Dosar nr. 3053/257/2008
R O M A N I A
JUDECATORIA MEDIAS
SECTIE GENERALA
SENTINTA CIVILA Nr. 291
Sedinta publica de la 10 februarie 2009
Constata ca prin actiunea civila inaintata la data de 09.02.2005 reclamanta S.C. C SRL, cheama in judecata pe parata S.C. C COM S.A., solicitand:
Obligarea paratei la plata sumei de 150.000.000 lei vechi, reprezentand contravaloarea investitiilor pe care le-a facut la imobilul inscris in CF nr. 11729/a Medias, nr. top 2… alcatuit din: berarie la parter, compusa din sala de deservire, oficiu, hol, birou, magazie, bucatarie, 2 camari, grup sanitar cu trei cabine WC, 2 pivnite, cu parti indivize comune de 19,72% din teren cladit si necladit proprietate de stat de 1267 mp si spatiile de folosinta comuna, investitii concretizate in urmatoarele lucrari: la gradina de vara o constructie din caramida, usi si geam metalic, instalatie electrica, instalatie de apa si canalizare, betonat gradina de vara, reparatie capitala la acoperis, inchis jur imprejur gradina cu placi de azbociment, placaj pe tavan; faianta WC, montat pisoare si vas WC noi; cumparat si montat cazan de apa calda menajera, cu instalatiile aferente de apa si gaz; introdus incalzirea centrala prin cumpararea si montarea unui cazan cu tevile aferente; amenajarea unei frizerii prin separarea salii de consumatie a berariei printr-un zid de azbociment, practicarea unei intrari separate din strada in frizerie, cumparat si montat usa si ferestre din aluminiu cu geam termopan la frizerie, instalatie electrica, de apa calda si rece, canalizare, montat 2 chiuvete cu robinete din inox; separat curtea prin intermediul unui gard metalic cu doua portite metalice, modificat si inlocuit usa de la intrare cu una din aluminiu cu geam termopan; betonat ¾ parti din curte; efectuat bordura de beton la parculet; reparat si efectuat trotuar; betonat intrarea in pivnita; cumparat si montat usa metalica de la magazia din spate; bar din lemn de stejar dotat cu chiuveta in berarie.
Sa fie obligata parata la plata cheltuielilor de judecata
Prin cererea inregistrata la instanta la data de 10.02.2006 (fila 174 dosar 793/2005) reclamanta isi majoreaza pretentiile la suma de 496. 355. 305 lei vechi, aratand ca in urma expertizei efectuate s-a stabilit ca valoarea actualizata a investitiilor se ridica la aceasta valoare.
Prin completarea de actiune inregistrata la instanta la data de 8 martie 2006 (fila 181 dosar 793/2005) reclamanta solicita sa se constate nulitatea absoluta a clauzei prevazuta in art. 3 din actul aditional nr. 220/02.03.2004, potrivit caruia investitiile care s-au facut ori se vor face de catre locatari in unitatea atribuita in locatie de gestiune, se fac cu aprobarea proprietarului si resursele locatarului, urmand ca acestea sa fie amortizate in perioada contractului de locatie de gestiune, rezilierea unilaterala din partea locatarului presupunand si amortizarea integrala a investitiei.
In motivare arata ca aceasta clauza este o clauza „leoniana”, ce contravine bunelor moravuri si ordinii publice si care atrage nulitatea absoluta a conventiei, iar insusirea de catre parata a acestor investitii ar duce la imbogatirea fara justa cauza a acesteia.
La judecarea fondului, reclamanta a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a intregului act aditional nr. 220/02.03.2004 fata de imprejurarea ca anterior parata a denuntat in mod unilateral contractul, un contract care nu mai este in fiinta neputand fi modificat sau completat printr-un act aditional.
Prin intampinare (fila 65 – 66 dosar 793/2005), parata solicita respingerea actiunii ca fiind nefondata si netemeinica, precum si pentru neindeplinirea conditiilor prevazute de art. 112 Cod procedura civila.
In motivarea intampinarii se arata ca reclamanta a efectuat investitiile in vederea cresterii cifrei de afaceri prin atragerea clientelei si pentru sporirea veniturilor prin deschiderea unui nou profil de activitate, iar potrivit actului aditional nr. 220/2004 investitiile se amortizeaza pe perioada derularii contractului si in actele contabile ale firmei chiriase.
Printr-un memoriu depus la instanta la data de 12 august 2005 (filele 99 – 99 dosar 793/2005) parata invoca exceptia lipsei concilierii directe, exceptia prescriptiei dreptului la actiune si exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive.
In motivarea primei exceptii arata ca fata de imprejurarea ca prin actul aditional nr. 220/20.03.2004 , care expira la 31 decembrie 2004, concilierea trebuia facuta dupa aceasta data, mai precis dupa data de 1 ianuarie 2005, intrucat pana la aceasta data contractul era in vigoare, nefiind reziliat.
