Cuantumul despagubirilor acordate proprietarului expropriat se stabileste potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994, prin raportare la valoarea reala a imobilului si la prejudiciul cauzat proprietarului

     Cuantumul despagubirilor acordate proprietarului expropriat se stabileste potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994, prin raportare la valoarea reala a imobilului si la prejudiciul cauzat proprietarului
     
     Domeniu - expropriere. Despagubiri
     
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.41496/3/2008 - DECIZIA CIVILA NR.54 A/09.02.2012)
     
     Prin actiunea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti sub nr.41496/3/2008, reclamantii S.O.M. si S.R.A. au chemat in judecata paratul S.R. prin C.N.A.D.N. din Romania SA solicitand modificarea in parte a Hotararii de stabilire a despagubirilor nr.5/2008 in sensul de a se majora suma prevazuta cu titlu de despagubiri de la 157.353 euro la suma de 1.245.979 euro, la care se va adauga TVA si impozit pe venit.
In motivarea actiunii lor, reclamantii au aratat ca sunt proprietarii unui teren in suprafata de 800 mp situat in O., Str.Horia, Closca si Crisan, avand nr. cadastral 1188/1 si ca s-a declansat procedura de expropriere a acestui teren pentru realizarea obiectivului de investitii "Fluidizare trafic pe DN 1, km 8-100-km 17-100 si centura rutiera in zona de nord a Municipiului Bucuresti". Reclamantii au mai aratat ca prin Hotararea de stabilire a despagubirilor nr.5/2008 s-a dispus exproprierea terenului mentionat mai sus si s-a stabilit despagubirea ce urma sa le fie platita la suma de 574.322,71 lei echivalentul a 157.353 euro.
Reclamantii au mai precizat ca terenul a fost subevaluat fata de valoarea reala a acestuia, ca la evaluarea terenului nu au fost avute in vedere utilitatile inglobate in terenul expropriat, lucrarile de constructii impuse de expropriere, cheltuielile derivand din mutarea provizorie, cheltuieli derivand din obtinerea autorizatiilor si avizelor necesare.
De asemenea se impunea a se avea in vedere si beneficiul nerealizat de reclamanti si anume daunele derivand din neincasarea chiriei aferente suprafetei de hala ce se va demola, daunele derivand din neincasarea chiriei ca efect al imposibilitatii obiective de utilizare a halei, pierderea totala sau partiala a unor bunuri, cheltuieli aferente operatiunilor de relocare a bunurilor care nu mai fi folosite si cheltuieli aferente lucrarilor de constructii noi.
Paratul S.R. prin C.N.A.D.N. din Romania SA a depus la dosar intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
In motivarea intampinarii sale, paratul a aratat ca prin Hotararea de stabilire a despagubirilor nr.5/2008 s-au stabilit in favoarea reclamantilor despagubiri in suma de 157.353 euro pentru terenul in suprafata de 800 mp situat in O., Str.Horia, Closca si Crisan, avand nr. cadastral 1188/1. Paratul a mai mentionat ca valoarea despagubirilor a fost stabilita de experti evaluatori in functie de pretul de piata al imobilului respectiv.
Prin sentinta civila nr.770/25.05.2010, Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a admis in parte contestatia, a modificat in parte Hotararea de Stabilire a Despagubirilor nr.5/29.05.2008 emisa de Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale din Romania SRL; a stabilit cuantumul despagubirilor acordate reclamantilor la suma de 256.714 Euro, a mentinut celelalte dispozitii ale Hotararii si a respins cererea reclamantilor privind acordarea cheltuielilor de judecata, ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca prin Hotararea nr.5/2008 a Companiei Nationale de Autostrazi si Drumuri Nationale din Romania SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 s-a dispus exproprierea  terenului in suprafata  de 800 mp situat in O., Str. Horia, Closca si Crisan, avand nr.cadastral 1188/1 proprietatea reclamantilor S.O.M. si S.R.A.
Terenul a fost expropriat pentru realizarea lucrarii "Fluidizare trafic pe DN 1, km 8-100-km 17-100 si centura rutiera in zona de nord a Municipiului Bucuresti".
Prin aceeasi hotarare s-a stabilit ca reclamantii sa primeasca o despagubire in valoare de 157.353 euro din care 80.000 euro valoarea terenului si 77.357 euro reprezentand valoarea investitiilor realizate pe terenul respectiv.
Instanta de fond a avut in vedere la solutionarea cauzei dispozitiile art. 9 din Legea nr.198/2004 privind unele masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale, art.25 din Legea nr.33/1994, art.26 al.1 si 2 din Legea nr.33/1994, art.26 al.4 din Legea nr.33/1994.
