Obligatia de a face

Judecatoria medias
Sentinta civila - 611 - 25.03.2010
Domeniul social - obligatia de a face

   Constata ca prin actiunea civila inregistrata la data de 17 martie 2009, reclamantul L. T., dom. in M.,str. P. nr.- a chemat in judecata pe parata A. E., cu domiciliul procesual ales in M. , str. S. P. nr.- jud. S., solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna urmatoarele :
- sa fie obligata parata, proprietarul imobilului situat in M., str. P. nr.- , inscris in CF Medias nr.6728 nr.top.1204/2/2-5379/1205/2-5366/1205-5380/1206/1/2/II , la incheierea in baza art. 15 din Legea 10/2001, a unui contract de inchiriere cu reclamantul sau  in caz contrar, obligarea paratei sa-i puna la dispozitie  o locuinta corespunzatoare, in sensul art. 15 alin.1 din Legea 10/2001 ;
- obligarea  paratei la plata sumei de 5.000 euro sau echivalentul in lei la data platii, reprezentand sporul de valoare adus imobilului cu destinatie de locuinta situat in M.,str. P. nr.-, inscris in CF Medias nr.6728 ca urmare a imbunatatirilor necesare si utile aduse acestuia ;
-  recunoasterea in favoarea reclamantului a unui drept de retentie asupra imobilului , pana la achitarea integrala de catre parata a contravalorii cheltuielilor necesare si utile efectuate de reclamant cu imobilul in cauza;
- obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
     In motivare reclamantul arata ca locuieste in imobilul din M. ,str. P. nr.- din anul 1984 , in baza unui contract de inchiriere incheiat cu RAGTL M., actuala SC G. C. SA. Sustine reclamantul ca, inchirierea s-a derulat fara probleme pana  in luna februarie 2007,  cand SC G. C.  i-a comunicat faptul ca incepand cu 01.02.2007, contractul de inchiriere inceteaza ca urmare a Dispozitiei Primarului mun. M. nr. 1543/2006, de restituire a imobilului si ca pentru incheierea unui nou contract sa se adreseze noului proprietar , parata A. E.. Pretinde reclamantul ca , urmare a acestei adrese primite, a incercat sa ia legatura cu noul proprietar in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere pe o durata de 5 ani considerand ca era indreptatit sa beneficieze de o noua locatiune in conditiile Legii 10/2001. In schimb, arata reclamantul, in cursul lunii august 2008 a primit din partea noului proprietar o notificare prin care i s-a adus la cunostinta faptul ca i se pune la dispozitie o alta locuinta , in M. pe strada P. nr.-, cu conditia eliberarii locuintei pana la data e 01.09.2008. La aceasta notificare, reclamantul sustine ca a trimis un raspuns paratei , reamintindu-i ca a efectuat demersuri pentru perfectarea unei conventii de inchiriere , fiind de fiecare data amanat, mentionand totodata ca, este de acord , in principiu , cu mutarea  in spatiul din str. P. nr.- doar dupa ce se va face dovada ca noua locuinta intruneste exigentele minimale prev. de Legea 114/1996. Pretinde reclamantul ca de fiecare data cand si-a exprimat dorinta de a vedea felul in care se prezinta locuinta oferita in schimb, parata l-a tot amanat, spunandu-i de fiecare data ca este la fel cu cea in care locuieste el. Mai sustine reclamantul ca parata nu  a dat nici un raspuns solicitarii sale  , asa incat in prezent nu exista incheiat un contract de inchiriere, desi mentioneaza acesta, legea obliga la incheierea unei astfel de conventii. Considerente pentru care, reclamantul arata ca  a promovat prezenta actiune, apreciind ca neincheierea contractului nu a fost cauzata din motive imputabile lui si potrivit art.10 din OUG 40/1999 privind protectia chiriasilor, initiativa perfectarii contractului incumba in sarcina noului proprietar al imobilului. Cat priveste cheltuielile necesare si utile suportate pentru imbunatatirile aduse imobilului, reclamantul sustine ca potrivit art.48 alin.1 din Legea 10/2001, avand calitatea de chirias are dreptul de a fi despagubit pentru sporul de valoare adus imobilului cu