Prestatie tabulara

R O M A N I A    
JUDECATORIA GHERLA
JUDETUL CLUJ
DOSAR NR. 1122/235/2007

     SENTINTA  CIVILA  Nr. 770/2009
     Sedinta publica de la 06 Mai 2009
     Instanta formata din:      Pe rol fiind solutionarea actiunii civile formulata de   reclamanta S.C. F  S.A. impotriva paratului J.G , avand ca obiect prestatie tabulara .
     La apelul nominal facut in cauza, se constata lipsa partilor.
     Procedura de citare este legal indeplinita.
     S-a facut referatul cauzei dupa care:
     Mersul dezbaterilor si concluziile partilor au fost consemnate in incheierea de sedinta din 29.04.2009, incheiere ce face parte integranta din prezenta sentinta.
     

I N S T A N T A

     Deliberand retine ca prin actiunea civila precizata si extinsa, de reclamanta S.C. F., impotriva paratului J.G se solicita instantei sa se dispuna valabilitatea antecontractului de vanzare cumparare incheiat intre numita M.V si parat pentru terenul situat in B sat rascruci inscris in titlul de proprietate nr.26158/591/28.11.1995,tarlaua 19, parcela 528/15in suprafata de 4315 mp; valabilitate antecontractului de vanzare cumparare incheiat intre  reclamanta si parat pentru terenul in suprafata de 4315 mp, tarla 19, parcela 528/15, din titlul de proprietate mai sus aratat; sa fie obligat paratul la incheierea contractului autentic de vanzare cumparare cu  reclamanta pentru terenul in suprafata de 4315 mp, iar in caz contrar sentinta pronuntata sa tina loc de act notarial de vanzare cumparare, apt pentru intabulare;
     Tot odata a renuntat la judecata fata de paratul L.I.
     Paratul J.G prezent in fata instantei la data de 31.10.2007 a aratat ca M.V a fost matusa sa si ca acesta a decedat in 1994 si nu are acte de proprietate asupra terenului in cauza iar actul incheiat intre el si reclamanta a fost de inchiriere si nu de vanzare cumparare; F(57).
Analizand probele de la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarele:
Conform titlului de proprietate nr. 26158/591/28.11.1995 a fost reconstituit dreptul de proprietate al defunctei M.V, pentru suprafata totala de 2 ha 1667 mp., in R comuna B (fila 42).
M.V a decedat in 1994, iar paratul a aratat ca terenul acesteia, care i-a fost matusa, i-ar fi ramas lui mostenire insa a aratat ca nu detine acte de proprietate pentru aceste terenuri si nici acte de mostenire dupa defuncta.
Reclamanta, desi avea avocat ales si a consultat de mai multe ori dosarul de-a lungul numeroaselor termene acordate acesteia, nu a facut demersurile necesare pentru a afla cine sunt mostenitorii legali sau testamentari ai defunctei, daca a fost dezbatuta succesiunea dupa defuncta, in functie de care sa precizeze actiunea  corespunzator si sa-si extinda actiunea fata de mostenitorii acesteia potrivit principiului contradictorialitatii.
La data de 25.03.2009 reclamanta prin avocatul ales a depus un inscris intitulat " contract de vanzare si cumparare" prin care defuncta M.V ii vindea paratului " toate terenurile" pe care le folosea in baza unei  adeverinte de proprietate  eliberate in 1991, printre care se mentiona si o suprafata de 43 ari;
Astfel, acest act ridica numeroase discutii si anume:  daca emana sau nu de la defuncta, pentru ca paratul a aratat ca nu are acte de mostenire si de proprietate de la defuncta; adeverinta de proprietate nu constituie un titlu valabil de proprietate pentru terenurile mentionate, si totodata nu exista vreun act care sa ateste ca terenurile pentru care defuncta a primit adeverinta de proprietate in 1991, sunt cele incluse in titlul de proprietate emis in 1995;
Fata de cele retinute mai sus precum si potrivit art.22-24 din decretul lege nr.115/1938 petitul formulat de reclamanta prin actiunea precizata de a se dispune valabilitatea antecontractului de vanzare incheiat intre parat si defuncta M.V , pentru terenul din titlul de proprietate aratat mai sus in suprafata de 4315 mp, nu indeplineste conditiile unei actiuni in prestatie tabulara, motiv pentru care il va respinge ca neintemeiat;
     Instanta nu ii  va aplica paratului, lipsa la interogatoriu, dispozitiile art.225 cod procedura civila intrucat acesta a fost prezent in fata instantei si si-a expus pozitia fata de pretentiile reclamantei  mentionand ca nu detine acte de proprietate pentru terenurile defunctei si nu a incheiat act de vanzare cumparare cu reclamanta, nefiind considerata o lipsa nejustificata la interogatoriu a acestuia.  
     Privitor la petitele doi si trei din actiunea precizata a reclamantei impotriva paratului de a dispune valabilitatea antecontractului de vanzare cumparare incheiat intre  reclamanta si parat pentru terenul in suprafata de 4315 mp, tarla 19, parcela 528/15, din titlul de proprietate mai sus aratat; si sa fie obligat paratul la incheierea contractului autentic de vanzare cumparare cu  reclamanta pentru terenul in suprafata de 4315 mp, iar in caz contrar sentinta pronuntata sa tina loc de act notarial de vanzare cumparare, apt pentru intabulare, instanta in temeiul art.20-22 din decretul lege nr.115/1938, art.481cod civil, art.969 cod civil, le va respinge ca neintemeiate, pe de-o parte pentru ca nu a fost perfectat antecontractul de vanzare cumparare intre defuncta titulara a titlului de proprietate si parat, acesta neavand calitatea de proprietar al terenul in cauza iar pe de alta parte contractul incheiat intre parat si reclamanta este unul de " inchiriere " si  nu de vanzare cumparare, asa cum de altfel paratul a precizat in fata instantei, in data de 31.10.2007 si consemnata in incheierea de sedinta.
