Civil - hotarare care sa tina loc de act autentic - constatarea nulit. abs. a contractului de vanzare s.a.

Prin cererea formulata, precizata si inregistrata pe rolul acestei instante la data de 07.12.2007, sub nr. 10672/320/2007, reclamantul GD, a solicitat  in contradictoriu cu paratul BF ca instanta prin hotararea pe care o va pronunta  sa se dispuna:
- dezmembrarea imobilului situat in Cristesti, nr.503 identificat in CF nr.789 Cristesti, sub nr. top.247, aflat in proprietatea paratului in trei parcele cu nr. topografice si respectiv cadastrale noi conform documentatiei tehnice intocmite de catre ing. PM, posesoare a certificatului de autorizare seria B nr.2292, categoria D eliberat de ONCGC si avizat de catre ANCPI - Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Mures sub nr.3366/27.03.2006, prin atribuirea de nr. topografice si respectiv cadastrale noi.
- obligarea paratului Boros Francisc la incheierea unui act autentic de vanzare cumparare asupra suprafetei de 300 mp.,teren cu destinatie de gradina identificat prin nr. top.nou 247/2 respectiv cadastral 321/2, iar in caz de refuz pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc unui astfel de act si sa fie apt de intabulare in CF.
- obligarea paratului in caz de opozitie la suportarea cheltuielilor ocazionate de judecarea prezentei cauze,
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca,  cu ocazia incheierii la data de 16.03.2005 a antecontractului de vanzare cumparare autentificat prin incheierea nr.338 din aceeasi data la Biroul Notarilor Publici Asociati Logican Maria si Dan Valentin Simion, a achitat 50 milioane lei ROL din pretul terenului in suprafata de 300mp., din totalul de 720 mp., situat in Cristesti, nr.503, jud. Mures inscris in CF 789 Cristesti, nr. top247., iar restul de 10 milioane lei ROL urma sa fie achitata pana la data de 15.05.2005, data la care paratul in calitate de promitent vanzator se obliga a se prezenta in fata notarului public pentru incheierea actului in forma autentica.
La data de 17.03.2005 s-au prezentat la Biroul avocatului Barta Susana, unde s-a incheiat un ante contract, semnat de ambele parti prin care acesta a recunoscut ca a primit diferenta de 10 milioane lei ROL si a declarat ca intelege sa recunoasca si sa mentina neschimbate restul clauzelor contractuale asumate prin ante contract.
Desi pretul a fost achitat integral paratului acesta nu a mai putut fi contactat datorita lipsei sale din domiciliu.
In drept, au fost invocate prevederile art. 969, 970, 1073C.civ., art.5 (2) din Titlul X al Legii nr.247/2005 si 274 C.pr. civ.
Cererea a fost timbrata cu taxa judiciara de timbru de 462 lei si timbru judiciar de 5 lei.
Prin precizarea la actiune depusa de reprezentantul reclamantului s-a solicitat instantei a proceda la declararea succesiunii vacante a defunctului Boros Francisc, decedat la data de 17.03.2006, cu ultimul domiciliu in comuna Cristesti, str. Cooperativei, nr.503, jud. Mures, dispunand totodata introducerea in cauza a Consiliului Local a Comunei Cristesti, competenta a prelua bunurile succesorale conform prevederilor art.75(3) din Legea nr.36/1995,
- numirea unui curator special care sa procedeze la inventarierea bunurilor succesorale conform prevederilor art.720-726 C.civ.
- dezmembrarea imobilului situat in Cristesti, nr.503 identificat in CF nr.789 Cristesti, sub nr. top.247, aflat in proprietatea paratului in trei parcele cu nr. topografice si respectiv cadastrale noi conform documentatiei tehnice intocmite de catre ing. PM,
- obligarea acesteia ca in numele defunctului Boros Francisc sa procedeze la incheierea unui act autentic de vanzare cumparare asupra suprafetei de 300 mp.,teren cu destinatie de gradina identificat prin nr. top.nou 247/2 respectiv cadastral 321/2, iar in caz de refuz pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc unui astfel de act si sa fie apt de intabulare in CF.
