pentru ca de mai mult de 3 luni consecutiv nu si-au platit chiria aferenta folosintei.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1436 alin.1, 1439 alin.1 C.civ., pe cele ale Legii nr. 114/1996.
In dovedire, au fost depuse inscrisuri.
Paratii BD si BD au formulat intampinare, solicitand respingerea cererii, cu cheltuieli de judecata.
In motivare, au aratat, in ceea ce priveste contractul de vanzare-cumparare x, ca acesta s-a incheiat cu nesocotirea dreptului de preemtiune al chiriasilor, fiind atacat in justitie. Paratii au incheiat cu numita x, careia i s-a restituit imobilul prin Dispozitia nr. 975/31.05.2006, contract de inchiriere in conditiile O.U.G. nr. 40/1999, la data de 01.09.2006. Desi potrivit art. 1 din ordonanta de urgenta, aceasta era obligata sa incheie contractul de inchiriere pe o perioada de 5 ani, proprietara i-a convins pe parati sa il incheie pe perioade succesive de cate un an. Mai arata ca nu au refuzat in vreun fel plata chiriei, si, in plus, neplata chiriei nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriasului sau a fostului chirias, potrivit art. 11 alin.1  teza a doua din O.U.G. 40/1999. Odata cu emiterea deciziei de restituire in natura a imobilului, cu privire la acesta s-a creat o noua situatie juridica, astfel ca termenul de 5 ani incepe sa curga de la aceasta data, fiind aplicabile dispozitiile O.U.G. 40/1999, coroborate cu dispozitiile art. 13 din Legea 10/2001. Ca atare, contractul de inchiriere a fost prelungit de drept in conditiile aratate.
In drept, au fost indicate dispozitiile art. 115-118 din Codul de procedura civila, cele ale O.U.G. 40/1999, cele ale Legii 10/2001.
In dovedire, au fost depuse inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
La data de 10.10.2001, intre S.C. G SA si paratul BD a fost incheiat contractul de inchiriere avand ca obiect locuinta din str. Mihai Viteazul nr. 10, pe o durata de 5 ani de zile, pana la data de 01.11.2006 (f.8).
Astfel cum rezulta din intampinarea formulata si cum nu s-a contestat de catre reclamanta, prin dispozitia nr. 975/31.05.2006 emisa de Primaria x, imobilul situat in __.., a fost restituit numitei x.
     La 28.09.2006 a fost incheiat, intre numita ATL, in calitate de mandatara a proprietarului x si parata BD, contractul de inchiriere depus la f. 7 dosar, avand ca obiect apartamentul in suprafata de 21,14 mp, situat in x, inscris in C.F. 809 nr. cad. 326/4 Caransebes, pe perioada determinata: 1.09.2006-1.10.2007.
Potrivit acestui contract, in cazul in care proprietarul imobilului vinde sau transfera imobilul in proprietatea altei persoane, contractul ramane valabil.
La data de 4.10.2006, deci pe parcursul derularii contractului de inchiriere de mai sus, numita X a instrainat imobilul, prin vanzare-cumparare, reclamantei din prezenta cauza, S.C. EV S.R.L. (f. 6).
Potrivit contractului de vanzare-cumparare, cumparatoarea a luat cunostinta de faptul ca imobilul este dobandit in baza Legii nr. 10/2001 si se obliga sa respecte prevederile art. 13 si 15 din Legea 10/2001.
Potrivit extrasului de carte funciara depus la filele 69-71 dosar, reclamanta si-a intabulat dreptul de proprietate asupra cotei de 9/10 parti din imobilul cu nr. top. 325/2 compus din locuinte si spatii comerciale, dobandit prin contractul de vanzare-cumparare nr. 4675/2006, in Cartea Funciara nr. 30344-C1-U1 a Municipiului Caransebes (provenita din conversia pe hartie a C.F. nr. 14320-ind. Caransebes), la data de 5.10.2006.