efectuarea lucrarilor de amenajare constand in  edificarea unei bai, asigurarea alimentarii cu apa si dotarea ei cu toate obiectele sanitare necesare; edificarea unei camari ; betonarea curtii; refacerea gardului imprejmuitor; renovarea fatadei casei; introducerea canalizarii si amenajarea unui decantor, lucrari al caror cost, reclamantul l-a estimat  la suma de 5.000 euro. Considera reclamantul ca aceste amenajari se incadreaza in notiunea lucrarilor necesare si utile , ele fiind lucrari minimale si strict necesare functionarii normale a spatiului locativ. Referitor la dreptul de retentie, reclamantul a aratat ca intelege sa se prevaleze de dispozitiile art.43 alin.2 din OUG 40/1999, dreptul enuntat constituind o garantie pentru el in ceea ce priveste indeplinirea obligatiei de plata de catre parata. In privinta mutarii sale in locuinta de pe str. P. nr.- , reclamantul arata ca este de acord cu acest lucru cu conditia ca imobilul oferit in schimb,  sa intruneasca cel putin conditiile minimale de locuire, luand in considerare si faptul ca este o persoana in varsta, suferinda , avand  diferite afectiuni , pentru care are nevoie de cel putin o camera, o bucatarie si o baie, fata de care , sustine reclamantul , din informatiile sale, spatiul pe care i-a  fost propus in schimb de catre  parata , nu ofera aceste conditii.
     In drept au fost invocate prev.art.112-114; art.274 C .pr. civila; art.15 , art.48 alin.1, alin.2, art.50 alin.1 din Legea 10/2001 ; art.10; art.43 alin.2 din OUG 40/1999, Legea 146/1997.
    In probatiune, reclamantul a aratat ca intelege sa se prevaleze de proba cu interogatoriu, cu inscrisuri, probe testimoniale, expertiza imobiliara.
     Atasat cererii introductive s-au depus o serie de inscrisuri constand in : copia notificarii primite , raspunsul comunicat paratei; copia adresei nr.1051/2007 emisa de SC G. C. SA M. ; copie adeverinta medicala ; imputernicire avocatiala; chitanta taxa de timbru in suma de 19 lei.
   Parata A. E., a depus intampinare si cerere reconventionala – fila 24 dosar. In ceea ce priveste actiunea reclamantului, prin intampinarea depusa, parata a aratat ca se opune admiterii ei. In motivare, se arata ca dupa intrarea in vigoare a OUG 8/2004 nu mai poate fi obligata la reinnoirea contractului de inchiriere. Sustine parata ca a oferit reclamantului un spatiu de locuit in schimb si i-a dat termen sa paraseasca imobilul in litigiu. Dupa o lunga tacere, afirma parata, aparatoarea reclamantului a luat legatura cu aparatoarea sa si i-a spus ca nu poate accepta totusi spatiul oferit, pentru ca nu are doua camere de locuit si ca familia reclamantului se compune din doua persoane , el si fiul sau. Sustine parata ca a raspuns reclamantului faptul ca , inchirierea de care se prevaleaza a fost perfectata dupa ce dansa a depus notificarea pentru restituirea imobilului, conditie ce atrage nulitatea absoluta a actului. Mai arata parata ca , intr-o imprejurare numita  I. M. intalnindu-l pe reclamant , acesta
 i-a spus respectivei ca nu se muta in casa de pe str. P. nr.- ca lui ii trebuie curte si gradina , asa cum are in prezent. Ulterior, se afirma, fiica reclamantului, cu 2 luni inainte de inceperea procesului ar fi sunat-o pe I. M. si i-a spus ca se pot impaca cu parata, sa le dea 5000 Euro, caci ei atunci
vor parasi imobilul. Cat priveste pretinsele investitii, parata pretinde ca reclamantul nu a facut nici un fel de astfel de lucrari. L-a preluat astfel cum exista in prezent de la fostii chiriasi, singurul lucru care l-ar fi facut fiind betonarea curtii, care nu este o investitie necesara si utila ci dimpotriva, inutila, intrucat s-a redus spatiul destinat vegetatiei. Mai sustine parata ca , pentru lucrari de genul celor pretins efectuate de catre reclamant, era necesara obtinerea autorizatiilor legale, in lipsa lor, conduita acestuia situandu-se in afara legii, in sfera ilicitului.
