Imposibilitatea stabilirii de catre instan?a a unei despagubiri mai mici decat oferta expropriatorului.

    Imposibilitatea stabilirii de catre instanta a unei despagubiri mai mici decat oferta expropriatorului.


(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE – DOSAR NR.22325/3/2008 – DECIZIA CIVILA NR.597/A/15.06.2011)


     Prin sentinta civila nr. 189 din 10 februarie 2010, Tribunalul Bucuresti – Sectia a III a Civila a admis cererea formulata de reclamanta SC T.P.I. SRL in contradictoriu cu paratul S.R. prin C.N.A.D.N.R.; a dispus anularea partiala a Hotararii nr.17 din 30 octombrie 2007 in ce priveste cuantumul despagubirilor; a obligat parata la plata unei despagubiri catre reclamanta in cuantum de 126.000 euro (echivalent in lei la data platii) in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive a sentintei; a obligat paratul la 600 lei cheltuieli de judecata.
     Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta a retinut ca, valoarea reala a imobilului supus exproprierii a fost calculata prin raportul de expertiza efectuat in cauza la nivelul anului 2009 la suma de 537.000 lei, folosindu-se ca metoda de calcul cea a comparatiei directe, metoda apreciata de instanta ca fiind edificatoare si cea mai apropriata  de valoarea preturilor terenurilor din zona expropriata.
     Echivalentul in euro a acestei sume la data efectuarii expertizei a fost stabilit la suma de 126.000 euro.
     In ce priveste sustinerea reclamantului privitor la faptul ca suma oferita cu titlu de despagubire nu include si prejudiciul suferit de aceasta ca urmare a desfiintarii unor constructii aflate pe teren tribunalul a apreciat ca aceasta este nefondata intrucat pe langa faptul ca acestea au fost dupa enumerarea din actiune (imprejmuire, cabina portar, etc.) supraevaluate de reclamanta, existenta lor in proprietatea acesteia nici nu a fost dovedita, constructiile nefiind inscrise in cartea funciara.  
     De altfel si in concluziile expertizei tehnice efectuate in cauza se mentioneaza ca o serie de obiecte apartinand reclamantei vor fi demolate cu ocazia extinderii santierului din zona, iar lucrarile necesar a fi executate pentru continuarea activitatii in restul teritoriului ramas neexpropriat, pot fi intreprinse atat de proprietar cat si de expropriator.
     In cauza nu a fost dovedit nici prejudiciul contand in costul suportat de reclamanta pentru efectuarea lucrarilor de instalatii reprezentand utilitati, acestea din urma putand fi realocate de expropriator pe cheltuiala sa.
     In ce priveste prejudiciul rezultand din posibilitatea desfasurarii contractelor de inchiriere pe care reclamanta le are in curs de derulare, tribunalul a apreciat, vazand si concluziile raportului de expertiza ca acesta nu a fost dovedit, in cauza fiind prezentat un singur contract nr. 2360 din 09 mai 2008 (ulterior emiterii hotararii) incheiat cu International Paper SRL, contract care in cazul in care ar fi fost desfiintat ar fi creat reclamantei un prejudiciu eventual, ce nu justifica acordarea de despagubiri.
     Pentru toate aceste considerente tribunalul a avut in vedere dispozitiile art. 26 alin. 1 si 2 din Legea nr. 33/1994, a admis cererea reclamantei, dispunand anularea partiala a hotararii nr. 17 din 30 octombrie 2007 in ce priveste cuantumul despagubirilor, obligand parata la plata catre reclamanta a unei despagubiri in cuantum de 126.00 euro (echivalent in lei la data platii) suma reprezentand valoarea reala a imobilului expropriat calculata la data  efectuarii expertizei, in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive a sentintei.
     Impotriva acestei sentinte au declarat apel ambele parti criticand-o ca nelegala si netemeinica.
     Reclamanta – apelanta critica sentinta apelata pentru urmatoarele motive:
     Instanta in mod gresit nu a acordat despagubiri pentru prejudiciile cauzate reclamantului ca urmare a desfiintarii unor constructii aflate pe ternul expropriat.
     Se constata ca in raportul de expertiza la capitolul „D” (pagina 9 din raport) s-a facut o analiza atat a obiectivelor desfiintat cu ocazia exproprierii, cat si a lucrarilor noi prilejuite de asigurarea activitatii in noua incinta, iar in anexa nr. 8 a raportului se regaseste desfasuratorul cheltuielilor aferente lucrarilor.
