fond funciar

R O M A N I A

JUDECATORIA ORADEA
SECTIA CIVILA

SENTINTA CIVILA Nr. 4442/2014

Sedinta publica de la 15 Aprilie 2014
Completul compus din:
PRESEDINTE __
Grefier __ Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant __. si pe parat _, avand ca obiect fond funciar.
La apelul nominal facut in sedinta publica nu se prezinta nimeni.
   Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefier care invedereaza faptul ca prin serviciul registratura s-a depus la dosar din partea PARATEI SC ___ SRL  concluzii scrise, dupa care:
           Se constata faptul ca fondul cauzei a fost dezbatut in sedinta publica din 08.04.2014, cand partile au pus concluzii pe fond, concluzii ce au fost consemnate in incheierea de sedinta de la acea data , incheiere care face parte integranta din prezenta hotarare, cand instanta in vederea deliberarii si pentru a da posibilitatea partilor sa depuna la dosar concluzii scrise,  a amanat pronuntarea la data de 15.04.2014, data la care s-a pronuntat prezenta hotarare.
INSTANTA
DELIBERAND

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata la data de 21.01.2013 sub nr de dosar 888/271/2013, reclamantii __ in contradictoriu cu paratii __.SRL___., Comisia locala pentru aplicarea legii fondului funciar __.., Comisia judeteana pentru aplicarea legii fondului funciar Bihor au solicitat obligarea paratilor Comisia locala pentru aplicarea legii fondului funciar _..si Comisia judeteana pentru aplicarea legii fondului funciar __ sacorecteze Titlul de proprietate nr.1___/1995 prin inscrierea nr.topografic _., in loc de _..27, anularea in intregime a Titlului de proprietate nr__emis pe seama paratei _.., anularea contractului de vanzare cumparare incheiat intre paratii _ si SC.A.. SRL, anularea inscriptiunilor din CF nr____nr.top. __ de la pozitia B.5, anularea inscriptiunilor din CF nr_. nr. top__de la poz. B.l, 2,3, sistarea colii funciare, nr_.,
cu cheltueili de judecata.
In fapt, arata ca reclamantii sunt mostenitorii descendenti ai defunctei _., decedata in  anul 2009. Defuncta a mai avut o fiica, __. insa a decedat in  anul 2004.
Prin titlul de proprietate nr_. s-a reconstituit in favoarea defunctei _.. dreptul de proprietate pentru suprafata de 1 ha, 9323 mp, aferent numarului topografic _., compus din 2 parcele: una cu suprafata de 1 ha-14.500, a doua cu suprafata de 4500-4500 mp.
Antecesoarea lor a dobandit dreptul de proprietate asupra topo .., inca in anul 1939, cu titlu de cumparare, fiind intabulata in Cf nr__. la pozitia B.3, insa reconstituirea s-a dispus asupra nr.top _ fara mentiunea /95 astfel cum  aparare in  contractul de cumparare si la fel in c.f.
Nu s-a procedat la intabularea titlului de proprietate, care in mod normal trebuia efectuta in cf_.. Oradea, iar terenul a fost dat in arenda.
In anul 2009, paratei __ i s-a eliberat titlul de proprietate nr_.. ,prin care i s-a reconstituit suprafata de 1 ha si 4386 mp tot pentru nr. Topo _/95. Aceasta s-a intabulat in CF __ la pozitia B5, dupa care s-a constituit o noua coala funciara nr.5_cu nr. Topo nou .0 .
Ulterior prin contractul de vanzare cumpararea nr_ pirita S______a vandut proprietatea catre SC __.RL.
Constituie o eroare a comisiilor de legea fondului funciar, indicarea gresita a nr.topo, in conditiile in care in cererea pentru reconstituirea dreptului de proprietate a fost depusa cartea funciara si contractul din care rezulta ca nr.topo real este __.95.
