Inscrierea in cartea funciara. Ordinea inregistrarii cererilor determina rangul inscrierilor

     Inscrierea in cartea funciara.
     Ordinea inregistrarii cererilor  determina rangul inscrierilor.

Conform prevederilor  art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind  cadastrul si publicitatea imobiliara, inscrierile  in cartea  funciara isi produc efectele de opozabilitate  fata de  terti de la  data inregistrarii cererilor, iar ordinea  inregistrarii cererilor  va determina rangul inscrierilor.
Desi cererea de notare a somatiei de plata apare ca fiind inregistrata anterior celeilalte cereri, in mod nelegal s-a procedat la efectuarea  operatiunii de  intabulare a acesteia  din urma, iar cererea  cu numarul de  inregistrare ce a precedat-o a fost respinsa cu motivarea ca intre timp a fost  intabulat  contractul de vanzare cumparare prin care  dreptul de proprietate a fost transmis unei terte persoane.
                                                                       
                           (Decizia civila nr.1734/R/ 27 noiembrie 2008;
                           Dosar nr. 602/43/2007a Curtii de Apel Oradea)
            
                                                       
      Prin sentinta civila nr.  58 din 11.01.2006 a Judecatoriei T. M., pronuntata in dosarul nr. 5395/2005, a fost  respinsa exceptia  lipsei calitatii procesuale pasive a SC M. SA si SC S. SA, a fost respinsa plangerea formulata de petentul K. S. in contradictoriu cu O. de C. si P. I.,  SC S. SA si SC M. SA impotriva incheierilor nr. 10582/13.05.2005 si 10610/13.05.2005 ale O.C.P.I. M. ca neintemeiata, a fost respinsa ca inadmisibila cererea SC S. SA de radiere din CF  nr. 92465/N T. M. a apelului declarat impotriva incheierii nr. 10582.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca, in ceea ce priveste exceptia  lipsei calitatii  procesuale  a SC M. SA si SC S. SA,  aceasta nu este intemeiata, cata vreme prin plangere  au fost  contestate incheieri ale O.C.P.I. M. care privesc situatia  imobilului cu privire la care cele doua societati au incheiat un contract de  vanzare cumparare. Instanta a retinut  ca prin Incheierea nr. 10609/16.05.2004 a OCPI M. s-a dispus  inscrierea contractului de  vanzare cumparare autentic nr. 1068 prin care SC S. SA a dobandit de la SC M. SA dreptul de proprietate asupra imobilului evidentiat in CF  nr. 92465/N T. M., iar prin incheierea nr. 105827/16.05.2004 a OCPI M. a fost respinsa cererea de notare  a somatiei in aceeasi carte  funciara, retinandu-se ca SC M. SA Tg. M. nu mai este proprietara a imobilului in cauza, prima  instanta retinand ca, desi este intemeiata sustinerea  petentului potrivit cu care inscrierile in cartea funciara se fac in ordine cronologica, singurele efecte ale  somatiei fiind de opozabilitate fata de terti, iar consecinta  notarii somatiei este aceea ca, de la momentul notarii somatiei, orice act de instrainare  cu privire la acest imobil este inopozabil, acelasi efect avandu-l si inscrierea in cartea funciara a contractului de vanzare-cumparare; ori, in cauza vanzarea cumpararea fusese incheiata la data de  13.05.2005, de la acest moment operand transmiterea dreptului de proprietate si nu de la  data cererii de inscriere a  contractului in cartea funciara. Instanta a inlaturat  sustinerile privitoare la reaua credinta a administratorilor celor doua societati care exced cadrului procesual si nu sunt pertinente in cauza. S-a mai retinut ca nici sustinerile SC S. SA privitoare la faptul  ca nu era justificata pornirea  executarii silite in vederea indestularii creditorului ipotecar nu pot fi analizate in cadrul plangerii impotriva incheierii de carte funciara.  Referitor la  plangerea impotriva incheierii nr. 10610/13.05.2005, s-a retinut ca prin plangerea initiala  nu s-au adus critici la aceasta, iar la primul termen de judecata petitionarul a precizat ca nu s-a formulat plangere impotriva acestei incheieri.  In fine, privitor la cererea SC S. SA de a se dispune de urgenta radierea apelului notat in cartea funciara,  instanta a apreciat ca aceasta cerere este inadmisibila, intrucat plangerea impotriva incheierii CF se noteaza din oficiu in cartea  funciara, iar radierea se face tot din oficiu in cazul respingerii plangerii prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Impotriva acestei hotarari, a formulat apel petentul solicitand admiterea apelului, modificarea  sentintei atacate in sensul admiterii contestatiei asa cum aceasta a fost formulata initial, cu cheltuieli de judecata.