Primaria comunei Cristesti prin reprezentant legal a depus la dosar intampinare prin care solicita respingerea actiunii formulata de reclamantul GD, ca gresit indreptata si netemeinica, aratand ca in urma verificarilor efectuate la Biroul financiar-contabil din cadrul Primariei Cristesti s-a constatat ca defunctul BF are mostenitori legali in viata in persona fiicei Keresztesi Katalin care a procedat la vanzarea imobilului in cauza catre Janos Rozalia, prin actul de vanzare cumparare incheiat in forma autentica la BNP Albulescu Felicia-Doinita.
Intrucat numitul BF are mostenitori legali, stabiliti prin Certificatul de mostenitor nr.43/2006 BNP Albulescu Felicia-Doinita solicita sa se constate lipsa calitatii procesuale pasive a Consiliului local Cristesti.
In drept si-a intemeiat intampinarea pe prevederile art.115-118 C.pr. civ.
Cererea de declarare a succesiunii vacante a fost disjunsa la data de 14.04.2008.
Prin precizarea cererii de chemare in judecata depusa la dosar la data de 01.10.2008, reclamantul solicita introducerea in cauza in calitate de parate a urmatoarelor persoane: Keresztesi Katalin in calitate de mostenitoare a defunctului si Janosi Rozalia in calitate de tert dobanditor, solicitand sa se dispuna:
- constatarea nulitatii absolute si partiale a contractului de vanzare cumparare  autentificat prin incheierea numarul 4998/03.10.2006 la BNP Albulescu Felicia Doinita, cu privire la suprafata de 300 mp., teren fara constructii din totalul de 720 mp.., situat in Cristesti, str. Cooperativei, nr.503 inscris in CF nr. 789 Cristesti, sub n. top 247,
- iesirea din indiviziune prin dezmembrarea imobilului situat in Cristesti, str. Cooperativei, nr.503 inscris in CF nr. 789 Cristesti, sub nr. top 247, aflat in proprietatea paratului in trei parcele cu nr. topografice si respectiv cadastrale noi conform documentatiei tehnice intocmite de catre ing. PM, posesoare a certificatului de autorizare seria B nr.2292, categoria D eliberat de ONCGC si avizat de catre ANCPI - Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Mures sub nr.3366/27.03.2006, prin atribuirea de nr. topografice si respectiv cadastrale noi.
- obligarea paratei de rand I ca in numele defunctului Boros Francisc sa procedeze la incheierea unui act autentic de vanzare cumparare asupra suprafetei de 300 mp.,teren cu destinatie de gradina identificat prin nr. top.nou 247/2 respectiv cadastral 321/2, iar in caz de refuz pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc unui astfel de act si sa fie apt de intabulare in CF.
- obligarea paratelor in caz de opozitie la suportarea cheltuielilor ocazionate de judecarea prezentei cauze.
In subsidiar in situatia respingerii petitelor actiunii principale, solicita obligarea paratei de rand I la restituirea dublului sumei achitate cu titlu de pret, impreuna cu dobanzile legale aferente de la data efectuarii platilor si pana la restituirea lor efectiva.
In motivare se arata ca, in situatia in care promitentul vanzator a decedat dupa incheierea actului, cererea poate fi indreptata impotriva mostenitorilor acestuia care acceptand succesiunea se subroga in toate drepturile si obligatiile antecesorului predecedat.
Potrivit dispozitiilor art.7 din promisiunea autentica de instrainare, defunctul in  calitate de promitent vanzator sa obligat sa comunice mostenitorilor sai despre obligatiile asumate prin acest act, mentionand in mod expres ca obligatiile contractuale se transmit mostenitorilor sai care nu pot prelua drepturi mai mari decat cele avute de autorii lor la data decesului.
