pactul comisoriu de grad ultim isi poate produce efectele doar daca sunt indeplinite conditiile generale ale rezolutiunii (culpa debitorului obligatiei ce nu a fost indeplinita)

Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi la data de 03.05.2011 sub nr. 14325/245/2011, reclamantii RTV si RTM au solicitat, in contradictoriu cu paratii KC si KN, pronuntarea unei hotarari prin care paratii sa fie obligati la plata sumei de 5000 euro si 7000 lei. S-au solicitat si cheltuieli de judecata.
In fapt, reclamantii au aratat ca prin intermediul SC GLOBAL INTERMED SRL au incheiat cu paratii antecontractul de vanzare-cumparare nr. xx privind imobilul situat in Iasi, str. Y, jud. Iasi, partile obligandu-se sa incheie contractul de vanzare cumparare la notariat la data de 03.04.2009. In acelasi timp s-a incheiat si antecontractul de vanzare-cumparare autentificat la BNP Patrascanu Genoveva din Iasi sub nr. xxx, prin care paratii s-au obligat sa vanda imobilul, iar reclamantii s-au obligat sa-l cumpere, cu pretul de 45.000 euro din care s-a achitat la data autentificarii antecontractului suma de 5000 euro. Partile au convenit ca la 06.04.2009 sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. Paratii s-au obligat sa obtina toate actele necesare intocmirii contractului de vanzare-cumparare, iar in situatia in care nu-si vor respecta obligatiile asumate sa restituie avansul primit si sa plateasca cu titlu de daune-interese suma de 5000 euro. S-a mentionat si un pact comisoriu de grad IV potrivit caruia in caz de neexecutare a obligatiilor asumate de promitentii vanzatori antecontractul de vanzare-cumparare se va desfiinta de drept. Intrucat imobul era indisponibilizat printr-un comandament, aspect ascuns de parati, si acestia nu au obtinut actele necesare intocmirii contractului de vanzare-cumparare, prin actul aditional nr. 554/23.04.2009 s-a convenit prelungirea termenului de semnare la notar pana la data de 23.10.2009. S-a convenit si ca reclamantii sa se mute in apartament, avand acordul paratilor pentru demararea operatiunilor de amenajare si modernizare a locuintei. Astfel, paratii au renovat baia, au montat gresie, faianta, usa termopan si au schimbat toata instalatia sanitara, cu un cost total de 7000 lei. Cum paratii nu au rezolvat problema actelor termenul de semnare a contractului a fost prelungit pana la 16.04.2010, iar apoi pana la 04.10.2011. Si dupa expirarea acestui termen paratii au promis ca in cel mai scurt timp vor fi in masura sa se prezinte la notar pentru semnarea contractului, lucru ce nu s-a intamplat. In acest conditii la 27.03.2011 reclamantii au eliberat apartamentul incheind cu administratorul Asociatiei de locatari un proces-verbal de constatare. Paratii au refuzat restituirea sumei de 5000 euro achitata la incheierea antecontractului.
In drept, s-au invocat prevederile art. 969, 494 C.civ.
Actiunea a fost legal timbrata, cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 1731 lei si timbru judiciar de 5 lei.
Paratii au formulat intampinare, prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata. In motivare, s-a aratat ca motivul pentru care nu s-a incheiat direct contractul de vanzare-cumparare a fost ca apartamentul facea obiectul unui comandament ce trebuia radiat. Reclamantii cunosteau existenta acestui comandament,dar au pastrat sub tacere acest aspect pentru ca notarul sa incheie contractul de vanzare-cumparare, dorind sa se mute imediat in apartament, lucru pe care l-au facut la 20.04.2009. Intrucat radierea comandamentului trebuia facuta rpin instanta s-a intarziat perfectarea actelor, fiind intocmite trei acte aditionale de prelungire a perioadei de incheiere a contractului de vanzare-cumparare. In luna noiembrie 2010 paratii au cerut reclamantilor sa mai incheie un act aditional privind prelungirea datei de intocmire a contractului de vanzare-cumparare, dar reclamantii au afirmat ca nu are rost sa se mai incheie un astfel de act dat fiind ca oricum locuiesc in apartament. In luna martie 2011 paratii i-au anuntat pe reclamanti ca instanta a dispus radierea comandamentului, ca urmeaza a fi primita hotararea, astfel incat sa pregateasca diferenta de bani pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare. Reclamantii au parasit insa apartamentul iar paratii nu au mai putut lua legatura cu acestia. Paratii considera ca scopul reclamantilor a fost de a locui in apartament fara a plati chirie. Paratii isi manifesta disponibilitatea de a incheia, in continuare, contractul de vanzare-cumparare. Reclamantilor nu le-au fost incalcate drepturile prin prelungirea incheierii contractului de vanzare-cumparare intrucat au intrat in posesia apartamentului de la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare. Paratii arata ca reclamantii nu au dovedit faptul ca ar fi investit suma de 7000 lei in amenajarea apartamentului.
