actiune in constatare

R O M A N I A

JUDECATORIA ORADEA
SECTIA CIVILA

SENTINTA CIVILA Nr. 13720/2013
Sedinta publica din 06.12.2013
Completul compus din:
PRESEDINTE : __..
GREFIER  : ___.
*****

Pe rol, pronuntarea in cauza civila formulata de reclamantul _.. in contradictoriu cu parata _ si intervenienta ____., avand ca obiect actiune in constatare.
La apelul nominal facut in sedinta publica nu se prezinta nimeni.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei , dupa care :
 Se constata ca fondul cauzei a fost dezbatut la data de 22.11.2013, cand partile prezente au pus concluzii, consemnate in  incheierea de sedinta din acea data, cand in vederea deliberarii si  pentru a da posibilitatea partilor sa depuna concluzii scrise  s-a amanat pronuntarea pentru 29.11.2013, apoi 06.12.2013.

INSTANTA

Constata ca prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub dosar nr. 15650/271/2011, reclamantul __, cu sediul  in mun. Oradea, Piata Unirii nr. 1, jud. Bihor, prin reprezentantii legali in contradictoriu cu parata ASOCIATIA _.., cu sediul in mun. Oradea, str. __.. cod fiscal .., jud. Bihor a solicitat sa se constate ca a fost denuntata tacita relocatiune in ceea ce priveste folosinta de catre parata a imobilului situat in Oradea str. ___.. respectiv Sala Sporturilor "_" si sa se dispuna evacuarea neconditionata a paratei.
In motivare se arata ca prin HCL.391/31.05.2007 s-a aprobat infiintarea, organizarea si functionarea - incepand cu 01.07.2007 (art.8) - a institutiei publice de interes local - Administratia Imobiliara Oradea, cu personalitate juridica, in subordinea Consiliului Local al Municipiului Oradea (art.1), prin desprinderea Directiei de Patrimoniu din structura organizatorica a Primariei mun. Oradea (art. 2).
Potrivit art. 5 din hotararea mentionata, Administratia Imobiliara Oradea este persoana juridica romana care se organizeaza si functioneaza in conformitate cu dispozitiile legale in vigoare, obiectul sau de activitate incluzand si administrarea, gestionarea, inchirierea, intretinerea si vanzarea fondului imobiliar aflat in administrarea Consiliului Local al mun. Oradea.
Imobilul situat in Oradea str. __, respectiv Sala Sporturilor "_" a fost transmis in domeniul public al municipiului Oradea si in administrarea Consiliului Local Oradea in conformitate cu HG. 1559/2006, predarea - primirea imobilului realizandu-se  pe baza protocolului  de predare - primire nr. _/27.12.2006, incheiat la data de  29.12.2006 intre Agentia Nationala pentru Sport prin Clubul Sportiv Crisul Oradea si Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Directia Patrimoniu, protocol aprobat prin H.C.L. 55/2007.
In temeiul acestui protocol, reclamanta a permis Asociatiei Club Sportiv ___. sa-si desfasoare in continuare activitatea in spatiul detinut anterior in temeiul unor relatii contractuale cu Clubul Sportiv ___.., incasand cu titlu de chirie sumele datorate de catre parata pentru folosinta spatiului de la parterul Arenei "_".
Prin adresa nr. 53166/21.07.2011, expediata paratei la data de 26.07.2011 reclamanta Administratia Imobiliara Oradea a notificat paratei denuntarea tacitei relocatiuni, punandu-i in vedere sa elibereze spatiul ocupat.
Ca o consecinta fireasca a denuntarii tacitei relocatiuni si in acest fel a pierderii de catre parata a dreptului de a folosi in continuare spatiul, apreciaza ca se impune admiterea, ca intemeiat, si a capatului de cerere privind evacuarea neconditionata a parati din spatiul ocupat in imobilul situat in Oradea str. _..
In drept au fost invocate prevederile art. 1436 alin.2, 1437 Cod civil.
Prin intampinarea depusa la fila 17 parata a solicitat respingerea cererii ca netemeinica si nelegala.
