Pretentii

Dosar nr. 1498/308/2008
Operator de date cu caracter personal 3192

R O M A N I A

JUDECATORIA S. COMERCIAL

SENTINTA Nr. 169/Com.
Sedinta publica de la 30 Mai 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE Cornelia Pop
Grefier Anca Bichis

Pe rol pronuntarea cauzei comerciale privind pe reclamantii H.P.K.E., H.N. si pe parata SC K.B. SRL, intervenientii S.M., S.M.C., M.C., avand ca obiect pretentii.
La apelul nominal facut in pronuntare, lipsesc partile.
Fara citarea partilor.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din 24 mai 2011, iar sustinerile si concluziile partilor au fost consemnate in incheierea din acea data, care face parte integranta din prezenta sentinta, cand Judecatoria avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea pentru azi, 30 mai 2011, cand s-a pronuntat urmatoarea sentinta:
     
INSTANTA

Prin actiunea inregistrata la aceasta instanta sub nr. 1498/308/2008 din 18 iulie 2008 reclamantii H.P.K.E. si H.N. au solicitat in contradictoriu cu parata SC K.B. SRL obligarea paratei la plata sumei de 21.450 Euro, cu titlu de chirie cu dobanzi legale aferente sumei, incepand cu data depunerii actiunii, si cu obligarea paratei la cheltuieli de judecata catre reclamanti.
In considerentele actiunii reclamantii au aratat ca la 8 aprilie 2005, in calitate de locatori, au incheiat cu parata in calitate de locatara contractul de inchiriere, avand ca obiect imobilul proprietatea reclamantilor, situat in S., str. Tamplarilor, nr. 4, prin care reclamantii au dat in locatiune paratei, in schimbul chiriei lunare de cate 550 Euro, precum si a platii de catre aceasta a consumului inregistrat, pe o perioada determinata de 1 an, incepand cu 1.05.2005, ca locatara nu si-a indeplinit obligatiile asumate prin contract, neplatind chiria lunara si datoriile aferente, inregistrand datorii in cuantum de 6600 Euro, ca ulterior au incheiat un nou contract de inchiriere la 12.05.2006, pe o perioada de 5 ani, incepand cu 1.05.2006, cu acelasi obiect, chiria lunara fiind tot de 550 Euro lunar, chirie pe care parata nu a achitat-o, cumulate sumele datorate cu titlu de chirie, fiind de 21.450 Euro.
In drept s-au invocat disp. art. 969 C.civil si art. 1073 C.civil, art.82, 112 si urmatoarele, 720 ind. 1C.pr.civila.
Au fost anexate in copie contractele de inchiriere din 8.04.2005 si din 12.05.2006 (f.3-4 din dosar).
Prin intampinare parata SC K.B. SRL a solicitat respingerea actiunii ca nefondata, cu obligarea reclamantilor la cheltuieli de judecata, aratand ca raporturile juridice dintre partile in proces se circumscriu reabilitarii edificatului situat in S., str. Tamplarilor, nr.4, proprietatea reclamantilor, in vederea introducerii sale in circuitul turistic  sub denumirea "Casa Epoca", reabilitare facuta prin munca exclusiva a numitilor S.M., S.M.C. si M.C., ca ulterior, conform intelegerii dintre reclamanti si asociatii paratei SC K.B. SRL, imobilul a fost dat in exploatarea paratei.
Pentru a concretiza intelegerea reclamantii i-au conferit lui S.M., printr-o procura generala de administrare autentificata sub nr. 3401/13.09.2001 de Biroul Notarului Public Urian Marilena, un mandat general de administrare, purtand atat asupra lucrarilor de reabilitare a imobilului, cat si asupra oricarui actiuni vizand exploatarea acestuia, respectiv reprezentarii proprietarilor in fata instantelor judecatoresti si in fata persoanelor fizice si juridice, toate aceste puteri ale mandatarului fiind precizate in procura.
Parata a  mai aratat ca la 14 iulie 2004 intre reclamanti si parata s-a incheiat inscrisul intitulat "agreement" prin care reclamantii au consimtit sa cedeze celor trei persoane mentionate o cota de 45% din pretul ce s-ar incasa in urma vanzarii edificatului reabilitat si dupa finalizarea lucrarilor de reabilitare, au fost incheiate cele doua contracte.
In ce priveste plata chiriei, parata a aratat ca sumele datorate cu titlu de chirie au fost compensate, pe de o parte prin efectuarea unor plati, iar pe de alta parte prin efectuarea unor cheltuieli neprevazute in contractul de inchiriere, care au sporit valoarea de intrebuintare a fondului de comert, astfel ca societatea parata nu are datorii certe, lichide si exigibile fata de reclamanti.
In drept s-au invocat disp. art. 1143-1145 C.civil, privind compensatia.
Au fost anexate in copie "procura de administrare" autentificata sub nr. 3401 din 13 septembrie 2001 si inscrisul intitulat "agreement" ( in limba engleza si tradus in limba romana), extras CF, copia actiunii, privind Dosarul nr. 652/1371/2006.