     Faptul ca actul incheiat intre parti nu constituie o promisiune de vanzare cumparare rezulta din urmatoarele considerente: actul incheiat intre reclamanta si parat este intitulat  "contract de inchiriere" aflat la filele 7-12 din dosar. Chiria stabilita de parti a fost de 239,72 Ron pe luna, fiind platita in mod anticipat pentru toata durata contractului ( art. 6 din contract ); Contractul incheiat intre reclamanta si parat expira la 10.01.2009( art. 5 din contract ), cu posibilitatea de prelungire.
 In cuprinsul contractului s-a stipulat clauza din art.9.3, potrivit careia in ipoteza in care locatarul va opta pentru incheierea unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul descris mai sus, locatorul se obliga sa vanda, obligatie ce poate fi interpretata ca o obligatie sub conditie pur potestativa, iar in temeiul art.1010 din Codul Civil, obligatiile asumate sub conditie pur potestativa din partea celui care se obliga sunt nule absolut si clauza art.20 potrivit caruia, daca reclamanta opteaza sa cumpere, paratul se obliga sa se prezinte  la notarul public in vederea semnarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, iar partile declara ca pretul vanzarii cumpararii a fost achitat.
     Potrivit disp. art. 977 din Codul civil interpretarea contractelor se face dupa vointa interna a partilor , iar nu dupa sensul literal al termenilor utilizati.
     Din analiza clauzelor contractuale aratate, precum si din pozitia paratului instanta si-a format deplina convingere,  contrar sustinerilor reclamantei,  ca vointa interna, reala a partilor a fost aceea de a incheia cel mult un pact de preferinta si in nici un caz o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, cum pretinde reclamanta. Pactul de preferinta inserat de parti in contractul de inchiriere confera reclamantei doar un drept prioritar la cumparare si nu dreptul  de a solicita incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
     Clauza invocata de catre reclamanta nu intruneste cerintele de validitate ale unei promisiuni de vanzare-cumparare.
     In primul rand, din modul in care este redactata clauza contractuala, nu reiese ca paratul s-ar fi angajat in mod concret sa incheie in viitor actul de vanzare-cumparare in forma autentica. Or, doar o atare obligatie defineste antecontractul de instrainare si indreptateste creditorul obligatiei neindeplinite de bunavoie sa solicite instantei sa suplineasca acordul debitorului prin mecanismul conceput in temeiul disp. art. 1073 si 1077 din Codul civil. De altfel, reclamanta nici macar nu a facut dovada ca ar fi notificat paratilor intentia de a cumpara terenul din litigiu, ci a promovat direct prezenta actiune.
     In al doilea rand, instanta constata absenta oricarei contraprestatii din partea reclamantei in conditiile in care aceasta din urma sustine ca nu datoreaza nici un pret in schimbul transmiterii proprietatii, sustinand ca suma platita cu titlu de chirie paratilor pentru transmiterea folosintei terenului pe o durata de trei ani reprezinta totodata si pretul pentru transmiterea proprietatii.
     Din acestea instanta apreciaza ca reclamanta face o confuzie asupra naturii juridice a celor doua operatiuni juridice pe care le pretinde ca le-ar fi incheiat in mod succesiv cu paratii. De fapt, nu stie daca este vanzare-cumparare s-au inchiriere, pentru ea este totuna, cu toate ca pretul e un element de validitate a contractului de vanzare cumparare asa cum chiria este contraprestatia  obligatorie a locatarului in ipoteza unui contract de inchiriere, iar in situatia in care cele doua acte juridice se incheie in mod succesiv intre aceleasi parti si cu privire la acelasi obiect, iar inchirierea este premergatoare vanzarii, proprietarul este indrituit mai intai sa incaseze chiria, ca un echivalent al transmiterii dreptului de folosinta ( art. 1411 din Codul civil ) si ulterior pretul in schimbul transmiterii dreptului real de proprietate ( art. 1294 din Codul civil).
     In lipsa pretului, nu putem vorbi nici de un contract de donatie, pentru ca nu este incheiat in forma autentica, nu indeplineste conditia de solemnitate prevazut de legiuitor intr-o atare situatie. In plus, instanta oricum nu poate suplini consimtamantul donatorului la incheierea unui contract de donatie, mai ales ca paratii au precizat expres in fata instantei ca ei au incheiat un contract de inchiriere, cunoscand exact natura juridica a actului pe care l-au incheiat cu societatea reclamanta.
     In conformitate cu prev. art. 969 din Codul civil, instanta este obligata sa respecte conventia partilor si nu poate suplini consimtamantul paratilor la instrainarea terenului din litigiu, de vreme ce nu s-a facut dovada incheierii unei promisiuni in acest sens care sa intruneasca toate cerintele de valabilitate si sa fie susceptibila de executare silita indirecta prin intermediul  instantei de judecata in temeiul art. 1073 si 1077 din Codul civil.
     In temeiul art.246 cod procedura civila va lua act de renuntarea la judecata a reclamantei la paratul L.I, pandurul;
      Fara cheltuieli de judecata.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E :

     Ia act de renuntarea la judecata a reclamantei fata de paratul L.I, pandurul;
      Respinge actiunea civila formulata de reclamanta  SC F cu sediul ales in com. A sat S , str. _ nr_, jud.Cluj impotriva paratului J.G domiciliat in B, sat R. nr. .., jud. Cluj, pentru actiune in prestatie tabulara. ;
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din 06.05.2009.
    
     PRESEDINTE, GREFIER,