Pretentii

Dosar nr. 693/244/2012                                                                - pretentii - R O M A N I A
JUDECATORIA HUSI - JUDETUL VASLUI
Sentinta civila Nr. 944/2012
Sedinta publica de la  7 Noiembrie 2012
Completul compus din:
PRESEDINTE A. A.
Grefier G. M.
                              
            Pe rol fiind judecarea actiunii civile formulata de reclamanta SC O. NBC  in contradictoriu cu agentul constatator Unitatea Administrativ Teritoriala a Municipiului Husi -prin primar cu sediul in Husi str. 1 Decembrie nr.9, jud. Vaslui si Consiliul  Local Husi avand ca obiect  avand ca obiect pretentii.
  La apelul nominal facut in ziua pronuntarii lipsesc partile.
           Procedura este  legal indeplinita.
           S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta care invedereaza instantei faptul ca, dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc in sedinta publica din data de 31 Octombrie 2012, dezbaterile fiind consemnate in incheierea de sedinta din acea zi. Din lipsa de timp pentru deliberare si pentru a da posibilitatea partilor sa depuna la dosar note de concluzii scrise, instanta a amanat pronuntarea  pentru azi 7 Noiembrie 2012.
Dupa studiu si deliberare instanta da sentinta de fata.

I N S T A N T A
Asupra cauzei civile de fata;

