Proprietate privata

Prin actiunea civila inregistrata la aceasta instanta sub nr. 9454/306/2007 din 21.11.2007, reclamantii T S si T E prin mandatar S E au solicitat obligarea paratului B G A sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul teren, curte si gradina inscris in Cartea funciara nr. ... Selimbar, situat administrativ in Selimbar, nr. 161, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii s-a aratat, in esenta, ca reclamantii sunt proprietarii imobilului situat administrativ in Selimbar, nr. 161 iar paratul, desi nu are nici un drept asupra acestui imobil, a edificat cu rea credinta constructii pe terenul reclamantilor care se impun a fi ridicate in temeiul art. 494 al.2 cod civil.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 480,494 cod civil, art. 274 cod de procedura civila iar in probatiune s-au depus: notificarea paratului, extras Cartea funciara nr. ... Selimbar, , imputernicire avocatiala.
Actiunea a fost timbrata cu 2328,24 lei taxa de timbru si timbrul judiciar.
Paratul a formulat actiune reconventionala prin care a solicitat urmatoarele:
1. sa se constate ca reclamantul reconventional a construit cu mijloace proprii si cu autorizatie de constructie pe terenul proprietatea paratilor reconventionali inscris in Cartea funciara nr. … Selimbar, nr. top … o moara, un siloz si o brutarie ce ocupa o suprafata de 314 mp, constructii ce le foloseste de la edificare si pana in prezent
2. sa se dispuna inscrierea acestor constructii in Cartea funciara nr. …Selimbar cu nr. top … si sa se dispuna inscrierea dreptului de proprietate asupra acestora pe numele paratului-reclamant reconventional cu titlu de drept de construire
3. sa se constate ca paratul-reclamant reconventional a dobandit un drept de superficie asupra imobilului identificat mai sus, terenul ramanand cu situatie juridica neschimbata
4. obligarea paratilor reconventionali la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii reconventionale s-a aratat, in esenta, ca paratul a folosit acest teren de peste 20 de ani, ca intre terenul proprietatea sa si cel al reclamantilor nu exista gard de delimitare, ca reclamantii au parasit tara in anul 1968 terenul fiind luat in evidenta Primariei fara a se emite decizie in baza Decretului 223/1974 si ca a construit edificatele aratate cu autorizatie de constructie folosind constructiile pana in prezent ca un adevarat proprietar.
Paratul-reclamant reconventional a mai aratat ca potrivit art. 492 cod civil proprietarul ternului este si proprietarul constructiilor pana se dovedeste in contra si ca el este proprietarul constructiilor.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 492 teza a doua cod civil, art. 274 cod de procedura civila iar in probatiune s-au depus: imputernicire avocatiala, chitanta de plata onorariu avocat, autorizatii de constructie, proiect constructie cu schite, raport de expertiza extrajudiciara intocmit de expert R I, expertiza tehnica de evaluare constructii extrajudiciara intocmit de expert Suciu Toma.
Actiunea reconventionala a  fost timbrata cu 8227,52 lei si timbru judiciar de 6,3 lei.
Reclamantii au formulat intampinare la actiunea reconventionala solicitand respingerea acesteia cu obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
Reclamantii au aratat ca nu are relevanta juridica faptul ca sunt plecati din tara si nici ca a trecut mai mult timp de la edificarea constructiilor, ca nu se poate retine buna credinta a paratului constructor care avea cunostinta ca terenul nu ii apartine, ca recunoastere dreptului de superficie ope legis ar constitui o grava incalcare a dreptului de proprietate intrucat ar incalca vointa partilor.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 115-118, art. 274 cod de procedura civila.
In cauza au fost administrate urmatoarele probe:
- s-a luat interogatoriul paratului (fila 74)
- au fost audiati martorii: R L I (fila 76), CC (fila 77)
- s-au mai depus de catre parat actele intocmite pentru edificarea constructiilor (filele 94-134), adeverinta Primaria Selimbar (fila 193)
- expertiza tehnica judiciara in specialitatea constructii de catre expert OGE (filele 149 176)
- Expertiza tehnica judiciara in specialitate topografie de catre expert Purcarea G (filele 179-185) cu supliment (fila 200-201)
- S-a mai depus de catre reclamanti raport de expertiza tehnica extrajudiciara in specialitatea constructii intocmit de VL(filele 189-191), chitanta de plata onorariu avocatial (fila 204)
- Concluzii din partea ambelor parti.
Din intreg probatoriul cauzei instanta retine urmatoarele:
Reclamantii T S si T E sunt proprietarii imobilului curte si gradina de 703 mp inscris in Cartea funciara nr. ... Selimbar, nr. top ...,..., drept dobandit prin intretinere potrivit incheierii  255/1968 de sub  B 1,2.
