Proprietate privata

Prin actiunea formulata la data de 16.04.2008, astfel cum a fost precizata la data de 30.05.2008 (f. 27) si inregistrata sub nr. 2629/306/2008, de catre mandatarul SC U SA cu sediul in …., pentru reclamantul SR, prin MS prin Primar,  impotriva paratilor CC, CMI, SA, SM, FOC, FE, s-a solicitat instantei ca, prin hotararea ce se va pronunta in cauza, sa se dispuna anularea incheierii de intabulare si inscrierii dreptului de proprietate al paratilor C asupra imobilului inscris in CF nr. 16161 Sibiu, nr. top 4015/26/I; anularea incheierii de intabulare si inscrierii dreptului de proprietate al paratilor S asupra imobilului inscris in CF nr. 16162 Sibiu, nr. top 4015/26/II, nr. top 4015/26/III; unificarea celor trei apartamente din CF colectiv nr. 532Sibiu, top  4015/26/I, nr. top 4015/26/II, nr. top 4015/26/III; apartamentarea nr. Top nou format prin unificare in doua apartamente cu stabilirea partilor comune indivize ale apartamentelor  in cota de 55% pentru apartamentul nr. I si 45% pentru apartamentul II; notarea in cartile funciare individuale nr. 16161 si, respectiv, 16162 a componentei celor doua apartamente asa cum a fost intocmit contractul de vanzare – cumparare pe fiecare proprietar.
In motivarea de fapt a actiunii, reclamanta a aratat in esenta, ca imobilul situat in … inscris in CF colectiv nr. 532 Sibiu a fost compus din 3 apartamente , iar prin vanzare si reorganizare s-au format 2 apartamente, apartamentul nr. 1 proprietatea paratilor C si apartamentul nr. 2, proprietatea paratilor S. A mai mentionat reclamanta imprejurarea ca, in prezent, componenta fizica a celor doua apartamente inclusiv a partilor comune indivize nu mai corespunde cu inscrierea din CF colectiv nr. 532 Sibiu, motiv pentru care se impun operatiunile solicitate in actiune.
In drept, reclamanta a invocat art. 34 din Decretul Lege nr. 115/1938.
A anexat cererii de chemare in judecata, in copie, urmatoarele inscrisuri:  contractul de vanzare cumparare nr. 6/19.09.1996, Ordinul nr. 1120/21.04.1997, incheierea de CF nr. 697/1997, incheierea de CF nr. 25585/2006, extras CF nr. 16161 Sibiu pentru informare si in extenso, extras CF nr. 16162 Sibiu in extenso,  extras CF colectiv nr. 523 Sibiu.
Prin serviciul registratura, la data de 30.05.2008, reclamanta, prin mandatar, si-a precizat actiunea (suplimentare parti) invederand instantei ca intelege sa cheme in judecata,in calitate de parati, si pe FOC, FE domiciliati in …, care au depus la dosar,in copie, extras CF nr. 16618 Sibiu pentru informare(f. 25), incheierea de intabulare nr. 1076/1997, contractul de vanzare cumparare nr. 9/27.12.1996, schita imobilului din CF nr. 16162 Sibiu, nr. top 4015/26/III(f. 68,69), adresa nr. 8038/16.07.1984 emisa de Consiliul Popular al Municipiului Sibiu – Comitetul Executiv(f. 71).
In probatiune, reclamanta, prin mandatar, a solicitat si instanta a incuviintat administrarea probei cu expertiza topo, depunandu-se la dosar raportul de expertiza tehnica judiciara efectuat de expert PM (f. 47 - 54).
La termenul din data de 21.01.2009, in sedinta publica, paratii – reclamantii reconventional CC, CMI, FOC, FE au formulat, in cauza, actiune reconventionala prin care au solicitat ca, in contradictoriu cu reclamantul – parat  MS prin Primar, sa se constate ca SR a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului apartament inscris in CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III impreuna cu partile comune indivize aferente acestui apartament in baza contractelor de vanzare – cumparare nr. 9/1996 incheiat in favoarea  paratilor - reclamanti FOC SI FE si, respectiv, nr. 6/1996 incheiat in favoarea paratilor reclamanti CC, CMI si, pe cale de consecinta, radierea dreptului de proprietate inscris in favoarea SR