Incalcand aceste prevederi contractuale inscrise intr-un act autentic, parata de rand I in calitate de mostenitoare a promitentului vanzator, dupa dezbaterea succesiunii acestuia, a procedat la instrainarea intregului imobil catre parata de rand II, fraudand cu buna stiinta interesele legitime ale reclamantului in calitate de promitent cumparator.
Astfel contractul de vanzare cumparare  este lovit de nulitate partial de nulitate absoluta intrucat se fondeaza pe o cauza ilicita, respectiv aceea a fraudarii intereselor reclamantului creditor, in scopul obtinerii unor avantaje materiale injuste.
Parata de rand I nu putea transmite tertului dobanditor, chiar de buna credinta, drepturi mai mari decat cele pe care antecesorul sau le poseda la data decesului.
In drept a invocat prevederile art. 966, 968, 969, 970, 1073 C.civ.,5 (2), din Titlul X al Legii nr.247/2005 si 274 C.pr. civ.
Cererea de obligare a paratei la restituirea dublului arvunei a fost timbrata cu 711 lei, taxa de timbru.
Reclamantul a depus la dosar concluzii scrise.
In probatiune, s-au depus la dosar urmatoarele inscrisuri: fisa imobilului (f.4), act aditional la antecontractul de vanzare-cumparare (f.5,101), extras CF nr.789 Cristesti (f.6), antecontract de vanzare cumparare nr.338/16.03.2005 (f.7,101-104), plan de amplasament, schite (f.8-10), memoriu tehnic justificativ (f.11), adresa nr.1506/22.03.2006, nr. 7022/01.02.2008, nr.7018/23.01.2007, a Primariei Cristesti, (f.12,19,22), cerere (f.21),chitanta seria MS MUN nr.0176086 din data de 03.03.2008 (f.28), contract de vanzare cumparare, nr.1922/11.09.2006 (f.37,38) nr.4998/03.10.2006 (f.54,55), certificat de mostenitor nr.43/30.03.2006 (f.39), certificat de urbanism nr.106 din 25.09.2006 (f.53), contract provizoriu de vanzare-cumparare (f.56), sentinta civila nr.5932/14.05.1992 pronuntata de Judecatoria Tg.-Mures (f.57-58),Incheierea n.50213 OCPI Mures (f.60), proces verbal de reevidentiere nr.4925/25.09.2006 primaria Cristesti (f.61), certificatul fiscal privind impozitele si taxele locale in cazul persoanelor fizice (f.62),adeverinta nr.5671 din 26.10.2006 (f.64), copii chitante (f.63), dispozitie de plata externa (f.64), extras de conturi (f.67-68), ordin de cumparare valuta (f.69), conventie de intermediere pentru casa (f.94)
S-a administrat proba cu interogatoriul paratei Janosi Rozalia  si paratei Keresztesi Katalin (f.89).
Analizand actele si lucrarile dosarului,  instanta retine urmatoarele:
La data de 16.03.2005 intre Boros Francisc in calitate de promitent-vanzator si reclamantul GD in calitate de promitent-cumparator s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare avand ca obiect 300 mp teren inscris in CF 789, nr. top 247 a localitatii Cristesti contra sumei de 6.000 lei, din care la data incheierii contractului s-a achitat suma de 5.000 lei.
Conform clauzelor contractuale, partile se obliga sa comunice mostenitorilor existenta antecontractului. De asemenea, in cazul in care promitentul vanzator sau mostenitorii acestuia nu vor mai fi de acord cu vanzarea si nici nu se va putea obtine o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act autentic, se va restitui dublul sumei achitate la data incheierii antecontractului.
Prin actul aditional s-a precizat faptul ca promitentul-vanzator a primit suma de 1.000 lei, rest din pretul antecontractului.