Paratul B G A este proprietarul imobilului casa, curte si teren de 1182 mp in scris in Cartea funciara nr. 2 Selimbar, nr. top 2/1,3/1, drept asupra constructiilor dobandit prin cumparare in anul 1987 iar dreptul asupra terenului dobandit in temeiul Legii 18/1991 in anul 2000.
Expertul in specialitatea topografie identifica cele doua terenuri ca fiind invecinate si despartite in vechime de un gard  care se mai pastreaza  pe unele portiuni.
De asemenea, pe terenul proprietatea reclamantilor, astfel identificat, exista constructii  edificate pe o suprafata de 276,9 mp iar suprafata totala ocupata de parat din acest teren, de 315,15 mp.
Martorii audiati au declarat ca paratul impreuna cu familia sa au edificat in mai multe etape constructiile de pe terenul reclamantilor, dupa anul 1990 si ca ambele terenuri au fost imprejmuite de parat si familia sa anterior anului 1990.
Martorul R L arata ca tatal paratului a edificat prima constructie cu destinatia de moara in anul 1993 si ca exista un gard despartitor al terenurilor dar in credinta sa, acest gard despartea curtea interioara.
Ambii martori au declarat ca au avut convingerea ca intregul teren apartinea paratului care a construit pe acesta.
Expertul in specialitatea constructii a identificat o moara si un siloz pe proprietatea reclamantilor, o brutarie si o copertina partial pe proprietatea reclamantilor si partial pe cea  a paratului.
Moara noua a fost construita in baza documentatiei intocmite in anul 1991, potrivit careia paratul a fost autorizat sa construiasca o moara pe terenul proprietatea sa cu nr. top … dar proiectul intocmit si plansa de studio amplaseaza moara pe terenul proprietatea reclamantilor cu nr. top …. Aceste documentatii au fost avizate de spre neschimbare
Silozurile pentru cereale a fost construit in anul 1995 in baza proiectului 7/1995 pentru care s-au emis certificat de  urbanism , autorizatia de construire care identifica terenul  pe care s-a proiectat constructia cu nr. top …. Planul de situatie indica amplasarea constructiei de fapt pe terenul cu nr. top … apartinand reclamantilor. Proiectul nu este avizat spre neschimbare.
Pentru copertina nu exista proiect de executie, certificat de urbanism si autorizatie de construire si, potrivit declaratiei paratului, a fost edificata in anul 1992.
Brutaria a fost construita in anul 2001 si potrivit documentatiei intocmite pentru constructia acesteia certificatul de urbanism si autorizatia de construire indica terenul  cu nr. top 2/1,3/1 proprietatea paratului iar planul de situatie si proiectul indica amplasarea brutariei pe terenul proprietatea paratilor. Proiectul a fost vizat spre neschimbare de Primaria Selimbar.
Valoarea totala a constructiilor a fost stabilita de expert la 509.700 lei.
La interogatoriu, paratul a recunoscut ca nu este proprietarul terenului, nu a recunoscut ca a avea cunostinta de  acest aspect inca de la inceputul posesiei si a aratat ca nu a verificat situatia de carte funciara a imobilului proprietatea reclamantilor la data edificarii constructiilor.
Analizand probatoriul cauzei instanta constata urmatoarele:
Reclamantii au facut dovada ca sunt proprietarii terenului revendicat inscris in Cartea funciara nr. … Selimbar nr. top …., bucurandu-se de toate prerogativele dreptului de proprietate prevazute de art. 480 cod civil. Sustinerea ca terenul a facut obiectul decretului 223/1974 nu poate subzista in lipsa oricaror probe in acest sens.
Este de necontestat ca paratul a construit pe terenul proprietatea reclamantilor si a ocupat in acest fel o suprafata care acopera jumatate din suprafata totala a nr. top …..
Problematica dedusa judecatii prin actiunea reconventionala se refera la situatia juridica a constructorului pe terenul altei persoane.
Paratul solicita inscrierea in cartea funciara a dreptului sau de proprietate asupra constructiilor si recunoasterea unui drept de superficie asupra terenului proprietatea paratilor reconventionali, constatandu-se buna sa credinta in edificarea constructiilor bazata pe credinta ca terenul ii apartine.
Temeiul actiunii este art. 492 cod civil potrivit caruia „Orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana se dovedeste in contra”.
Sintagma finala pe care isi intemeiata paratul cererile sale este doar o introducere la dispozitiile art. 493 si 494 cod civil  care reglementeaza situatiile in care poate fi rasturnata prezumtia conform careia proprietarul terenului a construit, a plantat sau a efectuat o alta lucrare pe cheltuiala sa. Efectul achizitiv de proprietate nu este reglementat de art. 492 cod civil ci prin prevederile art. 493, 494 cod civil. Adevaratul sediu al materiei accesiunii imobiliare artificiale este reprezentat de dispozitiile art. 493, 494 cod civil, astfel incat sustinerile paratului cu privire la aplicarea art. 492 teza a doua cod civil, nu este pe deplin corecta si pentru cele ce urmeaza.
