Evacuare

Pe rol fiind solutionarea actiunii civile avand ca obiect evacuare formulata de reclamantul - parat S.T., domiciliat in Targoviste, str. T.V impotriva paratilor - reclamanti Z.G.M., Z.E., Z.F., Z.D., Z.M.C.si Z.R.N., cu reprezentati legali Z.E. si Z.G.M., toti domiciliati in comuna Bucsani, sat Racovita intervenienta in nume propriu fiind S.E., domiciliata in Targoviste, , cu procurator S.T., domiciliat in Targoviste,
La apelul nominal facut in sedinta publica au raspuns reclamantul - parat, personal si asistat de avocat P.G., paratii - reclamanti Z.E., Z.D., Z.M.C., Z.R.N., personal si asistati de avocat A.C.care substituie pe avocat Pana Nicolae, lipsa fiind paratii - reclamanti Z.G.M. si Z.F., reprezentati de avocat A.C.si intervenienta in nume propriu S.E., reprezentata de procurator S.T..
Actiune timbrata cu suma de 10 lei conform chitantei nr. 4061285/24.01.2008, cu suma de 10 lei conform chitantei nr. 4067202/05.03.2008, cu suma de 540 lei conform chitantei nr. 4071866/17.04.2008, cu suma de 336 lei conform chitantei nr. 03885893/02.07.2007 si timbru judiciar in valoare de 0,30 lei.
Grefierul de sedinta refera oral obiectul pricinii, stadiul in care se afla judecata, modul de indeplinire a procedurii de citare, masurile dispuse de instanta.
Dupa referatul cauzei Presedintele completului de judecata a verificat personal modul de indeplinire a procedurii de citare ca fiind legal indeplinita, dupa care:
Se ia interogatoriu reclamantului, raspunsurile acestuia fiind consemnate in sedinta publica si atasate la dosarul cauzei.
Aparatorul reclamantului - parat precizeaza ca nu are obiectiuni la raportul de expertiza.
Aparatorul paratilor - reclamanti precizeaza ca are obiectiuni la raportul de expertiza in sensul ca expertul nu a evaluat imbunatatirile aduse imobilului, nu s-a evaluat soba cu cos, imobilul este foarte vechi, ca nu este stabilita corect contravaloarea manoperei. Depune la dosar obiectiunile in scris.
Instanta pune in discutie obiectiunile formulate de aparatorul paratilor - reclamanti.
Aparatorul reclamantului - parat pune concluzii de respingere a obiectiunilor. Dispozitiile art. 1447 Cod civil se refera la obligatiile locative ale bunului proprietar. Expertul a evaluat totul si s-a conformat obiectivelor stabilite de instanta.
Procuratorul intervenientei solicita respingerea obiectiunilor si precizeaza ca nu are obiectiunii la raportul de expertiza.
Instanta respinge obiectiunile formulate de aparatorul paratilor - reclamanti la raportul de expertiza intrucat expertul a raspuns punctual obiectivelor stabilite de instanta, facand evaluari corespunzatoare raportat la actele normative invocate, obiectiunile fiind neintemeiate in conditiile in care expertul a evaluat imbunatatirile mentionate in cererea reconventionala (fila 46), conform obiectivelor stabilite de instanta iar soba cu cos nu este solicitata prin cererea reconventionala.
Aparatorii partilor si procuratorul intervenientei, avand pe rand cuvantul, precizeaza ca nu mai au alte cereri de formulat, probe de administrat ori exceptii de invocat si solicita acordarea cuvantului pe fond.
Aparatorul reclamantului - parat pune concluzii de admitere a actiunii, sa se dispuna evacuarea paratilor - reclamanti din imobil, admiterea cererii de interventie, respingerea cererii reconventionale, obligarea paratilor - reclamanti la plata catre reclamantul - parat a sumei de 5461,10 lei reprezentand contravaloarea chiriei. Cu cheltuieli de judecata, depune la dosar chitanta nr. 9/02.04.2009, reprezentand onorariul aparator ales.