In privinta prescriptiei arata ca potrivit Decretului 167/1958 dreptul de a solicita restituirea contravalorii investitiilor se prescrie intr-un termen de 3 ani de la data efectuarii, ori reclamanta a efectuat aceste investitii in anii 1997 si 1998, data de la care termenul de 3 ani a trecut. Mai arata ca nu se poate sustine ca folosind spatiul termenul de prescriptie nu curge, intrucat investitiile trebuiau trecute in contabilitatea societatii pentru amortizare, iar daca nu au fost trecute este culpa reclamantei.
Cu privire la ultima exceptie arata ca art.494 alin. 2 Cod civil, pe care reclamanta isi intemeiaza actiunea, vorbeste de proprietarul terenului, iar in aceasta situatie ar trebui sa se judece cu Statul Roman care este proprietar.
Reclamanta solicita in legatura cu memoriul paratei, in principal sa nu fie luat in considerare, fiind depus cu incalcarea prevederilor art. 118 Cod procedura civila, deoarece prin intampinare nu s-au invocat aceste exceptii, iar in secundar respingerea exceptiilor ridicate, aratand ca procedura concilierii a urmat dispozitiile art. 720 Cod procedura civila, respectiv ca aceasta procedura a fost indeplinita inainte de introducerea cererii de chemare in judecata, fiind nereal faptul ca reclamanta ar fi reziliat unilateral contractul de locatie de gestiune.
Referitor la exceptia prescriptiei arata ca dreptul la actiunea in pretentii se intrerupe prin recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie, facuta de cel in folosul caruia curge prescriptia, iar pe de alta parte, cata vreme reclamanta se afla in executarea contractului, dreptul la actiunea in recuperarea investitiilor curge de la data cand parata a cerut predarea spatiului.
In fine, cu privire la ultima exceptie arata ca parata are calitate procesuala pasiva intrucat investitiile s-au facut la imobilul proprietatea sa si nu a statului roman, chiar daca acesta este proprietarul terenului, situatia juridica in care se afla fiind aceea de superficie.
Prin sentinta civila nr.995/24 martie 2006 actiunea este declinata in favoarea Tribunalului Sibiu, avandu-se in vedere capatul de cerere ce completeaza actiunea, respectiv acela de constatarea nulitatii absolute care are un caracter nepatrimonial, acesta fiind determinant pentru solutionarea cauzei.
Prin sentinta civila nr. 646/09.05.2006 a Tribunalului Sibiu se declina competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Medias, iar prin sentinta civila nr. 8/F/CC/29 mai 2006 a Curtii de Apel Alba Iulia se stabileste competenta solutionarii cauzei in favoarea Judecatoriei Medias.
Prin sentinta civila nr. 3380/24.11.2006 a Judecatoriei Medias se resping toate exceptiile invocate de parata, iar pe fond se respinge in intregime actiunea reclamantei.
Prin Decizia civila nr. 208/C din 18 mai 2007 se admite recursul declarat de reclamanta, se caseaza sentinta Judecatoriei Medias nr. 3380/2006 si se trimite cauza spre rejudecare la aceeasi instanta.
Din considerentele acestei decizii se retine ca instanta de fond nu a motivat care sunt considerentele pentru care a respins exceptiile, nu s-a pronuntat asupra capatului de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de locatiune si nu a motivat care au fost argumentele ce au justificat prelungirea derularii contractului in perioada 1993 – 2005.
Prin sentinta civila nr. 2965/17 octombrie 2007 a Judecatoriei Medias s-au respins exceptiile invocate de parata, privind lipsa procedurii de conciliere, a prescriptiei dreptului la actiune si a lipsei calitatii procesuale pasive iar pe fond s-a respins in intregime actiunea reclamantei. Pe fond s-a admis in parte actiunea, parata fiind obligata sa ii plateasca reclamantei suma de 49635,5 lei pretentii si cheltuieli de judecata .
Avand a se pronunta mai intai asupra exceptiilor invocate de parata, instanta le gaseste nefondate si urmeaza a le respinge pentru urmatoarele considerente:
In legatura cu exceptia lipsei procedurii de conciliere, dispozitiile art. 7201 Cod procedura civila statornicesc obligatia ca inainte de introducerea unei cereri de chemare in judecata, reclamantul sa incerce solutionarea litigiului prin conciliere directa cu cealalta parte.
Faptul ca la data incercarii concilierii contractul se afla inca in fiinta, nu are nici o relevanta asupra datei la care s-a incercat aceasta conciliere, neintelegerile partilor dintr-un contract cu privire la derularea lui putand fi oricand un motiv de apelare la instanta de judecata, ceea ce impune mai intai concilierea, nefiind absolut necesar ca dupa solutionarea litigiului contractul sa se desfiinteze.
