Civil - hotarare care sa tina loc de act autentic

Deliberand, constata urmatoarele :
Prin cererea inregistrata la aceasta instanta sub nr.1547/320/2010 la data de 25.03.2008, reclamantul DTE, in contradictoriu cu paratii BZ - L  si  BM, a solicitat obligarea paratilor la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumparare a imobilului situat administrativ in localitatea Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr.13, judetul Mures, inscris in C.F. nr. 44/III - Sancrai; nr. cadastral 169/4, 169/1, 170, compus din casa de caramida, acoperita cu tigla, cu doua camere si bucatarie, situata pe terenul in suprafata de 150 mp cu nr. cadastral 169/4, iar in caz de refuz hotararea judecatoreasca ce se pronunta in cauza, sa tina loc de act autentic de intabulare a imobilului in favoarea reclamantului, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii sale, reclamantul a aratat ca, la data de 22.03.2007, a incheiat cu paratii BZ L si  BM, prin mandatar Suster Iustina, in baza procurii speciale autentificate sub nr. 306/2007 din 02 februarie 2007 de B.N.P. TIE, antecontractul de vanzare cumparare sub semnatura privata, cu privire la imobilul situat administrativ in localitatea Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr. 13, judetul Mures, inscris in C.F. nr. 44/III - Sancrai; nr. cadastral 169/4, 169/1, 170, compus din casa de caramida, acoperita cu tigla, cu doua camere si bucatarie, situata pe terenul in suprafata de 150 mp cu nr. cadastral 169/4.
In baza promisiunii sinalagmatice de vanzare cumparare, promitentii vanzatori s-au obligat sa vanda reclamantului imobilul descris mai sus, la pretul de 110.000 lei, urmand ca reclamantul sa le platesca paratilor in schimbul imobilului suma de 110.000 lei, cu titlu de pret.
Reclamantul a mai mentionat ca, la data incheierii promisiunii sinalagmatice de vanzare cumparare, a platit promitentilor vanzatori suma de 20.000 lei cu titlu de avans, diferenta de 90.000 lei urmand sa fie achitata pana la data de 25 aprilie 2007, data pana la care reclamantul s-au obligat sa incheie contractul de vanzare - cumparare, in caz contrar cumparatorul urmand sa piarda avansul iar vanzatorul sa restituie promitentului cumparator dublul sumei incasate.
De asemenea, s-a mai aratat ca, intrucat la data incheierii antecontractului, dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al promisiunii sinalagmatice de vanzare - cumparare, nu era intabulat in cartea funciara pe numele paratilor, acestia dobandind in proprietate cota de 12/16 din imobil, ce a apartinut autorului lor Szabo Bojte Terezia in baza contractului de vanzare - cumparare cu clauza de intretinere, incheiat la data 21 octombrie 2005, reclamantul a prorogat pe cale conventionala termenul de plata a diferentei de pret, pana la dobandirea de catre acestia a dreptului de proprietate asupra intregului imobil si intabularea lui in cartea funciara in favoarea paratilor.
In baza conventiei de partaj voluntar, consemnata in inscrisul autentic intitulat "declaratie", autentificat sub nr. 497 din 26.04.2007 de CNP Onea Victor, la data de 26 aprilie 2007 paratii au platit coindivizarilor Bojte Lazar, Bojte Vilhelm, Bojte Emeric si Bojte Emo suma de 20.000 lei cu titlu de sulta, devenind astfel proprietari exclusivi asupra imobilului situat administrativ in localitatea Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr. 13, judetul Mures, inscris in C.F. nr. 44/III - Sancrai; nr. cadastral 169/4, 169/1, 170, compus din casa de caramida, acoperita cu tigla, cu doua camere si bucatarie, situata pe terenul in suprafata de 150 mp cu nr. cadastral 169/4.