     Sustinerea instantei este vadit netemeinica, pe de o parte deoarece nu exista nicio obligatie legala de a inscrie al Cartea funciara gardul sau imprejmuirea, poarta de acces, fosa septica, panou publicitar, precum si alte bunuri de acest fel, iar de pe alta parte existenta acestor obiecte pe proprietatea apelantei – reclamante a fost pe deplin dovedita, bunurile regasindu-se pe teren, fiind identificate, individualizate si evaluate in raportul de expertiza.
     Instanta in mod gresit nu a obligat paratul la plata tuturor cheltuielilor de judecata.   
     Instanta de fond in mod gresit a obligat paratul la plata sumei de 126.000 euro (echivalent in lei la data platii) catre reclamanta cu titlu de despagubire intrucat in raportul de expertiza valoarea reala a imobilului a fost calculata la nivelul anului 2009 prin metoda de calcul a comparatiei directe la suma de 537.000 lei, respectiv 126.000 euro.  
     Paratul – apelant critica sentinta apelata pentru urmatoarele motive:
     Instanta de fond, prin omologarea raportului de expertiza, a incalcat dispozitiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
     Asa cum se poate observa din raportul de expertiza expertii au luat in considerare numai oferte postate pe internet sau publicitate in presa pentru suprafete de pana la 20 ori mai mari decat suprafata expropriata, aspecte care incalca in mod flagrant exigentele art. 26 din Legea nr. 33/1994, intrucat acestea impun ca valori de comparatie sa fie reprezentate numai de preturile de tranzactionare si nicidecum de cele de ofertare.
     Instanta de fond a incalcat dispozitiile art. 26 alin. 4 din Legea nr.33/1994, in sensul ca, desi in prezenta cauza este vorba de o expropriere partiala, acesta nu a stabilit sporul de valoare dobandit de partea din imobil ramasa neexpropriata.
     Prin obligarea S.R. la plata despagubirilor in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii, instanta de fond a incalcat dispozitiile art. 5 alin. 8 din Lege nr. 198/2004 privind unele masuri prealabile lucrarilor de constructie de drumuri de interes national, judetean si local.
     Din economia dispozitiilor art. 5 alin. 8 din Lege nr. 198/2004 rezulta ca sumele de bani cuvenite expropriatilor nemultumiti de cuantumul acestora se elibereaza doar la momentul prezentarii hotararii definitive si irevocabile si nicidecum in 30 de zile de la ramanerea definitiva, asa cum eronat a stabilit prima instanta.
     Curtea a incuviintat efectuarea unei noi expertize cu respectarea dispozitiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, expertiza depusa la dosarul de apel al filele 135 – 144.
     Potrivit dispozitiilor art. 296 Cod de procedura civila, Curtea va gasi fondate apelurile pentru urmatoarele considerente:
     Verificand in primul rand motivele de apel formulate de catre apelanta – reclamanta Curtea constata ca prin raportul de expertiza dipsas de instanta de fond s-a constatat ca pentru acoperirea integrala a prejudiciilor constate de exproprierea terenului sunt necesare o serie de lucrari nominalizate de catre expert, fundatie noua pentru gardul din panouri de plasa pe suporti metalici, mutarea gardului metalic si a portii de acces in incita, bretea de drum pentru acces pentru masini in parcarea reclamantei, mutarea panoului publicitar amplasat la actuala intrare.
     S-a constatat de catre expert ca o serie de constructii ale reclamantei sunt desfiintate cu ocazia exproprierii: drumul de acces in incinta, spatiul verde ce era amenajat in zona expropriata, fosa septica, platforma betonata.
     In mod gresit instanta de fond nu a retinut ca aceste constructii desfiintare si lucrarile necesare unei bune desfasurari a activitatii reclamantei in viitor nu trebuie avute in vedere la stabilirea despagubirilor cuvenite reclamantei.
     Pe de o parte constructiile desfiintate nu trebuiau trecute in Cartea funciara existenta lor fiind suficient probata prin constatarea expertului iar pe de alta parte Curtea constata ca paratul apelant nu neaga necesitatea efectuarii descrise de catre expert, dar sustine ca aceste lucrari (mutare gard, cale de acces in incinta, mutare panou publicitar) vor fi executate de catre antreprenor in baza contractului de executie lucrari nr. 81/2007 anexa 2 pct. 1.8 si 1.9.