Conflictul dintre parti a aparut pe timpul derularii contractului, iar faptul ca una dintre parti l-a considerat desfiintat nu prezinta importanta decat sub aspectul problemelor de fond, iar cata vreme concilierea nu a dat un rezultat, o noua conciliere nu mai este obligatorie, chiar daca o astfel de conciliere ar putea avea loc.
Cat priveste prescriptia dreptului la actiunea in despagubiri pentru investitiile efectuate, atata timp cat contractul se afla in derulare si titularul acestor investitii se afla in posesia lor cu acordul proprietarului fondului la care au fost adaugate, aceasta prescriptie nu curge. Invocand exceptia neregularitatii procedurii de conciliere, insasi parata recunoaste ca acel contract de locatiune expira la data de 31 decembrie 2004 si prin urmare reclamanta folosea in mod legal spatiul primit in concesiune, inclusiv propriile investitii, recunoscute de parata prin acordul dat la efectuarea lor.
In legatura cu ultima exceptie, respectiv a lipsei calitatii procesuale pasive, si aceasta exceptie este nefondata cata vreme in discutie se pune efectuarea unor investitii la imobilul constructie proprietatea paratei, motivarea gresita in drept a reclamantei nefiind de natura a se aprecia ca actiunea a fost pornita impotriva unei persoane care nu are calitatea de a sta in judecata, parata necontestand faptul ca ea este proprietara constructiei la care s-au facut investitiile.
Cu ocazia rejudecarii instanta retine urmatoarele :
In fapt, intre reclamanta si parata s-a incheiat la data de 06.01.1993 contractul nr. 19 privind locatia de gestiune a Berariei nr. 23, situata in cartierul Gura Campului din municipiul Medias.
Termenul pentru care s-a incheiat contractul a fost de un an , respectiv 01.01.1993 – 31.12.1993, iar pretul locatiei a fost stabilit la 170.000 lei lunar (fila 81 dosar 793/2005, atasat).
Intre alte obligatii, prin contract s-a prevazut ca locatarul are obligatia de a conserva patrimoniul incredintat spre gestionare si sa-l dezvolte ca un bun gospodar (art. 8 lit. b din contract).
Tot prin contract s-a prevazut ca modificarea, adaptarea, inclusiv prelungirea lui se poate face prin acordul ambelor parti, consemnat in act aditional si ca acest contract se completeaza cu dispozitiile legale in vigoare referitor la locatia de gestiune, cu dispozitiile Codului civil si ale Codului comercial roman.
Desi dupa expirarea perioadei de locatie nu s-a mai incheiat un alt inscris prin care sa se prelungeasca perioada locatiei. In anul 2004, prin actul aditional nr. 220/02.03.2004 incheiat intre cele doua parti (filele 7, 8 dosar 793/2005), s-a hotarat modificarea si completarea contractului nr. 19/06.01.1993, stabilindu-se prelungirea termenului locatiei pe o perioada de inca un an, incepand cu data de 1 ianuarie 2004, rezultand astfel ca acest contract expira la data de 31.12.2004.
Prin actul aditional s-a mai prevazut ca investitiile care s-au facut sau se vor face de catre locatari in unitatea administrata se fac cu aprobarea proprietarului si resursele locatarului, urmand ca acestea sa fie amortizate in perioada contractului de locatie de gestiune si ca rezilierea unilaterala a contractului din partea locatarului presupune si amortizarea integrala a investitiei.
De asemenea s-a modificat si pretul locatiei la suma de 6.540.242 lei lunar.
Prin adresele reclamantei din 30.09.1997 si 09.09.1998 s-a cerut acordul paratei la efectuarea mai multor investitii, investitii care au fost aprobate de societatea parata (filele 12, 13 dosar 793/2005) si pentru care reclamanta a depus la dosar documente de executie si de plata din propriile resurse (filele 15 – 49 dosar).
La data de 19.07.2004 parata comunica reclamantei cu adresa nr. 621/19.07.2004 faptul ca a reziliat contractul de locatiune nr. 19/06.01.1993 ca urmare a faptului ca nu a fost respectat punctul 4 din actul aditional nr. 220/02.03.2004 cu privire la obligativitatea constituirii unei garantii in numerar reprezentand contravaloarea a doua locatii.
Ca urmare a acestei situatii, la data de 26.11.2004 reclamanta trimite paratei o notificare (fila 5 si 6 dosar 793/2005), ce constituie chemare la conciliere si punere in intarziere, prin care ii solicita ca in termen de 15 zile de la primire sa-i plateasca suma de 210.000.000 lei reprezentand contravaloarea investitiilor pe care le-a executat in perioada locatiei la imobil.