Aparatorul paratilor - reclamanti pune concluzii de admitere a primului capat de cerere, respectiv evacuarea si de respingere a capatului II de cerere privind contravaloarea chiriei, socotind ca aceste mici reparatii efectuate la imobil pot fi compensate cu contravaloarea chiriei. Este de acord ca paratii - reclamanti sa plateasca reclamantului - parat suma de 2000 lei reprezentand contravaloarea chiriei neachitate. Pune concluzii de admitere a cererii reconventionale si a cererii de interventie.
Procuratorul intervenientei precizeaza ca nu are studii juridice si depune la dosar note scrise.

I N S T A N T A

Asupra cauzei civile de fata :
Prin cererea inregistrata la Judecatoria Targoviste  sub nr. 722/315/2008 reclamantul S.T., domiciliat in Targoviste , , a chemat in judecata pe paratii Z.M., Zamfirescu  Elena , Z.F. , Zamfirescu Cristi, Z.D., Zamfirescu Niculae , toti domiciliati in comuna Bucsani, sat Racovita,  solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta  paratii sa fie obligati la plata chiriei pentru o perioada  de 2,5 ani ,  paratii sa fie evacuati  din imobilul proprietatea sa,  sa fie obligati la plata despagubirilor  pentru lipsa de folosinta a terenului  si nevalorificarea  produselor agricole  sa fie obligati la plata  contravalorii recoltei de struguri furate  in anii 2005 si 2006  sa fie obligati la plata  despagubirilor  pentru necresterea  si nevalorificarea unor pasari si animale  in gospodaria proprie , precum si  obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii  se arata ca a inchiriat paratilor  imobilul casa si teren , anexe gospodaresti pe data de  17.04.2005 ca paratii au efectuat  lucrari  fara aprobarea proprietarului , ca a constatat ca paratii furau curent  prin intermediul unei instalatii improvizate  ca a fost amenintat de catre chiriasul M.Z., ca nu au achitat facturile  de curent electric , nu au achitat chiria  convenita ca au furat recolta  de struguri ca a formulat plangere penala  finalizata cu condamnarea  paratului Z.M., ca a solicitat in repetate randuri chiriasilor  sa paraseasca imobilul , ca s-au organizat chefuri cu muzica la maxim , au avut loc  certuri, scandaluri si batai cu vecinii din jur, ca a respectat termenul convenit  pentru inchiriere , ca ii este ingradit  dreptul de proprietate , temeiul in drept al cererii fiind  art. 21 , art. 24  din Legea 114/1996 art. 1429, art. 1436, art. 1431 si art. 1444 cod civil.
La dosarul cauzei s-au depus :  timbru judiciar in suma de 0,30 lei , taxa de timbru in cuantum de 10 lei ( fila 3 )  contract de vanzare - cumparare  autentificat sub nr.  3618/2002, proces - verbal  incheiat  la 25.10.2005, proces - verbal  incheiat la 17.07.2005, anexa ( fila 15 ) , adresa catre SDFE Moreni, copie plangere prealabila,  sentinta penala nr.  174/2007, cerere de interventie  in interes propriu formulata de  S.E. prin care solicita, in calitate de mostenitoare  a imobilelor inchiriate paratilor  evacuarea acestora , procura judiciara data  de aceasta parte , taxa de timbru in cuantum de 10 lei ( fila 36) , cerere reconventionala formulata de parati prin care solicita contravaloarea imbunatatirilor aduse la imobilul inchiriat si instituirea  unui drept de retentie , taxa de timbru  in cuantum de 540 lei ( fila 54 ) , intampinare formulata la cererea reconventionala, precizare a cererii de interventie  prin care se solicita pe langa evacuarea paratilor  si plata contravalorii chiriei, imputernicire avocatiala pentru reclamantul - parat , taxa de timbru in cuantum de 336 lei ( fila 80 ) precizari formulate de reclamantul - parat ,note de sedinta formulate de parata - reclamanta Z.E. , chitanta nr. 9/2009 privind achitare onorariu aparator ales  pentru reclamantul - parat, concluzii scrise formulate  de procuratorul intervenientei.