La dosarul cauzei au fost depuse, in copie, urmatoarele inscrisuri: antecontractul de vanzare-cumparare nr. xx, antecontractul de vanzare-cumparare autentificat la BNP Patrascanu Genoveva din Iasi sub nr. xxx, acte aditionale la acest antecontract autentificat, proces-verbal de constatare, sent.civ.nr. 15968/12.11.2010 pronuntata in dosarul nr. 32250/245/2010, sent.civ.nr. 2213/15.02.2010 pronuntata in dosarul nr. 12160/245/2009, sent.civ.nr. 14574/22.10.2010 pronuntata in dosarul nr. 16274/245/2010, documente bancare, inscrisuri OCPI Iasi.
La termenul din data de 19.09.2011 a fost administrata proba cu interogatoriul paratilor, si au fost audiati martorii GR si PD, depozitiile acestora fiind consemnate la dosarul cauzei.
Analizand actele si lucrarile cauzei, instanta constata urmatoarele:
Intre reclamanti, in calitate de promitenti cumparatori si parati, in calitate de promitenti vanzatori, s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat la BNP Patrascanu Genoveva din Iasi sub nr. xxx, prin care paratii s-au obligat sa vanda imobilul situat in Iasi, str. Y, jud. Iasi, iar reclamantii s-au obligat sa-l cumpere, cu pretul de 45.000 euro din care s-a achitat la data autentificarii antecontractului suma de 5000 euro. Partile au convenit ca la 06.04.2009 sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. Paratii s-au obligat sa obtina toate actele necesare intocmirii contractului de vanzare-cumparare, iar in situatia in care nu-si vor respecta obligatiile asumate sa restituie avansul primit si sa plateasca cu titlu de daune-interese suma de 5000 euro. S-a mentionat si un pact comisoriu de grad IV potrivit caruia in caz de neexecutare a obligatiilor asumate de promitentii vanzatori antecontractul de vanzare-cumparare se va desfiinta de drept, fara interventia instantei si fara nicio alta formalitate. Prin actul aditional nr. 554/23.04.2009 s-a convenit prelungirea termenului de incheiere in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare pana la data de 23.10.2009. S-a convenit si ca reclamantii sa se mute in apartament, avand acordul paratilor pentru demararea operatiunilor de amenajare si modernizare a locuintei. Ulterior, s-au incheiat alte doua acte aditionale la antecontractul de vanzare-cumparare, la 17.09.2009 si 04.05.2010, prin care termenul de incheiere a contractului de vanzare-cumparare a apartamentului a fost prorogat succesiv pana la data de 04.11.2010, fiind mentinute celelalte prevederi ale antecontractului de vanzare-cumparare. La data de 27.03.2011 reclamantii au eliberat apartamentul, asa cum rezulta din procesul-verbal de constatare  de la fila 13, incheiat in prezenta administratorului Asociatiei de Proprietari.
Asupra apartamentului ce facea obiectul antecontractului de vanzare-cumparare in discutie fusese instituit un comandament in cadrul dosarului de executare nr. 1151/1997 al BEJ Zacornea, in care figura in calitate de debitor paratul KP. Prin sent.civ.nr. 2213/15.02.2010 pronuntata in dosarul nr. 12160/245/2009 al Judecatoriei Iasi s-a constatat, la cererea paratui KP, prescriptia dreptului de a cere executarea silita in cadrul acestui dosar executional. In baza acestei hotarari judecatoresti paratii au solicitat OCPI Iasi, la 19.04.2010, radierea comandamentului instituit asupra apartamentului, cerere respinsa prin incheierea nr. 29881/2010. Impotriva acestei incheieri a OCPI paratii din prezenta cauza au formulat plangere la Judecatoria Iasi, solutionata in prima instanta prin sent.civ.nr. 14574/22.10.2010 pronuntata in dosarul nr. 16274/245/2010 in sensul respingerii. Impotriva acestei sentinte paratii au formulat apel, la judecarea caruia au renuntat insa intrucat prin sent.civ.nr. 15968/12.11.2010 pronuntata in dosarul nr. 32250/245/2010 a fost admisa actiunea paratilor din prezentul dosar prin care se solicita radierea comandamentului inscris in cartea funciara asupra apartamentului. In baza acestei ultime sentinte civile OCPI Iasi a dispus, prin incheierea nr. 7723/07.02.2011, radierea comandamentului in discutie.