La data de 17.03.2006 a intervenit decesul promitentului-cumparator, singurul mostenitor al acestuia fiind parata Keresztesi Katalin conform certificatului de mostenitor nr.43/30.03.2006.
La data de 03.10.2006 s-a incheiat intre parata Keresztesi Katalin si parata Janosi Rozalia contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4998 avand ca obiect intregul imobil compus din constructie si teren in suprafata de 720 mp, pretul fiind stabilit la 61.500 lei.
Instanta retine ca in fapt conventia dintre Boros Francisc si GD, reprezinta o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare si a dat nastere unei obligatii pentru parti de a incheia in viitor, in termenii deja conveniti un contract de vanzare-cumparare.
Avand in vedere dispozitiile art. 1073, 1075 si 1077 din Codul civil, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, inclusiv a celor de a face, instanta constata ca este admisibila in principiu pronuntarea unei hotarari care sa suplineasca indeplinirea de catre parti a obligatiei de a se prezenta in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare.  Instanta retine totodata ca  intrucat intervenit decesul parti cocontractante, Boros Francisc, drepturile si obligatiile defunctului inclusiv obligatia de a incheia un contract de vanzare-cumparare conform antecontractului depus la dosar, s-au transmis pe cale succesorala catre mostenitori, respectiv catre parata Keresztesi Katalin. In acelasi timp, trebuie avut in vedere faptul ca promisiunea de vanzare-cumparare da nastere unui drept de creanta, neavand ca efect transmiterea proprietatii ca drept real opozabil erga omnes. Prin urmare, in conditiile in care ulterior incheierii promisiunii de vanzare-cumparare bunul este transmis conventional unui tert - in cazul de fata paratei Janosi Rozalia, beneficiarul promisiunii de vanzare-cumparare nu mai are posibilitatea de a solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare intrucat bunul nu se mai afla in patrimoniul vanzatorului. In acest context se impune analizarea valabilitatii actului de vanzare-cumparare incheiat cu parata Janosi Rozalia, raportat la sustinerile reclamantului - act incheiat in frauda intereselor sale. Din acest punct de vedere, instanta retine ca nici una dintre parate nu a recunoscut la interogatoriu faptul ca ar fi avut cunostinta despre existenta antecontractului de vanzare-cumparare. De asemenea se retine ca nu a fost  notata in cartea funciara existenta antecontractului sens in care tertul dobanditor este prezumat de buna-credinta, revenind reclamantului obligatia de a proba contrariul. Or pentru a se concluziona ca in fapt contractul de vanzare-cumparare este nul absolut pentru cauza ilicita este necesar sa se stabileasca in prealabil faptul ca atat promitentul-vanzator cat si tertul cumparator au avut cunostinta de existenta antecontractului. In cazul de fata, nici una dintre probele aflate la dosar nu este de natura sa inlature prezumtia de buna-credinta a paratei Janosi Rozalia, tert fata de antecontract. In ceea ce priveste sustinerile reclamatului legate de faptul ca parata de rd. 1 nu putea transmite mai multe drepturi decat cele dobandite prin succesiune, instanta  retine ca in fapt prin insasi natura ei juridica, promisiunea de vanzare-cumparare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului sens in care, imobilul in intregul sau face parte din masa succesorala a defunctului BF. Prin urmare parata Keresztesi Katalin avea la data incheierii contractului cu parata Janosi Rozalia calitatea de proprietar exclusiv asupra intregului bun, fiind neintemeiate sustinerile reclamantului pe acest aspect.
Avand in vedere cele ce preced, instanta retine ca reclamantul nu a dovedit in conditiile 1161 C.civ. si 129 alin. 1 c.pr.civ. existenta cauzei ilicite in ceea ce priveste contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4998/3.10.2006, parata  Janosi Rozalia beneficiind de prezumtia de buna-credinta, sens in care cererea acestuia de anulare partiala a contractului va fi respinsa ca neintemeiata.