asupra imobilului apartament inscris in CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III; sa se dispuna inscrierea in foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16161 Sibiu, A+1, nr. top 4015/26/I a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 1 situat la parter compus din 4 camere, hol, baie, bucatarie, camara, wc, terasa; la subsol 2 pivnite, spalatorie si WC iar in curte un garaj precum si cota de 55% din partile comune indivize inscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu; sa se dispuna inscrierea in foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16618 Sibiu, nr. top 4015/26/II a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 2 situat la mansarda compus din 3 camere, hol, baie, bucatarie, camara, baie, 2 debarale; la subsol 2 pivnite, spalatorie, magazie si WC iar in curte un garaj precum si cota de 45% din partile comune indivize inscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu;
In motivarea de fapt a actiunii reconventionale, paratii – reclamantii reconventional au aratat in esenta, faptul ca initial imobilul din litigiu a fost structurat pe trei apartamente, unul la subsol, unul la parter si unul la mansarda, cel de la subsol intrand in proprietatea SR in baza Decretului nr. 223/1974 iar intrucat acesta nu avea o functionalitate normala s-a acceptat schimbarea destinatiei incaperilor pe care apoi le-a inchiriat celor doi locatari, posesori ai apartamentelor nr. 1 si 2. In acest context, au precizat paratii – reclamantii reconventional ca in locul camerei, spatiul a capatat destinatia  de pivnita iar bucataria improvizata s-a transformat in spalatorie iar ulterior, acestia si-au valorificat dreptul de cumarare in baza Legii nr. 112/1995 cumparand atat apartamentul detinut in baza contractului de inchiriere, familia C, cat si celelalte componente ale fostului apartament nr. III. Au mai mentionat  paratii – reclamantii faptul ca pentru familia F este facuta mentiunea in cartea funciara, sub B, din CF nr. 16162 Sibiu, transcrierii, cu titlu de cumparare a pivnitei si a WC – ului din componenta apartamentului nr. III, in baza contractului de vanzare cumparare nr. 9/27.12.1996, astfel ca cele doua contracte mentionate in actiune, au avut ca obiect intregul spatiu care a apartinut apartamentului nr. III, fara insa a se face cuvenitele rectificari in cartile funciare.
In drept, art. 119  si 111 Cod procedura civila,  969 Cod civil si art. 34 pct. 3 si 4 din Legea nr. 7/1996.
La dosar au fost depuse si contactul de inchiriere nr. 4932/19.02.1982 al paratilor – reclamanti C, fisa suprafetei locative inchiriate in baza contractului mentionat, fisa de calcul pentru stabilirea chiriei lunare la locuinta detinuta de chiriasul CC, desfasurator de calcul al suprafetelor si calculul cotelor parti pentru apartamentul detinut in calitate de chirias de familia C, releveul apartamentului cumparat de familia C (f. 90 – 95, 105 - 110).
Prin serviciul registratura, la data de 03.04.2009, reclamantul – parat  MS, prin Primar,  a solicitat pe de o parte respingerea actiunii principale fata de lipsa mandatului de reprezentare acordat mandatarului SC U SA iar, pe de alta parte, respingerea actiunii reconventionale intrucat sustinerile paratilor – reclamanti reconventionali sunt lipsite de eficienta din moment ce documentatia existenta la dosarul cauzei nu face dovada detinerii spatiilor pretinse cu contract de inchiriere si ulterior vanzare – cumparare in baza Legii nr. 112/1995 de familia C, singura evidenta fiind aceea a cumpararii pivnitei si WC – ului din componenta apartamentului III de familia F, celelalte incaperi ramanand in proprietatea SR.
S-au depus la dosar concluzii scrise din partea paratilor – reclamanti reconventionali (f. 111 - 112).

Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:

Asupra exceptia lipsei calitatii de reprezentant a mandatarului SC U SA, din perspectiva dispozitiilor art. 137 alin. 1 si art. 161 Cod procedura civila:
Prin intampinarea depusa la data de 03.04.2009, reclamantul – parat reconventional Municipiul Sibiu, prin Primar,  a solicitat respingerea actiunii principale fata de lipsa mandatului de reprezentare acordat mandatarului SC U SA invederand in mod expres instantei ca nu a acordat  dreptul de reprezentare in cauza mandatarului SC U SA.
La randul sau, mandatarul SC U SA nu a depus la dosarul cauzei un asemenea mandat de reprezentare din partea reclamantului in termenul ce i s-a acordat.
Potrivit art. 161 Cod procedura civila/ Cand instanta constata lipsa capacitatii de exercitiu a drepturilor procedurale a partii sau cand reprezentantul partii nu face dovada calitatii sale, se poate da un termen pentru implinirea acestor lipsuri iar daca ipsurile nu se implinesc, instanta va anula cererea.
Prin urmare, fata de pozitia expresa a reclamantul – parat reconventional MS, prin Primar, instanta in baza art. 161 Cod procedura civila va admite exceptia lipsei calitatii de reprezentant a mandatarului SC U SA si va anula actiunea principala formulata de mandatarul SC U SA cu sediul in …., pentru SR, prin MS, prin Primar impotriva paratilor CC, CMI, SA, SM, FOC, FE cu domiciliul in …..

Asupra actiunii reconventionale formulate in cauza de catre paratii – reclamantii reconventional CC, CMI, FOC, FE (f. 77 si urm.):

Potrivit extrasului CF colectiv nr. 523 Sibiu (f. 14 - 15), nr. top 4015/26/III, apartament nr. 3 situat la subsol si compus din o camera, o bucatarie,  WC si pivnita si  transcris in CF individuala nr. 16162 Sibiu, a fost inscris in cartea funciara (A+4 si B11) in baza actului de dezmembrare si de iesire din indiviziune autentificat de Notariatul de Stat Sibiu prin incheierea cu nr. 3941/1971.
Prin adresa nr. 8038/16.07.1984 emisa de Consiliul Popular al Municipiului Sibiu – Comitetul Executiv(f. 71) s-a avizat schimbarea destinatiei din camera si bucatarie a componentei apartament nr. 3 situat la subsolul imobilului din …., in pivnite si inchirierea acestor incaperi locatarilor din imobil.
 Din coroborarea mentiunilor inscrise in CF nr. 16162 Sibiu, (in extenso – f – 12,13), sub A+2 si B7, cu prevederile contractuale cuprinse in  contractul de vanzare cumparare nr. 9/27.12.1996 precum si cu schita imobilului din CF nr. 16162 Sibiu, nr. top 4015/26/III(f. 68,69) si adresa nr. 8038/16.07.1984 emisa de Consiliul Popular al Municipiului Sibiu – Comitetul Executiv(f. 71) instanta retine faptul ca din componenta apartamentului de sub A+2(nr. top 4015/26/III) pivnita/ provenita din schimbarea destinatiei camerei aflata in componenta apartamentului cu nr. 3 de la subsol si WC-ul, in urma vanzarii mentionate, au intrat in componenta apartamentului nr. 1, inscris in CF nr. 16618 Sibiu, in favoarea paratilor – reclamanti FOC, FE.
In ceea ce priveste restul incaperilor apartamentului cu nr. 3 de la subsol, de sub nr. top4015/26/III, o pivnita existenta si o alta/ provenita din schimbarea destinatiei bucatariei aflata in componenta apartamentului  mentionat, a fost data spre folosinta paratilor – reclamanti CC, CMI conform contractului de inchiriere nr. 4932/19.02.1982, fisei suprafetei locative inchiriate in baza contractului mentionat, fisei de calcul pentru stabilirea chiriei lunare la locuinta detinuta de acestia, desfasurator de calcul al suprafetelor si calculul cotelor parti pentru apartamentul detinut in calitate de chiriasi, adresei nr. 8038/16.07.1984 emisa de Consiliul Popular al Municipiului Sibiu – Comitetul Executiv (f. 71, 90 – 95, 105 - 110), paratii reclamanti mentionata platind chirie pentru acestea pana la data de incheierii contractului de vanzare cumparare nr. 6/19.09.1996.
Plecand de aici, instanta retine ca, din contractul de vanzare cumparare nr. 6/19.09.1996(f. 7) precum si din actele care au stat la baza incheierii acestuia, in speta, releveul apartamentului cumparat de familia C (f. 95) si desfasuratorul de calcul al suprafetelor si calculul cotelor parti pentru apartamentul detinut in calitate de chiriasi (f. 94) cele doua pivnite au fost trecute in contractul de vanzare – cumparare mentionat (suprafata de 50,20 m.p.) si au fost platite de catre paratii – reclamanti C odata cu incheierea contractului.
Prin urmare, retinand ca prin cele doua contracte de vanzare cumparare nr. 6/1996  si, respectiv, nr. 9/1996 proprietarul imobilului apartament inscris in CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III impreuna cu partile comune indivize aferente acestui apartament a transmis dreptul de proprietate asupra acestuia in schimbul unui pret in conformitate cu art. 969 Cod civil raportat la art. 971, 1294 si 1295 Cod civil, in patrimoniul cumparatorilor paratii – reclamanti reconventionali CC, CMI, FOC, FE, dar fara o corecta reflectare a acestei situatii juridice in cartea funciara, instanta in baza art. 969 Cod civil raportat la art. 971, 1294 si 1295 Cod civil si art. 111 Cod procedura civila, va constata ca SR a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului apartament inscris in CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III impreuna cu partile comune indivize aferente acestui apartament in baza contractelor de vanzare – cumparare nr. 9/1996 incheiat in favoarea  paratilor - reclamanti FOC SI FE si, respectiv, nr. 6/1996 incheiat in favoarea paratilor reclamanti CC, CMI, motiv pentru care, pe cale de consecinta, va dispune radierea dreptului de proprietate inscris in favoarea SR asupra imobilului apartament inscris in CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III.
Potrivit art. 34 alin. 1 pct. 3 si 4 din Legea nr. 7/1996 orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca: pct. 3/ nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea sau   pct. 4/ inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.
Astfel, intrucat situatia de CF a imobilul din litigiu nu mai corespunde cu situatia reala a acestuia in sensul ca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris asupra imobilului apartament inscris in CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III, in favoarea SR dar si ca inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului, instanta retine aplicabile in cauza dispozitiile art. 34 alin. 1 pct. 3 si 4 din Legea nr. 7/1996 redate mai sus, motiv pentru care, va dispune inscrierea in foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16161 Sibiu, A+1, nr. top 4015/26/I a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 1 situat la parter compus din 4 camere, hol, baie, bucatarie, camara, wc, terasa; la subsol 2 pivnite, spalatorie si WC iar in curte un garaj precum si cota de 55% din partile comune indivize inscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu precum si inscrierea in foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16618 Sibiu, nr. top 4015/26/II a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 2 situat la mansarda compus din 3 camere, hol, baie, bucatarie, camara, baie, 2 debarale; la subsol 2 pivnite, spalatorie, magazie si WC iar in curte un garaj precum si cota de 45% din partile comune indivize inscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu.

