Actiune prin care se solicita sa se constate ca reclamantul este proprietarul unei cote indivize de teren, aferenta apartamentului detinut in imobilul edificat pe teren. Admisibilitate. Caracterul unei actiuni provocatorii.

                                                                                                                                                                                                                                                                          Actiune prin care se solicita sa se constate ca reclamantul este proprietarul unei cote indivize de teren, aferenta apartamentului detinut in imobilul edificat pe teren. Admisibilitate. Caracterul unei actiuni provocatorii.

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 20.11.2008, sub nr. 9400/303/2008, reclamantul IGC a chemat in judecata paratele SC TT SRL si ANL, solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate ca este proprietarul suprafetei de teren de 5,21% cota indiviza din suprafata de 409 mp, aferenta apartamentului pe care il detine, conform contractului de construire nr. 01-1033/22.05.2001.
In fapt, reclamantul a aratat ca este proprietarul apartamentului nr. 5 situat in Bucuresti, sector 6,  apartament pe care l-a dobandit prin cumparare conform contractului de construire nr. 01-1033/22.05.2001 incheiat cu parata SC TT SRL, in calitate de constructor, pe de o parte, si cu ANL, pe de alta parte. Prin contractul de construire parata SC  TT SRL, in calitate de proprietar al terenului pe care a fost construit  imobilul - bloc  din care face parte si apartamentul reclamantului, s-a angajat ca la finalizarea constructiei si predarea acesteia catre proprietari sa transmita beneficiarului locuintei dreptul de proprietate, cu titlu gratuit, asupra terenului aferent constructiei, in cota indiviza de 5,21% din totalul suprafetei de 409 mp. Dupa cumpararea apartamentului, reclamantul a solicitat intabularea dreptului de  proprietate si asupra suprafetei de teren de 5,21% cota indiviza aferenta imobilului, insa nu a putut efectua aceasta operatiune in cartea funciara intrucat parata SC  TT SRL  nu si-a respectat obligatia contractuala  de a transmite catre proprietar cu titlu gratuit dreptul de proprietate asupra cotei indivize de teren pe care o detine. Desi reclamantul a notificat pe parata SC  TT SRL sa se prezinte in vederea lamuririi situatiei si incheierii contractului pentru suprafata de teren aferenta apartamentului pe care il detine, nici pana in prezent parata nu a dat curs acestei notificari, fiind nevoit sa formuleze prezenta cerere.
La termenul din 14.04.2009 reclamantul a aratat ca obiectul cererii il reprezinta actiune in constatare, prin care solicita sa se constate ca este proprietarul terenului in cota indiviza, aferent apartamentului.
Prin sentinta civila nr. 3034/14.04.2009 instanta a respins exceptia inadmisibilitatii ca neantemeiata, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei Agentia Nationala pentru Locuinte si a admis cererea formulata de reclamant impotriva paratei SC TT SRL, constatand ca reclamantul este proprietarul cotei indivize de 5,21% din terenul in suprafata totala de 409 mp, situat in Bucuresti,  sector 6, cota aferenta apartamentului nr. 5.
Pentru a dispune in acest sens instanta a avut in vedere ca, obiectul actiunii, astfel cum a fost precizat de catre reclamant la termenul din 14.04.2009, este actiune in constatarea calitatii sale de proprietar asupra cotei indivize de 5,21% din terenul in suprafata totala de 409 mp, situat in Bucuresti, sector 6, cota aferenta apartamentului nr. 5, situat in blocul edificat pe terenul mentionat. Solicitarea reclamantului se intemeiaza pe contractul de construire nr.01-1033/22.05.2001 (autentificat sub nr.1001/23.05.2001) incheiat cu parata SC TT S.R.L., prin care societatea s-a obligat sa construiasca reclamantului locuinta mentionata, pe terenul proprietatea societatii, situat in Bucuresti, strada Calea Apeductului, sector 6. In contract s-a prevazut, la art.1 lit.a paragraful 2, ca la finalizarea constructiei si predarea locuintei catre beneficiar, SC TT S.R.L. transmite beneficiarului locuintei dreptul de proprietate, cu titlu gratuit, asupra terenului aferent constructiei, in cota indiviza de 5,21%. Instanta retine ca in speta predarea apartamentului catre reclamantul beneficiar s-a efectuat, aspect pe care, de altfel, paratele nu l-au contestat.