Reclamantul a mai sustinut ca, la data incheierii conventiei de partaj voluntar, consemnata in inscrisul autentificat intitulat "declaratie, a mai platit paratilor cu titlu de avans suma de 20.000 lei, acestia angajandu - se prin inscrisul intitulat" declaratie " sa ii vanda imobilul dupa indeplinirea de catre acestia a formalitatilor de intabulare a dreptului de proprietate in favoarea lor.
Totodata, reclamantul a mentionat ca, la data de 04.06.2007, a achitat integral pretul imobilului, stabilit pe cale conventionala, asa cum rezulta din inscrisul semnat de catre cei doi parati intitulat "declaratie" , prin care paratii s-au angajat din nou sa faca toate demersurile pentru a intabula dreptul de proprietate asupra imobilului in favoarea reclamant.
Cu toate ca reclamantul, in calitate de promitent cumparator a platit integral pretul imobilului ce a facut obiect al promisiunii sinalagmatice de vanzare - cumparare, promitentii vanzatori nu si - au indeplinit obligatia asumata contractual si anume aceea de a incheia contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, in baza caruia sa se realizeze transferul dreptului de proprietate asupra imobilului in patrimoniul promitentului cumparator, motiv pentru care a solicitat  instantei pentru obligarea lor la executarea in natura a contractului.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 969 C. civ. art. 1073 si art. 1077 C. civ.
Reclamantul DTE, a formulat precizare si completare a actiunii, solicitand introducerea in cauza in calitate de parati a numitilor Bojte Lazar, Bojte Emeric, Bojte Erno Bojte Wilhelm, in nume personal si in calitate de mostenitori legali ai defunctei Szabo Bojte Terezia, pentru ca in contradictoriu cu acestia si cu paratii de rand I BZ - L si BM, sa se dispuna obligarea paratilor de randul I, BZ - L si BM, la intabularea dreptului lor de proprietate in cota de 1/1 asupra imobilului situat administrativ in localitatea Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr. 13 , jud. Mures, inscris in C.f. nr.44/lll, Sancraiu de Mures, nr. top (cadastral) 169/4, 169/1,170, casa de caramida acoperita cu tigla, cu 2 camere, bucatarie si a dreptului de folosinta asupra terenului in suprafata de 150 mp, dobandite in baza contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere din data de 21.10.2005, incheiat la Tg. Mures, intre paratii de randul I BZ - L si BM si antecesorii paratilor de randul II, Szabo Bojte Karoly si Szabo Bojte Terezia, redactat prin Cabinetul individual de avocatura loan Burghele, iar in caz de refuz, hotararea sa tina loc de act de intabulare a dreptului de proprietate al paratilor, in cota de 1/1, in   C.f. nr.44/lll , Sancraiu de Mures, nr.top (cadastral) 169/4, 169/1,170, asupra casei de caramida acoperita cu tigla, cu 2 camere, bucatarie si a dreptului de folosinta asupra terenului in suprafata de 150 mp, dobandite in baza contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere din data 21.10.2005.