Prin decizia civila nr. 96 din 12.03.2007, pronuntata in dosar nr. 1096/2006, Tribunalul Targu M. a  respins ca nefondat apelul declarat de petentul K. S. impotriva sentintei civile nr. 58 din 11.01.2006, pronuntata de Judecatoria T. M. in dosar nr. 5395/2005.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a avut in vedere  urmatoarele considerente:
Obiectul plangerii formulate de K. S. l-a reprezentat incheierea de  respingere nr. 10582/19.05.2005 a registratorului  O.C.P.I. M., respectiv desfiintarea incheierii atacate si efectuarea  formalitatilor de inscriere  solicitate  prin cererea de inscriere nr. 10.585/13.05.2005, iar prin precizarea plangerii a solicitat si anularea  incheierii nr. 10610/2005 a O.C.P.I. M., prin urmare, raportat  la  obiectul plangerii,  sustinerile  privitoare la modul in care a  fost  incheiat  contractul de vanzare cumparare dintre SC M. Sa si SC S. SA, buna sau reaua credinta a  administratorilor societatii, aspectele legale  de executarea  silita pornita de  reclamant impotriva  SC M. SA, exced obiectului cauzei, asa  cum bine a retinut instanta de fond.
Intr-adevar, cererea apelantului de inscriere a somatiei in cartea funciara este anterioara cererii de inscriere a  contractului de vanzare cumparare, chiar daca ambele au fost  formulate in aceeasi zi, respectiv nr. 10582 si 10609, insa se poate  observa ca petentul apelant a contestat inscrierea cererii inregistrate  cu nr. 10610/13.05.2005 care viza  inscrierea contractului de ipoteca autentificat sub nr. 1069/2005 de notar public C. S., si nu inscrierea contractului de vanzare cumparare.
Pe de alta parte, conform art. 41 din Legea nr. 7/13.03.1996, "proprietarul unui imobil poate cere ca intentia sa de a instraina sau de a ipoteca sa fie inscrisa...", la alin. 2  al aceluiasi articol precizandu-se ca, " daca se savarseste instrainarea  sau ipotecarea, dreptul inscris va avea  rangul inscrierii intentiei", ori, din cuprinsul cartii funciare ( fila 78), reiese  ca aceasta intentie a fost  inscrisa sub nr. 10365/12.05.2005, prin urmare anterior cererii petentului privitoare  la  inscrierea somatiei, astfel ca O.C.P.I. M. avea cunostinta d intentia  proprietarului tabular de  instrainare si ipotecare.
In consecinta, avand in vedere si data  la care a  fost incheiat  contractul de vanzare  cumparare, la momentul formularii cererii de inscriere in cartea funciara,  SC M. SA  nu mai era proprietara a  imobilului in cauza, pentru a fi aplicabile  in speta prevederile art. 497 alin. final  Cod procedura civila privitoare la faptul ca din momentul notarii somatiei orice act de instrainare  cu privire la  imobil este inopozabil.
Prima instanta in mod corect a retinut ca efectul notarii in cartea funciara, atat a  somatiei cat si a contractului de  vanzare cumparare nu au decat  efect de  opozabilitate, si nu  constitutiv de drepturi - transmiterea  dreptului de proprietate  al imobilului de la SC M. SA la  SC S. SA a avut loc la  incheierea contractului de vanzare cumparare si nu la  momentul inscrierii  dreptului de proprietate in cartea funciara, prin urmare, chiar daca prevederile art. 27 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 dispun ca inscrierile  in cartea funciara  trebuie sa se faca in ordine cronologica,  finalitatea este tot de respingere a cererii de inscriere a  somatiei, cata vreme la momentul formularii acestei cereri  operase deja transferul dreptului de proprietate.
De asemenea, in mod corect  a retinut  prima instanta fata de plangerea privind incheierea nr. 10610/13.05.2006  ca aceasta  este lipsita de interes, cata vreme priveste inscrierea in cartea  funciara a  unui contract de ipoteca ulterior incheierii contractului de vanzare cumparare; de altfel petentul nici nu a  adus critici privitoare la aceasta incheiere.
      Impotriva acestei decizii  a declarat recurs  K. S., solicitand in principal admiterea recursului,  casarea in tot  a  hotararii cu trimiterea cauzei spre rejudecare  instantei de fond in vederea  administrarii unor probe  necesare aflarii adevarului, iar in subsidiar modificarea in tot a hotararii atacate in sensul admiterii plangerii formulate  impotriva incheierii de respingere nr. 10582/2004 si incheierii de admitere nr. 10609 din 16.05.2004.
In motivarea cererii de recurs, sunt formulate  urmatoarele critici:
- incheierea de respingere nr. 10582/2004 a fost comunicata executorului judecatoresc, insa nu si recurentului, acestuia  fiindu-i incalcate grav drepturile  procesuale;
- OPCI M. nu a transmis Judecatoriei T. M. continutul complet al dosarelor  ce au stat la  baza emiterii incheierilor atacate, recurentul fiind impiedicat  de a-si putea pregati apararea;
- Tribunalul M. a omis  sa constate  nulitatea  absoluta a cererii de  indisponibilizare inregistrata la OCPI sub nr. 10365/12.05.2005,  act care nu putea sa produca vreun efect juridic, mai mult, acest act a fost intocmit la data de  6 mai 2005, cu 7 zile inainte de producerea erorii ce  trebuie rectificata
      In drept  sunt invocate dispozitiile art. 304 alin. 1 pct. 7, 8 si 9 Cod procedura civila.