Prevederea din actul aditional potrivit careia investitiile se considera amortizate in perioada contractului de locatiune a fost inteleasa de parti ab initio ca o renuntare a investitorului la despagubiri din partea proprietarului. Locatarul a facut aceste investitii cu intentia de a spori profitul si sunt specifice comertului pe care l-a desfasurat .
In literatura juridica s-a aratat ca prin contractul de locatie a gestiunii trebuie inteles acel contract prin care o parte (locatorul) pune la dispozitia celeilalte parti ( locatarul) un fond de comert sau o intreprindere comerciala in scopul exploatarii rentabile a acesteia de catre locatar, in contul si pe riscul acestuia din urma, in schimbul platii catre locator a unei sume de bani determinate.
Deosebirea esentiala fata de contractul de locatiune rezida in obligatia locatarului de a conserva patrimoniul primit si de a-l dezvolta intr-un mod rentabil, si nu doar in aceea de a-l utiliza ca un bun proprietar ( art.1429 Cod civil).
In realizarea scopului pentru care a preluat gestiunea, tocmai acela care tine de natura contractului incheiat, reclamanta a efectuat o serie de investitii de natura sa ii asigure profituri majorate.
Aceasta este si ratiunea pentru care partile contractante au convenit in sensul amortizarii investitiilor in perioada derularii contractului. Or, este de presupus ca raportat la momentul efectuarii acestor investitii, pe parcursul anilor 1993-1998, acestea s-au putut amortiza pana la incetarea contractului in 2004, reclamanta nefiind prejudiciata prin asumarea clauzei contractuale privind amortizarea investitiilor. Mai mult decat atat, reclamanta recunoaste la interogatoriu ( fila 117) ca toate investitiile efectuate au fost evidentiate in contabilitate si scazute cu titlu de cheltuieli in anul in care s-au efectuat.
In virtutea prevederilor art.969 Cod civil, clauza formulata in cuprinsul actului aditional cu privire la amortizarea investitiilor, are putere de lege intre partile contractante, reclamanta nefiind indreptatita la contravaloarea acestora, pretentiile formulate fiind nefondate. Este adevarat ca termenul de amortizare nu a fost folosit de parti intr-un sens riguros conceptual dar aceasta clauza trebuie inteleasa in sensul explicat mai sus.
Asa fiind instanta va respinge actiunea .
Cat priveste cererea reclamantei de a se constata nulitatea absoluta a actului aditional, instanta o va respinge, motivul invocat de aceasta precum ca la data incheierii acestui act contractul de locatiune era desfiintat fiind nereal de vreme ce contractul a fost considerat desfiintat prin sentinta civila nr. 136/C/10.02.2005 a Tribunalului Sibiu (fila 20 dosar) la data de 31.12.2004, iar in speta nu este vorba nici de o clauza leoniana, ci, asa cum s-a aratat, de o clauza abuziva, careia instanta i-a dat eficienta.
In temeiul dispozitiilor art. 274 Cod procedura civila instanta va obliga reclamanta sa plateasca paratei cheltuieli de judecata in cuantum de 3.675 lei.
R O M A N I A
JUDECATORIA MEDIAS
SECTIE GENERALA
SENTINTA CIVILA Nr. 291
Sedinta publica de la 10 februarie 2009
Constata ca prin actiunea civila inaintata la data de 09.02.2005 reclamanta S.C. C SRL, cheama in judecata pe parata S.C. C COM S.A., solicitand:
Obligarea paratei la plata sumei de 150.000.000 lei vechi, reprezentand contravaloarea investitiilor pe care le-a facut la imobilul inscris in CF nr. 11729/a Medias, nr. top 2… alcatuit din: berarie la parter, compusa din sala de deservire, oficiu, hol, birou, magazie, bucatarie, 2 camari, grup sanitar cu trei cabine WC, 2 pivnite, cu parti indivize comune de 19,72% din teren cladit si necladit proprietate de stat de 1267 mp si spatiile de folosinta comuna, investitii concretizate in urmatoarele lucrari: la gradina de vara o constructie din caramida, usi si geam metalic, instalatie electrica, instalatie de apa si canalizare, betonat gradina de vara, reparatie capitala la acoperis, inchis jur imprejur gradina cu placi de azbociment, placaj pe tavan; faianta WC, montat pisoare si vas WC noi; cumparat si montat cazan de apa calda menajera, cu instalatiile aferente de apa si gaz; introdus incalzirea centrala prin cumpararea si montarea unui cazan cu tevile aferente; amenajarea unei frizerii prin separarea salii de consumatie a berariei printr-un zid de azbociment, practicarea unei intrari separate din strada in frizerie, cumparat si montat usa si ferestre din aluminiu cu geam termopan la frizerie, instalatie electrica, de apa calda si rece, canalizare, montat 2 chiuvete cu robinete din inox; separat curtea prin intermediul unui gard metalic cu doua portite metalice, modificat si inlocuit usa de la intrare cu una din aluminiu cu geam termopan; betonat ¾ parti din curte; efectuat bordura de beton la parculet; reparat si efectuat trotuar; betonat intrarea in pivnita; cumparat si montat usa metalica de la magazia din spate; bar din lemn de stejar dotat cu chiuveta in berarie.
