Civil - hotarare care sa tina loc de act autentic

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 19.08.2008 sub nr. 6960/320/2008 reclamantul RA a solicitat in contradictoriu cu paratul GL, obligarea paratului la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare - cumparare cu privire la cota lui de ½ parte din dreptul de proprietate pe care-l detine din imobilul - teren intravilan in suprafata totala de 686 mp., situat in Tg. Mures, str. Gheorghe Doja, nr. 129, jud. Mures, inscris in C.F. nr.91612 Tg. Mures, nr. top. 4558/1/1/6/2 si 4558/1/6/2 (1121), al carui pret a fost stabilit la suma de 33.000 euro,
In subsidiar a solicitat iesirea din indiviziune asupra terenului identificat la petitul anterior prin atribuirea acestuia in natura si in intregime reclamantului, concomitent cu obligarea sa, la plata in favoarea paratului a unei sulte compensatorii, reprezentand contravaloarea cotei de ½ parte din teren, proprietatea paratului, cu cheltuielile de judecata.
In motivare reclamantul a aratat ca atat paratul cat si sora acestuia, GI erau proprietarii tabulari ai terenului intravilan in cote nedeterminate. De comun acord acestia au hotarat sa vanda reclamantului cotele lor de ½ parte la pretul de 33.000 euro fiecare parte, aceste cote fiind declarate si recunoscute in mod reciproc anterior realizarii conventiei de vanzare. Paratul a refuzat incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare.
La data de 17.07.2008, toate partile s-au prezentat la notar in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica, insa semnarea acestuia s-a amanat la data de 22.06.2008 la solicitarea paratului, astfel ca vanzarea cumpararea a fost incheiata numai cu sora paratului pentru jumatate din imobil.
La data de 22.07.2008, paratul s-a prezentat la notar in vederea semnarii contractului de vanzare cumparare si, profitand de faptul ca, reclamantul in vederea realizarii scopului urmarit - realizarea unei constructii, trebuia sa cumpere intregul teren si deja cumparase si achitase pretul cotei de ½ parte, in mod nejustificat si exagerat a majorat pretul stabilit anterior, astfel nu s-a mai ajuns la semnarea si incheierea contractului de vanzare - cumparare translativ de proprietate.
Reclamantul sustine ca sunt indeplinite toate conditiile de admisibilitate pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, respectiv existenta consimtamantului partilor asupra obiectului vanzarii si pretul de 33.000 euro, confirmabil de catre sora paratului GI, precum si de angajatii B.N.P.A. Holbach&Rozsa din Tg.-Mures, care si la solicitarea paratului au redactat un contract de vanzare - cumparare in care s-a consemnat pretul de 33.000 euro, existenta unei promisiuni sinalagmatice de vanzare - cumparare, fapt care rezulta si din prezentarea paratului la notarul public in vederea incheierii unui contract de vanzare - cumparare, caracterul consensual al contractului de vanzare - cumparare, refuzul paratului - constatat si prin incheierea de certificare nr.7641/14.08.2007 data la B.P.N.A. Holbach & Rozsa din Tg. Mures de a se prezenta la notar pentru a semna contractul de vanzare - cumparare autentic. Prin comportamentul inadecvat, paratul ocazioneaza insemnate prejudicii reclamantului.
In subsidiar pentru situatia in care s-ar constata inadmisibilitatea petitului actiunii care vizeaza pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, solicita iesirea din indiviziune asupra terenului intravilan in cauza, prin atribuirea acestuia in natura si in intregime reclamantului, concomitent cu obligarea sa la plata in favoarea paratului a unei sulte, compensatorii, reprezentand contravaloarea cotei de 1/2 parte din teren, proprietatea paratului. In ceea ce priveste valoarea de circulatie a cotei de 1/2 parte a terenului intravilan in suprafata totala de 686 mp o apreciaza la valoarea de 33.000 euro echivalentul in lei la cursul de 1 EUR = 3,5302 RON, stabilit de Banca Nationala a Romaniei pentru data de 19.08.2008 data inregistrarii prezentei actiuni, fiind de 116.497 lei
In drept a invocat art.1073-1077 C.civ., art.728 C.civ., art.673 ind.1 C.pr. civ si urm.