_. nu justifica si nici nu avut vreodata vreun drept de proprietate  asupra  proprietatii din CF __ in conditiile in care niciodata aceasta proprietate nu a apartinut nici ei si nici antecesorilor ei
  Conform situatiei de CF proprietarii initiali au fost .. inscris la Bl care a   vindut  proprietatea catre mama reclamantilor _. casatorita cu __.., proprietatea ei fiind inscrisa, la pozitia B3. 
Parata _. n-are nici o legatura cu familia mamei reclamantilor nedobandind dreptul de  proprietate de la aceasta.
Titlurile de proprietate eliberate pe seama ei nu precizeaza daca reconstituirea se face dupa vreun antecesor sau in nume propriu. Aceasta nici nu era posibil deoarece in anul 2008 cand s-a eliberat titlul de proprietate _ antecesoarea reclamantilor era inca in viata.
In atare situatie, titlul de proprietate emis pe seama piritei ..a Emilia, este nul absolut, fiind eliberat in favoarea unei persoane neindreptatite.
Contractul de vanzare-cumparare incheiat intre __ si SC ..SRL este lovit de nulitate absoluta deoarece a fost vandut o proprietate care nu apartinea ,  licit vanzatoarei, titlul ei fiind constituit in mod nelegal, peste proprietatea care deja a fost  constituita in favoarea reclamantilor.
Se impune anularea contractului si restabilirea situatiei anterioare urmand ca partile semnatare sa isi regularizeze pretentiile.
  In drept invoca prevederile art.lll din legea nr.169/1997, art.907,908 Cod  Civil Nou,art.33,34 din legea nr.7/1996 abrogat dar in vigoare la data perfectarii contractului.
Parata ____. S.R.L. a formulat intampinare solicitand respingerea  actiunii reclamantilor ca netemeinica si nefondata, intrucat ea a fost de buna credinta la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica, conform dispozitiilor art. 1898 Cod civil.
Este de principiu ca, pentru incheierea unui contract de vanzare-cumparare este necesar ca vanzatorul sa fie titularul dreptului care se instraineaza,  iar  in  caz  contrar,  vanzatorul  nu  poate  transmite cumparatorului dreptul care face obiectul contractului.
Arata ca a depus toata diligenta pentru a se convinge ca cel care ii vinde respectiv cel de la care cumpar este adevaratul proprietar, ca exista identitate intre persoana vanzatorului si titularul dreptului de proprietate .
  In acest sens, anterior incheierii actului de vanzare cumparare a fost la   fata locului sa vada terenul, i-a fost prezentat TP si extrasul de carte  funciara in original, inscrierea din registrul agricol, dovada ca impozitele pentru imobil sunt achitate la zi, neexistand nici cea mai mica suspiciune ca vanzatoarea nu este titulara dreptului de proprietate dobandit prin actul autentic.
  Nici la data prezentei nu se poate afirma cu certitudine ca paratei de rand I i-a fost emis titlu de proprietate in mod gresit (cum sustin reclamantii) cu atat mai mult cu cat titlul de proprietate pretins a evidentia in mod gresit  proprietatea reclamantilor este emis in 1995 iar de la acel moment  (aproape 20 ani) acestia nu au observat pretinsa eroare pana in anul  2013.
In ce priveste actul de instrainare care a intervenit intre vanzatorul proprietar si tertul cumparator, opinam ca, anularea lui nu poate fi ceruta decat atunci cand se invoca un motiv de nulitate absoluta, ca ambele parti contractante sa fi fost de rea credinta la incheierea actului.
  Anularea titlului de proprietar al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun, nu atrage caducitatea actului in ceea ce-1 priveste pe subachizitor in cazul in care acesta a fost de buna credinta.
  Este adevarat ca, principiul resolute jure dantis rezolvitur jus accipientis este aplicabil, insa, sunt prevazute si exceptii de la aplicarea acestuia, si anume, buna credinta a dobanditorului.
Pentru a se putea constata ca nulitatea titlului vanzatorului atrage dupa sine nulitatea si a contractului care a marcat transferul l dreptului de proprietate trebuie sa se dovedeasca in mod cert ca tertul cumparator a fost de rea credinta.