In speta, reclamantii S.O.M. si S.R.A sunt proprietarii unui teren in suprafata totala de 4462 mp situat in O., Str.Horia, Closca si Crisan, Jud. Ilfov, teren pe care a fost edificata o hala de depozitare in suprafata de 2881 mp.
Asa cum s-a retinut mai sus, din suprafata totala de 4462 mp s-a dispus exproprierea unei suprafete de 800 mp.
Prin Raportul de expertiza evaluare bunuri imobiliare efectuat de Comisia de experti s-a concluzionat ca valoarea unui mp este de 198 euro.
Prin raspunsurile la obiectiuni atasate la dosar-filele 129-136 s-a concluzionat ca valoarea unui mp este de 180 euro.
Prin raspunsurile la obiectiuni atasate la filele 153-156, expertii Fuca Tomescu Constanta si Parvulescu Tache au concluzionat ca valoarea unui mp este de 62,1 euro, iar expertul Visan Marilena a concluzionat ca valoarea unui mp este cea stabila anterior.
Astfel desi in primele 2 variante, Comisia de experti a stabilit un pret de 198 euro si respectiv de 180 euro pentru 1 mp, tribunalul a constatat ca terenul a fost supraevaluat pentru urmatoarele considerente:
Pe de o parte la prima varianta a raportului de expertiza,comisia de experti a stabilit o valoare de 198 euro/mp retinand o serie de oferte de vanzare a unor terenuri similare desi nu a depus la dosar ofertele respective.
La cea de-a doua varianta a raportului de expertiza,comisia de experti a stabilit o valoare de 180 euro/mp depunand la dosar mai multe oferte datate 23.05.2008.
Din dispozitiile art.26 din Legea nr.33/1994 reiese ca valoarea terenului expropriat se determina pe de o parte in functie de valorile cu care s-au tranzactionat terenuri similare situate in aceeasi unitate administrativ teritoriala, iar pe de alta parte valoarea se determina in functie de momentul efectuarii expertizei.
In speta, in primele 2 variante, comisia de experti nu a avut in vedere valoare efectiva de tranzactionare a unor terenuri similare, ci a avut in vedere numai valoarea terenurilor oferite spre vanzare.
De asemenea, tribunalul a avut in vedere ca ofertele avute in vedere de comisia de experti datau din luna mai 2008, desi comisia ar fi trebuit sa aiba in vedere valoarea de tranzactionare a unor terenuri similare de la data efectuarii expertizei,  respectiv anul 2009.
In cea de-a treia varianta a expertizei, comisia de experti compusa din expertii  Fuca Tomescu Constanta si Parvulescu Tache a stabilit valoarea unui mp la 62,1 euro.
La stabilirea acestei valori, comisia a avut in vedere grila intocmita de Camera Notarilor Publici conform careia valoarea unui mp la nivelul anului 2009 a fost de 54 euro.
Este adevarat ca valoarea stabilita prin grila camerei Notarilor Publici este o valoare minimala pentru stabilirea taxei de notariat, insa tribunalul a apreciat ca valoarea stabilita prin hotararea de stabilire a despagubirilor de 100 euro/mp este cel putin egala cu valoarea terenului expropriat.
Tribunalul a avut in vedere si aspectul ca, incepand cu a doua jumatate a anului 2008, preturile imobilelor au fost intr-o continua scadere, astfel ca la jumatatea anului 2009 imobilele se tranzactionau la o valoare mult mai mica decat cea din anii 2007/2008.
Astfel fiind, fata de dispozitiile legale mentionate mai sus, valoarea terenului expropriat se determina la momentul efectuarii expertizei si nu la momentul la care a fost emisa hotararea prin care au fost stabilite despagubirile.
Or, la momentul efectuarii expertizei, terenul proprietatea reclamantilor nu avea o valoare mai mare de 100 euro/mp.
Tribunalul a avut in vedere si dispozitiile art.27 al.2 din Legea nr.33/1994 potrivit carora valoarea despagubirii stabilite de instanta nu poate fi mai mica decat despagubirea stabilita prin hotararea de stabilire a despagubirilor.
Pentru considerentele expuse mai sus, tribunalul a constatat ca Hotararea nr.5/2008 este temeinica si legala sub acest aspect.
Tribunalul a avut in vedere ca potrivit art.26 din Legea nr.33/1994, reclamantii in calitate de persoane expropriate au dreptul pe langa despagubirile stabilite pentru terenul expropriat si la despagubiri pentru celelalte prejudicii produse prin expropriere.
Astfel prin raportul de expertiza, comisia a avut in vedere ca, prin exproprierea terenului in suprafata de 800 mp a fost afectata si o parte a halei.
La stabilirea prejudiciului, tribunalul a avut in vedere valoarea utilitatilor inglobate in terenul expropriat descrise in tabelul nr.1 al raportului de expertiza in suma de 32.894 euro la care s-a adaugat valoarea unitatilor amplasate pe terenul expropriat descrise in tabelul nr. 2 al aceluiasi raport de expertiza.