Paratul GL a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamantului cu obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecata, motivand ca nu mai este proprietarul terenului in cauza din data de 06.08.2008, fiind transmis fiului prin contractul de donatie nr.1256/2008 din 06.08.2008. A mai sustinut si ca pretentiile reclamantului sunt neintemeiate, nefiind incheiat cu acesta un inscris constatator al conventiei invocate.
Reclamantul a completat cererea de chemare in judecata in sensul chemarii in judecata in calitate de parat a Giliga Sandor, donatarul solicitand si in contradictoriu cu acesta sa se constate nulitatea absoluta a contractului de donatie autentificat sub nr.1256 / 06.08.2008. de catre notarul public Luminita Dobarta din Tg.-Mures, cu privire la cota de ½ parte din dreptul de proprietate asupra imobilului - teren intravilan in suprafata totala de 686 mp. - situat in Tg.Mures, str.Gheorghe Doja nr.129, jud.Mures, inscris in C.F.Nr.91612/Tg.-Mures, nr.top. 4558/1/1/6/2 si 4558/1/6/2 (1121). Contractul de donatie este lovit de nulitate absoluta, avand in vedere ca, acesta nu a fost incheiat cu scopul real al gratificarii donatarului, ci cu scopul real si ilicit de a ingreuna valorificarea dreptului reclamantului de obliga paratul de rd.1 la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare - cumparare cu privire la cota lui de ½ parte din imobilul mentionat mai sus.
Scopul ilicit al contractului de donatie rezulta din urmatoarele elemente: faptul ca, pe data de 17 iulie 2008 paratul GL s-a prezentat la notar in vederea incheierii unui contract de vanzare - cumparare cu privire la imobilul din litigiu, dar a carui semnare si autentificare s-a amanat la cererea sa pentru data de 22 iulie 2008, cand, in mod nejustificat, a majorat pretul asupra caruia s-a convenit anterior. GL niciodata nu a avut intentia de a transmite in mod gratuit imobilul din discutie. La 22 iulie 2008 reclamantul i-a adus la cunostinta paratului GL faptul ca, daca nu se razgandeste in privinta incheierii contractului de vanzare - cumparare autentic la pretul convenit, il va chema in judecata.
In drept a invocat art.966 C.civ.
Paratii Gliga Ludovic si Gliga Sandor au formulat intampinare si actiune reconventionala prin care au respingerea petitelor principale ale actiunii, admiterea cererii in parte cu privire la efectuarea iesirii din indiviziune, dar in contradictoriu cu proprietarul imobiliar parat Giliga Sandor, cu cheltuieli de judecata in favoarea acestora.
In motivare paratii au aratat ca nu contesta faptul ca reclamantul este proprietarul cotei de ½ parte din imobilul in litigiu, restul cotei de ½ parte din imobil formand proprietatea exclusiva a paratului Sandor, prin doantie.
Contesta afirmatiile reclamantului cu privire la promisiunea de vanzare-cumparare anterior incheierii contractului de donatie. Sustin faptul ca s-au purtat discutii in sensul instrainarii acestei cote, dar intelegerea nu s-a finalizat din cauza pretului. Reclamantul nu poate produce nici un inceput de dovada scrisa.
Paratul, reclamant reconventional Giliga Sandor a sustinut actiunea reconventionala, numai cu privire la modalitatea de efectuare a partajului, prin formarea a doua loturi egale de teren de atribuirea lor in favoarea fiecaruia dintre proprietarii tabulari, cu plata unei eventuale sulte.
In drept au invocat prevederile art. 6735 si 6736 C pr civ.
Reclamantul a completat petitul subsidiar din cererea introductiva privind iesirea din indiviziune, in contradictoriu cu paratul Giliga Sandor, sustinand aceeasi modalitate de iesire din indiviziune ca in cererea initiala.