In motivare se arata ca parata a fost somata la data de 28.07.2011 sa paraseasca spatiul mentionat din incinta Arenei Antonio Alexe in termen de 15 zile prin denuntarea tacitei relocatiuni.
Se mai arata ca parata isi desfasoara activitatea in incinta Arenei _ din anul 2002 in baza contractului de inchiriere _/13.09.2002 cu Clubul Sportiv __., contract incheiat pe o perioada de 5 ani, respectiv pana in septembrie 2007 si ulterior prin actul aditional nr.1/3.07.2006 prelungindu-se inca 5 ani.
Parata a investit in acel spatiu si i-a pastrat destinatia, Consiliul Local al Municipiului Oradea incasand chirie lunara, chiar daca intre reclamanta si parata nu a existat niciodata un raport contractual, iar parata nu ocupa abuziv acel spatiu si a achitat chiria lunara si ulterior notificarii prin care reclamanta denunta tacita relocatiune, sens in care a atasat dovada achitarii chiriei lunare.
Pe calea actiunii reconventionale parata a solicitat obligarea reclamantelor - parate reconventional, Consiliul Local al Municipiului Oradea la plata sumei de 12.000 euro reactualizata cu indicele de inflatie pana la data platii, cu titlu de investitii in temeiul imbogatirii fara justa cauza; sa confere paratei-reclamanta reconventional un drept de retentie asupra spatiului situat in incinta Arenei _ pana la plata sumei mentionate, cu cheltuieli de judecata.
In motivare se arata ca reclamanta reconventional a efectuat  anumite investitii la spatiul mentionat care au dus la cresterea valorii spatiului, a schimbat geamurile vechi cu unele noi din tamplarie PVC (conform contractului de vanzare-cumparare 650/20.07.2006), a refacut instalatiile sanitare, a pus parchet pe suprafata inchiriata, a zugravit/vopsit tot spatiul, marind valoarea materiala a spatiului cu cel putin valoarea investitiilor facute. In cazul in care s-ar dispune evacuarea sa din spatiu, aceste investitii sporesc patrimoniul
 Paratelor-reclamante reconventional, acestea imbogatindu-se fara just temei cu investitiile paratei-reclamanta reconventional. Pana la recuperarea valorii investitiei considera ca se impune ca instanta sa-i acorde un drept de retentie asupra spatiului din litigiu. De altfel, si practica judiciara a consfintit posibilitatea chiriasului de a invoca dreptul de retentie pentru cheltuielile facute cu spatiul, pana in momentul in care acesta isi recupereaza investitia in totalitate, in cazul in care se solicita evacuarea acestuia.
In drept au fost invocate prevederile art.119 si urm. cod procedura civila, art. 115 cod procedura civila.
SC __.. SRL a formulat cerere de interventie in interes propriu  (la fila 34) solicitand admiterea in principiu a cererii si obligarea reclamantelor-parate reconventional Consiliul Local al Municipiului Oradea - Administratia Imobiliara Oradea si parata - reclamanta reconventional SC __ SRL, in solidar, la plata sumei de  23.318,65 lei, reactualizata cu indicele de inflatie de la scadenta imprumutului si pana la plata efectiva, cu titlu de investitii in spatiul din incinta Arenei _ in temeiul imbogatirii fara justa cauza; sa i se confere un drept de retentie asupra spatiului pana la plata sumei mentionate si obligarea partii care va cadea in pretentiuni la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare se arata ca a incheiat cu parata-reclamanta reconventional contractul de imprumut nr.130/15.09.2004, cu conditia ca aceasta sa-i returneze in 7 ani de la efectuarea investitiilor, a ajutat-o sa renoveze spatiul din incinta Arenei Antonio Alexe.
In acest sens a suportat renovari legat de cumparat si montat podea laminata, zugraveala spatiului, cumparat si montat tamplarie PVC, refacut instalatii termice, etc.