     Dispozitiile imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevad ca despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite.
     La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ – teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia.  
     Curtea in temeiul acestui text de lege si retinand ca aceste despagubiri nu au fost avute in vedere nici in hotararea de expropriere va obliga paratul si la plata contravalorii acestor constructii desfiintate si lucrari ce trebuie executate la valoarea despagubirii pentru acestea fiind stabilita de expert la suma de 106.000 lei.
     Dreptul la despagubiri al reclamante se naste din lege, neavand relevanta pentru aceasta contractul de executie lucrari incheiat intre parat si antreprenorul constructor.
     In mod corect instanta de fond nu a acordat drept despagubire contravaloarea chiriei pe care reclamanta sustine ca ar fi incasat-o in viitor atata vreme cat contractul de inchiriere s-a incheiat dupa hotararea de expropriere. Neavansarea chiria reprezinta un prejudiciu cu caracter de eventualitate.
     Curtea nu va primi criticile privind neacordarea tuturor cheltuielilor de judecata si neacordarea intregii sume calculate de catre expert respectiv a 126.500 euro intrucat va fi admis apelul paratului cu consecinta admiterii in parte a actiunii astfel incat aceste critici vor ramane fara obiect.
     Analizand apelul paratului, Curtea constata ca raportul de expertiza incuviintat in apel a fost semnat in unanimitate de cei trei experti care au respectat in totalitate procedura prevazuta de art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994.
     Astfel acest raport de expertiza a avut in vedere efectiv preturile cu care s-au mai vandut terenuri similare intre terti in perioada ce mai apropiata de executarea expertizei si nu doar oferte de vanzare inserate in publicitatea din presa ori de pe paginile de internet asa cum au avut in vedere expertii desemnati de instanta de fond.
     Ori, este  unanim acceptat ca prin sintagma „pretul cu care se vand in mod obisnuit imobilele” prevazute de art. 26 alin. 2 se intelege pretul stabilit efectiv si consemnat ca atare in contractele de vanzare – cumparare autentice si nu oferte de pret postate pe internet sau publicate in ziare.
     Valoarea efectiva a despagubirilor stabilite de expertiza apelului este de 212.420 lei echivalent a 51.625 euro, valoare ce se situeaza sub valoarea oferita ca despagubire prin Hotararea de stabilire a despagubirilor nr. 17 din 30 octombrie 2007 de expropriati respectiv 276.189 lei echivalentul a 82.610 euro.
     Nu apare fondat motivul de apel al paratului prin care acesta solicita sa se scada din despagubire sporul de valoare dobandit de partea din imobil ramasa neexpropriata intrucat acest spor nu a fost dovedit de catre paratul – apelant, desi potrivit dispozitiilor art. 1169 Cod civil, sarcina probei ii revenea.
     Potrivit concluziilor expertilor desemnati de instanta de apel, partea de imobil ramasa neexpropriata nu dobandeste spor de valoare, intrucat expertii au constatat ca la data exproprierii zona era dezvoltata de catre reclamanta, avea realizate toate constructiile, exista racordare la utilitati si deschidere la  soseaua de centura.
     Potrivit dispozitiilor art. 27 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, despagubirea acordata de catre instanta nu va putea fi mai mica decat oferta de expropriator si nici mai mare decat cea solicitata de expropriat.
     Ca atare, in cauza se impune respingerea in parte a actiunii reclamantului, pe capatul de cerere avand ca obiect majorarea despagubirilor acordate de expropriat avand in vedere ca valoarea oferita de stat este mai mare decat cea din raportul de expertiza.
     Fata de solutia de respingere a majorarii despagubirilor cuvenite apelantului – reclamant, ramane fara obiect ultima critica a apelantului – parat, vizand termenul in care trebuia platite despagubirile majorate expropriatului.
     In consecinta, fata de aceste considerente, Curtea va admite apelurile, va schimba in parte sentinta apelanta in sensul ca va obliga parata la plata sumei de 106.000 lei despagubiri catre reclamanta reprezentand contravaloarea bunurilor de constructie desfiintate ridicate in expertiza ca fiind necesare in vederea efectuarii exproprierii, va respinge cererea de majorare a despagubirilor pentru terenul expropriat, mentionandu-se valoare despagubirilor acordate prin hotararea de expropriere si va mentine restul dispozitiilor sentintei apelate cu privire la cheltuieli de judecata acordate reclamantei.