    Pe cale reconventionala, parata/reclamanta reconventionala a solicitat, determinat de lipsa oricarui titlu de folosinta,  sa se dispuna evacuarea reclamantului/parat reconventional din imobilul in litigiu.
    In probatiune, parata /reclamanta reconventionala a aratat ca se prevaleaza de proba testimoniala cu martorii I. M. si M. I..
    La cererea reconventionala formulata, paratul reconventional L. T. , a depus intampinare – fila 29 dosar, aratand ca se opune admiterii ei. In motivare, se arata ca prevederile legale invocate , cele ale OUG 8/2004, sunt inaplicabile cauzei de fata, actul normativ mentionat referindu-se la imobilele aflate inca in proprietatea statului. Sustine paratul reconventional ca in situatia lui sunt incidente prev. OUG 40/1999 si cele ale Legii 10/2001 , in rest toate celelalte motive ale actiunii sale, dezvoltate mai sus, sunt reiterate si in aparare fata de reconventionala promovata.
     In drept, s-au invocat prev.art.115-118 C. pr. civila.
     Examinand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele :
     Reclamantul L. T. a detinut contract de inchiriere pentru imobilul situat in M. str. P. nr.- , pana in luna februarie 2007 , cand  locatorul SC G. C. SA M., i–a adus la cunostinta faptul ca prin Dispozitia Primarului mun. M., nr. 1543/2006 , imobilul a fost retrocedat paratei A. E.. Aceste imprejurari sunt confirmate de copia contractului de inchiriere – filele 51-54 dosar si copia adresei locatorului nr. 1051/07.02.2007 – fila 8 dosar. Pe calea unei notificari adresate de catre parata A. , prin mandatar, acesta a transmis reclamantului faptul ca ii pune la dispozitie o alta locuinta , un apartament in imobilul situat in M. , str. P. nr.- , compus din camere de locuit, bucatarie si baie, anterior folosit de dl. H. , urmand ca sa se mute din imobilul pe care il detine in prezent, situat in M. pe strada P. nr.-,  pana la data de 01.09.2008 , pe care il va preda persoanei imputernicite de ea, numita I. M..  Inscrisul se regaseste in copie la fila 6 dosar, nu este datat, reclamantul a sustinut ca aceasta notificare a primit-o in cursul lunii august 2008, fapt necontestat de parata. La aceasta notificare,  reclamantul a trimis un raspuns paratei, fapt de asemenea necontestat, comunicandu-i  ca , potrivit art.10 alin.1 din OUG 40/1999 are obligatia de a-l notifica prin executorul judecatoresc pentru incheierea contractului de inchiriere aferent imobilului in care locuieste. In privinta  schimbului de locuinte, reclamantul i-a transmis ca,  in principiu,  este de acord cu mutarea , cu conditia ca noua locuinta sa intruneasca exigentele minimale prevazute de Legea 114/1996 si ca isi rezerva dreptul de a solicita sporul de valoare adus imobilului din M.,str. P. nr.- si a dreptului de retentie pana la plata integrala a acestui spor. Copia raspunsului comunicat se regaseste in dosar la fila 7 dosar si este datat 25.08.2008.
    Prin actiunea promovata, reclamantul a solicitat sa fie obligata parata la incheierea contractului de inchiriere pentru imobilul situat in M.,str. P. nr.- si in caz contrar, sa fie obligata sa-i puna la dispozitie o locuinta corespunzatoare.
    Parata s-a opus admiterii acestor cereri, sustinand ca dupa intrarea in vigoare a OUG 8/2004 nu mai poate fi obligata la perfectarea contractului de inchiriere, aparare fata de care, reclamantul s-a prevalat de inaplicabilitatea acestui act normativ, sustinand ca , in speta, sunt incidente prev. Legii 10/2001 si cele ale OUG 40/1999.
    Sub aspectul dispozitiilor legale aplicabile,  prevederile OUG 8/2004 se refera la contractele de inchiriere privind locuintele care la data emiterii ordonantei se mai aflau in proprietatea statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, caz in care, cei aflati in situatia respectiva beneficiau de prorogarea legala a duratei inchirierii cu inca 5 ani. In speta, parata a beneficiat de retrocedarea imobilului numai in anul 2006 ,asa incat , cum la momentul intrarii in vigoare a ordonantei sus-mentionate, contractul de inchiriere al reclamantului exista si se afla in curs de executare,derulandu-se in raport cu societatea locatoare, inseamna ca el beneficiaza de aceasta prorogare legala a termenului inchirierii ce a operat pana la data de 08.04.2009. Aceasta ordonanta nu cuprinde insa alte reglementari in raporturile dintre chiriasi si proprietari sau a unor eventuale obligatii.