Reaua-credinta nu se presupune, ea trebuia dovedita prin proba contrarie i ce incumba reclamantei. fata de prezumtia de buna credinta prevazuta de art.1899 alin.2 Cod civil.
   Buna credinta este credinta posesorului ca, acela de la care a dobandit imobilul ‘‘avea toate insusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea.
  Ori, de la data dobandirii dreptului de proprietate asupra  suprafetei de terent aferenta top 1__/95 parata arata ca se bucura de toate drepturile  conferite de lege proprietarului, achitand totodata impozitele ce ii revin   pentru aceasta suprafata de teren, nefiind niciodata tulburata in folosinta  de catre reclamanti.
Comisia Locala pentru aplicarea Legii 18/1991 Oradea a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a sa, avand in vedere ca Titlul de proprietate nr. _.1995 emis pe seama defunctei __, a carei corectare se solicita , nu a fost emis la propunerea Comisiei Locale pentru aplicarea Legii 18/1991 Oradea ci a Comisiei Locale pentru aplicarea Legii 18/1991 Cetariu iar suprafetele de teren reconstituite se gasesc pe teritoriul satului S___, comuna __.
La termenul din 08.04.2014, instanta a solutionat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Comisiei Locale Oradea, admitand-o.
Instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisurile de la dosar, proba cu interogatoriul paratei ___.. si __. SRL, raspunsurile celei din urma fiind consemnate si atasate la dosar (fila 102), precum si proba testimoniala cu martora ___.., insa fata de neprezentarea acesteia conform art. 4 alin. (2) din Titlul XIII al Legii nr. 247/2005 partea a fost decazuta din proba.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine rumatoarele:
Prin titlul de proprietate nr_.. s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea anecesoarei reclamantilor __ pentru o suprafata de 1 ha si 9323 mp, din care 1 ha si 4500 mp asupra topo 1427 __.., in forma nedezmembrata.
Prin titlul de proprietate nr_. s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea paratei _ (actuala __ asupra 1 ha si 4386 mp, asupra topo _95.
Urmare a dobandirii dreptului de proprietate asupra topo __/95, parata de rand 1, _., a vandut mai departe paratei de rand 2, intreaga suprafata de 14386 mp aferent acestui topo, situat in extravilanul localitatii ..a, conform contractului de vanzare cumparare  autentificat sub nr___.2008 (fila 34).
Tp __ a fost inscris in CF _sub B 5, formandu-se si cadastralul __ (fila 33).
Potrivit doctrinei si jurisprudentei in materie s-a statuat (fara prevedere expresa in legislatie) ca daca ambele parti prezinta titluri provenind de la autori diferiti (ca in cazul de fata) atunci exista trei variante:
-sa se dea preferinta posesorului conform principiului, in situatii de drept identice, mai buna este situatia posesorului (in pari causa, melior este causa possidentis);
-sa se dea preferinta celui cu data mai veche;
-sa se compare intre ele titlurile autorilor de la care provin cele doua titluri ale partilor.
Ultimele doua variante au fost cele alese in mod constant de jurisprudenta, in spete asemanatoare, astfel incat si prezenta instanta o va imbratisa.
Din perspectiva aratata instanta constata ca titlul de proprietate al reclamantilor nu numai ca este mai vechi, dar procedand la compararea titlurilor, va da castig de cauza partii care are un drept preferabil, determinat pe baza criteriilor de reconstituire a dreptului de proprietate prevazut de Legea 18/1991.
Verificand valabilitatea celor doua titluri din perspectiva indreptatirii titularilor lor la reconstituirea asupra acestui topografic, instanta retine ca din istoricul topograficului __. rezulta in mod evident ca indreptatire, si prioritate, la reconstituire asupra acestui topografic o are antecesoara reclamantilor, conform contractului de vanzare cumparare (fila 35) incheiat inca din anul 1936, din care rezulta ca obiect al vanzarii a fost topo _ iar nu 1__.in forma nedezmembrata. De altfel, nici nu putea fi in forma nedezmembrata, intrucat acest topografic exista in forma dezmembrata inca de la momentul constituirii colii CF, anul 1932 (fila 33), astfel incat la momentul perfectarii vanzarii, in 1939, acest topografic deja era dezmembrat.