         Prin cererea inregistrata la aceasta instanta la nr.693/244/2012  reclamanta  SC O. NCB SRL Husi  a chemat in judecata Unitatea Administrativ Teritoriala a mun. Husi prin Primar si Consiliul Local al  Mun. Husi  pentru a  fi obligate la plata de  70000 lei ,sub rezerva majorarii,reprezentand c/v imbunatatiri executate la spatiul comercial din Husi,P-ta Victoriei.
In motivarea actiunii, reclamanta arata ca a incheiat cu parata contractul de inchiriere nr. 1208 din 05.05.1992 avand ca obiect suprafata de 37,50 mp situata in mun. Husi, Piata Victoriei, nr. 2, destinata activitatilor comerciale.
La data preluarii, spatiul inchiriat se afla intr-o stare deplorabila, care nu corespundea destinatiei sale, astfel incat am intreprins demersurile necesare pentru obtinerea aprobarilor legale in vederea executarii reparatiilor la fatada si in interior.
Datorita starii critice in care se afla, respectiv zidaria si tencuiala cazute, trotuare deteriorate, pardoseli putrede, acoperisul spart, lipsa jgheaburi, bilioane pentru scurgerea apei, instalatia electrica si de apa nefunctionale, lavoar, robinete, prize si legaturi defecte etc, a executat conform devizului analitic intocmit de ing. S. M. urmatoarele lucrari: montat confectii metalice, refacut zidaria din caramida, tencuielile interioare, strat termoizolant, refacut fundatia si soclurile, peretii si invelitoarea, montat jgheaburi, burlane, tavane suspendate, pardoseli din gresie, refacut instalatiile sanitare si electrice, tencuielile exterioare, vopsitorii interior si exterior, montat usa termopan si alarma.
Lucrarile au fost executate cu aprobarea expresa a paratilor care au emis autorizatia de construire nr. 226 din 21.11.1995 si certificatul de urbanism nr. 274 din aceeasi data.
In luna noiembrie 2009 au inceput lucrarile pentru edificarea noii piete, aspect retinut prin sentinta civila nr. 145 din 01.02.2010 a Judecatoriei Husi, care prin incalcarea normelor de competenta materiala a dispus in baza art. 581 cod procedura civila evacuarea societatii din spatiul comercial.
           Desi cererea pentru rezilierea contractului de inchiriere formulata in cadrul aceleiasi actiuni a fost respinsa, in mod nelegitim, prin forta si violenta, intr-o maniera specifica unei societati nedemocratice, paratii au dispus demolarea magazinului detinut de societate, refuzand orice discutie cu privire la dezdaunare. In imprejurarile respective si marfa existenta in magazin a fost partial distrusa sau deteriorata. Investitia realizata de societate a fost inclusa in patrimoniu sau ca element de activ, fiind evidentiata in contabilitate cu valoarea de 99.045 lei.
In dovedirea actiunii, s-a depus la dosarul cauzei, copii dupa contractul de inchiriere nr.1208/1992 incheiat intre reclamanta si Primaria Husi,un act aditional la acest contract,o autorizatie de construire,un certificat de urbanism precum si mai multe acte privind evidenta contabila.
        S-a solicitat si administrarea probei cu martori precum si efectuarea unei expertize tehnice  in constructii.
         Paratele au depus la dosar o intampinare in care se arata urmatoarele:
    Invoca exceptia lipsei calitatii procesuale a celor doua entitati
mentionate in actiune, deoarece contractul de inchiriere a fost incheiat intre Primaria municipiului Husi - Administratia Pietei si reclamanta.
         In fapt reclamanta solicita suma de 70000 lei pentru un fost spatiu din Piata Agroaiimentara desi spatiul era proprietatea Consiliului Local Husi, pentru care a avut un contract de inchiriere pana la inceperea lucrarilor la noua Piata a municipiului Husi, in luna noiembrie 2009. Desi a fost notificata inainte de mai multe ori pentru a-si gasi un alt spatiu pentru desfasurarea activitatii comerciale si de a lasa spatiul liber al Consiliului local Husi, aceasta a refuzat, obligand pe proprietar sa introduca actiune in instanta pentru evacuare, actiune care a fost finalizata conform semintei civile nr. 145 din 01.02.2010.
         Fiind evacuata silit din acest spatiu Intrucat intarziau lucrarile la constructia pietei.
         In ceea ce priveste cererea nr. 24040/19.11.2002, arata ca legea nu impunea obligativitatea instrainarii acestui spatiu de catre Consiliu Local Husi, legea lasa la latitudinea proprietarului daca sa instraineze sau nu. Avand in vedere ca nu s-a finalizat  instrainarea, considera ca aceasta  situatie nu mai trebuia mentionata in actiune.
         La executarea silita reclamanta a fost de fata si i s-a pus in vedere sa lase spatiul asa cum a fost la data inchirierii. Bunurile care erau ale societatii au fost preluate de catre administratorul acestei societati. De altfel, exista procesul verbal incheiat de executorul  judecatoresc la data cand s-a tacut executarea silita.
          Prin incheierea pronuntata la data de 6.06.2012 instanta a dispus unirea cu fondul cauzei a celor doua exceptii invocate,respectiv a lipsei calitatii procesuale pasive a Unitatii administrativ teritoriale a mun. Husi si a Consiliului Local Husi.
         In cauza au fost audiati martorii Caciula Constantin,Caciula Iuliana si a fost efectuata o expertiza tehnica  in constructii de catre exp. Emandache Dumitru.
        Din actele si lucrarile dosarului de fata, instanta constata urmatoarele:
           La data de 5.05.1992 intre reclamanta SC O NCB SRL si Primaria Husi s-a incheiat un contract de inchiriere a unei suprafete de 37,5 mp teren pentru desfasurarea unei activitati comerciale. La acest contract s-a mai incheiat un act aditional, la data de 13.02.2002, prin care suprafata inchiriata  s-a stabilit la 62 mp.
          Pe langa faptul ca aceste contracte nu prevad perioada pentru care se inchiriaza spatiul comercial, nementionandu-se nici macar faptul ca contractul se incheiase pe durata nedeterminata (pentru ca aceasta durata nu putea fi perpetua,vesnica),nu s-au respectat regulile esentiale in materie de incheiere a contractelor.
         Astfel, in cuprinsul contractului de inchiriere si a actului aditional,desi se specifica ca se inchiriaza  un spatiu comercial, nu se arata si unde este situat acest spatiu. Se poate spune ca nu este mentionat obiectul contractului de locatiune. Aceasta, cu atat mai mult cu cat spatiul ce fusese inchiriat facea parte din domeniul public al unitatii administrativ teritoriale ,iar potrivit art. 135 al.5 din Constitutie,aceste bunuri puteau fi inchiriate doar in conditiile legii speciale.
             Potrivit disp.art.5 alin.2 din Lg. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Lg.287/2009 privind codul civil, dispozitiile codului civil Nou sunt aplicabile si efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior intrarii in vigoare a acestuia derivate din raporturile de proprietate, daca aceste situatii juridice subzista dupa intrarea in vigoare a codului civil.
             Observand ca contractul intre parti a fost incheiat la data de   5.05.1992, data la care era in vigoare Codul civil din 1864,instanta constata ca ii  sunt aplicabile regulile prevazute de acest cod in ceea ce priveste efectele specifice acestui contract. Si imbunatatirile  aduse    spatiului inchiriat  au fost efectuate in decursul anului 1995 cand era in vigoare Codul civil din 1864.Rezulta ca situatiei juridice invocate, respectiv de incidenta a disp. art.494 Cd. Civ,ii sunt aplicabile tot dispozitiile acestui cod.
            Revenind asupra naturii juridice a contractului incheiat intre parti,chiar nerespectandu-se conditiile esentiale de fond in materie contractuala,instanta constata ca s-a incheiat un contract de locatiune in baza art.1411 Cd. Civ.care arata ca  acesta este un contract prin care o persoana, numita locator,se obliga sa asigure unei alte persoane,numita locatar,folosinta temporara a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii numita chirie.
            Chiar daca spatiul inchiriat de catre reclamanta era impropriu desfasurarii unei activitati comerciale,fiind necesare unele reparatii, in contractul incheiat de parti nu s-a inscris nici o  clauza in acest sens, respectiv pentru efectuarea de reparatii de catre locatar.