- obligarea paratilor BZ - L si BM la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare - cumparare cu reclamantul, cu privire la imobilul situat administrativ in localitatea Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr.13, judetul Mures, inscris in C.F. nr. 44/III - Sancrai; nr. cadastral 169/4, 169/1, 170, compus din casa de caramida, acoperita cu tigla, cu doua camere si bucatarie si a dreptului de folosinta asupra suprafetei de 150 mp, iar in caz de refuz hotararea judecatoreasca pronuntata in cauza, sa tina loc de act de intabulare a dreptului de proprietate in cota de 1/1 in favoarea reclamantului, asupra imobilului inscris in C.F. nr. 44/III - Sancrai; nr. cadastral 169/4, 169/1, 170, compus din casa de caramida, acoperita cu tigla, cu doua camere si bucatarie, si inscrierea in cartea funciara a dreptului de folosinta al reclamantului asupra terenului in suprafata de 150 mp cu nr. cadastral 169/4,
- intabularea dreptului de proprietate in cota de 1/1 in favoarea reclamantului, asupra imobilului inscris in C.f. nr. 44/IM - Sancrai; nr. cadastral 169/4, 169/1, 170, compus din casa de caramida, acoperita cu tigla, cu doua camere si bucatarie, si inscrierea in c.f. a dreptului de folosinta al subsemnatului asupra terenului in suprafata de 150 mp,
- radierea din partea a III a din C.f. nr. 44/III - Sancrai a inscrierii existente in foaia de sarcini de sub C1, a dreptului de atribuire asupra 150mp teren, inscris in favoarea Szabo Bojte Terezia; Bojte Lazar; Bojte Wilhelm ; Bojte Emeric si Bojte Erno, cu obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea precizarii si completarii actiunii, reclamantul a aratat ca la data de 21.10.2005, s-a incheiat, la Tg. Mures, prin Cabinetul individual de avocatura loan Burghelea, contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere intre antecesorii paratilor de randul II, Szabo Bojte Karoly si Szabo Bojte Terezia, in calitate de vanzatori intretinuti si proprietari ai imobilului situat administrativ in localitatea Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr.13. si paratii de randul I, BZ - L si BM, in calitate de cumparatori intretinatori, in baza caruia, acestia din urma, in schimbul intretinerii prestate in favoarea antecesorilor paratilor de randul II, au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat administrativ in localitatea Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr. 13 , jud. Mures, inscris in C.f. nr.44/lll, Sancraiu de Mures, nr. top (cadastral) 169/4, 169/1,170, casa de caramida acoperita cu tigla, cu 2 camere.bucatarie si dreptul de folosinta asupra terenului in suprafata de 150 mp., detinuti de vanzatorii intretinuti cu titlu de drept atribuire, in baza incheierii nr. 12203 din 11.06.1983.
Cu toate ca dreptul de proprietate asupra imobilului si dreptul de folosinta al vanzatorilor intretinuti s-a transferat in patrimoniul paratilor de randul I in calitate de cumparatori intretintatori, la data incheierii contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere, avand in vedere ca obiect al contractului l-a constituit numai constructia aflata pe terenul detinut in folosinta vanzatorilor intretinuti cu titlu de drept de atribuire, paratii de randul I nu si-au intabulat in cartea funciara dreptul astfel dobandit, forma autentica a contractului neconstituind o conditie pentru validitatea contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere.Cu toate acestea, insa, paratii de randul I s-au obligat in baza antecontractului de vanzare cumparare din 22.03.2007, incheiat de acestia cu subsemnatul reclamant, sa transmita in patrimoniul subsemnatului reclamant dreptul de proprietate asupra imobilului neintabulat in favoarea lor in cartea funciara.
La data de 24.06.2007, paratii de randul I au achitat paratilor de randul II contravaloarea drepturilor succesorale dobandite de catre acestia si intabulate in cartea funciara, conform declaratiei autentificate sub nr.497 de BNP Onea Victor din Tg. Mures.
Ulterior, antecesoarea paratilor de randul II, vanzatoarea intretinuta Szabo Bojte Terezia, a decedat, insa nu s-a mai dezbatut succesiunea acesteia de catre paratii de randul II.
In probatiune au fost depuse la dosarul cauzei, in copie, inscrisuri: contract de vanzare cumparare (f.7), extras CF (f. 8, 127, 139), antecontract de vanzare cumparare (f. 9), incheiere de autentificare (f. 10) declaratii (f 11, 12), facturi (f 28-33), contract de credit (f 34-39), interogatorii (f 65-66, 86, 226-227, 232-233), certificat de deces (f 126), copii CI (f 128-131), certificate de nastere (f 132-135), dispozitie (f 136), certificat de mostenitor (f 144-148), contract de vanzare cumparare cu clauza de intretinere (f 170), file ziar (f 206), declaratiile martorilor Muresan Zsolt Janos, Ilyes Iuliana si Suster Iustina (f 207, 224, 225).