In realitate in cauza sunt incidente dispozitiile art. 492 raportat la art. 494 cod civil care reglementeaza doua situatii juridice  distincte, cu solutii diferentiate.
Cand constructorul este de rea credinta, proprietarul terenului are dreptul de a opta intre pastrarea constructiei sau obligarea celui care a efectuat lucrarea sa o ridice de pe teren, ridicarea facandu-se pe cheltuiala celui care a facut-o.
Cand constructorul este de buna credinta, proprietarul terenului nu mai poate cere ridicarea constructiei, el este obligat sa o pastreze dar are optiunea cu privire la intinderea despagubirii, putand sa aleaga intre valoarea materialelor si pretul muncii, pe de o parte, si valoarea cresterii fondului, pe de alta parte.
Buna credinta reprezinta acea convingere eronata, dar neculpabila, cu privire la o anumita reprezentare a realitatii. Cu privire la prezenta cauza, buna credinta in sensul art. 494 cod civil, se apreciaza in functie de existenta sau inexistenta unui titlu care intemeiaza convingerea eronata a autorului constructiei ca a devenit titularul dreptului de proprietate asupra terenului sau al oricarui alt drept real care ii permite sa devina proprietarul lucrarii.
Cu alte cuvinte, buna credinta a paratului ar putea fi justificata pe convingerea  eronata ca are un drept de proprietate asupra terenului in virtutea  unui mod de dobandire a dreptului de proprietate privata, indiferent daca este vorba de un act juridic sau fapt juridic in sens restrans, si aceasta convingere eronata sa nu fie rezultatul culpei sale.
Dovada bunei credinte a constructorului pe terenul altei persoane se face prin indicarea titlului pe care se intemeiaza.
Cu privire la buna sau reaua credinta a paratului in edificarea constructiilor instanta constata urmatoarele elemente definitorii:
- Paratul putea si trebuia sa cerceteze cartea funciara atunci cand a edificat constructiile fiind in culpa in ceea ce priveste convingerea sa eronata ca este proprietarul terenului.
- Paratul a dobandit terenul proprietatea sa prin aplicarea dispozitiilor Legii 18/1991 in anul 2000 avand cunostinta de intinderea dreptului sau de proprietate din documentatia intocmita cu aceasta ocazie.
- Terenul reclamantilor era delimitat cu gard de proprietatea paratului.
- Autorizatiile de construire si certificatele de urbanism sunt eliberate pentru edificarea constructiilor pe terenul paratului dar constructia s-a realizat pe topograficul reclamantilor existand neconcordantele dintre autorizatiile de construire si proiectele de executie. Sublinierea instantei cu privire la acest aspect este ca autoritatea administrativa competenta sa emita autorizatia de construire nu are competenta de a statua cu privire la drepturile reale. De altfel, instanta constata ca pentru parti din constructii (copertina) nici nu au existat autorizatii de construire.
- Pana la acest moment constructiile nu au fost notate in cartea funciara, fapt  care nu a fost posibil fata de evidentele de carte funciara.
- Paratul nu a avut acordul proprietarilor terenului pentru edificarea constructiilor.
- Reclamantii nu au cunoscut edificarea acestora fiind plecati din tara, conditii in care pasivitatea proprietarilor nu poate fi considerata un abuz de drept.
Toate aceste elemente contureaza reaua-credinta a paratului. Acesta avea cunostinta de faptul ca terenul nu este proprietatea sa si ca proprietarii sunt plecati de foarte mult timp din tara. Lucrarea fiind efectuata fara acordul proprietarului terenului, autorul acesteia a exercitat o simpla posesie ca stare de fapt asupra terenului.
Aprecierea bunei sau relei credinte a autorului constructiei nu se face nici in functie de valoarea prejudiciului suferit de proprietarul terenului si de posibilitatea de reparare a acestuia, ci in functie de existenta sau inexistenta titlului care intemeiaza atitudinea subiectiva a autorului constructiei.
In aceeasi ordine de idei, nu poate fi asimilat cel care efectueaza lucrarea pe terenul altuia cu rea credinta cu cel de buna credinta cu motivarea  ca ridicarea lucrarii ar avea caracter neeconomic, deoarece, acceptarea unei asemenea motivari restrange fara temei legal exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului.
Ori se face dovada unei intelegeri intre parti din care sa rezulte acordul proprietarului terenului la executarea constructiei ori, cat timp a stiut ca face lucrarea pe terenul altuia, fara a avea acordul acestuia, autorul lucrarii ramane de rea credinta.