Sa fie obligata parata la plata cheltuielilor de judecata
Prin cererea inregistrata la instanta la data de 10.02.2006 (fila 174 dosar 793/2005) reclamanta isi majoreaza pretentiile la suma de 496. 355. 305 lei vechi, aratand ca in urma expertizei efectuate s-a stabilit ca valoarea actualizata a investitiilor se ridica la aceasta valoare.
Prin completarea de actiune inregistrata la instanta la data de 8 martie 2006 (fila 181 dosar 793/2005) reclamanta solicita sa se constate nulitatea absoluta a clauzei prevazuta in art. 3 din actul aditional nr. 220/02.03.2004, potrivit caruia investitiile care s-au facut ori se vor face de catre locatari in unitatea atribuita in locatie de gestiune, se fac cu aprobarea proprietarului si resursele locatarului, urmand ca acestea sa fie amortizate in perioada contractului de locatie de gestiune, rezilierea unilaterala din partea locatarului presupunand si amortizarea integrala a investitiei.
In motivare arata ca aceasta clauza este o clauza „leoniana”, ce contravine bunelor moravuri si ordinii publice si care atrage nulitatea absoluta a conventiei, iar insusirea de catre parata a acestor investitii ar duce la imbogatirea fara justa cauza a acesteia.
La judecarea fondului, reclamanta a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a intregului act aditional nr. 220/02.03.2004 fata de imprejurarea ca anterior parata a denuntat in mod unilateral contractul, un contract care nu mai este in fiinta neputand fi modificat sau completat printr-un act aditional.
Prin intampinare (fila 65 – 66 dosar 793/2005), parata solicita respingerea actiunii ca fiind nefondata si netemeinica, precum si pentru neindeplinirea conditiilor prevazute de art. 112 Cod procedura civila.
In motivarea intampinarii se arata ca reclamanta a efectuat investitiile in vederea cresterii cifrei de afaceri prin atragerea clientelei si pentru sporirea veniturilor prin deschiderea unui nou profil de activitate, iar potrivit actului aditional nr. 220/2004 investitiile se amortizeaza pe perioada derularii contractului si in actele contabile ale firmei chiriase.
Printr-un memoriu depus la instanta la data de 12 august 2005 (filele 99 – 99 dosar 793/2005) parata invoca exceptia lipsei concilierii directe, exceptia prescriptiei dreptului la actiune si exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive.
In motivarea primei exceptii arata ca fata de imprejurarea ca prin actul aditional nr. 220/20.03.2004 , care expira la 31 decembrie 2004, concilierea trebuia facuta dupa aceasta data, mai precis dupa data de 1 ianuarie 2005, intrucat pana la aceasta data contractul era in vigoare, nefiind reziliat.
In privinta prescriptiei arata ca potrivit Decretului 167/1958 dreptul de a solicita restituirea contravalorii investitiilor se prescrie intr-un termen de 3 ani de la data efectuarii, ori reclamanta a efectuat aceste investitii in anii 1997 si 1998, data de la care termenul de 3 ani a trecut. Mai arata ca nu se poate sustine ca folosind spatiul termenul de prescriptie nu curge, intrucat investitiile trebuiau trecute in contabilitatea societatii pentru amortizare, iar daca nu au fost trecute este culpa reclamantei.
Cu privire la ultima exceptie arata ca art.494 alin. 2 Cod civil, pe care reclamanta isi intemeiaza actiunea, vorbeste de proprietarul terenului, iar in aceasta situatie ar trebui sa se judece cu Statul Roman care este proprietar.
Reclamanta solicita in legatura cu memoriul paratei, in principal sa nu fie luat in considerare, fiind depus cu incalcarea prevederilor art. 118 Cod procedura civila, deoarece prin intampinare nu s-au invocat aceste exceptii, iar in secundar respingerea exceptiilor ridicate, aratand ca procedura concilierii a urmat dispozitiile art. 720 Cod procedura civila, respectiv ca aceasta procedura a fost indeplinita inainte de introducerea cererii de chemare in judecata, fiind nereal faptul ca reclamanta ar fi reziliat unilateral contractul de locatie de gestiune.
Referitor la exceptia prescriptiei arata ca dreptul la actiunea in pretentii se intrerupe prin recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie, facuta de cel in folosul caruia curge prescriptia, iar pe de alta parte, cata vreme reclamanta se afla in executarea contractului, dreptul la actiunea in recuperarea investitiilor curge de la data cand parata a cerut predarea spatiului.