     In prezent, imobilul ce face obiectul litigiului este proprietatea paratei A. E., urmare a retrocedarii de care a beneficiat pe temeiul legilor speciale de restituire, imprejurari denuntate de parti si confirmate de cartea funciara a imobilului – filele 42-45 dosar, inscrierea paratei,  ca proprietar, fiind realizata la data de 22.05.2008, conform incheierii mentionate de carte funciara, nr. 8157.
    Asadar, cata vreme la originea dobandirii dreptului de proprietate al paratei s-au aflat dispozitiile Legii nr.10/2001, raporturile acesteia cu fostul chirias al statului in persoana reclamantului se supun reglementarilor  Legii 10/2001 si ale OUG 40/1999, referitoare la protectia chiriasilor, conform dispozitiilor art.13 din Legea 10/2001 ,  efectele OUG 8/2004 avand inraurire numai in ceea ce priveste prorogarea termenului inchirierii pana la data mentionata.
      La termenul de judecata din 4 martie 2010, reprezentanta  paratei/reclamante reconventionale A. E. a invocat,  pe cale de exceptie, nulitatea contractului de inchiriere al reclamantului , pe considerentul faptului ca acesta ar fi fost incheiat in anul 2004,  dupa ce parata notificase deja autoritatilor statului cererea sa de retrocedare a imobilului, sustinand ca dupa depunerea cererii nu se mai puteau face nici un fel de acte de concesionare , contracte de inchiriere sau subinchiriere.
          Reprezentanta reclamantului/parat reconventional a sustinut ca aceasta exceptie este lipsita de obiect din moment ce contractul respectiv a fost denuntat , la initiativa locatorului,  fapt necontestat de catre reclamant.
          Nulitatea invocata, pe cale de exceptie , nu se justifica a fi retinuta, pe de o parte pentru ca asa dupa cum rezulta din copia contractului – fila 51 dosar, locatiunea a fost inceputa in anul 1999 ,  nu in 2004  cum a sustinut parata, cu perfectarea contractului pentru o durata de 5 ani, pana in 2004, termenul inchirierii fiind prelungit apoi ,  pana in anul 2009, conform OUG 8/2004.  Pe de alta parte , dispozitiile art.44 din OUG 40/1999 , se refera la locatiuni noi realizate dupa ce , se subintelege,  locatorului i-a fost notificata existenta unei cereri in constatarea sau realizarea dreptului de proprietate de catre persoanele fizice deposedate de bunurile inchiriate or, parata nu a facut dovada faptului ca mai inainte de incheierea sau prelungirea contractului reclamantului, aceasta a notificat pe locatorul SC G. C. SA M., in vederea suspendarii oricaror proceduri legate de acest imobil. Simpla notificare a cererii de retrocedare  a imobilului adresata altor autoritati nu echivaleaza cu notificarea la care face referire textul de lege enuntat si atata timp cat reglementarea mentionata defineste o nulitate expresa inseamna ca sanctiunea trebuie aplicata numai la situatiile si in  limitele textului de lege , iar faptul ca fiul reclamantului a fost inscris in contract ca si membru al familiei nu poate asimilata unei noi locatiuni,  contractul fiind incheiat numai intre SC G. C. SA M. , in calitate de locator,  si reclamantul L. T., ca si titular de contract , acesta fiind cel care  a  semnat contractul, nu si fiul sau.