Dreptul de superficie, care se solicita a fi constatat, poate fi dobandit prin titlu, uzucapiune sau direct din lege. Se constata ca paratul nu detine nici un titlu in acest sens iar conditiile uzucapiunii nu sunt indeplinite, avand in vedere ca in speta ( intr-o asemenea situatie ipotetica) ar fi aplicabile dispozitiile uzucapiunii reglementate de DL 115/1938. Se releva faptul ca paratul foloseste terenul reclamantilor cel mai devreme din anul 1987, anul dobandirii prin cumparare a casei sale.
Legislatia romana consacra un singur drept de superficie care se naste ex lege si anume cel rezultat din interpretarea si aplicarea prevederilor art. 30 codul familiei care se refera la constructiile edificate de soti pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, situatie care nu se regaseste in speta.
In consecinta, se constata ca nu ne aflam in nici una din situatiile care duc la dobandirea unui drept de superficie a terenului, cererea paratului in acest sens fiind nefondata.
Raportat la aceasta concluzie, instanta subliniaza ca situatia juridica a paratului constructor pe terenul altei peroane este reglementata strict de art. 494 cod civil. Nici una din  solutiile diferentiate prevazute de acest text de lege nu intemeiaza instituirea dreptului de superficie asupra terenului. 
In aplicarea art. 494 cod civil trebuie asigurat un echilibru just intre interesele proprietarului terenului si interesele proprietarului constructiei, acordand prioritate, in masura in care este posibil, principiului apararii dreptului de proprietate privata, adica intereselor proprietarului terenului.
Mentinerea constructiei sau, in general a lucrarii, aduce atingere in acelasi timp posesiei, folosintei si dispozitiei asupra terenului inseamna privarea partiala a proprietarului de prerogativele esentiale ale dreptului sau si contrar vointei sale.
Actiunea in revendicarea terenului si solicitarea ca paratul constructor sa ridice lucrarea este dovada manifestarii de vointa in sensul de a nu exercita dreptul de accesiune, ca drept potestativ care nu este susceptibil de exercitare abuziva, titularul sau neputand fi obligat sa-l exercite.
Aceasta optiune a proprietarului terenului in sensul ridicarii constructiei de pe teren, presupune ca autorul lucrarii ramane proprietarul acestuia iar ridicarea lucrarii constituie sanctiunea aplicata proprietarului fondului pentru fapta ilicita de a efectua lucrarea cu rea-credinta pe terenul altuia.
Optiunile lasate de legiuitor la indemana proprietarului terenului prin art. 494 cod civil  arata ca legiuitorul a inteles sa puna in sarcina constructorului neajunsurile rezultate din faptul edificarii pe terenul altei persoane.
Mentinerea constructiilor edificate pe jumatate din suprafata proprietatii reclamantilor, impotriva vointei acestora ar insemna sa se aduca o atingere grava dreptului de proprietate al reclamantilor fara nici o baza legala.
Pentru toate aceste motive instanta va face aplicarea art.480 cu 494 al.2 cod civil, va admite actiunea principala si va obliga paratul sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul teren,  curte si gradina, inscris in Cartea funciara nr. ... Selimbar nr. top ..., ... situat in Selimbar, nr. 161 si sa ridice constructiile edificate pe acest imobil. Ridicarea constructiilor se va face cu obtinerea autorizatiilor legale necesare pentru demolare, avand in vedere ca parte din acestea au fot edificate cu autorizatie de construire.
Instanta va respinge in totalitate actiunea reconventionala ca nefondata.
Vazand dispozitiile art. 274 cod de procedura civila instanta va obliga paratul la cheltuieli de judecata in suma de 8628,24 lei reprezentand taxa de timbru, timbrul judiciar si onorariu avocat in suma de 4800 lei justificat cu chitanta de la dosar si onorariu expert de 1500 lei.
Pentru aceste motive,

IN NUMELE LEGII
HOTARASTE: 
  
Admite actiunea civila formulata de reclamantii T S si T E prin mandatar S E cu domiciliul in Germania, … in contradictoriu cu paratul B G A cu domiciliul in Selimbar, strada Mihai Viteazu, nr. 161.
Respinge cererea reconventionala formulata de parat si, in consecinta:
Obliga paratul sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul teren,  curte si gradina, inscris in Cartea funciara nr. …. Selimbar nr. top …. situat in Selimbar, nr. 161 si sa ridice constructiile edificate pe acest imobil, cu obtinerea autorizatiilor legale necesare pentru ridicarea acestora.
Obliga paratul la 8628,24 lei cheltuieli de judecata reclamantilor.
Cu apel in 15 de zile de la comunicare.
 Pronuntata in sedinta publica din 3.03.2009.