Paratii au depus, anterior inchiderii dezbaterilor, concluzii scrise, paratul GL a solicitat respingerea cererii formulata de reclamant, solicitand totodata a se constata lipsa calitatii sale procesuale pasive in cauza, cota sa de proprietatea fiind transmisa fiului sau Gilca Sandor anterior introducerii actiunii de catre reclamant. Paratul Giliga Sandor s-a declarat de acord cu efectuarea partajului, propunand atribuirea in intregime a terenului reclamantului, fiind invocate prevederile art.67310 C.pr. civ. In subsidiar a solicitat iesirea din indiviziune prin formarea a doua loturi, in prima varianta a expertizei topo, cu plata catre reclamant a sultei de 18776 lei stabilita de expert, invocand prevederile art.6735C.pr. civ. si concluziile expertului topograf.
Paratii au depus ulterior inchiderii dezbaterilor concluzii scrise, in privinta partajului paratul Sandor sustinand posibilitatea partajarii in natura a bunului, inadmisibilitatea atribuirii in intregime a bunului reclamantului. A sustinut variata de partajare propusa de expertul Merutiu Florian prezentata in Anexa 1, solicitand atribuirea lotului nr.2, fara obligarea reclamantului la plata unei sulte.
Dupa inchiderea dezbaterilor, reclamantul a formulat concluzii scrise, cu privire la toate capetele de cerere, in privinta modalitatii de partajare a sustinut varianta propusa in anexa 1 a raportului topografic, atribuirea lotului nr. 1, pe care se afla edificata constructia C2, concomitent cu obligarea la plata unei sulte.

In probatiune, reclamanta a depus la dosar urmatoarele inscrisuri: extrase CF nr.91612/N Tg.-Mures (f.5,8), contract de vanzare cumparare autentificat sub nr. nr.2003/2008 (f.6-7), notificare (f.9-10), incheiere de certificare nr.7641/2008 (f.11), contract de donatie nr.1256/2008 (f.18), incheierea nr.46446/07.08.2008 a O.C.P.I. Tg.-Mures (f.19), chitanta nr.48/18.11.2008 (f.32), inscrisurile din arhiva B.N.P Holbach si Rozsa care au stat la baza incheierii contractului autentificat sub nr. 2003/2008 si declaratia nr.1983/2008(f.42-59), adresa nr.217/17.06.2008 (f.140), notificare (f.142).
De asemenea s-a administrat proba cu interogatoriul paratului GL (filele 61-64), proba cu declaratiile martorilor Pal Nicolae Zoltan (fila 73), Rozsa Balasz (fila 75), Koncz Reka (fila 76).
In cauza s-a efectuat si s-a depus expertiza tehnica topografica filele 100-114, completata (f.125) si o expertiza tehnica, realizata de un expert evaluator ANEVAR (f.131-136).

Analizand actele si lucrarile dosarului, Judecatoria retine urmatoarele:
Paratul GL impreuna cu sora sa GI au detinut in proprietatea, in cote nedeterminate imobilul teren intravilan, situat in Tg. Mures, str. Gheorghe Doja, nr. 129, inscris in C.F. nr. 91612/N Tg. Mures, in suprafata de 686mp, nr. top 4558/1/1/6/2 si 4558/2/1/6/2 (cad 1121) (f.8).
Intre reclamant si acest parat au existat discutii cu privire la vanzarea intregii proprietati (declaratia martorului Pal Nicolae Zoltan, fila 73).
Discutiile s-au materializat intr-o conventie de vanzare-cumparare incheiata de parata GI cu reclamantul pentru cota de ½ parte.