In sedinta publica din  27.03.2008 reclamantul - parat  precizeaza ca renunta  la judecata capetelor de cerere privind  acordarea contravalorii  despagubirilor pentru lipsa de folosinta a terenului agricol contravaloarea pentru furtul recoltei si despagubiri pentru imposibilitatea  cresterii si valorificarii unor pasari si animale , cererea fiind pusa in discutia partilor  si conform art. 246  Cod procedura civila , instanta ia act de aceasta renuntare si constatand ca este investita numai cu evacuare si obligarea paratilor la plata contravalorii chiriei.
In sedinta publica din  5.06.2008 dupa ascultarea partilor  si a persoanei care intervine  conform art. 52  Cod procedura civila ,  instanta  a incuviintat in principiu cererea de interventie  formulata de intervenienta  S.E..
La solicitarea partilor , instanta incuviinteaza pentru acestea  , proba cu inscrisuri, interogatoriu, proba testimoniala si expertiza de specialitate  apreciind ca probele solicitate  sunt utile si concludente in dezlegarea pricinii in sensul dispozitiilor art. 167 alin 1  Cod procedura civila .
La dosarul cauzei  au fost depuse inscrisuri de catre parti sau luat interogatorii  si s-au audiat martorii J.M.  ( fila 231) Stan Ionut ( fila 232) S.C. ( fila 245) .
In sedinta publica din  26.02.2009 aparatorul paratilor  precizeaza ca renunta la audierea  celui de al doilea martor incuviintat si dupa punerea in discutie a cererii , instanta ia act de aceasta renuntare.
La dosarul cauzei a fost depus raportul de expertiza ( fila 253),  ce a fost pus  in discutia partilor,  dupa  ce acestea  au luat cunostinta   de continutul expertizei.
Analizand actele si lucrarile dosarului ,  instanta retine  ca prin contractul de vanzare - cumparare nr. 3618/2002 ( fila 7 ), reclamantul - parat  S.T.  si Seran Ghe Elena  au dobandit dreptul de proprietate  asupra  imobilelor constructii  si teren situate in intravilanul comunei Bucsani, sat Racovita , judetul Dambovita .
Intervenienta S.E. , sora  reclamantului - parat  este mostenitoare  alaturi de S.T. asupra imobilelor  mentionate ,la cota parte  de 1 / 2  ce a apartinut  defunctei sale mame S.E., cu privire la imobilele dobandite  prin contractul de vanzare - cumparare  nr. 3618/2002.
La data de  17.07.2005 intre reclamantul - parat  si paratii - reclamanti s-a incheiat proces - verbal ( fila 12 )  privind inchirierea imobilului constructie  si teren , gradina pe o perioada  de 1 an, cu stabilirea chiriei de 1500.000 lei vechi pe luna , cu stabilirea unor clauze si apoi la 28.07.2005 se incheie o anexa ( fila 15) in care se stabilesc  obligatii si conditii de exercitare a folosintei imobilelor.
La fila 24 din dosarul cauzei  se afla depusa sentinta penala nr. 174/2007 parte vatamata fiind  S.T. , iar inculpat  Z.G.M. condamnat in baza art. 208 alin 1  cod penal , raportat la art.  210 cod penal , cu art. 74 - 76 cod penal  la 3 luni inchisoare  cu suspendarea conditionata a executarii pedepsei  cu acordarea partii vatamate  de despagubiri civile si daune morale.