De asemenea, s-a adaugat si valoarea lucrarilor necesare pentru demolarea partiala a halei descrise in tabelul nr. 3 al expertizei.
Tribunalul a avut in vedere concluzia comisiei de experti potrivit cu care desi hala in sine nu a fost afectata prin expropriere, a fost afectat accesul camioanelor, motiv pentru care sunt necesare lucrarile mentionate in tabelul nr.3 pentru a se asigura in continuare functionarea halei.
Astfel, valoarea lucrarilor descrise in cele 3 tabele mentionate mai sus este in suma de 313.108 euro.
Din suma de 313.108 euro, tribunalul a scazut suma de 32.894 mentionata in tabelul nr.1, precum si suma de 3500 euro din suma mentionata in tabelul nr.2 avand in vedere ca, relocarea utilitatilor urmeaza a se face pe cheltuiala beneficiarului lucrarilor, respectiv CNADR SA.
Prejudiciul suferit de reclamanti se ridica la suma de 276.714 euro la care se adauga suma de 80.000 euro reprezentand valoarea terenului expropriat, deci in total 356.714 euro.
Tribunalul nu a inclus in valoarea prejudiciului suferit de reclamanti si costurile aferente lucrarilor noi pe care reclamantii trebuie sa le efectueze  pentru continuarea obiectului de activitate intrucat aceste cheltuieli au fost incluse in cheltuielile descrise in tabelele 1,2 si 3 la raportul de expertiza.
Tribunalul nu a inclus in prejudiciul suferit de reclamanti si sumele reprezentand c/v chiriei halei. Astfel, s-a apreciat ca este adevarat ca reclamantii au inchiriat, potrivit contractului de inchiriere nr.19/2007 si actele aditionale la acest contract, un imobil compus din teren in suprafata de 4462 mp si hala edificata pe acesta situat in O., Str. Horia, Closca si Crisan, jud. Ilfov, incepand cu data de 15.03.2007 si pana la data de 31.12.2012 catre SC Renania Trade SRL, insa tribunalul a avut in vedere ca, asa cum reiese din raportul de expertiza efectuat in cauza, hala nu a fost afectata prin exproprierea terenului in suprafata de 800 mp, ci a fost afectat numai accesul camioanelor, motiv pentru care  se impune realizarea unor lucrari care sa permita accesul camioanelor la hala.
Tribunalul a constatat ca reclamantii nu au facut dovada in speta a imposibilitatii de executare a contractului de inchiriere mentionat mai sus.
Impotriva acestei sentinte au formulat apel reclamantii S.O.M. si S.R.A si paratul S.R. prin C.N.A.D.N. din Romania.
Apelantii reclamanti au formulat apel solicitand schimbarea in parte a hotararii apelate, in sensul majorarii sumei acordate reclamantilor cu titlu de despagubiri, de la suma de 356.714 euro (echivalent in lei), la suma de 57.194 euro, cu mentiunea ca majorarea solicitata fata de suma acordata de prima instanta este de 150.480 euro - echivalent in lei; obligarea paratului la plata sumei de 507.194 euro, prin echivalent in lei, reprezentand despagubiri pentru prejudiciul suferit de reclamanti ca efect al exproprierii terenului in suprafata de 800 m.p., avand numar cadastral 1188/1 si a celorlalte consecinte pagubitoare ale acestei masuri; respingerea apelului paratului, in calitate de reprezentant al Statului Roman; obligarea paratei apelante la plata cheltuielilor de judecata, constand in onorariu de avocat.
In motivare, apelantii reclamanti au sustinut ca in mod gresit tribunalul nu a inclus in prejudiciul suferit de reclamanti si beneficiul nerealizat reprezentand contravaloarea chiriei aferente suprafetei halei edificate pe terenul expropriat, desi instanta a recunoscut valabilitatea contractului de inchiriere depus la dosar de reclamanti. Instanta si-a intemeiat argumentatia pe faptul ca hala in sine nu a fost afectata prin exproprierea terenului si pe imprejurarea potrivit careia reclamantii nu ar fi facut dovada imposibilitatii de executare a contractului de inchiriere anterior evocat.
     Sintagma - hala in sine nu a fost afectata -  astfel cum rezulta din raportul de expertiza (incluzand completarea la Raport si raspunsurile la obiectiuni), trebuie interpretata in sensul ca hala nu a fost afectata in mod direct, strict, din punct de vedere al integritatii sale structurale. Pentru a avea insa acces in continuare la acest imobil si pentru a putea fi valorificata in acord cu specificul si functiunile sale de hala industriala, la parametri rezonabili, cel putin asemanatori celor de la momentul anterior exproprierii (asigurarea accesului vehiculelor de mare tonaj, a unei platforme necesare pentru incarcarea/descarcarea marfurilor, etc,), era absolut necesara efectuarea lucrarilor de reconfigurare a halei, astfel cum a retinut de altfel si comisia de experti.