Avand in vedere solutia data cererii de anulare a contractului 4998/3.10.2006, in conditiile in care bunul ce face obiectul promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare nu se mai regaseste in patrimoniul succesorului vanzatorului -promitent, instanta apreciaza ca neintemeiate si cererile avand ca obiect iesirea din indiviziune respectiv obligarea paratei de rand 1 sa procedeze la incheierea contractului de vanzare-cumparare sau de pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc unui astfel de act.
Raportat la cererea subsidiara a reclamantului, de obligare a paratei  Keresztesi Katalin la restituirea dublului sumei de 5.000 lei achitata cu ocazia incheierii antecontractului, astfel cum s-a mentionat anterior, parata in calitate de succesor a lui BF a preluat toate drepturile si obligatiile acestuia, inclusiv cele ce deriva din antecontractul incheiat cu reclamantul. In conditiile in care parata nu mai poate fi obligata la incheierea contractului de vanzare-cumparare instanta retine ca deplin aplicabile prev. art. 9 din contract conform carora, daca promitentul vanzator sau mostenitorii acestuia nu vor mai fi de acord cu vanzarea si nici nu se va putea obtine o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act autentic, se va restitui dublul sumei achitate la data incheierii conventiei.
Fiind indeplinita conditia expres prevazuta de catre parti in antecontract, respectiv respingerea cererii de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de contract si avand in vedere faptul ca in materie contractuala culpa debitorului este prezumata, instanta urmeaza sa dea eficienta clauzelor contractuale si sa o oblige pe parata Keresztesi Katalin la plata catre reclamant a sumei de 10.000 lei reprezentand dublul arvunei achitate conform antecontractului de vanzare-cumparare nr. 338/16.03.2005. Pentru a dispune in acest sens instanta are in vedere natura juridica a arvunei care reprezinta atat avans in contul obligatiei de plata a pretului cat si o clauza penala acceptata ca atare de parti. Pe cale de consecinta, avand in vedere prevederile art. 969 C.civ. si retinand ca desi reclamantul si-a indeplinit integral obligatiile stabilite prin antecontract, partea cocontractanta nu a procedat la perfectarea actului apt sa transmita dreptul de proprietate asupra imobilului, instanta va obliga parata sa restituie dublul arvunei, conform antecontractului de vanzare-cumparare nr. 338/16.03.2005.
In ceea ce priveste cererea reclamantului de obligare a paratei la plata dobanzii legale aferente sumei de 10.000 lei incepand cu data de efectuarii platii - 16.03.2005 si pana la achitarea efectiva a sumei instanta retine ca prin stipularea unei clauze penale, partile au stabilit anticipat cuantumul prejudiciului ca urmare a neexecutarii contractului sens in care obligarea concomitenta a paratei la plata dobanzii legale ar reprezenta o dubla reparare a aceluiasi prejudiciu. De altfel partile insele au stabilit ca nu se pot percepe dobanzi pentru pretul achitat, pana la data incheierii contractului de vanzare-cumparare. De la data pronuntarii prezentei sentinte, fiind stabilita obligatia de plata si limitele acesteia, parata Keresztesi Katalin datoreaza dobanda legala pana la achitarea efectiva a sumei stabilite de instanta.
Fata de dispozitiile art. 274 C.pr.civ. avand in vedere faptul ca pretentiile reclamantului au fost admise in parte, respectiv in ceea ce priveste petitul subsidiar, instanta admite in parte cererea reclamantului de obligare a paratei Keresztesi Katalin la plata cheltuielilor de judecata va obliga parata Keresztesi Katalin la plata catre reclamant a sumei de 714 lei reprezentand cheltuieli de judecata - taxa de timbru si timbru judiciar aferente petitului subsidiar. Cererea de obligare a paratei Ianosi Rozalia la plata cheltuielilor de judecata va fi respinsa ca neintemeiata avand in vedere ca aceasta nu a cazut in pretentii in sensul art. 274 c.pr.civ.