     Cu atat mai putin se sustine aceasta  nulitate,  cu cat, asa dupa cum rezulta din declaratia martorei Ilea Maria de la fila 103 dosar, parata personal, care locuieste si traieste  in G.  nerevenind se pare niciodata  in tara,  a mandat-o verbal , pe cale telefonica,  ca in continuare sa incaseze si sa primeasca de la reclamant aceeasi chirie in suma de 19,50 lei pe care a
platit-o fostului locator, dupa ce aceasta  beneficiase de retrocedarea imobilului , iar SC G. C. SA M. denuntase contractul de inchiriere. Insasi martora face precizarea , precum ca reclamantul nu a inregistrat vreo restanta in aceasta privinta si ca banii incasati au fost folositi pentru administrarea altui imobil pe care parata il detine in Medias, pe strada N. I. nr.- .Aceste imprejurari denota existenta in fapt si in drept a unei locatiuni, care a fost continuata in aceeasi termeni , de pana atunci. Contractul de locatiune este un contract consensual care se incheie prin acordul, chiar  si tacit al partilor. Faptul ca de la data cand paratei i-a fost retrocedat imobilul, reclamantul cu familia a continuat sa - l foloseasca pana in prezent , iar aceasta prin mandatarul desemnat i-a perceput o chirie , incasand platile facute de reclamant, are semnificatia juridica a unei locatiuni in sensul larg al legii civile. 
     In situatia in care parata nu ar mai fi dorit sa continue locatiunea in aceeasi temeni in care ea s-a derulat cu locatorul anterior, ii revenea dansei obligatia potrivit art.10 din OG 40/1999 sa notifice chiriasului reclamant , prin executorul judecatoresc, data si locul intalnirii pentru incheierea unui nou contract sau daca nu ar fi fost de acord cu aceasta cale a inchirierii , avea optiunea ca in termenii art.23 ale aceleasi ordonante sa ceara mutarea chiriasului in conditiile prevazute de lege, pe calea unui schimb obligatoriu.
    Ordonanta prin textul art.23 alin.2 , statueaza ca toate aceste conditii pentru realizarea schimbului obligatoriu se regasesc in anexa 1 a Legii 114/1996. Exigentele minimale ale schimbului preconizat se raporteaza la data cand proprietarul a cerut mutarea chiriasului. In cazul de fata, mutarea reclamantului a fost solicitata de catre parata pe calea notificarii ce i-a fost adresata numai in luna august 2008, cand impreuna cu reclamantul locuia si fiul sau, fapt necontestat de catre parti , confirmat si de martorul  M. V. , in declaratia de la fila 134 dosar . In atare situatie, exigentele minimale prevazute in anexa 1 la Legea 114/1996 ,  ale locuintei oferite pentru ca schimbul sa devina obligatoriu , cuprinde ca si conditie , cerinta ca locuinta sa aiba in compunere cel putin 2 camere in suprafata de cel putin 30 mp/ ambele impreuna/,  bucatarie, loc de luat masa, incaperi sanitare, spatii de depozitare , in total o suprafata utila de 52 mp. Locuinta oferita in schimb de catre  parata nu raspunde acestor exigente, intrucat potrivit inscrisului depus in sensul acesta –fila 167 dosar, locuinta de pe strada P. nr.- are in componenta ei o singura camera si nu este prevazuta cu incaperi sanitare proprii,  suprafata utila fiind  de numai 35,49 mp. Chiar si in ipoteza in care s-ar retine ca familia reclamantului se compune dintr-o singura persoana, a lui, pentru ca reprezentanta paratei a antamat faptul ca i-ar contesta  dreptul fiului de a fi inclus in familia reclamantului, locuinta oferita in schimb de catre parata nu raspunde de asemenea acestor exigente minimale, intrucat legea prevede ca atunci, camera ce intra in compunerea locuintei trebuie sa aiba o suprafata de cel putin 18 mp or, in cazul de fata, suprafata camerei din locuinta oferita este de numai 14,32 mp. Deci in nici o ipoteza aceasta locuinta nu satisface exigentele legii pentru ca schimbul sa fie obligatoriu pentru reclamant.
     Neoperand acest schimb si fata de imprejurarea ca parata nu a procedat la notificarea reclamantului prin intermediul executorului judecatoresc pentru negocieri in privinta unei inchirieri in termenii si conditiile ordonantei,  mai avantajoasa ei fata de modul in care locatiunea s-a derulat pana in prezent,  si deoarece reclamantul a transmis un raspuns paratei in data de 25.08.2008 – fila 7 dosar, comunicandu-i  despre incercarile sale pentru incheierea contractului de inchiriere,  devin incidente atat prev.art.15 alin.2 din Legea 10/2001, unde se prevede ca  neincheierea noului contract de inchiriere cauzata de pretentia proprietarului de restrangere a suprafetei locative, atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere pana la incheierea unui nou contract, cat si cele ale art.11 alin.1 din OUG 40/1999 care statueaza aceeasi prelungire a inchirierii in lipsa renegocierii altei inchirieri.