     In acest context, apelantii reclamanti au sustinut relevanta concluziilor expertilor, cuprinse in Completare raport expertiza tehnica judiciara - Raspuns la obiectiuni (depus la dosarul primei instante pentru termenul din data de 10.11.2009), in care se arata in mod expres ca: "a fost afectat accesul cu T.I.R.-ul, posibilitatea de manevrare, posibilitatea de parcare. Pentru a functiona in bune conditii, se impun schimbari in schema de functionare a depozitului, si anume accesul T.I.R.-urilor in incinta, pentru descarcare, initial era asigurat prin retragerea halei de la strada. Prin expropriere, spatiul de descarcare s-a redus cu 10,51 m in latime, nemaifiind posibil accesul si manevrele T.lR.-ului, ceea ce impune: demolarea unei travei de 6,0 m .. refacerea inchiderii in zona demolata (fatada, acoperis), zona de birouri (zona etajata), initial in zona din fata ... in  legatura directa cu spatiul de descarcare T.l.R., actualmente desfiintata prin expropriere, va fi reorganizata in spatele halei - depozit, in legatura directa cu descarcarea si incarcarea produselor (facturare, expeditie, relatii - protocol), inclusiv accesul principal, demontare rafturi depozitare in zona demolata si zona viitoarelor birouri, remontare rafturi in zona eliberata de birouri.
     Toate aceste schimbari conduc la o inversare a fluxului, din fata in spatele halei. Numai in aceste conditii se poate asigura o functionare apropiata de cea initiala, fireasca. Toate aceste lucrari nu sunt efectul direct al exproprierii ci decurg din faptul exproprierii, din necesitatea de a asigura in continuare functionarea normala a unitatii, prin reorganizarea interioara impusa de fluxul tehnologic specific activitatii intr-un depozit de marfuri, cu intrari si iesiri zilnice (fila 3 § final si fila 4 § 1 din Completare).
     Desi aparent exproprierea in sine vizeaza suprafata de 800 mp, efectele concrete ale exproprierii s-au repercutat in mod direct si asupra constructiei, precum si asupra functionalitatii acesteia. Practic, finalitatea exproprierii, respectiv largirea drumului, a presupus suprimarea oricarei distante de protectie intre hala edificata si sosea, fiind imposibila continuarea activitatii specifice halei industriale pe terenul ce constituie proprietatea reclamantilor. 
     Apelantii reclamanti au expus modalitatea de determinare a prejudiciului constand in beneficiul nerealizat, derivand din chiria neincasata:
  - incepand cu luna mai 2009 au fost declansate lucrari de restrangere pe noul aliniament al halei ce constituie proprietatea reclamantilor, lucrari ce au avut ca finalitate atat diminuarea suprafetei halei si a parcarii aferente, cat
si un disconfort major creat chiriasului, cu mentiunea esentiala ca acesta din urma a continuat sa achite chiria in cuantumul stabilit initial;
     - finalmente, suprafata halei s-a redus cu 182 mp, iar parcarea aferenta halei s-a redus cu 800 mp., astfel ca incepand cu luna mai 2009, chiriasul a fost vaduvit de folosinta acestor suprafete;
     - pretul stabilit pentru folosinta halei, prin contractul de inchiriere, este de 10 euro/m.p., rezultand o suma lunara de 1820 euro (182 mp. X 10 euro); 
     - pretul stabilit pentru utilizarea parcarii, prin contractul de inchiriere,este de 2 euro/mp., rezultand o suma lunara de 1600 euro (800 mp. X 2 euro);
     - in fiecare luna, suma cu care se impunea a fi redusa chiria datorata de chirias era de 3.420 euro (1600 + 1840) pe o perioada cuprinsa intre luna mai 2009 si luna decembrie 2012, data la care expira durata contractului de inchiriere.
     In concluzie, s-a sustinut ca pentru perioada mai 2009 - decembrie 2012 chiria pe care chiriasul nu o mai datoreaza proprietarilor este de 150.480 euro (3.420 euro/luna X 44 de luni).
     Prin actul aditional nr.3 chiria lunara s-a redus cu suma de 16.172 euro lunar, respectiv de la suma de 36.772 euro lunar la suma de 20.600 euro, cu precizarea ca aceasta deducere opereaza de la 1.02.2011 si pana la data expirarii contractului, respectiv decembrie 2012. Pe cale de consecinta, valoarea chiriei incasate in perioada evocata se reduce cu 71.956 euro, suma ce are in vedere trei componente: - diminuarea suprafetei inchiriate, imprejurare genereaza o reducere a chiriei cu suma solicitata titlu de daune interese, respectiv 150.480 euro; - diminuarea preturilor de inchiriere pe piata imobiliara; - suma nesolicitata in prezenta cauza; - disconfortul chiriasului pe toata perioada lucrarilor de reamenajare a halei si a accesului la aceasta, suma nesolicitata in prezenta cauza.