            Reclamantei i s-a eliberat autorizatie de construire precum si un certificat de urbanism in faza carora s-a autorizat efectuarea de reparatii la fatada si interior fara modificari esentiale.   Aceste lucrari au fost  autorizate in baza proiectului intocmit la acea data de C. E.  si nu de ing. S. M. cum se sustine in cererea de chemare in judecata.
            Daca locatorul a fost de acord cu efectuarea acestor ,,reparatii,, fara sa fi fost incheiat un contract separat sau sa fi fost inscrisa o clauza in contractul de inchiriere,in conditiile in care spatiul comercial,inclusiv  terenul pe care era ridicat se aflau in proprietatea publica a unitatii administrativ teritoriale, se ajunge la concluzia logica ca aceste reparatii au fost considerate de catre ambele parti ca fiind reparatii locative potrivit dispozitiilor  art.1447-1449 Cd.civ.
          Locatarului ii revine obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar pe tot timpul locatiunii,de a efectua reparatiile mici.
Repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului precum si reparatiile capitale sunt in sarcina locatorului.
          Daca reclamanta a considerat ca reparatiile efectuate ar fi fost in sarcina locatorului,ar fi trebuit sa solicite instantei efectuarea lor sub sanctiunea platii de daune cominatorii fie, in baza art.1077 Cd.civ.,autorizarea de a le efectua in contul locatorului,retinand cheltuielile efectuate din chirie precum rezilierea contractului.
         Nefacandu-se dovada ca aceste cheltuieli ar fi fost in sarcina paratelor,in calitate de locator,instanta considera ca acestea nu pot avea decat regimul juridic al unor reparatii locative ce cad in sarcina locatarului.
Trebuie precizat faptul ca nu prezinta relevanta pentru instanta concluziile  expertului in constructii precum ca ,,investitiile efectuate de reclamanta au caracter definitiv,,deoarece ceea ce este esential este natura raporturilor contractuale dintre parti.
         De altfel, expertul in constructii a stabilit valoarea lucrarilor efectuate de reclamanta in baza unui proiect intocmit de PF S. M., desi ,atunci cand s-au executat lucrarile acestea au fost autorizate in baza proiectului intocmit de Catana Elena.
          Cele aratate mai sus constituie o prima motivatie pentru care instanta a ajuns la concluzia ca actiunea formulata este neintemeiata.
         Actiunea apare ca fiind neintemeiata si  prin prisma  faptului ca in cauza nu pot fi aplicabile disp. art.494 Cd.civ.
        Potrivit disp. art.645 Cd. Civ.,,proprietatea se mai dobandeste prin accesiune,, iar conform disp. art.492 Cd.civ ,,orice constructie,plantatie sau lucru facute de catre proprietarul acelui pamant,sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant ,cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui pana se dovedeste din contra,,
             Prezumtia legala instituita de art.492 Cd. Civ. conform careia proprietarul terenului este prezumat, pana la proba contrara a fi titularul aceluiasi drept real si asupra constructiilor edificate pe teren,reprezinta o modalitate de dobandire a dreptului real.
             Potrivit dispozitiilor art.494 Cd.civ,,daca constructiile si plantatiile au fost facute de o a treia persoana cu materialele ei,proprietarul terenului are dreptul de ale tine pentru dansul sau de a le indatora pe acea persoana sa le ridice,,.
           Aceste dispozitii nu se vor aplica daca lucrarile au fost efectuate in temeiul unei conventii incheiate intre proprietarul terenului si constructor.
Rezuta ,asadar,ca daca intre parti a existat o conventie,chiar fara a imbraca forma scrisa ,iar lucrarile au fost efectuate cu acceptul proprietarului terenului,dispozitiile art.494 Cd. Civ.nu sunt aplicabile.
           Relatiile intre cele doua parti vor fi guvernate de efectele specifice ale contractului incheiat intre parti.
          In subsidiar, chiar si in situatia in care nu ar fi existat o conventie intre parti,instanta apreciaza ca dispozitiile art.494 tot nu ar fi fost aplicabile pentru urmatoarele considerente:
          Reclamanta a invocat faptul ca a fost in situatia constructorului de buna credinta, situatie in care  proprietarul fondului,care,in cauza de fata,sunt paratele,au dreptul de a opta intre posibilitatea de a-i plati constructorului c/v materialelor si pretul muncii sau de a-i plati o suma de bani ce reprezinta sporul de valoare al terenului. Trebuie subliniat faptul ca optiunea apartine proprietarului terenului si nu constructorului deoarece disp.art.494 este prevazuta in favoarea acestuia.
         Pe langa faptul ca reclamanta ,in calitate de constructor, nu are posibilitatea de a opta intre cele doua variante propuse de art. 494,instanta constata ca nu se poate retine nici ca reclamanta  a fost un constructor de buna credinta.
         Este de buna credinta ,acel constructor ce a   edificat cu materialele sale pe terenul altuia,insa avand convingerea ca acel teren este al sau.
         Or, rezulta,cu certitudine din actele depuse la dosar, ca reclamanta a efectuat acele lucrari la spatiul comercial cunoscand ca terenul nu este proprietatea sa,ba mai mult decat atat cunostea faptul ca atat terenul cat si constructia apartin domeniului public al unitatii administrativ teritoriale.
            Bunurile din proprietatea publica sunt scoase din circuitul civil general,fiind inalienabile,imprescriptibile si insesizabile. Ele nu pot fi instrainate,putand fi date doar in administrare,concesiune sau inchiriere,in conditiile legii.
 Nici celelalte imprejurari invocate de catre reclamanta din care s-ar deduce ca a edificat pe terenul sau, sau pe care avea speranta ca va deveni proprietara,nu pot fi avute in vedere la  aprecierea bunei credinte.
           Concluzionand, fata de toate considerentele aratate,instanta constata ca  actiunea formulata este neintemeiata,urmand sa fie respinsa.
           In baza art.19 din OUG 51/2008, cheltuielile procesuale avansate de stat constand in c/v taxa de timbru in suma de 1597,20 lei prin reducerea taxei de timbru de la 2597,20 lei la 1000 lei, prin incheierea din 5.06.2012, vor   ramane in sarcina acestuia.
            Instanta va respinge si exceptia invocata de parate cu privire la lipsa calitatii procesuale pasive a Unitatii administrativ teritoriale ce a fost unita cu fondul cauzei cu  motivarea ca reclamanta a considerat  ca aceasta este  titulara dreptului de proprietate pentru imobilul la care au fost efectuate lucrarile.
          Potrivit art 24 al.din legea 215/2001  ,,unitatile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridica deplina si patrimoniu propriu. Acestea sunt subiecte juridice de drept fiscal, titulare ale codului de inregistrare fiscala si ale conturilor deschise la unitatile teritoriale de trezorerie, precum si la unitatile bancare. Unitatile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor si obligatiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care apartin domeniului public si privat in care acestea sunt parte, precum si din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, in conditiile legii.
          In justitie, unitatile administrativ-teritoriale sunt reprezentate, dupa caz, de primar sau de presedintele consiliului judetean.
        Cu privire la calitatea procesuala pasiva a Consiliului Local,   acesta nu are capacitate juridica deplina,fiind ales in conditiile legii si se poate   considera ca nu are calitate procesuala pasiva pornind de la dispozitiile art.23 al 2 din aceeasi lege care arata ca   ,, consiliile locale si primarii functioneaza ca autoritati ale administratiei publice locale si rezolva treburile publice din comune, orase si municipii, in conditiile legii,,
         Ele nu sunt titulare ale drepturilor si obligatiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor din domeniul public.
          Instanta va  respinge cererea reclamantei de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata deoarece acestia nu au cazut in pretentii.
                                   
                                  PENTRU ACESTE MOTIVE
                                        IN NUMELE LEGII
                                     HOTARASTE

         Respinge actiunea civila formulata de reclamanta SC O. NBC SRL in contradictoriu cu parata Unitatea Administrativ Teritoriala a Municipiului Husi prin primar cu sediul in Husi str. 1 Decembrie nr.9, jud. Vaslui si Consiliul Local Husi.
       Cheltuielile procesuale avansate de stat constand in c/v taxa de timbru in suma de 1597,20 lei prin reducerea taxei de timbru de la 2597,20 lei la 1000 lei, prin incheierea din 5.06.2012, raman in sarcina acestuia.
         Respinge exceptia invocata de parate cu privire la lipsa calitatii procesuale pasive a Unitatii administrativ teritoriale a Mun. Husi si care a fost unita cu fondul cauzei.
        Admite exceptia invocata de parate cu privire la lipsa calitatii procesuale pasive a Consiliului Local Husi si ca re a fost unita cu fondul cauzei.
        Respinge cererea reclamantei de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
        Cu recurs in 15 zile de la comunicare.          
        Pronuntata in sedinta publica azi, 7. 11.2012.
     Presedinte,                                                                              Grefier,
 A.A.                                                                                              G. M.

Red. A.A./Tehnored. A.A./G.M.
5 ex/23.11.2012