    Prevederile art. 15 alin.1 din Legea 10/2001 la care a facut referire reclamantul in actiunea sa, nu sunt aplicabile , intrucat textul face trimitere la art.6 din OUG 40/1999 care se refera la  persoanele care au cumparat in baza Legii 112/1995 locuintele detinute cu chirie de la stat or, in cazul reclamantului nu este data aceasta situatie.
    Prin urmare, in virtutea legii, reclamantul beneficiaza de prelungirea de drept a locatiunii incepute si continuate practic pana in prezent, in conditiile in care, o noua locatiune nu a fost perfectata in procedura prev. de art. 10 din OUG 40/1999, aplicabila conform art.14 din Legea 10/2001 , parata urmarind in fapt o  restrangere in spatiu a acestuia oferindu-i o locuinta mult mai mica decat pe cea care o detine in prezent , noua locuinta nefiind insa apta sa determine un schimb obligatoriu. Mai mult, in conditiile date si deja dezvoltate, privitoare la faptul ca parata personal a fost de acord , iar  prin intermediul unei persoane mandatate a perceput si incasat  chirie reclamantului pentru locuinta folosita, imprejurari relevate de martora I. , in depozitia la care s-a facut referire, sustine existenta unei locatiuni si  prin aceasta , lipsa oricarui temei pentru prezumarea  unei  eventuale vatamari  dedusa din nefolosirea proprietatii retrocedate.
    Asadar, constatand faptul ca locatiunea reclamantului a fost inceputa in cursul anului 1999 si perioada de 5 ani la care face referire textul art.2 din OUG 40/1999 s-a implinit in data de 08.04.2004 – prorogat  in conditiile OUG 8/2004, iar despre faptul  retrocedarii acesta a fost incunostintat de fostul locator numai la data de 07.02.2007 , data de la care parata, nu a facut nici un demers in sensul respectarii procedurii prev. de art.10 din OUG 40/1999 in vederea reglementarii situatiei cu fostul chirias, perioada de timp in care aceasta a mentinut pe reclamant in locuinta si i-a perceput chirie, notificandu-l numai pentru efectuarea unui schimb, cu restrangerea lui in spatiu,  care insa nu are caracter obligatoriu, locuinta pusa la dispozitie de catre aceasta neindeplinind exigentele minimale  prevazute de lege, instanta concluzioneaza asupra faptului ca potrivit art. 15 alin.2 din Legea 10/2001 respectiv art. 11 alin.1 din OUG 40/1999, reclamantul este , potrivit dispozitiilor legale enuntate, beneficiarul unei prelungiri legale a locatiunii incepute cu privire la imobilul din M., str. P. nr.- , prelungire ale carei efecte opereaza pana la momentul cand parata A. E. va indeplini procedura legala prevazuta pentru renegocierea si eventual  incheierea unui alt nou contract de inchiriere in conditiile oferite  de OUG 40/1999. Se impune a mentiona ca, din aceasta perspectiva a prelungirii contractului, nu este data niciuna dintre situatiile prev. de art.13 din OUG 40/1999 , unde sunt reglementate cazurile in care prelungirea legala nu opereaza.  Refuzul reclamantului , de a primi locuinta in schimb,  nu se refera la o locuinta corespunzatoare in termenii ordonantei /art.13 lit. c / ; iar aluzia asupra comportamentului deranjant , despre  care a amintit martorul M. V. in declaratia de la fila 134 dosar,  priveste  pe fiul reclamantului si nu pe reclamantul insusi, acesta fiind parte in proces, iar nu fiul sau. De altfel , nici nu s-a dovedit in ce anume fapte consta acest comportament pretins necorespunzator al fiului reclamantului.