     Practic, din reducerea totala de 371.956 euro, proprietarii  solicita doar suma neincasata ca efect al diminuarii suprafetei inchiriate (150.480 euro), ca o consecinta directa exproprierii.
     Apelantii reitereaza, totodata, sustinerea potrivit careia pretentiile acestora rezultand din chiria neincasata se limiteaza la perioada contractuala (pana in 2012), desi, in mod obiectiv, potentialul valorificabil al spatiului, sub acest aspect, este nelimitat in timp.
     Apelantii reclamanti au depus la dosarul  cauzei, in probatiune, contractele de prestari servicii nr.252/8.02.2010, nr.603/30.11.2009, nr.229/15.09.2009, nr. 206/4.05.2009, nr. 58/02.04.2009, facturile, situatiile de lucrari si devizele intocmite in baza acestora, cu precizarea esentiala ca toate aceste documente dovedesc modificarile structurale ale halei de depozitare, modificari impuse de efectele exproprierii, si ca toate aceste lucrari au fost efectuate pe cheltuiala reclamantilor-apelanti, iar valoarea totala a acestora depaseste suma acordata de instanta de fond pentru prejudiciul cauzat in urma exproprierii, prejudiciu distinct de valoarea efectiva a terenului expropriat.
     Prin apelul declarat, paratul a solicitat modificarea in parte a hotararii apelate, iar pe fondul cauzei, respingerea actiunii ca neintemeiata.
In motivare, apelantul parat a sustinut ca instanta de fond, in mod gresit, a stabilit ca se impune acordarea de despagubiri pentru hala aflata pe teren, hala ce nu a fost afectata de expropriere.
Considerentele instantei de judecata sunt in contradictie cu solutia pronuntata: desi instanta, in considerente, arata ca "hala in sine nu a fost afectata prin expropriere", in dispozitiv sunt acordate despagubiri pentru prejudiciu constand in refacerea halei.
De altfel, chiar comisia de experti, in raportul de expertiza arata ca hala nu a fost afectata de expropriere.
Ca atare, instanta de judecata trebuia sa respinga in totalitate actiunea, deci si cu privire la prejudiciu constand in refacerea halei care nu a fost afectata de expropriere.
     Pe de alta parte, valoarea lucrarilor necesare pentru continuarea functionarii halei sunt supraevaluate, iar comisia de experti nu a detaliat metoda folosita la calcularea valorilor prezentate in tabelul nr.3 din raportul de expertiza, tabel care cuprinde valoarea lucrarilor necesare refacerii halei.
     Apelantii reclamanti au formulat si intampinare prin care au solicitat respingerea apelului partii adverse ca nefondat pentru considerentele expuse in cererea de apel. Referitor la apelul paratei C.N.A.D.N.R., s-a aratat ca dincolo de forma sintetica a acestuia, prin intermediul acestei cai de atac se tinde la inducerea in eroare a instantei de control judiciar, extragandu-se din context anumite pasaje ale concluziilor raportului de expertiza si interpretandu-se in mod tendentios sustinerile expertilor desemnati in cauza.
     In calea de atac a apelului, prin incheierea de sedinta de la 2.06.2011, Curtea a incuviintat proba cu acte pentru parti precum si solicitarea apelantului parat privind completarea la raportul de expertiza intocmit in cursul judecatii in fond, avand ca obiective: stabilirea de catre experti a necesitatii efectuarii lucrarilor de refacere si modificare, dar cu luarea in consideratie si a facturilor pe care apelantii reclamanti le-au depus in apel, urmand ca, in raport de constatarile initiale, sa se stabileasca care dintre aceste lucrari erau utile reamenajarii spatiului pentru asigurarea unei functionari corespunzatoare a galei industriale, conform destinatiei initiale si sa se precizeze si cuantumul prejudiciului inregistrat. De asemenea, comisia de experti urma sa precizeze daca in urma efectuarii lucrarilor de modificare aduse halei a existat intr-adevar o restrangere a spatiului util din interiorul halei, in raport de situatia initiala si destinatia concreta a halei.
     Analizand actele si lucrarile dosarului in raport de criticile formulate de ambii apelanti, dat fiind interdependenta acestora si dispozitiile legale incidente in cauza, Curtea constata urmatoarele:
     Situatia premisa consta in faptul ca prin Hotararea nr. 5/29.05.2008 de stabilire a despagubirilor emisa de Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 Consiliul local Otopeni, judetul Ilfov, s-a dispus exproprierea si  s-a aprobat acordarea despagubirilor in suma de 157353 EURO, 80.000 EURO pentru teren si 77.357 EURO pentru investitiile situate pe acest teren, de la adresa din O., str. Horia, Closca si Crisan, judetul Ilfov.