Analizand actele si lucrarile dosarului, retine urmatoarele:
La data de 22.03.2007 reclamantul a incheiat cu paratii BZ L si  BM, prin mandatar Suster Iustina, in baza procurii speciale autentificate sub nr. 306/2007 din 02 februarie 2007 de B.N.P. TIE, antecontractul de vanzare cumparare sub semnatura privata, cu privire la imobilul situat administrativ in localitatea Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr. 13, judetul Mures, inscris in C.F. nr. 44/III - Sancrai; nr. cadastral 169/4, 169/1, 170, compus din casa de caramida, acoperita cu tigla, cu doua camere si bucatarie, situata pe terenul in suprafata de 150 mp cu nr. cadastral 169/4 (f. 9, 169, 221).
In baza promisiunii sinalagmatice de vanzare cumparare, promitentii vanzatori s-au obligat sa vanda reclamantului imobilul descris mai sus, la pretul de 110.000 lei, urmand ca reclamantul sa le plateasca paratilor in schimbul imobilului suma de 110.000 lei, cu titlu de pret.
Asa cum rezulta din toate probele administrate, inclusiv recunoasterile paratilor la interogatoriu (f. 65-66, 86, 226-227), la data incheierii promisiunii sinalagmatice de vanzare cumparare, reclamantul a platit promitentilor vanzatori suma de 20.000 lei cu titlu de avans, diferenta de 90.000 lei urmand sa fie achitata pana la data de 25 aprilie 2007, data pana la care reclamantul s-au obligat sa incheie contractul de vanzare - cumparare, in caz contrar cumparatorul urmand sa piarda avansul iar vanzatorul sa restituie promitentului cumparator dublul sumei incasate.
De asemenea, intrucat la data incheierii antecontractului, dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al promisiunii sinalagmatice de vanzare - cumparare, nu era intabulat in cartea funciara pe numele paratilor, acestia dobandind in proprietate cota de 12/16 din imobil, ce a apartinut autorului lor Szabo Bojte Terezia in baza contractului de vanzare - cumparare cu clauza de intretinere, incheiat la data 21 octombrie 2005 (f. 7), reclamantul a prorogat pe cale conventionala termenul de plata a diferentei de pret, pana la dobandirea de catre acestia a dreptului de proprietate asupra intregului imobil si intabularea lui in cartea funciara in favoarea paratilor.
In baza conventiei de partaj voluntar, consemnata in inscrisul autentic intitulat "declaratie", autentificat sub nr. 497 din 26.04.2007 de CNP Onea Victor, la data de 26 aprilie 2007 (f. 10), paratii au platit coindivizarilor Bojte Lazar, Bojte Vilhelm, Bojte Emeric si Bojte Emo suma de 20.000 lei cu titlu de sulta, devenind astfel proprietari exclusivi asupra imobilului situat administrativ in localitatea Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr. 13, judetul Mures, inscris in C.F. nr. 44/III - Sancrai; nr. cadastral 169/4, 169/1, 170, compus din casa de caramida, acoperita cu tigla, cu doua camere si bucatarie, situata pe terenul in suprafata de 150 mp cu nr. cadastral 169/4.
La data incheierii conventiei de partaj voluntar, consemnata in inscrisul autentificat intitulat "declaratie" (f. 12), reclamantul a mai platit paratilor cu titlu de avans suma de 20.000 lei, acestia angajandu - se prin inscrisul intitulat" declaratie " sa ii vanda imobilul dupa indeplinirea de catre acestia a formalitatilor de intabulare a dreptului de proprietate in favoarea lor.
Totodata, se retine ca la data de 04.06.2007 (f. 11), a achitat integral pretul imobilului, stabilit pe cale conventionala, asa cum rezulta din inscrisul semnat de catre cei doi parati intitulat "declaratie" , prin care paratii s-au angajat din nou sa faca toate demersurile pentru a intabula dreptul de proprietate asupra imobilului in favoarea reclamant.