Instanta retine ca initial cererea reclamantului a avut o anumita structura, determinata de lipsa informatiilor cu privire la titularul dreptului de proprietar asupra terenului in cauza. Acesta, cu acordul paratilor, si-a modificat corespunzator cererea introductiva, astfel ca instanta nu va analiza cererile, raportat la momentul cronologic al introducerii lor, ci la succesiunea logica juridica a acestora. Astfel, se va analiza cu prioritate cererea pentru constatarea nulitatii absolute a contractului de donatie, incheiat de cei doi parati, urmand ca in functie de solutia adoptata sa se analizeze cererea care vizeaza obtinerea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de instrainare si deopotriva se va da dezlegare exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive invocate de paratul GL, pentru ca in final sa se aprecieze cu privire la partajul terenului.

I.
Cu privire la cererea reclamantului pentru constatarea nulitatii absolute a contractului de donatie incheiat intre paratii GL (donator) si Giliga Sandor (donatar), fundamentata pe cauza ilicita, potrivit prevederilor art. 966 C civil, instanta apreciaza ca nu este intemeiata.
Instanta retine incidenta prevederilor art. 967 C civil, din economia carora se desprind principiile potrivit carora cauza este prezumata relativ ca exista si ca este valabila. Contrariul trebuie demonstrat de persoana interesata, prin intermediul oricarui mijloc de proba.
Ilicitul acestei cauze a fost legat de reclamant de o serie de evenimente anterioare transmiterii bunului prin donatie, respectiv de negocierile privind vanzarea bunului, care nefinalizate, l-ar fi determinat pe paratul Ludovic sa transmita, sub amenintarea unui litigiu pentru obtinerea hotararii care sa tina loc de act autentic si de despagubiri, in mod gratuit acest bun fiului Sandor.
Instanta va analiza impreuna aceste evenimente, motiv pentru care se va apleca si asupra posibilitatii obtinerii de catre reclamant a unei astfel de hotarari care sa tina loc de act autentic impotriva paratului.
In primul rand, instanta retine ca anterior notificarii paratului cu privire la iminenta litigiului (notificare comunicata in 11.08.2008-f.9, certificarea executorului), a avut loc incheierea contractului de donatie (in 06.08.2008, f.18, opozabil tertilor din 07.08.2008, data evidentierii in cartea funciara.)
In al doilea rand, materialul probator administrat, inclusiv declaratiile martorilor (acceptate de parat, fila 65 verso, conform art. 1191 alin3. C civil, in considerarea caracterului de ordine privata al restrictiilor cuprinse in acest articol) confirma neechivoc ca intre parti nu s-a incheiat promisiunea bilaterala invocata de reclamant, ci ambii s-au obligat sa se prezinte in vederea incheierii unui contract solemn de vanzare-cumparare, fiind intelesi asupra lucrului, insa nefiind demonstrata intelegerea si cu privire la pret, element esential, inclusiv al unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare.
In aceste conditii, in care partile doar si-au promis sa vanda, respectiv sa cumpere, fara ca intelegerea sa cuprinda toate elementele specifice unei astfel de conventii bilaterale, apta sa permita partii interesate obtinerea obligatiei asumate pe cale judecatoreasca, instanta nu ar fi putut, in aplicarea principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte in temeiul prevederilor art. 1073 si 1077 C civil o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Paratul a sustinut constant ca nu a existat inscrisul care sa probeze o astfel de conventie, de unde instanta concluzioneaza ca acesta a fost pe deplin constient de faptul ca, din partea reclamantului nu exista o "amenintare" reala cu obligarea sa la vanzare, pe cale judecatoreasca, in conditiile inexistentei unei conventii bilaterale de vanzare-cumparare.
Nefiind demonstrat neechivoc acest ilicit al cauzei contractului de donatie, in lumina celor mai sus retinute, instanta apreciaza ca doar contextul nerealizarii conventiei de vanzare-cumparare, in fata notarului nu este apt prin el insusi sa determine nulitatea absoluta a donatiei, intemeiata pe acest motiv.
Mai mult, in cauza s-a relevat o suficienta materiala a paratului Ludovic, astfel ca gratificarea fiului apare ca fiind fireasca. II.
Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului GL in privinta obligarii acestuia la incheierea contractului in forma autentica rezulta, in mod evident din cele mai sus analizate. Acesta a pierdut calitatea de proprietar al imobilului prin transmiterea valabila prin intermediul contractului de donatie, cererea indreptata impotriva sa urmand a fi respinsa pentru lipsa de calitate procesuala retinuta.

III.
In ceea ce priveste partajul bunului imobil, cererea reclamantului a vizat atribuirea bunului in totalitate cu plata unei sulte compensatorii, ulterior cu ocazia concluziilor orale declarand ca este de acord cu varianta de partajare propusa in Anexa 1 la raportul de expertiza topografica, prin atribuirea lotului nr. 2, pe care nu se afla amplasata nici o constructie. Prin concluziile scrise aceasta optiune a fost modificata in sensul optiunii pentru Anexa nr. 1A, lotul nr. 1, pe care se afla edificata constructia.C2.
Paratul reclamant reconventional Giliga Sandor, a optat pentru varianta din Anexa 1, lotul nr.2, mentinuta si cu ocazia concluziilor scrise.

Imobilul, teren intravilan, situat in Tg. Mures, str. Gheorghe Doja, nr. 129, inscris in C.F. nr. 91612/N Tg. Mures, in suprafata de 686mp, nr. top 4558/1/1/6/2 si 4558/2/1/6/2 (cad 1121) se afla in proprietatea comuna in cote determinate, de ½ parte fiecare a reclamantului si a paratului reclamant reconventional Giliga Sandor.
Instanta constata ca pozitia partilor cu privire la modalitatea de partajare nu este concordanta.
In primul rand cu privire la cererea reclamantului de atribuire in favoarea sa a bunului, instanta retine ca principiul desprins din prevederile art. 6735 -6736C pr civila proclama imparteala in natura. Numai in situatia in care bunurile nu sunt comod partajabile in natura exista posibilitatea atribuirii intregului bun unuia dintre coproprietari. Nu sunt incidente prevederile art. 67310  C.pr civila nefiind cazul unei atribuiri provizorii, posibilitate pe care de altfel reclamantul nu a acceptat-o, desi paratul a formulat-o in scris (f.119).
Fiind cazul unui imobil teren, expertul topograf a identificat posibilitatea partajarii bunului, in doua loturi, materializata in doua variante 1 si 1A. Totodata acesta a identificat si o crestere a valorii lotului care are front la intersectia a doua strazi (Alba Iulia cu Iernutului).
In baza art. 728 din Codul Civil, "nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune_", iar in baza art. 741 Cod Civil, "la formarea si compunerea partilor, trebuie sa se dea in fiecare parte, pe cat se poate, aceeasi cantitate de _imobile_".
Fata de motivele invocate de fiecare dintre parti in sustinerea optiunii de partajare, instanta va proceda la partajarea acestui imobil, in modalitatea stabilita prin raportul de expertiza intocmit in cauza, varianta din Anexa 1, pentru care ambele parti s-au exprimat constant (cu exceptia reclamantului, dar numai dupa inchiderea dezbaterilor), astfel:
- lotul nr. 1, in suprafata de 343 mp, intre punctele B-108-113-C-B, va fi atribuit paratului reclamant reconventional Giliga Sandor, conform raportului de expertiza tehnica mentionat, Anexa 1 (fila 108).
- lotul nr. 2, in suprafata de 343 mp, intre punctele B-C-101-A-B, va fi atribuit reclamantului parat reconventional RA, conform raportului de expertiza tehnica mentionat, Anexa 1 (fila 108).
Instanta a avut in vedere faptul ca scopul initial al achizitionarii acestui teren de catre reclamant al fost acela de edificare, sens in care o deschidere stradala superioara este de acceptat, compensat acest plus de valoare de plata unei sulte in favoarea lotului care va avea o deschidere inferioara.
Nu a acceptat instanta varianta finala a reclamantului in care releva aspecte tehnice de natura lungimii frontului stradal, de vreme ce acest aspect nu a facut obiect al probatiunii, fiind invocat cu incalcarea normelor de procedura dupa inchiderea dezbaterilor, nesupus analizei contradictorii.