Paratii din prezenta cauza au formulat o actiune avand ca obiect constatarea nesocotirii de catre reclamanta a dreptului de preemtiune al chiriasilor, precum si a indeplinirii conditiilor prevazute de O.U.G. 40/1999, pentru subrogatia legala in drepturile cumparatorului prin achitarea pretului vanzarii (f.19), actiune inregistrata sub nr. 2633/208/2008 la Judecatoria Caransebes si care a fost respinsa definitiv si irevocabil.
In drept, conform art. 13 alin. 1 din Legea 10/2001, in cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevazute de prezenta lege sau prin hotarare judecatoreasca sunt aplicabile prevederile privind contractele de inchiriere cuprinse in <LLNK 11999    40180 301   0 45>Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, aprobata cu modificari si completari prin <LLNK 12001   241 10 201   0 18>Legea nr. 241/2001, cu modificarile si completarile ulterioare.
Potrivit art. 5 din OU.G. 40/1999, pentru imobilele - terenuri si constructii -, precum si pentru suprafetele locative cu destinatia de locuinta, privatizate dupa 1 ianuarie 1990 o data cu societatile comerciale care le detineau in proprietate ca locuinte, locuinte de serviciu, camine pentru salariati, asezaminte social-culturale sau unitati de invatamant, proprietarul va incheia, la cererea chiriasului sau a fostului chirias care ocupa efectiv locuinta, un contract de inchiriere pe o durata de 5 ani.
In speta insa, partile au inteles sa deroge de la termenul stabilit de 5 ani stipulat in cuprinsul acestui din urma articol (derogare permisa de lege intrucat termenele prevazute de O.U.G. 40/1999 nu sunt imperative), contractul de inchiriere dintre proprietarul caruia i-a fost restituit apartamentul, in temeiul Legii 10/2001, si chirias, fiind incheiat pentru un termen de doar un an, incetand deci, prin implinirea termenului, la data de 1.10.2007. Pana
la aceasta data, noul cumparator, reclamanta din prezenta cauza, a respectat atat clauzele contractului de inchiriere, cat si cele ale contractului de vanzare-cumparare incheiat cu fostul proprietar, nesolicitand evacuarea chiriasului, care a continuat sa locuiasca in imobil, nefiind incalcate nici prevederile Legii 10/2001 si nici cele ale O.U.G. 40/1999.
Ulterior insa, la data de 17.09.2008, la aproximativ un an dupa expirarea termenului inchirierii, reclamanta a solicitat evacuarea paratilor.
Este adevarat ca, potrivit art. 14 alin. 1 din O.U.G. 40/1999, la expirarea termenului de inchiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii. Insa, raportat la faptul ca, prin contractul de inchiriere, care constituie legea partilor, potrivit art. 969 C.civ., acestea au inteles tocmai sa deroge expres de la termenele stabilite prin O.U.G. 40/1999, incheind contractul pe o durata de doar un an de zile, prevederile art. 14 alin.1 nu mai pot fi incidente in speta, astfel ca, la data promovarii actiunii in evacuare, contractul dintre fostul proprietar si chirias expirase, acesta din urma ocupand abuziv imobilul proprietatea reclamantei.
In consecinta, vazand ca reclamanta a facut dovada dreptului sau de proprietate, precum si faptul ca paratii ocupa fara titlu imobilul in cauza, perioada determinata pentru care se incheiase contractul expirand la data de 1.10.2007, instanta, in temeiul art. 480 C.civ., 1436 C.civ., urmeaza a admite cererea astfel cum a fost formulata si a dispune evacuarea paratilor, precum si a tuturor persoanelor tolerate, din imobilul proprietatea reclamantei, constand in apartament in suprafata de 21,14 mp, situat administrativ in __, evidentiat in C.F. nr. 30344 Caransebes.
In temeiul art. 274 din Codul de procedura civila, va obliga paratii la plata, catre reclamanta, a cheltuielilor de judecata in cuantum de 1714 lei.