Prin cererea de interventie accesorie in interesul paratei, intervenientii S.M., S.M.C. si M.C. au solicitat respingerea actiunii ca nefondata, cu obligarea reclamantilor la cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, intervenientii au aratat ca intre reclamanti si intervenienti au existat raporturi juridice nascute odata cu achizitionarea imobilului, respectiv din anul 2001, cele doua contracte de inchiriere fiind consecinta acestor raporturi, ca munca prestata de intervenienti pentru reabilitarea imobilului urma sa se concretizeze in cote parti de proprietate asupra edificatului reabilitat, conform conventiei scrise din 14 iulie 2004, intervenientii efectuand alaturi de societatea parata si pe seama acesteia, cheltuieli si investitii necesare si utile sporirii valorii fondului de comert, menite sa compenseze suma datorata de parata cu titlu de chirie.
Intervenientii au mai aratat ca au interes personal si direct, S.M. si M.C. fiind asociatii societarii parate, utilizand alaturi de aceasta si pe seama ei sume de bani in vederea sporirii valorii fondului de comert, si fiind mandatati in acest sens de catre reclamanti, conform procurii de administrare, iar Serban Mhai Cosmin a adoptat si el o conduita similara.
Legatura dintre cererea de interventie si actiunea principala este evidenta, arata intervenientii, cata vreme intervenientii sunt singurii asociati ai societatii parate.
In drept s-au invocat disp. art. 49 al.3 C.pr.civila si 1143-1145 C.civil.
Prin raspunsul la intampinare reclamantii H.P.K.E. si H.N. au solicitat respingerea cererii de interventie, aratand ca in cauza nu sunt operabile compensarile pe care le solicita parata si intervenientii, parata foloseste imobilul fara sa achite chiria modica stabilita, si fara acordul reclamantilor, parata foloseste imobilul ca pensiune, inchiriind cele 11 camere cu preturi intre 50 si 100 Euro, contractul de comodat fiind incheiat in detrimentul reclamantilor, Tribunalul Arges constatand nulitatea acestuia, ca si a contractului de inchiriere din 12.05.2006.
Reclamantii mai arata ca plata impozitului, efectuarea unor amenajari si lucrari de reabilitare, impreuna cu chiria datorata nu ajung la suma de 240.000 Euro, suma pe care au investit-o in imobil incepand cu 2001, astfel ca nu poate fi operata nici un fel de compensare, cu atat mai mult cu cat incheierea unui contract in detrimentul reclamantilor profita societatii parate si asociatilor ei, care cu rea credinta nu au platit nici acele sume modice datorate cu titlu de chirie.
Referitor la cererea de interventie, reclamantii au mai aratat ca toate actiunile intervenientilor S.M. si M.C. au fost facute in scopul de a-i impiedica pe proprietari sa-si exercite linistiti prerogativele dreptului de proprietate, acestia utilizand imobilul si obtinand anumite foloase prin inchirierea lui, fara a plati chiria, iar in ce priveste interesul direct si personal al intervenientilor se arata, ca sustinerile acestora nu sunt motivate cu atat mai mult cu cat reclamantii au investit in reabilitarea imobilului peste 240.000 Euro.
Prin completarea la intampinare (f.103) parata si intervenientii au solicitat respingerea actiunii reclamantilor sustinand ca, cu buna-credinta, in 2006 a achitat, cu titlu de chirie, reclamantilor suma de 8000 Euro, insa fara inscrisuri doveditoare, fiind martori care pot dovedi aceasta imprejurare, existand rugamintea expresa a reclamantilor de a nu mentiona in scris plata sumelor de bani reprezentand chiria, intrucat acestia nu doreau sa le fie impozitate in tara lor aceste venituri.
Au fost anexate in copie declaratiile numitilor Kerekes Ioan Rares, Vlaicu Alexandru-Radu si Ferenczi Istvan-Albert (f. 108-110).
Din analiza actelor si lucrarilor dosarului cauzei deduse judecatii, instanta retine si constata urmatoarele:
Reclamantii H.Klaas Evert si H.N. sunt proprietari tabulari ai imobilului "constructii" inscris in CF nr.4454 S. top 143 din anul 2001, cu titlu de cumparare, asupra terenului de 194 mp, fiind proprietara intervenienta M.C. (f.42 din dosar).