Mai mult, instanta, in temeiul prevederilor art. 129 C pr civila, a pus in vedere reclamantului posibilitatea de a proba anumite aspecte tehnice rezultate din partajarea bunului in doua loturi prin depunerea unui certificat de urbanism in acest scop (f.89).

Nici argumentele paratului reclamant reconventional cu privire la atribuirea in favoarea sa a lotului solicitat de reclamant (lotul 2 din Anexa 1, f. 108) nu sunt de acceptat, caci nu are relevanta edificarea de acesta de constructii provizorii pe acest lot, de vreme ce pe lotul nr. 1 atribuit lui, se afla o constructie definitiva care produce chirie, incasata de acesta, mai mult acesta a exercitat prerogativele de proprietar in privinta aceasta in raport cu tertii (f.141).

In privinta sultei compensatorii instanta retine ca expertul topograf a relevat o diferenta de valoare intre cele doua loturi, care a fost indicata valoric si nu procentual, pentru a permite in mod facil determinarea ei. Reclamantul a contestat valoarea indicata de expert si s-a dispus in sensul identificarii valorii de circulatie a terenului de catre un expert A.n.e.v.a.r. (f.131-136), evaluare avuta in vedere de instanta pentru a stabili diferenta de valoare rezultata intre cele doua loturi, ca urmare a modalitatii de impartire indicata mai sus.
Avand in vedere diferenta de valoare intre cele doua loturi, relevata de primul raport de expertiza si necontestata de parti dar si faptul ca valoarea finala de circulatie a terenului a fost evidentiata in cel de-al doilea raport de expertiza, de asemenea necontestat, instanta va avea in vedere urmatorul calcul matematic. Intrucat lotul mai putin valoros ( evaluat la 258270,27 lei) se situeaza la un procent de 96,31 % fata de jumatatea ideala de valoare potrivit primei expertize, rezulta ca valoarea lotului inferior se va calcula ca si cota procentuala de 96, 31 % din jumatatea valorii rezultata din a doua expertiza, adica 96,31% x (184396 lei/2)=88795,89 lei. Scazand aceasta valoare a lotului mai putin valoros din valoarea de circulatie teren 184396 lei-88795,89 rezulta valoarea lotului mai valoros adica 95600 lei. Diferenta finala de valoare este deci de 6804,22 lei (95600-88795,89 lei) rotunjita la 6804 lei, care va reprezenta sulta compensatorie in sarcina reclamantului si in favoarea paratului Giliga Sandor.

IV.
In privinta cheltuielilor de judecata, instanta retine ca, desi initial paratii au solicitat cheltuielile de judecata, prin concluziile orale au nuantat cu privire la modalitatea de acordare, iar prin concluziile scrise au revenit sustinand posibilitatea compensarii lor, cu exceptia celor generate de raportul de evaluare a proprietatii.
Insa instanta constata ca, in privinta cererilor de constatare a nulitatii absolute a contractului de donatie si a celei de emitere a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de instrainare, reclamantul se afla in culpa procesuala, urmand a suporta o parte a cheltuielilor de judecata constand in onorariul avocatial achitat de paratul GL, in cuantum de 2000 lei din totalul de 4000 lei, pentru care a fost asigurata apararea celor doi parati
Totodata constatand ca expertiza efectuata pentru determinarea valorii de circulatie a terenului a profitat ambilor coproprietari, iar costul a fost achitat in integralitate de reclamant, instanta va dispune obligarea paratului Giliga Sandor, la plata sumei de 250 lei, jumatate din contravaloarea acesteia.
In rest, cheltuielile ocazionate de desfasurarea cauzei, vor fi compensate, fiind avansate in egala masura de parti (expertiza topografica), iar in privinta restului de onorariu cuvenit pentru asistenta acordata paratului Giliga Sandor, avand in vedere ca a fost in legatura cu partajul va ramane in sarcina acestuia.