     Despagubirile acordate au nemultumit pe reclamanti, astfel incat au formulat contestatie impotriva acestei hotarari, in conformitate cu dispozitiile art. 9 din Legea nr.198/2004, care acorda expropriatilor, ce se considera prejudiciati de cuantumul despagubirii consemnate, posibilitatea de a se adresa instantei.
     La solutionarea prezentei cauze, Curtea urmeaza a avea in vedere incidenta dispozitiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica.
     Pentru a da posibilitatea apelantilor sa-si dovedeasca pretentiile, prin raportare la criticile de apel formulate, Curtea a incuviintat efectuarea unei expertize in completare in calea de atac a apelului, astfel cum s-a aratat mai sus.
Potrivit raportului de expertiza efectuat in cauza, comisia de experti a stabilit ca, in situatia initiala, inainte de expropriere, imobilul in litigiu era format din: - hala de depozitare, cu dimensiunile in plan de 66,63 m x 42,82 m, cu inchideri perimetrale de dimensiunile mentionate; - teren, cu dimensiunile de 81,70 m x 56,30 m, realizand o suprafata de 4.599,781 mp. Pe teren, in fata halei, spre strada, cu doua intrari supravegheate de doua porti, era amenajat parcajul pentru TIR-uri de marfa - 25 locuri de parcare. Sistematizarea curtii permitea descarcarea si incarcarea marfurilor, intoarcerea TIR-urilor si circulatia acestora in flux, utilizand cele doua porti.
     Prin exproprierea terenului din fata halei, in vederea largirii soselei de centura, curtea reclamantilor s-a micsorat, disparand parcajul si posibilitatea descarcarii si incarcarii marfurilor asa a fost conceputa hala initial. Practic, zona de receptie si expeditie, just amplasata initial n-a mai fost functionala, practic TIR-urile cu marfa au trebuit sa fie descarcate si incarcate in spatiile laterale halei sau in strada, fara posibilitatea intoarcerii sau a parcurgerii in flux stabilit a traseului just si economicos.
     Din acest motiv, a fost necesar sa se reorganizeze zona de receptie si expeditie, inclusiv sa se creeze un nou parcaj cu spatiu de manevra.
     Reorganizarea halei s-a facut prin micsorarea spatiului de depozitare al halei, acesta fiind micsorat cu 1 (una) travee x 1 (una) deschidere, intre axele K-L x 1- 5, rezultand o diminuare a spatiului de depozitare cu  6,0 m x 21,0 m = 126,00 mp (cote interax) prin micsorarea halei si 17,0 m x 3,3 m = 56,00 mp suprafata culoarului de acces la birouri. S-a apreciat de catre experti ca acest culoar a fost necesar deoarece prin exproprierea terenului din fata halei a trebuit inchis si accesul direct la zona de birouri si creat un alt acces din zona parcajului nou. Prin raportul de expertiza s-a concluzionat ca spatiul s-a diminuat in total cu 182,00 mp.
     Totodata, comisia de experti a stabilit ca in spatiul eliberat, de 126,00 mp, a fost reorganizat parcajul, care, desi mai mic, este absolut necesar in desfasurarea activitatii firmei. Fata de posibilitatea de parcare pentru 25 tiruri initial, acum pot parca maximum 8 tiruri.
     Prin raportare la noile modificari, s-a conchis de catre comisia de experti ca nu mai exista posibilitatea de a asigura o circulatie in flux, iar intoarcerea autovehiculului este obligatorie si se face anevoios din lipsa unui spatiu de manevra corespunzator.
     Diminuarea spatiului de depozitare pentru aceasta reorganizare, precum si pierderea terenului de parcare si manevra, in suprafata de 800 mp, a produs si un prejudiciu insemnat firmei, hala fiind inchiriata in totalitate.
     In concluzie, s-a constatat de catre comisia de experti ca reclamantii inregistreaza un prejudiciu atat ca urmare a diminuarii suprafetei de depozitare inchiriate, cu 182,00 mp, cat si pierderii parcajului, in suprafata de 800 mp.
     Comisia de experti a stabilit ca lucrarile de modificare si refacere efectuate sunt just motivate, iar conform facturilor emise, depuse la dosar, acestea se ridica la suma de 313.817 lei. 