Pentru aceste motive,
In numele legii
H O T A R A S T E:

Admite exceptia lipsei calitatii de reprezentant a mandatarului SC U SA.
Anuleaza actiunea principala formulata de mandatarul SC U SA cu sediul in …, pentru SR, prin MS, prin Primar impotriva paratilor CC, CMI, SA, SM, FOC, FE cu domiciliul in …
Admite actiunea reconventionala formulata de paratii – reclamanti reconventionali CC, CMI, FOC, FE impotriva reclamantului – parat reconventional SR, prin MS, prin Primar.
Constata ca SR a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului apartament inscris in CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III impreuna cu partile comune indivize aferente acestui apartament in baza contractelor de vanzare – cumparare nr. 9/1996 incheiat in favoarea  paratilor - reclamanti FOC SI FE si, respectiv, nr. 6/1996 incheiat in favoarea paratilor reclamanti CC, CMI.
Dispune radierea dreptului de proprietate inscris in favoarea SR asupra imobilului apartament inscris in CF nr. 16162 Sibiu, A+2, nr. top 4015/26/III.
Dispune inscrierea in foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16161 Sibiu, A+1, nr. top 4015/26/I a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 1 situat la parter compus din 4 camere, hol, baie, bucatarie, camara, wc, terasa; la subsol 2 pivnite, spalatorie si WC iar in curte un garaj precum si cota de 55% din partile comune indivize inscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu.
Dispune inscrierea in foaia A – Partea I – a cartii funciare CF nr. 16618 Sibiu, nr. top 4015/26/II a componentei reale a acestui apartament, dupa cum urmeaza: apartament nr. 2 situat la mansarda compus din 3 camere, hol, baie, bucatarie, camara, baie, 2 debarale; la subsol 2 pivnite, spalatorie, magazie si WC iar in curte un garaj precum si cota de 45% din partile comune indivize inscrise sub A+5 din CF colectiv nr. 523 Sibiu.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 10.06.2009.