Prin urmare, cel care s-a inscris in CAP cu acest eteren a fost antecesoarea reclamantilor.
De altfel parata nici nu a sustinut ca ar fi detinut in trecut teren in aceasta zona, astfel incat instanta retine ca reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea paratei __.. s-a dispus cel mult prin compensare pe teren echivalent valoric.
In speta, deci, titlul reclamantilor este mai caracterizat, dreptul de proprietate al reclamantilor fiind reconstituit pe vechile amplasamente, prioritate recunoscuta din intreaga economie a legilor fondului funciar.
Prin urmare instanta, in temeiul art III din Legea 169/1997, va constata nulitatea partiala a TP __..pentru acest topografic, cele doua titluri de proprietate neputand coexista.
Simplul fapt ca reclamantii nu s-au preocupat de intabularea titlului lor in cartea funciara nu are relevanta din aceasta perspectiva, aceasta necesitate a inscrierii lui in CF pentru a dobandi si opozabilitate erga omnes avand relevanta in ceea ce priveste constatarea caracterului de buna sau rea credinta a celorlati titular ai titlu de proprietate eliberat asupra acelorasi suprafete, paratii .
Paratii nu pot fi acuzati niciunul de rea credinta.
Parata SC A___ SRL a dobandit dreptul sau de proprietate prin cumparare de la persoane ale carui titlu de proprietate era conform cu legea la momentul transmiterii dreptului de proprietate.
La momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare dintre SC __. si parata __.) in cartea funciara nu era intabulat titlul reclamantilor si nici nu era notata vreo actiune, astfel incat buna credinta a cumparatoarei nu poate fi pusa la indoiala. In acest context a cumparat parata __terenul din litigiu.
Potrivit art.1899 alin.2 vechiul cod civil, aplicabil spetei, buna credinta se prezuma, prezumtie mentinuta si de noul cod civil astfel incat cel ce invoca reaua credinta trebuie sa o si dovedeasca (art.1169 Cciv vechi rap la art.129 Cpc vechi).
Intrucat nici una dintre probele administrate in cauza nu sustin o eventuala rea credinta a paratilor, instanta apreciaza ca paratii nu aveau cunostinta de titlul de proprietate al reclamantilor. De altfel, din raspunsurile la interogatoriu (filele 102), rezulta ca parata __. nu stia de titlul de proprietate al reclamantilor, astfel incat nu se poate dispune anularea contractului de vanzare cumparare _., si implict nici a cadastralului format nr__. si aferent topo 1__./95 pentru cota de __6 mp, intrucat nu exista nici un motiv de nulitate al acestora.
Simplul fapt ca reclamantii ar folosi terenul inca de la emiterea titlului lor de proprietate nr. _5, nu determina implicit concluzionarea ca paratii sunt de plano de rea credinta. In plus, reaua credinta ar trebui sa fie dovedita in persoana cumparatorului, iar nu a vanzatorului. Or, fata de Agrotranis, cu atat mai mult nu se poate retine reaua sa credinta, atata timp cat dreptul reclamantilor nu era inscris in CF, si astfel opozabil erga omnes. De altfel, nici una dintre parti nici macar nu a sustinut reaua credinta a acestei parate.
A da posibilitate reclamantilor sa rastoarne un circuit civil sigur ce a durat deja 3 ani prin simpla invocare a unor titluri de proprietate vechi, fata de care au dovedit neglijenta in inscrierea lor in cartea funciara potrivit Legii 7/1996,  nu poate corespunde cu tendinta legislativa actuala si cu notiunea de siguranta a circuitului civil fata de care se fac atatea eforturi pentru protejare.
In acest sens , sunt si prevederile art. III alin. 24 din legea speciala 169/1997, aliniat introdus in completare prin Legea 247/2005, conform carora: "in cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren".