     Comisia de experti a simtit nevoia sa precizeze inca o data faptul ca toate lucrarile efectuate de catre reclamanti sunt utile reamenajarii spatiului pentru asigurarea unei functionari corespunzatoare a halei industriale, conform destinatiei initiale, respectiv ca aceste lucrari sunt mai mult decat utile, sunt obligatorii, avand in vedere destinatia constructiei, respectiv de hala - depozit. S-a precizat ca aceasta hala-depozit nu poate functiona fara un parcaj pentru TIR-uri, dimensionat in raport de capacitatea halei si simultaneitatea operatiunilor de descarcare - livrare, cu conditia asigurarii unui flux fara sincope (intarzieri din cauza lipsei spatiului de activitate = posibilitatea efectuarii operatiunilor de descarcare - incarcare).
     In raportul de expertiza s-a apreciat ca singura posibilitate de creare a parcajului necesar, chiar si de dimensiuni mult mai mici, a fost desfiintarea unei portiuni din hala de depozitare: 1 travee x 1 deschidere = 6,0 m x 21,0 m. In prezent, acest flux nu mai poate fi asigurat din cauza atat a repozitionarii parcajului, cat si a dimensiunilor reduse. Pozitia birourilor: receptie, facturare, gestiune, casierie, schow room trebuie sa fie abordabile din zona parcarii, fara traversarea spatiului de depozitare propriu-zis, iar acest lucru a trebuit reasigurat ca urmare a exproprierii. In prezent, accesul se face prin coridorul nou creat, cu acces din parcaj pana in zona birourilor.
     Comisia de experti a stabilit valoarea chiriei care ar fi putut fi incasata pentru suprafata 182,00 mp, pierduta din suprafata halei si pentru suprafata de 800 mp, suprafata parcajului disparut si a spatiului de manevra aferent, in urma modificarilor necesare dupa expropriere, pentru perioada cuprinsa intre luna mai 2009 inclusiv, pana la data 31 decembrie 2012, data expirarii contractului de inchiriere.
     Astfel, s-a avut in vedere faptul ca, potrivit contractului de inchiriere, pentru folosinta halei a fost stabilita o chirie de 10 euroI mp si de 2 euro/ mp parcaj, ceea ce rezulta o chirie de: 182 mp x 10 euroImpI luna = 1.820 euroI luna, respectiv 800 mp x 2 euro I mpIluna = 1.600 euro I luna, in total: 3.420 euro I luna, pentru perioada mai 2009 +  ianuarie 2011, ceea ce inseamna pentru toata perioada avuta in vedere: 3.420 euro I luna x 21 luni = 71.820 euro
     Fata de continutul actului aditional nr. 3 la contractul de inchiriere, prin care partile au convenit la o diminuare a chiriei lunare, incepand cu 1 februarie 2011 pana la 31 decembrie 2012, de la suma de 36.772 euro la 20.600, pentru intreaga cladire inclusiv parcaj, comisia de experti a stabilit existenta unei diminuari de 16.172 euroI luna, ceea ce inseamna o chirie diminuata: hala = 7,62 euro/mpI luna si parcaj = 2 euro/mp/luna, calculata aceasta chirie pentru suprafata de 182 mp x 7,62 euroImpI luna =1.387 euroI luna, respectiv 800 mp x 2 euroImp/luna = 1.600 euroI luna, ceea ce reprezinta un total de 2.987 euroI luna, iar pentru intreaga perioada de la 1 feb. 2011 la   dec.2012 rezulta: 2.987 euro x 23 luni = 68.701 euro.
     Comisia a concluzionat ca reclamantii au suferit o pierdere de 71.820 + 68.701 = 140.521 euro pentru perioada mai 2009 + dec. 2012, venit brut. Aplicand un impozit pe venit, 16 % cu deducere, s-a stabilit ca venitul net neincasat se ridica la suma de 123.658 euro.
     In raport de situatia initiala si destinatia concreta a halei, in urma efectuarii lucrarilor de modificare aduse, a rezultat o restrangere a spatiului util din interiorul halei, dupa cum urmeaza: desfiintarea efectiva a spatiului de depozitare, prin demontarea inchiderii pe o travee de 6,0 m cu deschiderea de 21,0 m, in vederea asigurarii unui parcaj, cu conditii minimale de manevra.
      Fata de organizarea initiala justa a spatiului liber, prin exproprierea spatiului din fata halei, alta posibilitate nu era, desfiintarea spatiului de depozitare pentru crearea accesului la zona birouri, prin crearea unui coridor de acces, cu dimensiunile de 17,0 m x 3,3 m, din nou o solutie de compromis, suprafata diminuata a spatiului util de depozitare din interiorul halei fiind de 184,00 mp.
     Curtea urmeaza sa aiba in vedere la solutionarea cauzei opinia calificata a comisiei de experti in sensul exprimat mai sus.