Desi dreptul de proprietate asupra imobilului a fost dobandit de catre paratii de randul I la data incheierii contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere, datorita pasivitatii acestora dreptul lor nu a fost intabulat in cartea funciara, iar dupa decesul antecesorului paratilor de randul II, Szabo Bojte Karoly, s-a dezbatut succesiunea acestuia, fiind emis Certificatului de mostenitor nr. 25/2006, de catre BNP Nagy Gabriela, in baza caruia s-au stabilit cotele de mostenire a paratilor de randul II si ale antecesoarei acestora Szabo Bojte Terezia, sotia supravietuitoare postdecedata, paratii de randul II intabulandu-si drepturile succesorale dobandite in cartea funciara, cu toate ca dreptul de proprietate asupra imobilului nu mai exista in patrimoniul antecesorului defunct si al sotiei supravietuitoare, fiind transmis in patrimoniul paratilor de randul I, in baza Contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere din 21.10.2005.
Aceasta stare de fapt reiese din interogatoriile administrate in cauza dar si din declaratiile martorilor audiati nemijlocit de instanta, ce se coroboreaza cu inscrisurile depuse de reclamant, in conformitate cu prev. art. 1169 Cod Civil.
Cu toate ca reclamantul, in calitate de promitent cumparator a platit integral pretul imobilului ce a facut obiect al promisiunii sinalagmatice de vanzare - cumparare, promitentii vanzatori nu si - au indeplinit obligatia asumata contractual si anume aceea de a incheia contractul de vanzare - cumparare in forma autentica, in baza caruia sa se realizeze transferul dreptului de proprietate asupra imobilului in patrimoniul promitentului cumparator.
Instanta retine ca, promisiunea de vanzare cumparare incheiata la data de 22.03.2007 intre reclamant si parati, este valabila, produce efecte juridice pana in momentul anularii acesteia si corespunde vointei reale a partilor, la momentul incheierii ei.
In cauza sunt incidente dispozitiile art. 969 alin. 1 C.civ. care arata ca conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Antecontractul de vanzare -cumparare fiind un contract nenumit, atipic, nu se bucura de o denumire legala si de o reglementare proprie, este expresia principiului libertatii actelor juridice care da nastere obligatiei de a face, in cazul acestor contracte se vor aplica regulile stabilite de parti iar pentru aspectele la care partile nu s-au referit in mod expres isi vor gasi aplicare regulile generale care carmuiesc materia obligatiilor iar nu cele care guverneaza  actul juridic numit care se aseamana cel mai mult cu actul nenumit incheiat de parti.
Astfel, in prezenta cauza nu se cere ca contractul incheiat intre parti sa indeplineasca cerintele specifice contractului de vanzare-cumparare iar promitentii-vanzatori sa aiba obligatia de garantie a vanzatorului.
Instanta apreciaza ca, promisiunea de vanzare-cumparare poate sa-si produca efectele specifice daca indeplineste conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii in general, care potrivit art. 948 C.civ. sunt : capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partii care se obliga, un obiect determinat  sau determinabil, cauza licita, conditii care sunt intrunite in prezenta cauza.  
In speta de fata, reclamantul a facut dovada ca paratii de rand 1 si 2 au refuzat sa se prezinte la notar pentru incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, si ca, la randul sau, si-a indeplinit propriile obligatii asumate prin antecontract, achitand pretul convenit. Edificatoare in acest sens sunt inscrisurile depuse la dosar, precum si pozitia paratei BM, exprimata in raspunsul la interogatoriul incuviintat.
In ceea ce-l priveste pe paratul BZ-L, intrucat acesta a fost citat cu mentiunea personal la interogatori si nu s-a prezentat in mod nejustificat, va face aplicarea impotriva sa a prevederilor art. 225 Cod proced. civila, in sensul de a interpreta aceasta atitudine procesuala ca o recunoastere a pretentiilor reclamantului.