In baza procurii de administrare autentificata sub nr. 3401 din 13 septembrie 2001 de notarul Public Urian Marilena reclamantii, in calitate de proprietari ai imobilului, au imputernicit pe intervenientii in cauza, S.M. si S.M.C., ca in numele lor si pentru ei sa administreze ca buni gospodari imobilul proprietatea lor din S., str. Tamplarilor, nr.4, inscris in CF nr.4454 S. A+1 top 143 de sub B 13, dobandit prin cumparare, mandatarii urmand sa-i reprezinte cu depline puteri in fata organelor competente a administratiei de stat, sa achite impozitele si taxele de orice natura, sa faca orice act necesar pentru buna administrare a imobilului, sa faca reparatiile imobilului, sa-i reprezinte in fata instantelor judecatoresti in caz de nevoie, si in fata persoanelor fizice si juridice (f. 39 din dosar).
In baza acestui mandat general privind administrarea imobilului S.M. in numele reclamantilor, a incheiat la 8.04.2005 cu parata SC K.B. SRL contractul de inchiriere, cu privire la spatiul cu destinatie pensiune restaurant bar, cu suprafata de 402,7 mp compus din 13 camere si dependinte pe o perioada de 1 an, incepand cu 1.05.2005, chiria lunara fiind de 550 Euro si se achita la 20 ale lunii, cheltuielile de intretinere (apa, curent, gaze, canal,salubritate) urmand a fi impozitate de chirias (f.3 din dosar), parata avand calitate de locatar.
In aceleasi conditii, dar pe o perioada de 5 ani s-a incheiat la12.05.2006 un alt contract de inchiriere, intre aceleasi, cu privire la acelasi spatiu, cu aceeasi chirie de 550 Euro lunar platibila la 20 ale lunii.
Valabilitatea contractelor de inchiriere a fost confirmata prin Decizia nr.49/A,C din 13 mai 2009 a Curtii de Apel Pitesti, irevocabila prin Decizia nr. 2537 din 17.07.2010 a ICCJ pronuntata in Dosarul nr.1233/1259/2007 (f.113-121, 276 din dosar).
In acest context contractele de inchiriere mentionate, indeplinesc conditia de legalitate si au putere de lege intre partile contractante, conform art. 969 C.civil, generand drepturi si obligatii reciproce partilor contractante.
Potrivit art. 1429 C.civil principalele indatoriri ale locatarului sunt intrebuintarea bunului inchiriat ca un bun proprietar si numai la destinatia prin contract, si plata pretului  locatiunii la termenele statornicite.
Parata nu a facut dovada platii pretului chiriei datorate urmare a inchirierii contractelor desi a sustinut ca a achitat o parte din aceasta chirie, iar o parte a fost compensata prin munca intervenientilor.
In concret, insa, nu s-a facut dovada nici a platii partiale, nici a existentei vreunei conventii intre partile contractante, in sensul ca sa opereze vreo astfel de compensare.
Asa fiind, parata, in calitate de locatar, datoreaza reclamantilor chiria de 550 Euro lunar pentru o perioada de 3 ani anterioara inregistrarii actiunii, respectiv pentru perioada iulie 2005-18 iulie 2008, in total 20.350 Euro (550 Euro x 37 luni), pentru chiria pe lunile mai, iunie 2005 dreptul material la actiune fiind prescris conform art. 1si 3 din D. nr. 167/1958.
Instanta a invocat din oficiu exceptia prescriptiei relativ la dreptul la actiune, privind chiria pentru lunile mai-iunie 2005, raportat la data formularii actiunii 18.07.2008, pe care in temeiul art.137 C.pr.civila rap. la art. 1si 3 din D. nr. 167/1958, a admis-o, respingand pretentiile in ce priveste chiria pe cele doua luni.
Fiind de drept in intarziere odata cu inregistrarea la instanta a actiunii, parata datoreaza conf. art. 1079 C.civil rap. la art.43 C.comercial, dobanzi legale aferente sumei datorate, pana la achitarea integrala a debitului.
Relativ la cererea de interventie accesorie in interesul paratei formulata in tem. art. 49 al.3 C.pr.civila de intervenientii S.M., S.M.C. si M.C., instanta o va respinge, avand in vedere ca intervenientii nu au facut, pe de o parte dovada efectuarii in numele si pe seama paratei a unor plati cu titlu de chirie datorata reclamantilor, iar pe de alta parte, nici faptul ca intre parti ar fi intervenit vreo conventie in sensul ca anumite activitati ale intervenientilor sa fie evaluate si compensate cu chiria datorata de parata.
S-a invocat de catre reclamanti, prin concluziile depuse la 6 mai 2011 exceptia prescriptiei pretentiilor intervenientilor, instanta a respins insa aceasta exceptie, intrucat din lucrarile dosarului cauzei nu rezulta perioada in care intervenientii sustin, ca ar fi efectuat plati munca in numele paratei si in favoarea reclamantilor, astfel incat nu se poate stabili data de la care s-ar putea calcula termenul de prescriptie.
Fata de solutia adoptata pe fondul cauzei, instanta in temeiul art. 274 C.pr.civila, va obliga pe parata si intervenienti la 7154 lei cheltuieli de judecata catre reclamanti, constand in taxa judiciara de timbru si onorariu de avocat (f. 17, 299 din dosar).