     Astfel, asa cum au concluzionat expertii, chiar daca in sine hala nu a fost afectata, neexpropriindu-se portiune de teren de sub aceasta, constructia nefiind nici partial expropriata, asa cum s-a aratat mai sus, au fost necesare lucrari de adaptare a constructiei pentru realizarea scopului pentru care aceasta a fost construita, instanta de fond avand in vedere tocmai aceste aspecte.
     Ca urmare, prima sustinere din criticile de apel formulate de apelantul parat privitoare la hala aflata la adresa imobilului expropriat, Curtea urmeaza sa o priveasca ca nefiind fondata.
     Cat priveste cealalta sustinere a apelantului parat in sensul supraevaluarii lucrarilor necesare functionarii halei, Curtea a dispus efectuarea unui raport de expertiza in apel, care sa elucideze acest aspect, astfel ca prin raportare la aceasta critica si cele sus-mentionate, apelul acestei parti urmeaza a fi admis in limitele mai jos aratate.
     Totodata, Curtea retine incidenta in cauza a dispozitiilor art. 26 alin. 1 din Legea nr.33/1994, potrivit cu care: "Despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite", iar potrivit al.2 "La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobile de acelasi fel in unitatea administrativ teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia".
     Fata de dispozitiile acestui text de lege care nu distinge intre prejudiciul deja inregistrat si cel nerealizat, apreciind ca persoana expropriata este indreptatita la repararea intregii daune suportate, Curtea gaseste nefondata sustinerea apelantului parat S.R. prin C.N.A.D.N. SA in sensul ca nu poate fi luat in calcul prejudiciul nerealizat, respectiv chiria neincasata de catre reclamanti, acestia inregistrandu-se in patrimoniul lor un asemenea prejudiciu.
     De asemenea, Curtea nu poate valida sustinerea apelantului parat in sensul ca prin raportul de expertiza s-a facut o simpla operatie de adunare a facturilor prezentate de apelantii reclamanti, desi in acte nu rezulta daca toate facturile reprezinta cheltuieli privind refacerea/modificarea halei urmare a expertizei. Curtea are in vedere in acest sens concluziile comisiei de experti care a aratat in mod neechivoc ca lucrarile de modificare si refacere efectuate, sunt just motivate, conform facturilor emise, depuse la dosar, respectiv ca toate lucrarile efectuate de catre reclamanti sunt utile reamenajarii spatiului pentru asigurarea unei functionari corespunzatoare a halei industriale, conform destinatiei initiale, respectiv ca aceste lucrari sunt mai mult decat utile, sunt obligatorii, avand in vedere destinatia constructiei, respectiv de hala - depozit.
     Curtea apreciaza ca nefondata sustinerea apelantilor reclamanti in sensul ca nu trebuie aplicat procentul de 16%, aferent beneficiului nerealizat deoarece, potrivit sustinerilor acestora, impozitarea are loc la data incasarii sumei. Aceasta deoarece beneficiul nerealizat urmeaza a fi inclus in totalul prejudiciului ce va fi incasat in cuantum net, potrivit celor retinute in raportul de expertiza, neexistand ulterior o alta impozitare, asa cum au sustinut reclamantii.
     In concluzie, Curtea, urmeaza a imbratisa punctul de vedere exprimat de catre comisia de experti, in raportul de expertiza, acesta continand punctul de vedere stiintific potrivit specializarii lor, analizele si opiniile acestora fiind bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre CET - R si ANEVAR.
     In consecinta, Curtea, va avea in vedere, la stabilirea despagubirilor ce se cuvin reclamantilor, asa cum s-a aratat mai sus, dispozitiile art. 295 alin. 1 Cod procedura civila care obliga instanta de apel sa solutioneze cauza in limitele cererilor de apel, in acest sens retinand ca niciuna dintre parti nu a formulat critici legate de valoarea terenului stabilita in fata instantei de fond, de valorile stabilite in tabelul 1 si 2, respectiv rationamentul pentru care prima instanta a scazut sumele mentionate in tabelul 1 si suma de 3500 euro din suma mentionata in tabelul 2 referitoare la relocarea utilitatilor despre care prima instanta a retinut ca se vor face pe cheltuiala beneficiarului lucrarilor, respectiv CNADR SA.
     Ca urmare, fata de considerentele de fapt si de drept retinute, Curtea in temeiul art. 296 Cod procedura civila, va admite ambele apeluri, va schimba in parte sentinta apelata si incheierea prin care aceasta a fost indreptata, in sensul ca va stabili cuantumul despagubirilor acordate reclamantilor la suma de 254.423 euro si 313.817 lei, mentinand restul dispozitiilor sentintei atacate.
     In temeiul 298 raportat la art. 274 si art. 276 Cod procedura civila, Curtea va compensa in parte cheltuieli de judecata si va obliga apelantul - parat la 4.250 lei cheltuieli de judecata catre apelantii - reclamanti.




2