Constatare valabilitate conventie de vanzare-cumparare

     Prin sentinta civila nr.   946/ 27 ianuarie 2010 pronuntata de Judecatoria Ploiesti, instanta a respins actiunea precizata formulata de catre reclamantul DONCILA ALEXANDRU, domiciliat in Ploiesti, str. Tarcaului, nr. 97, jud. Prahova, in contradictoriu cu paratii IONITA VASILE si VASILE MARIA, ca neintemeiata.
     Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut ca in cauza,  reclamantul Doncila Alexandru a chemat in judecata pe paratii Ionita Vasile si Vasile Maria, solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta, sa se constate dreptul sau de proprietate asupra imobilului  casa de locuit in suprafata de 21 m.p. situata in com. Rafov, sat Buchilasi, nr. 28, jud. Prahova si a suprafetei de teren aferente casei de locuit, in suprafata de 520 m.p., urmand  sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare - cumparare.
     In motivarea cererii  s-a aratat ca , la data de 18.02.2005, intre parti a intervenit un act de vanzare - cumparare, respectiv o chitanta, prin care vanzatoarea Ionita Dumitra, in calitate de proprietar, i-a vandut reclamantului in calitate de cumparator, o casa de locuit si terenul aferent acesteia si inca o suprafata de teren de 520 mp, iar respectivul act de vanzare - cumparare, nu a mai fost perfectat la notariat.
     Se mai arata de catre reclamant, ca in prezent stapaneste imobilele ce au facut obiectul vanzarii si a suportat toate cheltuielile cu privire la intretinerea acestora .
     Totodata, arata reclamantul a achitat si pretul vanzarii in prezenta copiilor numitei Ionita Dumitra, care ulterior a decedat, insa nici mostenitorii acesteia nu s-au prezenta la notar pentru perfectarea actului autentic.
     Legal citati, paratii s-au prezentat in instanta  la termenul din 06.04.2009 , cand au confirmat acceptarea succesiunii de pe urma lui Ionita Dumitra, dar  nu  au formulat intampinare.
Analizand actele si lucrarile dosarului ,  instanta a constatat urmatoarele:
Asa cum sustine reclamantul, la data de 18.02.2005 s-a incheiat o conventie materializata printr-un inscris  sub semnatura privata , intitulat  Contract de vanzare-cumparare casa teren , aflat in original  la fila 6 din dosar , intre numita Ionita Dumitra  in calitate de vanzatoare si  reclamant in calitate de cumparator , avand ca obiect  casa si terenul din sat Buchilesti nr. 28  construita in 1953 , cu suprafata de 21 m.p. si  terenul in suprafata de 520 m.p. , pretul stabilit fiind de 20.000.000 lei , suma primita de vanzatoare in prezenta  copiilor sai , respectiv paratii , asa cum se consemneaza in acest  inscris .
     Rezulta, asadar ca in cauza, promisiunea bilaterala incheiata intre parti nu valoreaza decat un antecontract, dreptul de proprietate nefiind transferat in patrimoniul reclamantului, in calitate de promitent-cumparator.
     Potrivit art. 1295 Cod civil vanzarea-cumpararea este un contract consensual si translativ de proprietate, astfel incat, prin simplul acord de vointa al partilor si fara indeplinirea vreunei alte formalitati se produce nu numai incheierea contractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator.
      Astfel, instanta retine ca, in temeiul dispozitiilor art. 1073 Cod civil "creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar, are dreptul la dezdaunare", iar art. 1075 Cod civil prevede ca, "orice obligatie de a face sau de a nu face se schimba in dezdaunari, in caz de neexecutare din partea debitorului", fiind consacrarea expresa a principiului nemo precise cogi potest ad factum.
     Nu ar fi exclusa, insa, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor nici pronuntarea de catre instanta a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in temeiul dispozitiilor art. 1073 Cod civil, cu conditia ca lucrul sa se  gaseasca in patrimoniul promitentului-vanzator si sa fie indeplinite toate elementele unui veritabil contract de vanzare-cumparare, cu exceptia formei autentice, pe care instanta este chemata sa o suplineasca.
Astfel, din probele administrate, instanta retine ca reclamantul  nu a facut dovada indeplinirii uneia din conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare, respectiv obiectul, in componenta sa  referitoare la bunul  vandut .
In acest sens, instanta retine faptul  ca in prezenta cauza, nu s-a probat ca bunul imobil ce face obiectul antecontractului se afla in proprietatea promitentului-vanzator   Ionita Dumitra .
Astfel , prin Titlul de proprietate nr. 23510/24.08.1994 emis de COMISIA JUDETEANA PENTRU STABILIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR , aflat  la fila 8 , s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren de 6100 m.p.  situata in sat Buchilasi, com. Rifov , jud. Prahova , pe numele lui Ionita  I. Dumitra.
In acest sens, instanta retine faptul  ca asa cum rezulta din  adeverinta  nr. 3835/04.07.2007  emisa de Primaria com. Rifov, defuncta Ionita Dumitra  figureaza in evidentele agricole ale satului Buchilesti  cu una casa de locuit la nr. 28 in suprafata de 21 m.p.  construita in 1953  si o suprafata de 0,61 ha din care curti constructii 0,05 ha , deci mult mai putin decat pretinde reclamantul ca ar fi cumparat , ceea ce este de natura sa indreptateasca instanta sa aprecieze ca nu sunt  indeplinite conditiile prevazute de lege pentru incheierea valabila a contractului de  vanzare-cumparare .
     De asemenea , din raportul de expertiza specialitatea constructii rezulta  ca imobilul casa de locuit  ce a fost identificat , are suprafata  construita de 106 m.p. si nu de 21 m.p. , asa  figureaza defuncta Ionita Dumitra in adeverinta aratata mai sus.
Prin urmare, in lipsa unor probe temeinice si concludente  cu privire la dreptul de proprietate asupra bunurilor supuse operatiunii de vanzare-cumparare, instanta nu ar putea sa complineasca forma autentica a unui inscris sub semnatura privata decat in ipoteza indeplinirii de catre acest inscris a tuturor cerintelor prevazute de lege pentru valabila incheiere a unui act juridic , inclusiv cele cu privire la obiectul conventiei.
     De altfel,  reclamantul nu a facut nici dovezi in sensul ca vanzatoarea si ulterior paratii, in calitate de mostenitori ai acesteia au refuzat sa se prezinte la notariat pentru a incheia actul de vanzare-cumparare in forma autentica , edificator in acest sens fiind si faptul ca  paratii au invederat cu ocazia efectuarii expertizei constructor faptul ca  nu au nimic impotriva vanzarii imobilului catre reclamant , asa cum se consemneaza la fila 45  in raportul de expertiza  si nici nu au formulat intampinare prin care sa conteste sustinerile reclamantului .
     In acest sens , instanta va avea in vedere ca  reclamantul are posibilitatea de a se adresa instantei de judecata doar cu respectarea  disp. art. 5, alin. 2 din titlul X din legea nr. 247/ 2005, care prevad ca: "In cazul in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
     In consecinta , instanta nu ar putea sa complineasca forma autentica a unui inscris sub semnatura privata decat in ipoteza indeplinirii de catre acest inscris a tuturor cerintelor prevazute de lege pentru valabila incheiere a unui act juridic , motiv pentru care  vazand considerentele  aratate mai sus instanta a respins cererea  reclamantului  ca neintemeiata.