    Iar in  ipoteza optiunii exprimate de catre parata, precum ca, de fapt,  nu mai doreste continuarea locatiunii ci mutarea reclamantului , atunci trebuie sa-i puna acestuia la dispozitie o alta locuinta care sa ofere conditiile minimale prevazute de lege. Parata atunci cand a beneficiat de retrocedarea proprietatii a invocat dispozitiile unei legi , tot asa si OUG 40/1999 reprezinta un act normativ cu putere de lege,  fiind aprobat prin Legea 241/2001,  impunand a fi respectat in aceeasi masura. Si cata vreme aceasta ordonanta este intitulata ca privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinta,  dispozitiile ei trebuie interpretate in acord cu finalitatea afirmata de legiuitor prin instituirea acestui act normativ. Ordonanta amintita exista la momentul cand Legea 10/2001 a intrat in vigoare , deci si dispozitiile acestei legi cuprinse in textul  art.13, care fac trimitere la protectia instituita prin OUG 40/1999, in favoarea chiriasilor, contrapusa reglementarii procedurilor administrative de restituire a fostelor proprietati, astfel ca parata a fost in cunostinta de cauza asupra procedurilor de urmat  raportat la optiunile sale viitoare si fata de noua sa  calitate de proprietar, ca urmas al tatalui sau, proprietarul initial al imobilului . Raportand  prevederile art.14 din Legea 10/2001 la cele ale OUG 40/1999, inseamna ca masurile de protectie reglementate in ordonanta sunt aplicabile pe timpul  cat  proprietarului ii incumba obligatia de a provoca pe chirias , notificandu-i prin executor posibilitatea inchirierii in conditiile ordonantei  sau mutarea  lui, in aceleasi conditii, aceasta ultima alternativa dovedindu-se pentru cazul in speta, ca nu a respectat cerintele legii. Un argument in plus in favoarea acestei interpretari , pe langa logica rationamentului ordonantei, este si faptul ca acest act normativ OUG 40/1999 este si in prezent in vigoare, ceea ce inseamna ca dispozitiile ei sunt in continuare aplicabile tuturor raporturilor  de natura celor cuprinse in reglementarile sale , si care  cad sub incidenta ei.
   Prin urmare,  beneficiind de efectele unei prorogari legale a locatiunii, cererea reclamantului privitoare la obligarea paratei pentru incheierea unui contract de inchiriere devine fara obiect si excede prin continut, atat dispozitiilor legilor mentionate cat si principiului libertatii contractuale a partilor. Sanctiunea prevazuta de lege asupra refuzului expres sau tacit al proprietarului de a lua in discutie si negocia cu chiriasul termenii locatiunii este tocmai aceasta prelungire legala a inchirierii, initial incepute , in masura in care  noul proprietar nu opteaza pentru mutarea chiriasului printr-un  schimb de locuinte, voluntar sau obligatoriu, in acest ultim caz trebuind sa fie indeplinite conditiile legale cu privire la spatiul oferit.
     In consecinta, instanta urmeaza a lua act despre faptul ca reclamantul beneficiaza de prelungirea de drept a locatiunii, respingand  cererile sale privind obligarea paratei sa-i incheie contract de inchiriere sau sa-i puna la dispozitie o alta locuinta corespunzatoare.
    Cat priveste capatul de cerere privind efectuarea unor investitii, reclamantul a pretins ca a efectuat urmatoarele lucrari : introdus apa-canalizare ; amenajarea unei bai , a unui decantor, a unei camari ; a betonat curtea , a ridicat un gard de lemn de 20 m si a renovat complet fatada casei.
    Cu martorii G. A. , Z. A. si B. A. , reclamantul a facut dovada realizarii acestor lucrari prin aport financiar propriu. Astfel, martorul G. A. in declaratia sa de la fila 65 dosar mentioneaza asupra faptului ca reclamantul din momentul in care s-a mutat in aceasta locuinta a facut mai multe investitii incepand cu canalizarea, betonarea curtii, amenajarea unui trotuar, a gardului pe o portiune de 20 metri, a reparat acoperisul casei si a facut o baie interioara, in casa. Mai mult, martorul spune , ca initial locuinta avea o alta destinatie, aceea a unui atelier pentru confectionarea de pietre funerare si ca cei care au folosit acest spatiu , desi au locuit in el, nu au facut nici o schimbare sau amenajare in acest scop. Aceasta depozitie se coroboreaza si cu cea a martorului Z. A. , care aminteste despre reparatia acoperisului casei , aprovizionarea cu materiale de constructie, amenajarea baii , refacerea tencuielilor si zugravelilor la fatada si a celor interioare. Martorul B. de asemenea aminteste despre efectuarea unor lucrari de canalizare de catre reclamant. De asemenea, martorii paratei M. I. , M. V. si M.  S., in declaratiile lor de la filele 101, 134-135 si 136 dosar, confirma efectuarea lucrarii  privind betonarea curtii, a unor lucrari de renovare prin zugravire si amenajarea unei magazii. Sustinerile martorilor M. I. si M. V. in privinta lucrarilor de canalizare, de amenajare a baii si a gardului imprejmuitor , se dovedesc a fi subiective, cata vreme expertul deplasat la fata locului a constatat existenta unei bai, avand instalatii sanitare si electrice, avand profilul unei astfel de destinatii conform planselor fotografice de la fila 128 dosar, existand lavoar, masina de spalat automata , calorifere si alte instalatii de uz specific, caz in care, fiind o amenajare ulterioara , este evident ca presupunea si efectuarea instalatiilor aferente de canalizare pentru aductiunea  apei potabile si evacuarea celor reziduale. Iar, in privinta gardului imprejmuitor tot expertul constata existenta amenajarea unei imprejmuiri de aceasta natura din lemn, la strada , pe portiunea de 5,50 ml.