Prin raspunsurile date la interogatoriu ( fila 229)  Z.E.  recunoaste conventia de inchiriere  , cuantumul chiriei si perioada de inchiriere  ca s-a incheiat  un proces - verbal  de catre  politistul din comuna Bucsani, ca anterior  inchirierii contractului  cu paratii - reclamanti  in imobil  au fost alti chiriasi si recunoaste la intrebarea  nr. 9 ca nu au dat reclamantului bani pentru chirie , motivand " i-am facut anumite servicii".
Din depozitia martorului J.M.  ( fila 231) instanta retine  ca paratii locuiesc  in imobilul proprietatea  reclamantului  ca anterior au fost alti chiriasi ca paratii - reclamanti nu au achitat chiria , iar imobilul era locuibil  reclamantul  fiind nevoit  sa apeleze la organele de politie pentru a intra in proprietatea sa. Martorul Stan Ionut ( fila 232) , fost lucrator de politie  in cadrul Postului de Politie  Racari arata prin constatari directe , ca imobilul era locuibil" proaspat varuit in exterior".
Martorul S.C.  ( fila 245) arata ca in casa in care locuiau paratii " ploua peste tot" si a facut reparatii, respectiv  a pus carton pe casa, cos la soba si un alt cos pe casa, a inlocuit capriorii  s-a  folosit scandura  si face aprecieri  privind contravaloarea materialelor  si a manoperei lucrarilor .
Prin raportul de expertiza intocmit in cauza ( fila 254)  sunt identificate  lucrarile efectuate , precum si calculul valorii chiriei, expertul  aratand  in concluzii raspunsul la obiectivele  stabilite de instanta.
Cauza  este analizata si prin  prisma  dispozitiilor legale  incidente in materie. Inchirierea de locuinte  este contractul prin care  locatorul  se obliga  sa asigure altei persoane  numita chirias ( locatar )  folosinta temporara , totala sau partiala a unei locuintei  in schimbul unei sume de bani numita chirie. Dispozitiile Legii nr. 114/1996 sunt aplicabile  contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta. Dreptul de folosinta  al locuintei se naste pe data  intrarii in vigoare a contractului ( art. 21 lit i ). Potrivit art. 27 din Legea nr. 114/1996 sotul ( sotia ) descendentii si ascendentii dobandesc drepturi locative prin simpla locuire  cu titularul de contract ( lit a  si b ). Fiind un contract sinalagmatic  partile trebuie sa determine  cuantumul chiriei lunare , conditie indeplinita in cauza. Partile pot stabili prin vointa lor  termenul inchirierii , iar potrivit dreptului comun , locatiunea  nu poate  fi perpetua , vesnica, ci se incheie  pe o perioada determinata ( art. 38  din Normele Metodologice). Potrivit art. 13 din Legea 114/1996 in cazul in care partile  nu convin  asupra reinnoirii contractului de inchiriere , chiriasul este obligat  sa paraseasca locuinta  la expirarea termenului  contractual  cand inceteaza  dreptul de folosinta al chiriasului , instanta urmand sa dispuna  evacuarea lui. Pe parcursul  executarii contractului  atat locatarul cat si locatorul ( art. 28 lit b,c,d )  au o serie de obligatii . Raportat la cauza dedusa judecatii proprietarul a predat imobilul in conditii sa fie locuibil , in stare de siguranta in exploatare , erau bine intretinute  elementele structurii de rezistenta si nu au fost necesare  reparatii  determinate de un caz de forta majora ( seism ) pentru ca acestea sa intre in sarcina locatorului.
Legea mai prevede  dreptul chiriasului la despagubiri pentru sporul de valoare  adus locuintei  prin imbunatatirile necesare  si utile  efectuate .
Conform art. 1429 cod civil,  chiriasul este obligat sa foloseasca locuinta  potrivit destinatiei  si ca un bun proprietar  pentru ca la mutare  trebuie sa o predea  in stare normala de folosinta si de curatenie tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata. In lipsa de act constatator  se prezuma ca locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de folosinta ( art. 1421 cod civil, art. 1431 - 1432 cod civil ).