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite exceptia prescriptiei dreptului material la actiune invocata din oficiu in ce priveste pretentiile cu titlu de chirie pe lunile mai - iunie 2005.
Respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune invocate de catre reclamanti cu privire la "compensarea" din cererea de interventie accesorie a intervenientilor S.M., domiciliat in S., str. Fagarasului, nr. 5, jud. Mures, S.M.C. si Marcu Costanta, cu acelasi domiciliu.
Admite in parte actiunea precizata a reclamantilor H.P.K.E., H.N., cu domiciliul procedural ales la Cabinet de avocatura Sabau - Pop, cu sediul in Tg. Mures, str. St. Cel Mare, nr. 19, jud. Mures in contradictoriu cu parata SC K.B. SRL, cu sediul in S., str. Tamplarilor, nr. 4, jud. Mures si in consecinta:
Obliga pe parata sa plateasca reclamantilor 20.310 Euro cu titlu de chirie, precum si dobanzi legale aferente sumei incepand cu 18.07.2008 si pana la achitarea integrala a debitului, respingand ca fiind respins dreptul material la actiune, in ce priveste restul pretentiilor.
Obliga pe parata la 7154 lei cheltuieli de judecata catre reclamanti.
Respinge cererea de interventie accesorie in interesul paratei formulata de intervenientii S.M., S.M.C. si M.C..
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica de la 30 Mai 2011.