In fine, cu privire la ultima exceptie arata ca parata are calitate procesuala pasiva intrucat investitiile s-au facut la imobilul proprietatea sa si nu a statului roman, chiar daca acesta este proprietarul terenului, situatia juridica in care se afla fiind aceea de superficie.
Prin sentinta civila nr.995/24 martie 2006 actiunea este declinata in favoarea Tribunalului Sibiu, avandu-se in vedere capatul de cerere ce completeaza actiunea, respectiv acela de constatarea nulitatii absolute care are un caracter nepatrimonial, acesta fiind determinant pentru solutionarea cauzei.
Prin sentinta civila nr. 646/09.05.2006 a Tribunalului Sibiu se declina competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Medias, iar prin sentinta civila nr. 8/F/CC/29 mai 2006 a Curtii de Apel Alba Iulia se stabileste competenta solutionarii cauzei in favoarea Judecatoriei Medias.
Prin sentinta civila nr. 3380/24.11.2006 a Judecatoriei Medias se resping toate exceptiile invocate de parata, iar pe fond se respinge in intregime actiunea reclamantei.
Prin Decizia civila nr. 208/C din 18 mai 2007 se admite recursul declarat de reclamanta, se caseaza sentinta Judecatoriei Medias nr. 3380/2006 si se trimite cauza spre rejudecare la aceeasi instanta.
Din considerentele acestei decizii se retine ca instanta de fond nu a motivat care sunt considerentele pentru care a respins exceptiile, nu s-a pronuntat asupra capatului de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de locatiune si nu a motivat care au fost argumentele ce au justificat prelungirea derularii contractului in perioada 1993 – 2005.
Prin sentinta civila nr. 2965/17 octombrie 2007 a Judecatoriei Medias s-au respins exceptiile invocate de parata, privind lipsa procedurii de conciliere, a prescriptiei dreptului la actiune si a lipsei calitatii procesuale pasive iar pe fond s-a respins in intregime actiunea reclamantei. Pe fond s-a admis in parte actiunea, parata fiind obligata sa ii plateasca reclamantei suma de 49635,5 lei pretentii si cheltuieli de judecata .
Avand a se pronunta mai intai asupra exceptiilor invocate de parata, instanta le gaseste nefondate si urmeaza a le respinge pentru urmatoarele considerente:
In legatura cu exceptia lipsei procedurii de conciliere, dispozitiile art. 7201 Cod procedura civila statornicesc obligatia ca inainte de introducerea unei cereri de chemare in judecata, reclamantul sa incerce solutionarea litigiului prin conciliere directa cu cealalta parte.
Faptul ca la data incercarii concilierii contractul se afla inca in fiinta, nu are nici o relevanta asupra datei la care s-a incercat aceasta conciliere, neintelegerile partilor dintr-un contract cu privire la derularea lui putand fi oricand un motiv de apelare la instanta de judecata, ceea ce impune mai intai concilierea, nefiind absolut necesar ca dupa solutionarea litigiului contractul sa se desfiinteze.
Conflictul dintre parti a aparut pe timpul derularii contractului, iar faptul ca una dintre parti l-a considerat desfiintat nu prezinta importanta decat sub aspectul problemelor de fond, iar cata vreme concilierea nu a dat un rezultat, o noua conciliere nu mai este obligatorie, chiar daca o astfel de conciliere ar putea avea loc.
Cat priveste prescriptia dreptului la actiunea in despagubiri pentru investitiile efectuate, atata timp cat contractul se afla in derulare si titularul acestor investitii se afla in posesia lor cu acordul proprietarului fondului la care au fost adaugate, aceasta prescriptie nu curge. Invocand exceptia neregularitatii procedurii de conciliere, insasi parata recunoaste ca acel contract de locatiune expira la data de 31 decembrie 2004 si prin urmare reclamanta folosea in mod legal spatiul primit in concesiune, inclusiv propriile investitii, recunoscute de parata prin acordul dat la efectuarea lor.
In legatura cu ultima exceptie, respectiv a lipsei calitatii procesuale pasive, si aceasta exceptie este nefondata cata vreme in discutie se pune efectuarea unor investitii la imobilul constructie proprietatea paratei, motivarea gresita in drept a reclamantei nefiind de natura a se aprecia ca actiunea a fost pornita impotriva unei persoane care nu are calitatea de a sta in judecata, parata necontestand faptul ca ea este proprietara constructiei la care s-au facut investitiile.
Cu ocazia rejudecarii instanta retine urmatoarele :
In fapt, intre reclamanta si parata s-a incheiat la data de 06.01.1993 contractul nr. 19 privind locatia de gestiune a Berariei nr. 23, situata in cartierul Gura Campului din municipiul Medias.