Potrivit dreptului comun  locuinta inceteaza  la expirarea termenului  stabilit de parti afara numai daca a operat tacita relocatiune. Legea precizeaza ca evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti, chiriasul fiind obligat la plata chiriei prevazute  in contractul de inchiriere.
In operatiunea de interpretare  si coroborare  a probelor administrate in cauza, instanta si-a format convingerea ca se impune  admiterea cererii  asa cum a fost formulata si precizata de reclamantul parat  ca fiind intemeiata si dovedita si va admite in parte  cererea reconventionala formulata de paratii reclamanti numai cu privire la acordarea despagubirilor reprezentand  contravaloarea imbunatatirilor , urmand a fi respins  capatul de cerere privind  instituirea unui drept de retentie. Instanta va admite in fond  cererea de interventie in interes propriu asa cum a fost formulata si precizata aceasta fiind justificata , intemeiata si dovedita.
Instanta va dispune  evacuarea paratilor - reclamanti  din imobilele constructii si teren  proprietatea reclamantului - parat  si a intervenientei , imobile situate in comuna Bucsani, sat Racovita nr. 232, deoarece sunt indeplinite conditiile prevazute de lege  pentru incetarea dreptului de folosinta  al chiriasului.
Actiunea in evacuare  reprezinta un act de administrare  putand fi intentata de unul  dintre coproprietari, in cauza dedusa judecatii  ambii coproprietari  solicitand  instanta in acelasi sens.
Referitor la respingerea capatului de cerere  privind instituirea  unui drept de retentie  de mentionat  ca acesta este un drept ce confera detinatorului unui bun imobil al altuia posibilitatea de a refuza  restituirea lui pana cand  creditorul lucrului isi executa obligatia  ce o are catre el , platindu-i sumele  cheltuite cu lucrul. Exista o conexiune  intre creantele  persoanei ce detine lucrul altuia si lucrul a carui  restituire se refuza  caci conexiunea exista  ori de cate ori detinerea lucrului  si creanta corelativa  sunt prilejuite  de acelasi raport juridic.
Fiind un drept recunoscut  tuturor creditorilor  ale caror creante  s-au nascut in legatura  cu bunurile supuse restituirii , instanta il poate constata , la cererea partii interesate recunoscandu-l  ca o garantie  prin plata creantei. In acest context  de mentionat ca dreptul de retentie  are un caracter  indivizibil , iar in cauza  dedusa judecatii acesta nu se justifica urmand a fi respins.
Expertiza  efectuata  a stabilit  valoarea imbunatatirilor  la suma de 1456 lei , iar valoarea chiriei  la suma de  6525 lei , coroborand constatarile expertului  cu mentiunile din depozitiile martorilor  audiati in cauza si cu raspunsurile date la interogatoriu , instanta va dispune  obligarea paratilor - reclamanti la plata in solidar  catre reclamantul - parat si intervenienta a sumei de 6525 lei  reprezentand contravaloare chirie aferenta perioadei  cuprinsa intre  17.07.2005 si 28.02.2009. Reclamantul - parat si intervenienta  vor fi obligati la plata  catre paratii - reclamanti a sumei de 1456 lei  reprezentand contravaloarea imbunatatirilor efectuate .  De mentionat  ca referitor la acordarea contravalorii imbunatatirilor  opereaza si dispozitiile art. 998 - 999 cod civil,  fiind indeplinite cumulativ conditiile raspunderii civile.