Avand in vedere ca desi s-a implinit termenul de 7 ani in care parata trebuia sa-i returneze contravaloarea renovarilor, in data de 20.09.2011 i-a trimis notificarea 134/20.09.2011 in baza careia i-a adus la cunostinta faptul ca a expirat termenul de 7 ani in care trebuia sa-i returneze imprumutul, iar in cazul in care nu se conformeaza va proceda la inaintarea impotriva acesteia a unei actiuni in justitie, insa parata-reclamanta reconventional nu s-a conformat.
Avand in vedere ca aceste investitii au sporit valoarea spatiului cu cel putin valoarea investitiilor facute, in cazul in care instanta dispune evacuarea paratei-reclamanta reconventional, aceste investitii sporesc patrimoniul reclamantei-parate reconventional, aceasta imbogatindu-se fara just temei cu investitiile intervenientei, iar pana in momentul in care isi va recupera valoarea investitiilor efectuate cu buna-credinta de la paratele-reclamante reconventional si reclamantei-parate reconventional, considera ca se impune ca instanta sa-i acorde un drept de retentie asupra spatiului din incinta Arenei _.
In drept au fost invocate prevederile art.49 si urm. cod procedura civila, art.112 cod procedura civila, art. 274 cod procedura civila.
Prin intampinarea la cererea reconventionala (fila 58) Consiliul Local al Municipiului Oradea - Administratia Imobiliara Oradea a invocat exceptia prescriptiei dreptului la actiune avand in vedere ca parata-reclamanta reconventional nu a solicitat restituirea investitiilor efectuate desi din actele depuse la dosar rezulta ca au trecut mai mult de 3 ani de la data la care si-a micsorat patrimoniul cat si pe cel ce a beneficiat de aceasta marire. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii reconventionale ca nelegala si neintemeiata.
In motivare se arata ca potrivit art. 1447 Cod civil, reparatiile mici locative cad in sarcina locatarului, in cazul in care in contract nu se stipuleaza altfel, ori in speta, parte din investitiile pretinse de reclamanta reconventional fac parte din categoria acestor reparatii locative, tinand cont de destinatia imobilului, respectiv sala de culturism si aerobic, destinatie ce presupune utilizarea acestora de catre un numar mare de persoane si in consecinta, uzarea mai rapida a componentelor spatiului, dusumele, pereti, geamuri, usi, instalatii sanitare si electrice, etc. Dupa cum arata si reclamanta reconventional in cererea reconventionala, investitiile au fost facute pentru a-si asigura un confort mai bun in desfasurarea activitatii.
Prin actul aditional nr.1/03.07.2006 la contract s-a acordat doar posibilitatea amenajarii suprafetei de 120 mp ca sala de aerobic, astfel incat este evident ca lipseste acordul proprietarului pentru efectuarea acestor investitii, ori in lipsa acestui acord, reclamanta reconventional a efectuat investitiile pe cheltuiala si raspunderea proprie, fara a fi indreptatita sa pretinda restituirea lor de la actualul proprietar.
In drept au fost invocate prevederile art.115 cod procedura civila, art.1447 Cod civil.
Prin intampinarea la cererea de interventie parata a solicitat admiterea in principiu a cererii de interventie ca fiind temeinica si legala, urmand ca in urma probatiunii administrate in cauza sa se determine daca cuantumul pretentiilor este justificat.
Pentru a-si justifica pretentiile, intervenienta invoca existenta unui contract de imprumut nr. _/15.09.2004 in baza caruia intervenienta, cu conditia ca parata sa-i returneze imprumutul in termen de 7 ani, a ajutat-o sa renoveze spatiul din incinta Arenei _, intre parti semnandu-se acele contract de imprumut, iar intervenienta a facut o parte din investitiile la acel spatiu, cu conditia ca in termen de 7 ani parata sa-i returneze cuantumul investitiilor suportate de intervenienta.
Avand in vedere situatia economica a paratei, nu a reusit sa-i restituie acest imprumut in termenul stabilit in contract, intervenienta notificand-i in acest sens. Insa, asa cum a precizat si in cererea reconventionala, nu doar intervenienta a efectuat lucrari de modernizare in cadrul spatiului din litigiu.