In drept, instanta a constatat ca, in temeiul art. 1073, 1075 si 1077 din Codul civil, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, inclusiv a celor de a face, este admisibila pronuntarea unei hotarari prin care sa fie obligat promitentul  la incheierea contractului sau hotararea sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a 2 conditii, si anume incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea cerintelor generale de valabilitate ale actelor juridice prevazute de art. 948 din Codul civil si existenta in patrimoniul promitentilor vanzatori a bunului a carui vanzare este promisa. Practica judecatoreasca a statuat in mod constant posibilitatea validarii contractelor de vanzare - cumparare sub semnatura privata  in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor.
Instanta retine ca, in prezenta cauza ca imobilul cladire care a facut obiectul antecontractului autentic incheiat intre parti, nu a iesit din patrimoniul paratilor de rand 1 si 2, in consecinta sub acest aspect va obliga paratii de rand 1 si 2, BZ L si BM la intabularea dreptului lor de proprietate in cota de proprietate de 1/1 parte asupra imobilului situat in Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr. 13, jud. Mures, inscris in CF nr. 44/III Sancraiu de Mures, nr. top 169/4, 169/1, 170, constand in casa de caramida acoperita cu tigla, doua camere, bucatarie, cu drept de folosinta asupra terenului de 150 mp, dobandite in baza contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere din data de 21.10.2005 incheiat la Tg-Mures intre paratii de rand 1 si 2 BZ L si BM si antecesorii paratilor de rand 3-6, Szabo Bojte Karoly si Szabo Bojte Terezia, redactat prin Cabinet Individual de avocat Ioan Burghelea; iar in caz de refuz, hotararea pronuntata sa tina loc de act de intabulare a dreptului de proprietate al paratilor, in cota de 1/1 parte asupra imobilului sus-identificat.
Va obliga paratii BZ-L si BM sa incheie cu reclamantul contract autentic de vanzare-cumparare privind imobilul constructie situat in Sancraiu de Mures, str. Plopilor nr. 13, jud. Mures, inscris in CF nr. 44/III Sancraiu de Mures, nr. top 169/4, 169/1, 170, constand in casa de caramida acoperita cu tigla, doua camere, bucatarie, iar in caz de refuz prezenta hotarare tine loc de act autentic notarial de vanzare-cumparare.
Va dispune intabularea in cartea funciara pe numele reclamantului a dreptului de proprietate in cota de 1/1 parte asupra imobilului constructie sus-identificat.
Din extrasul CF nr. 44/III/Sancrai (f. 8), se retine ca suprafta de teren de 150 mp nu a fost detinuta cu titlu de proprietate de antecesorii paratilor, ci formeaza in continuare proprietatea Statului Roman, iar paratii au doar un drept de atribuire.
Intrucat terenul de 150 mp nu a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare si nici nu s-a facut dovada faptului ca aceasta suprafata s-ar fi aflat vreodata in patrimoniul paratilor ori a antecesorilor acestora, in baza art. 1169 Cod Civil va respinge ca neintemeiate petitele vizand obligarea paratilor de rand 1 si 2 la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare asupra terenului in suprafata de 150 mp inscris in CF nr. 44/III Sancraiu de Mures, nr. top 169/4, 169/1, 170, inscrierea dreptului de folosinta al reclamantului asupra acestui teren, ca si radierea din partea a IIIa, foaia de sarcini din CF nr. 44/III Sancraiu de Mures a dreptului de atribuire a terenului de 150 mp catre numitii Szabo Bojte Terezia, Bojte Lazar, Bojte Emeric, Bojte Wilhelm, Bojte Erno.
   In baza art. 2754 Cod proced. civil, fiind parte cazuta in pretentii, va obliga paratii la plata catre reclamant a sumei de 1015 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa de timbru (1010 lei) si timbru judiciar (5 lei) achitate la dosar.