In aceste conditii  sunt necesare a se face precizari cu privire  la compensatie ,  care este modul de stingere a obligatiilor  care consta in stingerea a doua obligatii reciproce , pana la concurenta  celei mai mici dintre ele. Compensatia  poate opera in cauza  deoarece exista doua raporturi juridice obligationale  distincte  in cadrul carora  aceleasi persoane  sunt creditor si debitor , una fata de cealalta. Compensatia este reglementata  prin art. 1143 - 1153 cod civil,  si reprezinta  un mod simplificat  de executare prin  evitarea unei plati duble. In cauza  nu ne regasim  in cazurile expres prevazute  cand nu opereaza compensatia ( art. 1147 cod civil ) ci ne aflam in situatia  prevazuta de art. 1144 cod civil,  fiind indeplinite conditiile  legate de  reciprocitatea obligatiilor , iar creantele ce urmeaza a se compensa  sunt certe, lichide si exigibile. Conform art. 1144 cod civil, cele doua datorii se sting reciproc in momentul cand ele se gasesc  existand deodata  si pana la concurenta  cotitatilor lor respective.
Fata de  cele retinute mai sus,  instanta va compensa  creantele partilor  pana la valoarea de 1456 lei  urmand ca paratii reclamanti  sa achite reclamantului - parat  si intervenientei in interes propriu suma de 5461,10 lei .
Vazand si dispozitiile art. 274  Cod procedura civila , precum si  actul de investire al instantei tinand seama  de capetele de cerere admise si respinse , respectand exigentele  principiului , culpei procesuale  si repararii integrale a prejudiciului , paratii - reclamanti  vor fi obligati  la plata catre reclamantul - parat  S.T.  a sumei de 714,3 lei  reprezentand cheltuieli de judecata , iar catre intervenienta S.E. vor fi obligati la plata sumei de  10 lei  reprezentand  cheltuieli de judecata.


PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:

 
Admite cererea asa cum a fost formulata si precizata de reclamantul - parat S.T., domiciliat in Targoviste, str. T.V., bl. 3, sc. E, ap. 7, judet D-ta impotriva paratilor - reclamanti Z.G.M., Z.E., Z.F., Z.D., Z.M.C.si Z.R.N., cu reprezentati legali Z.E. si Z.G.M., toti domiciliati in comuna Bucsani, sat Racovita, nr. 232, judet D-ta, intervenienta in nume propriu fiind S.E., domiciliata in Targoviste, str. IE Florescu, bl. 9, et. 4, ap. 102, judet D-ta, cu procurator S.T., domiciliat in Targoviste, str. T.V., bl. 3, sc. E, ap. 7, judet D-ta.
Admite in parte cererea reconventionala  formulata de paratii - reclamanti .
Respinge capatul de cerere  privind instituirea  unui drept de retentie  formulat de paratii - reclamanti in cererea reconventionala.
Admite in fond  cererea de interventie  in interes propriu  asa cum a fost formulata si precizata  de intervenienta  S.E..
Dispune evacuarea  paratilor - reclamanti  din imobilul situat in comuna Bucsani, sat Racovita, nr 232, judetul Dambovita , imobile constructii si teren proprietatea  reclamantului - parat  si a intervenientei  in interes propriu.
Obliga paratii - reclamanti  la plata in solidar  catre  reclamantul - parat  S.T. si intervenienta in interes propriu S.E.  a sumei de  6525 lei  reprezentand contravaloare chirie  aferenta perioadei  cuprinsa intre  17.07.2005 si 28.02.2009.
Obliga reclamantul - parat  S.T.  si intervenienta in interes propriu S.E.  la plata in solidar  catre paratii - reclamanti a sumei de  1456 lei  reprezentand contravaloarea  imbunatatirilor efectuate.
Compenseaza creantele partilor pana la valoarea de  1456 lei , urmand ca paratii - reclamanti  sa achite  reclamantului - parat  S.T. si intervenientei in interes propriu, S.E.  suma de  5461,10 lei.
Obliga paratii - reclamanti la plata catre reclamantul - parat  S.T. a sumei de  714,3 lei , reprezentand cheltuieli de judecata.
Obliga paratii - reclamanti  la plata catre intervenienta  S.E.  a sumei de 10 lei  reprezentand cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din 2.04.2009.