Termenul pentru care s-a incheiat contractul a fost de un an , respectiv 01.01.1993 – 31.12.1993, iar pretul locatiei a fost stabilit la 170.000 lei lunar (fila 81 dosar 793/2005, atasat).
Intre alte obligatii, prin contract s-a prevazut ca locatarul are obligatia de a conserva patrimoniul incredintat spre gestionare si sa-l dezvolte ca un bun gospodar (art. 8 lit. b din contract).
Tot prin contract s-a prevazut ca modificarea, adaptarea, inclusiv prelungirea lui se poate face prin acordul ambelor parti, consemnat in act aditional si ca acest contract se completeaza cu dispozitiile legale in vigoare referitor la locatia de gestiune, cu dispozitiile Codului civil si ale Codului comercial roman.
Desi dupa expirarea perioadei de locatie nu s-a mai incheiat un alt inscris prin care sa se prelungeasca perioada locatiei. In anul 2004, prin actul aditional nr. 220/02.03.2004 incheiat intre cele doua parti (filele 7, 8 dosar 793/2005), s-a hotarat modificarea si completarea contractului nr. 19/06.01.1993, stabilindu-se prelungirea termenului locatiei pe o perioada de inca un an, incepand cu data de 1 ianuarie 2004, rezultand astfel ca acest contract expira la data de 31.12.2004.
Prin actul aditional s-a mai prevazut ca investitiile care s-au facut sau se vor face de catre locatari in unitatea administrata se fac cu aprobarea proprietarului si resursele locatarului, urmand ca acestea sa fie amortizate in perioada contractului de locatie de gestiune si ca rezilierea unilaterala a contractului din partea locatarului presupune si amortizarea integrala a investitiei.
De asemenea s-a modificat si pretul locatiei la suma de 6.540.242 lei lunar.
Prin adresele reclamantei din 30.09.1997 si 09.09.1998 s-a cerut acordul paratei la efectuarea mai multor investitii, investitii care au fost aprobate de societatea parata (filele 12, 13 dosar 793/2005) si pentru care reclamanta a depus la dosar documente de executie si de plata din propriile resurse (filele 15 – 49 dosar).
La data de 19.07.2004 parata comunica reclamantei cu adresa nr. 621/19.07.2004 faptul ca a reziliat contractul de locatiune nr. 19/06.01.1993 ca urmare a faptului ca nu a fost respectat punctul 4 din actul aditional nr. 220/02.03.2004 cu privire la obligativitatea constituirii unei garantii in numerar reprezentand contravaloarea a doua locatii.
Ca urmare a acestei situatii, la data de 26.11.2004 reclamanta trimite paratei o notificare (fila 5 si 6 dosar 793/2005), ce constituie chemare la conciliere si punere in intarziere, prin care ii solicita ca in termen de 15 zile de la primire sa-i plateasca suma de 210.000.000 lei reprezentand contravaloarea investitiilor pe care le-a executat in perioada locatiei la imobil.
Prevederea din actul aditional potrivit careia investitiile se considera amortizate in perioada contractului de locatiune a fost inteleasa de parti ab initio ca o renuntare a investitorului la despagubiri din partea proprietarului. Locatarul a facut aceste investitii cu intentia de a spori profitul si sunt specifice comertului pe care l-a desfasurat .
In literatura juridica s-a aratat ca prin contractul de locatie a gestiunii trebuie inteles acel contract prin care o parte (locatorul) pune la dispozitia celeilalte parti ( locatarul) un fond de comert sau o intreprindere comerciala in scopul exploatarii rentabile a acesteia de catre locatar, in contul si pe riscul acestuia din urma, in schimbul platii catre locator a unei sume de bani determinate.
Deosebirea esentiala fata de contractul de locatiune rezida in obligatia locatarului de a conserva patrimoniul primit si de a-l dezvolta intr-un mod rentabil, si nu doar in aceea de a-l utiliza ca un bun proprietar ( art.1429 Cod civil).
In realizarea scopului pentru care a preluat gestiunea, tocmai acela care tine de natura contractului incheiat, reclamanta a efectuat o serie de investitii de natura sa ii asigure profituri majorate.
Aceasta este si ratiunea pentru care partile contractante au convenit in sensul amortizarii investitiilor in perioada derularii contractului. Or, este de presupus ca raportat la momentul efectuarii acestor investitii, pe parcursul anilor 1993-1998, acestea s-au putut amortiza pana la incetarea contractului in 2004, reclamanta nefiind prejudiciata prin asumarea clauzei contractuale privind amortizarea investitiilor. Mai mult decat atat, reclamanta recunoaste la interogatoriu ( fila 117) ca toate investitiile efectuate au fost evidentiate in contabilitate si scazute cu titlu de cheltuieli in anul in care s-au efectuat.