     Rezulta prin urmare ca toate aceste lucrari au fost efectuate intr-adevar de catre reclamant, costul lor fiind estimat de catre expert la suma totala de 10.600 lei. Faptul pretins de catre parata, prin reprezentantul sau legal, precum ca aceste lucrari s-ar fi realizat fara autorizatii legale, calificandu-le ca fiind ilicite, nu poate fi retinut  de catre instanta, intrucat potrivit reglementarilor de la acea data, cu privire la raporturile dintre locator si locatari, dispozitiile legale contemporane acelor timpuri, art.48 din Legea 5/1973, intretinerea si repararea elementelor de constructii si instalatii din interiorul locuintei si ale partilor de folosinta comuna ale cladirii si anexelor acesteia, cadeau in sarcina locatarilor. Subzistand o obligatie legala , ramane fara relevanta daca pentru efectuarea respectivelor lucrari, locatorul si-a dat sau nu avizul ori a eliberat sau nu autorizatie pentru efectuarea lor.
    Lucrarile efectuate de catre reclamant au conotatia unor lucrari de amenajare si reparatie, care prin continutul lor denunta scopul pentru care ele au fost realizate , respectiv asigurarea unor conditii de locuit de o minima decenta , nefiind excesive , si ca atare, acestea nu pot  primi caracterizarea data de parata, a unor lucrari voluptuorii. De altfel, pe calea unei prezumtii simple se poate deduce ca in mod obiectiv imobilul a avut nevoie de imbunatatiri si reparatii in cei 58 ani scursi pana in anul 2008 cand parata s-a inscris ca proprietar al imobilului retrocedat , context in care, pretentia acesteia de a nu se fi facut nimic la casa, transpare  ca fiind  una excesiva si nerationala.
    Cum aceste lucrari, aduc un spor de valoare locuintei in litigiu ce profita insesi paratei,  potrivit dispozitiilor art. 43 din OUG 40/1999, chiriasul are dreptul la despagubiri  si pana la achitarea lor, el are un drept de retentie asupra locuintei fata de proprietar.
     Considerente de fapt si de drept, pentru care, parata va fi obligata sa plateasca reclamantului suma de 10.600 lei, despagubiri civile pentru sporul de valoare adus imobilului, urmand a-i fi recunoscut acestuia din urma si dreptul de retentie corelativ acestei obligatii. Existand un temei legal pentru locatiunea recunoscuta reclamantului, cererea reconventionala prin care s-a solicitat evacuarea acestuia este neintemeiata urmand a fi respinsa.
     De asemenea si cererea privind repunerea pe rol a cauzei formulata de parata A. E., va fi respinsa , intrucat potrivit art.151 C.pr.civila, repunerea pe rol poate avea  ca temei numai solicitarea instantei  pentru partile din proces  de a  aduce noi lamuriri imprejurarilor cauzei, ceea ce in cazul de fata nu era data o astfel de situatie.
     In privinta cheltuielilor de judecata, instanta urmeaza a face aplicatiunea art. 276 C. pr . civila , parata urmand sa plateasca reclamantului cheltuieli de judecata partiale in suma de 619,30 lei, din care suma de 600 lei, reprezinta onorariu expert , iar diferenta , timbru judiciar justificat cu timbre mobile si taxa de timbru justificata cu chitanta de la fila 10 dosar, aferenta primului capat al cererii.