Din textul citat rezulta fara putinta de tagada ca legiuitorul roman a dorit asigurarea ferma a sigurantei circuitului civil.
In contextul aratat instanta apreciaza ca prin inserarea acestei prevederi, chiar in lege speciala si nu in codul civil, legiuitorul a inteles sa traseze in mod categoric solutiile ce trebuie date in actiunile precum in speta, aferente legilor fondului funciar.
Or, daca prin lege speciala este ocrotit expres titlul de proprietate al cumparatorului, chiar in cazul in care titlul vanzatorului sau ar fi nul, rezulta ca preferinta in actiunea in revendicare trebuie data cumparatorului terenului si nu fostului proprietar.
Prin aceasta prevedere legala s-a instituit o exceptie de la principiul nemo quod non habet. Pentru a fi incidenta dispozitia, tertul subdobanditor trebuie sa indeplineasca anumite conditii speciale, unele obiective, deduse implicit din cuprinsul textului de lege, iar altele subiective, deduse implicit atat din litera, cat mai ales din spiritul lui, la care se adauga, desigur si conditiile generale care guverneaza validitatea actelor juridice prevazute de art.948 C.civ.vechi si urm., acestea fiind urmatoarele: actul prin care tertul a dobandit dreptul de proprietate sa fie cu titlu particular si oneros, sa indeplineasca toate conditiile de validitate si de forma prevazute de lege (cu exceptia cerintei sa provina de la proprietar), actul a fost incheiat cu buna credinta.
Art.III alin.2^4 din Legea 169/1997 consacra implicit si neindoielnic o exceptie si le principiul nemo plus iuris ad alium transfere habet (nimeni nu poate instraina mai multe drepturi decat are) permitand tertului subdobanditor de buna credinta cu titlu oneros sa ramana proprietar asupra terenului, chiar daca titlul de proprietate pe care s-a intemeiat este nul. O astfel de exceptie este justificat de necesitatea asigurarii stabilitatii si securitatii circuitului civil, precum si de cerinta ocrotirii bunei credinte a tertilor subdobanditori.
Pentru considerentele expuse, in limitele investirii, instanta va admite in parte actiunea reclamantilor, si va dispune anularea titlului de proprietate nr. ___36 al paratei, intrucat nu pot coexista doua TP asupra acelorasi topo, cu mentinerea insa ca valabila a vanzarii catre ___., conform dispozitivului, aceasta vanzare fiind valabila, cumparatorul fiind de buna credinta, si cu consecinta mentinerii inscrierilor de CF de sub B 5 CF _. in ceea ce priveste constituirea cadastralului __.0, neexistand nici un motiv de nulitate a acestuia, mentinand si inscrierile de sub B 1,2,3 din CF __.0 (fila 37).  De asemenea, instanta va dispune respingerea capatului de cerere a reclamantilor de obligare a comisiilor la modificarea titlului de proprietate __.. intrucat mentinand valabila vanzarea catre __ acest teren nu mai este liber la dispozitia comisie de fond funciar.
In ceea ce priveste cheltuielile de judecata, in temeiul art.274 Cpc, instanta va respinge cererea reclamantilor din aceasta perspectiva, taxele de timbru achitate fiind aferente capetelor de cerere respinse, iar onorariul de avocat nu este sustinut de nici una dintre probele administrate in cauza.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite in parte actiunea reclamantilor __.
Constata ca Titlul de proprietate nr. __...2008 emis pe seama paratei ___.. este lovit de nulitate absoluta partiala in ceea ce priveste nr. top. ___.95 cota de __..86 mp.
Dispune anularea inscriptiunilor din CF ___ nr.topo __ de la pozitia B 5 doar in ceea ce priveste inscrierea TP ___..
Respinge restul pretentiilor ca neintemeiate.
Respinge actiunea acelorasi reclamanti in contradictoriu cu parat Comisia locala pentru aplicarea legii fondului funciar Oradea, cu sediul in Oradea, jud.Bihor ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
Fara cheltuieli de judecata.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din 15.04.2014.

 
PRESEDINTE                                               GREFIER
.