      In cursul judecarii cauzei in recurs, cauza  a fost stramutata  la Curtea de Apel O., prin incheierea nr.  6752 din 17.10.2007 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.
       Prin actul inregistrat la  instanta de recurs la data de  20.09.2007, recurentul a  invocat  exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor  art. 41 alin. 3 din Legea nr.  7/1996 republicata, art. 176 Cod procedura civila, art. 54 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 si art. 497 Cod procedura civila, exceptie care a fost respinsa prin Decizia nr.  632 din 29 mai 2008 pronuntata de Curtea Constitutionala in dosarul nr.  278/D/2008.
       Examinand decizia recurata prin prisma motivelor de recurs, precum si din oficiu, instanta  retine  urmatoarele:
Criticile aduse  hotararii recurate  se dovedesc a fi partial intemeiate, astfel in mod gresit, instantele anterioare  au considerat  ca fiind  neintemeiata  plangerea petentului indreptata impotriva incheierii nr. 10582 din  19.05.2004 a OCPI M., prin care a  fost respinsa cererea de notare a somatiei de  plata in CF  nr. 92465/N T. M.. Argumentul  adus in sustinerea legalitatii incheierii l-a constituit faptul ca  SC M. SA T. M. nu mai era proprietara tabulara a imobilului din coala de carte funciara aflata in discutie, in considerentele sentintei, pastrate in apel, retinandu-se  ca vanzarea-cumpararea  intervenita intre  vanzatoarea SC M. SA si SC S. SA prin care aceasta din urma a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului litigios a fost  incheiat la data de 13.05.2005, data la care s-a solicitat  notarea somatiei de plata.
Instantele s-au raportat in analizarea cererii de notare a somatiei de plata la data incheierii actului autentic mai sus aratat,  fara a avea in vedere data la care s-a inregistrat la Biroul CF cererea de  intabulare  a dreptului de proprietate dobandit de SC S. SA in  temeiul contractului de  vanzare-cumparare  amintit.
Cererea de notare a somatiei de plata a  fost inregistrata la Biroul de CF  T. M. la data de  13 mai 2005, in aceeasi zi fiind  inregistrata la  Biroul de carte funciara si cererea de inscriere a  dreptului de proprietate in baza  contractului de  vanzare cumparare. Desi cererea de notare a somatiei de plata apare ca fiind inregistrata  anterior  celorlalte cereri, purtand numarul de inregistrare 10582/13.05.2005, iar cea de a doua fiind inregistrata sub nr. 10609/13.05.2005, in mod nelegal s-a procedat la efectuarea  operatiunii de intabulare a acesteia din urma lucrari iar cererea cu nr. de inregistrare ce a precedat-o a fost solutionata in sensul respingerii cu motivarea ca intre timp a  fost intabulat contractul de  vanzare-cumparare prin care  dreptul de proprietate a fost transmis unei terte persoane. Daca s-ar fi respectat  ordinea  inregistrarii cererilor, fara indoiala ca cererea de  notare a somatiei de plata nu putea  sa aiba o atare solutie, data fiind anterioritatea acestei cereri.
Procedand in modul sus-expus, Biroul de  carte funciara T. M. a nesocotit prevederile art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind  cadastrul si  publicitatea imobiliara, in care la alineatul 1 se statueaza ca inscrierile in cartea funciara isi vor  produce  efectele de  opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor, iar  ordinea inregistrarii cererilor  va determina rangul inscrierilor.
Avand in vedere aspectele anterior  relevate, si prevederile  art. 21 lit. e din legea mentionata, incheierea de respingere nr. 10582/2005 se impunea a fi modificata, in mod  gresit plangerea indreptata impotriva acesteia fiind  respinsa.
Cat priveste solutia  data asupra plangerii formulate impotriva  incheierii nr. 10609/13.05.2005, dat fiind  actul autentic  de vanzare cumparare nr. 1068 din 13 mai 2005 si vazand  si prevederile art. 22 din Legea nr. 7/1996 potrivit  carora dreptul de proprietate asupra  unui imobil se va inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-a transmis in mod  valabil, toate acestea  conduc la concluzia ca solutia  judecatoriei, pastrata in apel,  este legala.
Fata de  considerentele ce preced, instanta in baza  dispozitiilor  art. 312 alin. 1 si 3 din Codul de procedura civila, a admis recursul, a modificat decizia recurata in sensul ca a admis apelul, a schimbat in parte  sentinta judecatoriei in sensul ca a admis plangerea indreptata impotriva incheierii de respingere a Biroului de carte funciara T. M. nr. 10582 data in ziua de  19.05.2005, pe care o modifica in sensul ca a admis  cererea inaintata de executorul judecatoresc S. S. si a dispus notarea  in cartea funciara nr. 92465/N T. M. a somatiei de plata intocmita in dosarul executional nr.  178/88/E/2003, dupa inscrierea de sub B.1, urmand ca celelalte dispozitii ale  sentintei sa fie pastrate.