Avand in vedere aceste investitii, atat parata cat si intervenienta au sporit valoarea spatiului cu cel putin valoarea investitiilor facute, aceste investitii reprezentand o imbogatire fara justa cauza adusa spatiului aflat in administrarea reclamantei-parata reconventional.
In ceea ce priveste dreptul de retentie, considera ca prioritara in acest sens in cadrul acordarii dreptului de retentie este parata, avand in vedere si calitatea de fost chirias a spatiului din discutie, pentru care a operat tacita relocatiune.
In drept au fost invocate prevederile art.115 cod procedura civila.
Prin intampinarea la cererea de interventie formulata de SC __..SRL, depusa de reclamanta Consiliul Local al Municipiului Oradea - Administratia Imobiliara Oradea, aceasta a solicitat respingerea cererii de interventie ca fiind inadmisibila, pe fond ca neintemeiata si nelegala, intrucat aceasta nu are legatura cu cererea principala, eventual cu cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta reconventional, care este o cerere incidentala, avand in vedere ca intre Consiliul Local al Municipiului Oradea - Administratia Imobiliara Oradea si SC ____.SRL nu au existat raporturi juridice nici cu privire la sume de bani si nici de locatiune.
Mai mult, este foarte interesant cum in anul 2004, anul incheierii contractului de imprumut invocat de intervenienta, parata a avut certitudinea incheierii in anul 2006 a actului aditional nr.1/03.07.2006 la contractul de inchiriere, respectiv a prelungirii termenului de inchiriere pentru suprafata de 340 mp din incinta Salii Sporturilor, a extinderii suprafetei inchiriate cu inca 120 mp si amenajarii acesteia prin efectuarea unor investitii de cca. 10.000 euro, fapt pentru care a si achizitionat materialele necesare si a executat lucrari de amenajare. P de alta parte, nu rezulta de nicaieri ca materialele achizitionate au fost folosite la amenajarea spatiului in litigiu.
Un alt aspect demn de evidentiat este cel potrivit caruia in anul 2004, partile contractului de imprumut invocat, stiau, astfel cum reiese din art.2 alin.1 al contractului, Sala Sporturilor se va numi Arena _ in cinstea fostului jucator de baschet .., decedat la _ intr-un accident rutier.
In drept au fost invocate prevederile 115 cod procedura civila.
Analizand actele si lucrarile aflate la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarele:
Reclamanta a solicitat evacuarea paratei dintr-un spatiu de 340 mp. situat in Oradea str. __.. identificat in natura prin Sala Sporturilor "_".
Parata detine un spatiul in incinta Arenei _ din anul 2002 cand a dobandit folosinta in baza contractului de inchiriere nr. ___..09.2002 incheiat pe o perioada de 5 ani cu Clubul Sportiv __...
In cursul derularii contractului de inchiriere imobilul a fost transmis in domeniul public al municipiului Oradea si in administrarea Consiliului Local Oradea in conformitate cu H.G. 1559/2006, predarea - primirea imobilului realizandu-se  pe baza protocolului  de predare - primire nr. __73/27.12.2006, incheiat la data de 29.12.2006 intre Agentia Nationala pentru Sport prin Clubul Sportiv Crisul Oradea si Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Directia Patrimoniu, protocol aprobat prin H.C.L. 55/2007.
In temeiul acestui protocol, reclamanta a permis Asociatiei Club Sportiv __ sa-si desfasoare in continuare activitatea in spatiul detinut anterior in temeiul unor relatii contractuale cu Clubul Sportiv ..l Oradea, incasand cu titlu de chirie sumele datorate de catre parata pentru folosinta spatiului de la parterul Arenei "_".
Prin HCL. 391/31.05.2007 s-a aprobat infiintarea, organizarea si functionarea incepand cu 01.07.2007 (art.8) a institutiei publice de interes local Administratia Imobiliara Oradea, cu personalitate juridica, in subordinea Consiliului Local al Municipiului Oradea (art.1), prin desprinderea Directiei de Patrimoniu din structura organizatorica a Primariei mun. Oradea (art. 2). Potrivit art. 5 din hotararea mentionata, Administratia Imobiliara Oradea este persoana juridica romana care se organizeaza si functioneaza in conformitate cu dispozitiile legale in vigoare, obiectul sau de activitate incluzand si administrarea, gestionarea, inchirierea, intretinerea si vanzarea fondului imobiliar aflat in administrarea Administratia Imobiliara Oradea.
Prin urmare in prezent imobilul in litigiu este administrat de Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Administratia Imobiliara Oradea.
Prin adresa nr. _/21.07.2011, expediata paratei la data de 26.07.2011 (si primita de aceasta la data de 28.07.2011) reclamanta Administratia Imobiliara Oradea a notificat paratei denuntarea tacitei relocatiuni, punandu-i in vedere sa elibereze spatiul ocupat in termen de 15 zile.
In plus trebuie aratat ca parata a efectuat investitii in acest spatiu fara a-i schimba destinatia.
Aceste aspecte sunt recunoscute de ambele parti, insa ele nu cad de acord cu privire la data expirarii contractului de inchiriere, efectele tacitei relocatiuni asupra termenului contractual, valoarea investitiilor efectuate, dreptul paratei de a efectua investitii si de a pretinde de la reclamanta contravaloarea lor. 
Cu privire la termenul contractual parata sustine ca valabilitatea contractului initial ar fi fost prelungita cu inca 5 ani prin actul aditional nr. 1/3.07.2006, dar cu toate acestea conform actului aditional nr. 1/3.07.2006 (fila nr. 28) s-au adus modificari articolelor referitoare la obiectul contractului, pret si obligatiile contractuale nu si la durata contractului care a ramas de  5 ani.
In aceste conditii instanta apreciaza ca la 12.09.2007 contractul de inchiriere a expirat, desi ulterior acestei date parata a ramas in continuare in spatiu, iar reclamanta a incasat chirie.
Potrivit art. 1437 cod civil 1864 (aplicabil in raport de data incheierii contractului partilor) "Dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane si e lasat in posesie, atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei insa se reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen.".
Prin urmare tinand cont ca in contractul de inchiriere partile nu au prevazut prelungirea automata a contractului cu sau fara termen dar si de prevederile art. 1437 cod civil 1864, ulterior datei de 12.09.2007 parata a beneficiat de o tacita relocatiune. In concret toate clauzele contractuale au operat in continuare, cu exceptia termenului, art. 1437 cod civil 1864 prevazand expres ca noua locatiune va fi considerata ca fiind incheiat fara un termen anume.
Potrivit art. 1436 lin. 2 cod civil 1864 "Daca contractul a fost fara termen, concediul trebuie sa se dea de la o parte la alta, observandu-se termenele defipte de obiceiul locului."
In concret reclamanta a avut dreptul de a denunta tacita relocatiune si a solicita paratei eliberarea spatiului ocupat cu conditia acordarii unui termen de preaviz rezonabil raportat la obiceiul locului.
Instanta contata ca reclamanta a respectat aceste prevederi si raportat la data primirii notificarii, la data de 13.08.2011 tacita relocatiune a incetat.
Este adevarat ca parata a ramas in spatiu si ulterior acestei date iar aceasta pretinde chiar ca ar fi achitat in continuare chirie, fara  dovedi acest aspect.
Instanta retine ca nu s-a facut nicio dovada in sensul ca partile ar fi incheiat o conventie expresa sau chiar tacita (contractul de locatiune fiind in principiu consensual) prin urmare instanta apreciaza ca ulterior datei de 13.08.2011, parata a ocupat spatiul fara un titlu valabil, cererea reclamantei de obligare a acesteia la evacuarea spatiului fiind intemeiata, urmand a fi admisa.
Cu toate acestea instanta va admite actiunea principala numai in parte, iar evacuarea nu va putea fi obtinuta imediat, ci numai in conditiile stabilite prin dispozitiv, raportat la solutia data asupra actiunii reconventionale.
Cu privire la cererea reconventionala reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca prescrisa si inadmisibila. In sprijinul acestor exceptii s-a aratat ca exista facturi care au fost emise cu mai mult de trei ani inainte de data introducerii actiunii si ca pe de alta parte, investitiile efectuate de parata reclamant reconventionala au sporit confortul propriu al acesteia si i-au creat posibilitatea de a-si recupera investitia din contravaloarea abonamentelor percepute de la clienti, neputand astfel pretinde ca ar fi suferit o paguba.
Cu privire la exceptia prescriptiei dreptului paratei - reclamante reconventionale la actiune, instanta constata ca termenul de trei ani nu curge de la data fiecarei facturi in parte, ci numai de la data cand in patrimoniul paratei se contureaza existenta unui prejudiciu, iar in patrimoniul reclamantei se poate evalua o imbogatire (sporul de valoare).
Potrivit art. 1444 Cod civil 1864 "Arendasul ori locatarii nu pot fi dati afara mai inainte de a fi dezdaunati de catre locator, iar cand acesta nu o face, de catre cumparator.", prin urmare in concret, de abia cand se pune problema evacuarii spatiului, locatarul poate invoca existenta unui prejudiciu (pana atunci el folosind efectiv nu numai spatiul inchiriat ci si amelioratiunile) si tot in acel moment se poate analiza temeinicia pretentiilor sale adica daca cheltuielile pretinse cadeau in sarcina sa sau a locatorului, daca erau necesare si utile sau voluptuorii, daca au dus efectiv la un spor de valoare a imobilului, etc.
In privinta exceptiei inadmisibilitatii actiunii reconventionale, invocate de catre reclamanta, instanta arata ca aceasta este o exceptie procesuala si dirimanta care vizeaza insasi existenta dreptului partii de a se adresa unei instante si/sau conditiile prevazute de lege pentru exercitarea acestui drept. Dimpotriva in sprijinul acestei pretinse exceptii parata a formulat (in special in concluziile scrise) argumente ce vizeaza conditiile de admisibilitate pe fond a actiunii, acestea urmand a fi analizate ca atare.
Pentru aceste motive instanta va respinge atat exceptia prescriptiei dreptului paratei - reclamante reconventionale la actiune cat si  exceptia inadmisibilitatii actiunii reconventionale, invocate de catre reclamanta.
Atat reclamanta cat si parata recunosc faptul ca la imobilul in discutie s-au efectuat investitii de o valoare considerabila, dar intrucat nu au cazut de acord si cu privire la valoare lor in cauza s-a dispus efectuarea unei expertize in constructii, ulterior completate. Prin concluziile expertului s-a stabilit ca valoarea actualizata a investitiilor este de 46.000 lei si ca aceasta suma coincide cu sporul de valoare adus imobilului, in conditiile actuale de pe piata imobiliara. 
Din descrierea investitiilor efectuate a rezultat ca intr-adevar prin acestea parata nu a schimbat destinatia spatiului comercial inchiriat, ci numai a imbunatatit starea acestuia. Nu s-a facut dovada nici ca pentru anumite investitii parata ar fi avut nevoie de aprobari speciale, pe care nu le-ar fi obtinut.
Contrar sustinerilor reclamantei instanta apreciaza si ca nu poate refuza dreptul paratei si nici nu poate scadea din suma susmentionata eventualele beneficii (necuantificate de altfel) pe care parata le-ar fi obtinut direct sau indirect prin investitiile efectuate si anume sporirea propriului confort si cresterea profitului prin sporirea atractivitatii spatiului pentru propriii clienti.
Nu are relevanta in cauza nici presupusul ajutor financiar acordat paratei de catre intevenienta in nume propriu sub forma unui imprumut. Astfel legea recunoaste numai locatarului dreptul la dezdaunare, iar in masura in care eventualele investitii au fost facute de terti sau cu ajutorul unor terti, aceste aspecte nu privesc raporturile directe dintre locatar si locator, ci raporturile dintre tert si locatar sau dintre tert si locator dupa caz.