Instanta constata ca, potrivit reclamantilor si depozitiei martorului GR, reclamantii au luat cunostinta despre existenta comandamentului la momentul la care s-au prezentat la notarul public pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Cu toate acestea, reclamantii au acceptat continuarea raporturilor contractuale decurgand din antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la 20.03.2009, nu au solicitat restituirea avansului. Chiar daca reclamantii sustin ca au solicitat paratilor restituirea avansului dar acestia le-ar fi declarat ca nu mai au banii, reclamantii aveau posibilitatea sa recupereze prin justitie acest avans inca de la momentul respectiv. Acceptand continuarea raporturilor contractuale, a subzistat si obligatia asumata de parati (promitenti vanzatori) ca pana la termenul stabilit pentru incheierea actului de vanzare-cumparare in forma autentica sa obtina toate actele necesare intocmirii contractului de vanzare-cumparare, deci inclusiv sa faca dovada radiererii comandamentului inscris asupra apartamentului. Intrucat radierea nu s-a realizat decat la data de 07.02.2011, ar rezulta ca pana la termenul limita ultim convenit pentru incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare, de 04.11.2010, paratii nu si-au indeplinit aceasta obligatie, ceea ce ar justifica cererea reclamantilor de a face aplicarea pactului comisoriu expres de grad IV prevazut in antecontract. Instanta invedereaza insa ca desi rezolutiunea contractului opereaza automat in baza pactului comisoriu de grad IV, fara a mai fi necesara interventia justitiei, instanta poate constata ca, in fapt, nu au fost indeplinite conditiile pentru a opera rezolutiunea. Astfel, chiar si in cazul in care s-a prevazut un pact comisoriu de grad ultim, rezolutiunea in baza unui astfel de pact poate opera doar in contextul unei neexecutari culpabile a obligatiilor asumate de parte, in speta de parati, intrucat existenta unei culpe a partii in neexecutarea contractului este de esenta rezolutiunii. Or, in speta, se constata ca paratii au facut toate demersurile necesare pentru a obtine radierea comandamentului, astfel incat sa poata transmite proprietatea apartamentului reclamantilor. Primul demers in acest sens a fost formularea, la 26.05.2009, a actiunii in constatarea prescriptiei dreptului de a cere executarea silita, cu consecinta deschiderii caii de a obtine radierea comandamentului. Faptul ca procedurile judiciare necesare pentru radierea comandamentului au durat o perioada de timp ce nu a permis respectarea termenelor prevazute in actele aditionale la antecontractul de vanzare-cumparare nu poate fi imputat paratilor, in conditiile in care, potrivit actelor mentionate in paragraful anterior, paratii au manifestat preocupare fata de problema radierii comandamentului, facand de urgenta demersurile necesare in acest sens. De altfel, paratii au obtinut radierea comandamentului, chiar inainte ca reclamantii sa paraseasca apartamentul, aspect adus la cunostinta reclamantilor, care au avut folosinta apartamentului pe durata prelungirilor succesive ale termenului de incheiere a contractului de vanzare-cumparare. Totodata, reclamantii nu au parasit apartamentul decat la mai mult de patru luni dupa termenul limita stabilit pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare si la care sustin ca ar fi operat desfiintarea contractului in baza pactului comisoriu de ultim grad.
Avand in vedere ansamblul celor anterior mentionate, instanta constata ca nu se poate retine culpa paratilor pentru neincheierea contractului de vanzare-cumparare la termenul convenit, astfel ca nu se justifica rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, nici obligarea paratilor la plata valorii imbunatatirilor aduse apartamentului, in consecinta actiunea reclamantilor urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata.