Expropriere pentru utilitate publica.

Expropriere pentru utilitate publica. Data de la care se stabilesc despagubirile datorate ca efect al exproprierii. Caracterul prelabil si just al despagubirii. Etapele exproprierii
C.p.cv., art.295-296, art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/2004 si art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, Legea nr.255/2010

      Cu privire la etapele procedurii de expropriere, Legea nr. 255/2010 prevede ca etapa consemnarii sumei individuale reprezentand plata despagubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere este anterioara etapei in care se realizeaza transferul dreptului de proprietate, iar potrivit art. 9 alin. 4 din lege, "transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice in proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale si in administrarea expropriatorului opereaza de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de catre expropriator, ulterior consemnarii sumelor aferente despagubirii".
      Din analiza normelor legale care reglementeaza procedura de expropriere, reiese ca efectul translativ de drept real al hotararii de expropriere este afectat de o conditie suspensiva, aceea ca expropriatorul sa fi consemnat la dispozitia expropriatului sumele aferente despagubirii. Prin aceasta modalitate de reglementare sunt respectate imperativele constitutionale cuprinse in art. 44 alin. 3 din Constitutie, ca despagubirea sa fie prealabila exproprierii.
      Cu privire la conditia ca despagubirea pentru expropriere sa fie justa, la momentul stabilirii cuantumului despagubirii prin hotararea judecatoreasca instanta este obligata sa respecte normele juridice de trimitere cuprinse in 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 174/18.02.2011, dosar nr.21766/3/2006

      Prin actiunea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a V-a Civila la data de 06.06.2008, sub nr. 21761/3/2008, contestatorii R.I si I.G. au formulat, in contradictoriu cu parata Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale din Romania SA - prin Comisia de Aplicare a legii nr. 189/2004, contestatie impotriva Hotararii de stabilire a despagubirilor solicitand instantei anularea acesteia in ceea ce priveste cuantumul despagubirilor acordate in urma exproprierii de utilitate publica si obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii, contestatorii au aratat ca au fost notificati de catre reprezentantii CNADNR-DRDP Bucuresti prin care erau instiintati ca in baza art. 5 din Legea nr. 198/2004 aveau dreptul intr-un termen de 30 de zile de la publicarea in MO a HG 242/2008 sa depuna cerere pentru plata despagubirilor aferente suprafetelor de teren dezmembrate din imobilul proprietatea lor situat in Sos. Odai, sector 1, Bucuresti.
      Reprezentantii Comisiei de aplicare a Legii 198/2004 au hotarat exproprierea suprafetei de 166 mp si acordarea unor despagubiri in valoare de 100 EURO/mp, respectiv 16.600 EURO pentru teren si 5322 euro pentru investitiile situate pe teren, valoarea totala fiind de 21.922 euro.
      Contestatorii au solicitat anularea Hotararii de Stabilire a Despagubirilor emisa de catre Comisia de aplicare a Legii Nr.19812004 din Cadrul Companiei Nationale de Autostrazi si Drumuri Nationale din Romania S.A. si obligarea paratei la plata unor despagubiri mult mai mari apropiate de pretul pietei in zona.
      In drept, actiunea a fost intemeiata pe dispozitiile Legii nr. 198/2004.
      Prin sentinta civila nr. 133/03.02.2010 Tribunalul Bucuresti Sectia a III-a Civila a admis contestatia, a anulat in parte hotararea de stabilire a despagubirilor nr. 59/2008 cu privire la despagubirile acordate si a obligat parata la plata unei despagubiri catre reclamanti in cuantum de 32841 euro, echivalent in lei la data platii.
      Pentru a pronunta aceasta sentinta, tribunalul a retinut ca prin hotararea nr. 59 din 22.04.2008 s-a dispus exproprierea terenului in suprafata de 166 m.p. situat in Bucuresti, sector 1, proprietatea reclamantilor in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat, iar prin procesul-verbal de stabilire a cuantumului despagubirilor s-a stabilit suma de 100 euro/m.p. teren, respectiv 16600 euro si investitiile situate pe acesta la suma de 5.322 euro, in final rezultand un total de 21.922 euro, suma contestata de reclamanti.
      Avand in vedere dispozitiile art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/2004 dispozitii care fac trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 precum si concluziile raportului de expertiza tehnica efectuat in cauza, ce stabilesc o valoare a despagubirilor la momentul exproprierii de 32.841 euro, tribunalul a admis contestatia si a stabilit cuantumul despagubirii la suma de 32841 euro.
Impotriva acestei sentinte a formulat apel parata Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale din Romania, reprezentanta a Statului Roman, in sustinerea caruia a aratat ca instanta de fond a interpretat gresit probele, respectiv raportul de expertiza intocmit in cauza, si a interpretat gresit legea, respectiv Legea nr. 33/1994 si Legea nr. 198/2004.
      Potrivit dispozitiilor legale, valoarea despagubirilor se stabileste prin expertiza evaluatorie, iar expertii trebuie sa aiba drept criteriu valoarea de circulatie a imobilelor de aceeasi natura cu imobilul expropriat aflate in aceeasi unitate administrativa. Altfel spus, comisia de experti trebuia sa foloseasca metoda comparatiei directe, iar nu metoda bonitarii.
      Mai mult decat atat, potrivit Legii nr. 198/2004 asa cum a fost modificata, expertii trebuiau sa aiba in vedere valoarea de la momentul efectuarii expertizei, iar nu de la data exproprierii.
      In drept, apelul a fost intemeiat pe dispozitiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, art. IV pct. 3 din OUG nr. 228/2008 de modificare a Legii nr. 198/2004.

      Analizand sentinta apelata, in limitele devolutiunii fixate conform motivelor de apel formulate, potrivit dispozitiilor art. 295 alin. 1 C.pr.civ., si analizand actele si lucrarile dosarului, in raport de normele legale incidente, Curtea retine urmatoarele:
        In fapt, terenul in litigiu, ce a facut obiectul exproprierii conform Legii nr. 198/2004 privind unele masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale, este proprietatea intimatilor-reclamanti, conform contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP Gaspar Gabriela si actului aditional autentificat.
        Prin Hotararea nr. 59/22.04.2008 Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Consiliului Local sector 1 Bucuresti a stabilit cuantumul despagubirii pentru imobilul, in conformitate cu dispozitiile art. 6 din Legea nr. 198/2004, la suma de 21.922 euro, corespunzator unei valori de 100 euro/m.p. pentru teren.
      Intimatii-reclamanti au contestat aceasta hotarare sub aspectul cuantumului despagubirii.
      In drept:
      La data formularii actiunii, cadrul legal in materia exproprierilor pentru cauza de utilitate publica era reglementat prin Legea nr. 33/1994 (publicata in M. Of. nr. 139 din 2 iunie 1994), care la art. 26 prevedea ca: "(2) La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia".
      Prin urmare legea cadru in materia exproprierilor a stabilit un criteriu legal ce trebuie avut in vedere de comisia de experti numita de instanta in conformitate cu dispozitiile art. 25 din lege, in sensul ca evaluarea imobilului supus exproprierii se face in raport de preturile de tranzactionare ale unor imobile similare, de la data efectuarii raportului de expertiza, adica de la o data cat mai apropiata de momentul pronuntarii hotararii prin care se stabileste cuantumul despagubirii.
      In sistemul Legii nr. 33/1994 legiuitorul a legat cele doua momente - ale transferului dreptului de proprietate din proprietatea privata a expropriatului in proprietatea publica a statului si cel al platii despagubirii efective - de momentul ramanerii definitive a hotararii judecatoresti pronuntate in cauza avand ca obiect expropriere, cu respectarea imperativului constitutional consacrat de art. 44 alin. 3 din Constitutie potrivit caruia "Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire".
      Astfel, potrivit alin. 1 al art. 28 din Legea nr. 33/1994, "Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii in patrimoniul expropriatorului se produce indata ce obligatiile impuse lui prin hotarare judecatoreasca au fost indeplinite", iar potrivit alin. 4 al aceluiasi text de lege, "Hotararea de expropriere va stabili despagubirea tinand seama, pentru drepturile reale prevazute la alin. 3, de dispozitiile art. 26".
      La acelasi moment, legislatia in domeniu cuprindea o norma de procedura - respectiv art. 9 alin. 1 si 3 din Legea nr. 198/2004 privind unele masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale - care, in forma de la data introducerii actiunii (adica forma anterioara modificarii prin Legea nr. 184/2008 ce a fost publicata in M. Of. nr. 740 din 31 octombrie 2008) prevedea urmatoarele: "Expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii prevazute la art. 8 (..) se poate adresa instantei judecatoresti competente in termen de (..). Actiunea formulata in conformitate cu prevederile prezentului articol se solutioneaza potrivit dispozitiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in ceea ce priveste stabilirea despagubirii. In acest caz, plata despagubirii se face de catre expropriator in termen de 30 de zile de la data solicitarii, pe baza hotararii judecatoresti definitive si irevocabile de stabilire a cuantumului acesteia".
      Prin urmare, norma de drept procesual cu privire la modalitatea de solutionare a actiunii expropriatului nemultumit de cuantumul despagubirii stabilite pentru exproprierea unui teren necesar pentru realizarea unor lucrari de constructie de autostrazi si drumuri nationale trimitea la norma de drept procesual din dreptul comun in materia procedurii de expropriere, respectiv art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
      Aceasta modalitate de legiferare (prin norme de trimitere la dreptul comun in materia exproprierii, asa cum au fost ele reglementate prin Legea nr. 33/1994) a fost mentinuta si de Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, necesara realizarii unor obiective de interes national, judetean si local (publicata in M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010), lege care a abrogat Legea nr. 198/2004. Astfel, potrivit dispozitiilor art. 22 alin. 1 si 3 din Legea nr. 255/2010 "(1) Expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii prevazute la art. 19 se poate adresa instantei judecatoresti competente in termenul general de prescriptie, care curge de la data la care i-a fost comunicata hotararea de stabilire a cuantumului despagubirii, sub sanctiunea decaderii, fara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea cailor de atac nu suspenda efectele hotararii de stabilire a cuantumului despagubirii si transferului dreptului de proprietate. (3) Actiunea formulata in conformitate cu prevederile prezentului articol se solutioneaza potrivit dispozitiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in ceea ce priveste stabilirea despagubirii".
      Cu privire la etapele procedurii de expropriere, Legea nr. 255/2010 (Cap. II) prevede ca etapa consemnarii sumei individuale reprezentand plata despagubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere este anterioara etapei in care se realizeaza transferul dreptului de proprietate, iar potrivit art. 9 alin. 4 din lege, "transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice in proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale si in administrarea expropriatorului opereaza de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de catre expropriator, ulterior consemnarii sumelor aferente despagubirii".
      Din analiza normelor legale care reglementeaza procedura de expropriere, reiese ca efectul translativ de drept real al hotararii de expropriere este afectat de o conditie suspensiva, aceea ca expropriatorul sa fi consemnat la dispozitia expropriatului sumele aferente despagubirii. Prin aceasta modalitate de reglementare sunt respectate imperativele constitutionale cuprinse in art. 44 alin. 3 din Constitutie, ca despagubirea sa fie prealabila exproprierii.
      Cu privire la conditia ca despagubirea pentru expropriere sa fie justa, la momentul stabilirii cuantumului despagubirii prin hotararea judecatoreasca instanta este obligata sa respecte normele juridice de trimitere cuprinse in 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, conform caruia "La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia", precum si in art. 27 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, conform careia "Despagubirea acordata de catre instanta nu va putea fi mai mica decat cea oferita de expropriator (..)".
      
      Aplicand in cauza aceste dispozitii legale, la situatia de fapt astfel stabilita, Curtea constata ca despagubirea pentru imobilul expropriat trebuie sa se raporteze la valoarea stabilita de comisia de experti in faza de apel, si nu la valoarea stabilita prin raportul de expertiza efectuat in prima instanta, care nu a avut in vedere ca metoda de evaluare criteriul legal prevazut de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
      Astfel, se sustine de catre apelanta-parata faptul ca expertiza efectuata in prima instanta nu a folosit metoda comparatiei directe, prin comparare cu preturile de tranzactionare ale unor imobile similare din aceeasi raza teritoriala cu imobilul supus exproprierii, ci metoda bonitatii, care este o metoda gresita.
      Critica este intemeiata si este fundamentata in drept pe prevederile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, mentionate mai sus.
      Intr-adevar, Curtea constata ca, in prima instanta comisia de experti desemnata de instanta a utilizat o metoda care nu este prevazuta de legea cadru a exproprierii - respectiv metoda comparatiei prin bonitare, in baza careia imobilul in litigiu a fost evaluat la data de 21.04.2008 - si ca singurul criteriu legal ce trebuia sa fie avut in vedere de comisia de experti este cel reglementat in mod expres prin dispozitiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
      Si cea de-a doua critica sustinuta prin motivele de apel este intemeiata, pentru aceleasi considerente, Curtea constatand ca in mod gresit comisia de experti s-a raportat, pentru stabilirea despagubirii, la momentul exproprierii, si nu la momentul efectuarii raportului de expertiza, fata de dispozitiile imperative cuprinse in art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 si fata de ratiunea legii, ca stabilirea cuantumului despagubirii sa se faca la un moment cat mai apropriat de momentul transferului dreptului de proprietate si de momentul pronuntarii hotararii judecatoresti in cauza avand ca obiect expropriere.
      In aceste conditii, Curtea constata ca hotararea apelata, ce s-a bazat pe un raport de expertiza avand stabilit un obiectiv care nu a respectat prescriptiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, este nelegala, iar apelul declarat de parata urmeaza a fi admis.
      Prin expertiza efectuata in faza de apel, care au tinut seama, la stabilirea cuantumului despagubirilor, de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, comisia de experti a stabilit ca, la data efectuarii raportului de expertiza, terenul si constructiile existente pe el au o valoare de 26.772 euro. Expertul desemnat de intimatii-reclamanti si-a exprimat punctul de vedere conform caruia in mod gresit ceilalti doi experti din componenta comisiei au aplicat corectia de 3% constand in "forma neregulata a terenului si deschiderea la strada" si corectia de 10% constand in "marja de negociere si comisionul firmei imobiliare", astfel incat expertul desemnat de intimatii-reclamanti ajunge la concluzia ca valoarea totala a terenului si a constructiilor de pe acest teren este de 29.934 euro.
      Curtea constata ca punctul de vedere al expertului Pandele Paraschiv este corect, deoarece in cauza nu se pune problema acordarii vreunui comision unei agentii imobiliare care sa atraga corectia de -10%, insa constata ca in mod gresit a fost adaugat de catre expert procentul de 3%, care a fost aplicat de catre ceilalti doi experti din comisie cu respectarea criteriilor de evaluare stabilite prin HCGMB nr. 207/2005, cu modificarile si completarile ulterioare. In consecinta, din valoarea stabilita de expert Pandele Paraschiv, de 29.934 euro, instanta va scadea corectia de 3% (898,02 euro), ajungand la suma de 29.036 euro.
      Pentru aceste considerente, in temeiul dispozitiilor art. 296 C.pr.civ., Curtea va admite apelul declarat de apelanta-parata si va schimba in parte sentinta civila apelata, in sensul ca va obliga paratul Statul Roman, prin CNADR, sa plateasca reclamantilor suma de 29.036 euro, echivalent in lei la data platii, cu titlu de despagubire pentru imobilul expropriat si va mentine celelalte dispozitii ale sentintei civile apelate, referitoare la anularea in parte a Hotararii nr. 59/2008 cu privire la despagubirile acordate si la cheltuielile de judecata.