In virtutea prevederilor art.969 Cod civil, clauza formulata in cuprinsul actului aditional cu privire la amortizarea investitiilor, are putere de lege intre partile contractante, reclamanta nefiind indreptatita la contravaloarea acestora, pretentiile formulate fiind nefondate. Este adevarat ca termenul de amortizare nu a fost folosit de parti intr-un sens riguros conceptual dar aceasta clauza trebuie inteleasa in sensul explicat mai sus.
Asa fiind instanta va respinge actiunea .
Cat priveste cererea reclamantei de a se constata nulitatea absoluta a actului aditional, instanta o va respinge, motivul invocat de aceasta precum ca la data incheierii acestui act contractul de locatiune era desfiintat fiind nereal de vreme ce contractul a fost considerat desfiintat prin sentinta civila nr. 136/C/10.02.2005 a Tribunalului Sibiu (fila 20 dosar) la data de 31.12.2004, iar in speta nu este vorba nici de o clauza leoniana, ci, asa cum s-a aratat, de o clauza abuziva, careia instanta i-a dat eficienta.
In temeiul dispozitiilor art. 274 Cod procedura civila instanta va obliga reclamanta sa plateasca paratei cheltuieli de judecata in cuantum de 3.675 lei.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Despagubiri, penalitati
DREPTURI SALARIALE ALE PERSONALULUI DIDACTIC. APLICAREA DISPOZITIILOR LEGALE PRIVIND PLATA AJUTORULUI FINANCIAR PENTRU ACHIZITIONAREA DE CARTI SI PROGRAME EDUCATIONALE IN FORMAT ELECTRONIC - Sentinta civila nr. 1921/LM/2011 din data de 15.11.2011Despagubiri din asigurare de raspundere in cazul accidentelor de circulatie. Subrogatie. Neaplicarea solidaritatii. - Decizie nr. speta 5 din data de 08.01.2008
Repararea pagubei materiale sau a daunei morale in cazul condamnarii pe nedrept sau al privarii ori restrangerii dreptului de libertate in mod nelegal (art.504-507 Cod proc. penala). Data de la care incepe sa curga termenul de exercitare a actiunii p... - Sentinta civila nr. speta 2 din data de 04.01.2008
Despagubiri pentru lipsa de folosinta corelativ cu dreptul de retentie - Decizie nr. 88 din data de 05.03.2015
Folosinta teren agricol. Despagubiri acordate la valoarea corespunzatoare a folosului de tras - Decizie nr. 660 din data de 04.12.2014
LITIGIU CU PROFESIONISTI - Sentinta comerciala nr. 1049 din data de 04.11.2014
Solicitare pe cale separata a cheltuielilor de judecata. Reducere onorar de avocat. - Decizie nr. 219 din data de 03.04.2014
Despagubiri solicitate in baza Legii 221 din 2009. Constatarea caracterului politic a deportarii - Sentinta civila nr. 240 din data de 07.03.2011
Despagubiri - Decizie nr. 60 din data de 28.01.2011
Despagubiri - Sentinta civila nr. 138 din data de 04.02.2011
Despagubiri solicitate in baza Legii 221/2009 reprezentand contravaloarea unor bunuri confiscate abuziv de regimul comunist, fara ca masura confiscarii sa aiba caracter politic. - Sentinta civila nr. 969 din data de 15.10.2010
Esalonarea platilor stabilite prin titlul executoriu. - Decizie nr. 152 din data de 04.03.2010
Despagubiri - Sentinta civila nr. 1 din data de 15.09.2008
Pretentii - Sentinta civila nr. 330 din data de 05.05.2010
Contestatie la executare - Sentinta civila nr. 17 din data de 13.01.2010
Evacuare - Sentinta civila nr. 181 din data de 26.02.2009
Fonduri europene. Natura de acte administrative a proceselor-verbale de constatare a neregulilor si de stabilire a creantei bugetare si consecintele ce decurg din aceasta cu privire la prezumtiile legale si sarcina probei. - Decizie nr. 658/R din data de 04.06.2015
Validarea de catre vicepresedintele A.N.R.P. a hotararii unei comisii judetene de aplicare a Legii nr. 9/1998. A.N.R.P. nu se poate apara invocand propria culpa in negasirea resurselor financiare efectuarii platii acestor despagubiri. - Decizie nr. 71/R din data de 16.01.2015
Art. 41 din Legea nr. 165/2013 interpretare notiunea de hotarare judecatoreasca prin care s-a stabilit cuantumul despagubirilor. - Decizie nr. 284/R din data de 03.03.2015
Competenta legala de luare a masurii alocarii unor judecatori de la alte sectii la constituirea completurilor de judecata ale unei sectii, in mod exceptional. Diferenta intre aceasta masura, pe de o parte si delegare/detasare/transfer, pe de alta parte. - Decizie nr. 2110/R din data de 19.09.2014