Pentru aceste motive instanta va obliga reclamanta - parata reconventionala sa plateasca paratei -reclamante reconventionale cu titlu de spor de valoare adus imobilului prin investitiile efectuate de parata la spatiul in litigiu suma de 46.000 lei. Pentru ca parata reclamanta reconventionala sa nu sufere vreun prejudiciu prin devalorizarea valorii nominale a sumei acordate in raport de data necunoscuta a platii efective aceasta este indreptatita a solicita actualizarea in raport de rata inflatiei insa numai de la data ramanerii definitive si irevocabile a prezentei hotarari (data nasterii efective a dreptului recunoscut de instanta) si nu de la data efectuarii expertizei sa cum parata a cerut.
Totodata parata reclamanta reconventionala a solicitat si constatarea unui drept de retentie pana la achitarea contravalorii investitiilor.
La o prima vedere, potrivit art. 1444 cod civil 1864 orice chirias ar putea ramane in spatiul ocupat beneficiind in mod automat de un drept de retentie, singura limitare fiind intinderea in timp (pana la plata sau dezdaunare). 
Cu toate acestea doctrina si practica au suplinit lipsurile textelor legale si au stabilit definitia, caracteristicile si intinderea acestui drept. 
Astfel s-a stabilit ca dreptul de retentie nu este subinteles, ci trebuie constatat de instanta, la cererea partii interesate (I.C.C.J., sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 6604 din 25 noiembrie 2004). De asemenea s-a statuat ca dreptul de retentie reprezinta un drept real de garantie imperfect ce confera detinatorului numai posibilitatea de a refuza restituirea bunului pana in momentul in care debitorul sau ii va achita sumele cheltuite cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea lui, nicidecum dreptul de a culege fructele bunului sau de a-l putea dobandi in proprietate ca urmare a implinirii termenului de prescriptie achizitiva (Sectia civila a Curtii de apel Timisoara , Decizie nr. 3967 din 18/02/2002 Timisoara). Prin urmare fiind un simplu detentor precar ce nu are dreptul sa culeaga fructele bunului pe care il retine, retentorul creditor care foloseste imobilul debitorului este obligat sa plateasca acestuia echivalentul folosintei calculat corespunzator chiriei (Curtea Suprema de Justitie, Sectia civila, decizia nr.1648 din 11 septembrie 1990).
Prin urmare, recunoscand dreptul paratei reclamante reconventionale la dezdaunare instanta va recunoaste in favoarea paratei-reclamante reconventionale un drept de retentie pana la achitarea de catre reclamanta a sumei susmentionate, subliniind inca o data ca dreptul de retentie ii acorda paratei numai posibilitatea de a refuza accesul reclamantei in spatiu (in concret predarea cheilor), dar nu ii asigura si dreptul de a folosi cu titlu gratuit imobilul pana la dezdaunare.
Pentru motivele enuntate mai sus, instanta va admite numai in parte actiunea reconventionala formulata si precizata de parata reclamanta reconventionala  ASOCIATIA CLUB SPORTIV ___ in contradictoriu cu reclamantul - parat reconventional  CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA - ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA.
In ceea ce priveste cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta SC M___ SRL, prin acesta intervenienta a solicitat, obligarea atat a reclamantei - parata reconventionala CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA - ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA, cat si a paratei - reclamante reconventionala ASOCIATIA ___NG la plata unor sume cu titlu de imbogatire fara justa cauza precum si constatarea unui drept de retentie.
Instanta retine ca in dovedirea pretinsei scaderi a patrimoniului sau, intervenienta SC __SRL invoca un contract incheiat cu parata - reclamanta reconventionala ASOCIATIA __.. si anume contractul de imprumut nr. 130/15.09.2004 in baza caruia intervenienta, cu conditia ca parata sa-i returneze imprumutul in termen de 7 ani, ar fi pe parata ajutat-o sa renoveze spatiul din incinta Arenei _.
Reclamanta a aratat ca in mod surprinzator in anul 2004, anul pretins al incheierii contractului intre intervenienta si parata, ambele parti contractuale stiau deja ca Sala Sporturilor urma sa fie redenumita Arena _ in cinstea fostului jucator de baschet _, care insa nu a decedat decat la finele anului urmator.