In primul rand, instanta a retinut ca actiunea de fata nu este inadmisibila in raport de dispozitiile art.111 c.proc.civ., dat fiind faptul ca reclamantul nu are la indemana o actiune in realizarea dreptului. Aceasta concluzie se impune in considerarea faptului ca reclamantul invoca atat proprietatea, cat si posesia asupra terenului, iar actiunea in revendicare este calea procedurala pusa la dispozitia doar a proprietarului neposesor, care urmareste astfel sa intre in posesia bunului ce-i apartine. De asemenea, instanta a retinut ca nu i se poate cere reclamantului sa astepte pana in momentul cand unul dintre parati il va chema in judecata pentru a opune acestora dreptul lui de proprietate asupra terenului, actiunea reclamantului avand caracterul unei actiuni provocatorii, prin care reclamantul ii chema in judecata pe parati pentru a-si afirma si valorifica pe aceasta cale dreptul lui asupra terenului, sub sanctiunea de a nu mai putea invoca acest drept daca nu il demonstreaza. In plus, instanta a apreciat ca cererea este admisibila pe calea actiunii in constatare si prin prisma faptului ca, din imprejurarile spetei rezulta ca, implicit, instanta este chemata sa interpreteze clauza contractuala privitoare la cota indiviza de teren aferenta apartamentului si sa stabileasca efectele juridice ale acestei clauze, aspecte care in mod evident constituie obiectul unei cereri in constatare, iar nu in realizare. In consecinta, instanta a respins ca neintemeiata exceptia inadmisibilitatii actiunii, invocata de parata ANL.
In privinta exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratei ANL, instanta a retinut ca, dat fiind obiectul actiunii si cauza juridica a acesteia, astfel cum au fost acestea retinute anterior, calitate procesuala pasiva in cauza de fata are doar societatea SC TT S.R.L. - cocontractantul reclamantului din conventia de construire nr.01-1033/22.05.2001 si, totodata, persoana care avea calitatea de proprietar al terenului pe care s-a edificat blocul in care este situat apartamentul ce a facut obiectul contractului de construire. Este adevarat ca terenul din Bucuresti, strada Calea Apeductului, sector 6, fusese dat in folosinta gratuita de societate catre ANL pe durata executarii blocului, pana la predarea acestuia catre beneficiari (conform contractelor de construire si conventiei incheiate intre societate si ANL, aflata in copie la filele 25-31 dosar). Insa in conditiile in care parata ANL nu este proprietara terenului si dreptul acesteia de folosinta - constituit de societatea parata - a incetat la momentul finalizarii constructiei blocului si predarii apartamentului, instanta constata ca parata ANL nu poate fi debitor in raportul juridic dedus judecatii, motiv pentru care instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a acestei parate si a respins din acest considerent actiunea formulata impotriva sa.
Pe fondul cererii formulate impotriva paratei SC TT S.R.L., instanta a constatat ca solicitarea reclamantului este intemeiata. Instanta a retinut in primul rand ca, prin incheierea contractului de construire, urmata de construirea apartamentului si predarea-primirea acestuia intre parti, reclamantul a dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.5 din Bucuresti, strada Calea Apeductului, sector 6.
Astfel cum s-a aratat mai sus, in contractul de construire s-a prevazut, la art.1 lit.a paragraful 2, ca la finalizarea constructiei si predarea locuintei catre beneficiar, SC TT S.R.L. transmite beneficiarului locuintei dreptul de proprietate, cu titlu gratuit, asupra terenului aferent constructiei, in cota indiviza de 5,21%. Din modul de redactare al clauzei, instanta apreciaza ca intentia comuna a partilor a fost ca prin insasi incheierea conventiei sa opereze un transfer al dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului din patrimoniul societatii proprietare in cel al cocontractantului beneficiar. Transmiterea s-a stabilit in mod cert a fi cu titlu gratuit, fara vreo contraprestatie din partea beneficiarului, dar obligatia asumata de societatea debitoare a fost afectata de un termen incert: momentul finalizarii si predarii locuintei catre beneficiar.
Aceasta clauza a dat contractului incheiat de parti natura unei conventii nenumite, intrucat pe langa obligatiile specifice unui contract de antrepriza, societatea constructoare s-a obligat si la transferarea proprietatii asupra cotei indivize din teren catre beneficiar. O astfel de conventie este valabila, ea nefiind prohibita de lege, si de natura a-si produce efectele juridice, intrucat termenul s-a implinit, apartamentul fiind predat reclamantului. De asemenea, instanta aa retinut ca actul indeplineste si conditia formei autentice, impusa ad validitatem in cazul actelor juridice translative de proprietate a terenurilor. In consecinta, instanta a retinut ca, din momentul primirii apartamentului, in patrimoniul reclamantului a intrat si dreptul de proprietate asupra cotei indivize de teren aferenta apartamentului, motiv pentru care instanta a admis cererea formulata de reclamant.
Sentinta pronuntata a devenit irevocabila prin neapelare.