Instanta apreciaza ca obiectiunile reclamantei referitoare la cuprinsul si data contractului sunt pertinente si ar impune lamuriri, insa nu in cadrul acestui litigiu, nefiind investita cu un astfel de capat de cerere. Prin urmare instanta este datoare a considera contractul de imprumut nr. 130/15.09.2004 ca fiind valabil, cu atat mai mult cu cat ambele parti contractante ii recunosc nu numai valabilitatea ci si efectele.
Pe de alta parte, data fiind existenta aceluiasi contract intre parti actiunea in pretentii formulata de intervenienta nu indeplineste conditiile de admisibilitate pe fond, urmand a fi respinsa intrucat este general recunoscut ca actiunea in restituire bazata pe imbogatirea fara justa cauza are un caracter subsidiar neputand fi admisa atata timp cat partea avea deschis alt mijloc juridic de recuperare a pierderii a suferite, ca de exemplu calea unei actiuni bazate pe contract.
Nu are relevanta sub acest aspect faptul ca nu exista contract incheiat decat cu parata nu si cu reclamanta, atata timp cat in principiu printr-o actiune in raspunderea civila contractuala intervenienta are posibilitatea repararii integrale a prejudiciului pretins.    
In aceste conditii, raportat la respingerea capatului principal de cerere (avand ca obiect pretentii) instanta respinge si capatul de cerere accesoriu avand ca obiect instituirea unui drept de retentie in favoarea intervenientei.
Raportat la admiterea in parte a pretentiilor paratei- reclamant reconventionale instanta va obliga reclamanta parata reconventionala sa plateasca cu titlu de cheltuieli de judecata suma de 4.373,27 lei compusa din 2.268,27 lei taxa timbru redusa proportional cu valoarea admisa a pretentiilor, 5 lei timbru judiciar mobil si 2.100 lei onorariu expertiza  judiciara.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E:

Admite in parte actiunea civila principala formulata de reclamantul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA - ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA, cu sediul  in mun. Oradea, __., jud. Bihor, prin reprezentantii legali in contradictoriu cu parata ASOCIATIA __, cu sediul in mun. Oradea, str. _.. cod fiscal 1__.., jud. Bihor, avand ca obiect evacuare, in sensul ca :
- constata denuntata tacita relocatiune a contractului de inchiriere pentru spatiul din incinta Salii Sporturilor "_", incepand cu data de 13.08.2011;
- dispune evacuarea paratei din spatiul din incinta Salii Sporturilor "_".
Respinge exceptia prescriptiei dreptului paratei - reclamante reconventionale la actiune si  exceptia inadmisibilitatii actiunii reconventionale, invocate de catre reclamanta.
Admite in parte actiunea reconventionala formulata si precizata de parata reclamanta reconventionala  ASOCIATIA CLUB ___.in contradictoriu cu reclamantul - parat reconventional  CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA - ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA, in sensul ca:
- obliga reclamanta - parata reconventionala sa plateasca paratei reclamante reconventionale cu titlu de spor de valoare adus imobilului prin investitiile efectuate de parata la spatiul in litigiu suma de 46.000 lei, suma urmand a fi actualizata cu rata inflatiei de la data ramanerii definitive si irevocabile a prezentei hotarari;
- constata un drept de retentie in favoarea paratei pana la achitarea de catre reclamanta a sumei susmentionate;
Respinge cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta SC __ SRL, cu sediul in Oradea, str_.. __. jud. Bihor, Cui Ro _.., in contradictoriu cu reclamanta - parata reconventionala CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA - ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA, si cu parata - reclamanta reconventionala ASOCIATIA CLUB .., avand ca obiect pretentii si constatare drept de retentie.
Obliga reclamanta parata reconventionala sa plateasca cu titlu de cheltuieli de judecata  suma de 4.373,27 lei din care 2.268,27 lei taxa timbru redusa proportional cu valoarea admisa a pretentiilor, 5 lei timbru judiciar mobil, 2.100 lei onorariu expertiza  judiciara.
Cu drept de a declara recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica de la  06.12.2013.

    PRESEDINTE                                                          GREFIER
      _______..