Evacuare pe calea procedurii ordonantei presedintiale

Detinerea abuziva de catre o persoana, in lipsa unui contract de inchiriere, a unui imobil redobandit de fostul proprietar dupa 10 ani de la formularea notificarii in temeiul Legii nr. 10/2001 poate fi sanctionata prin dispunerea evacuarii pe calea procedurii ordonantei presedintiale.

Potrivit dispozitiilor art. 581 C.proc.civ., instanta va putea sa putea sa ordone masuri vremelnice, in cazuri grabnice, pentru pastrarea unui drept care s-ar pagubi prin intarziere, pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara, precum si pentru inlaturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executari.
Conditiile de admisibilitate ale cererii prevazute de textul legal sunt urgenta, vremelnicia si neprejudecarea fondului pricinii, fiind unanim acceptat in practica si doctrina judiciara ca pe calea ordonantei presedintiale, pot fi dispuse masuri de catre instanta in situatia in care se tinde la stoparea unui act abuziv.
Conditia urgentei este implinita avand in vedere faptul ca imobilul le-a fost restituit reclamantilor dupa mai bine de 10 ani de la depunerea notificarii potrivit Legii nr. 10/2001, iar paratul ocupa locuinta in mod abuziv, fara a detine un contract de inchiriere.
Ocuparea in continuare a apartamentului de catre parat in mod abuziv prejudiciaza in mod evident dreptul de proprietate al reclamantilor ce sunt pagubiti de dreptul lor de a se folosi de imobil.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 28.09.2011 sub nr. de mai sus, reclamantele NICULESCU YVONA ELENA CONSTANTA si OROVEANU CONSTANTINA PIERETA au chemat in judecata pe paratul paratul RADU ZAGANESCU PETRONOVICI, solicitand instantei sa dispuna, pe calea ordonantei presedintiale, evacuarea paratului din imobilul proprietatea reclamantelor situat in Bucuresti, Bd-ul Lascar Catargiu nr. 24-26, sc. B, et. 3, ap. 11, sector 1, fara cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reclamantele au aratat ca prin sentinta civila nr.1033 din 30.09.2009, pronuntata in dosarul nr.36170/3/2007, Tribunalul Bucuresti a obligat Mun. Bucuresti prin Primarul General sa restituie reclamantelor in natura apartamentul nr. 11, situat in Bd-ul Lascar Catargiu nr. 24-26, sc. B, et. 3, sector 1, sentinta ramanand irevocabila prin respingerea recursului formulat de Municipiul Bucuresti prin Primarul General.
Au mai precizat reclamantele ca in prezent apartamentul este ocupat fara niciun titlu de catre parat, in conditiile in care acestea incearca de la inceputul anilor 1990 sa intre in posesia apartamentului mentionat, care a apartinut mamei lor Marie Janne Argetoianu, iar paratul este detentor precar al imobilului, pe care il detine de peste 13 ani fara contract de inchiriere.
S-a sustinut ca in speta sunt intrunite cerintele art.581 C.proc.civ., existand pericolul ca imobilul sa sufere pagube iminente care nu s-ar mai putea repara, iar evacuarea paratului este posibila in speta, cu atit mai mult cu cat legislatia in materie si practica judecatoreasca au statuat faptul ca o astfel de cerere poate fi admisa in cazul fostilor chiriasi, in baza disp. art.10 alin.3 din OUG nr.40/1999. Nefiind niciodata titularul unui contract de inchiriere paratul nu poate beneficia de masurile de protectie a chiriasilor prevazute de OUG nr.40/1999 si art.13 si urm. Din Legea nr.10/2001.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 581 C.proc.civ., art. 480 C.civ.
Paratul, legal citat, nu a formulat intampinare in cauza.
Prin sentinta civila nr. 18139/20.10.2011, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a respins cererea formulata de reclamantele NICULESCU YVONA ELENA CONSTANTA si OROVEANU CONSTANTINA PIERETA in contradictoriu cu paratul RADU ZAGANESCU PETRONOVICI, ca neintemeiata si a luat act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca prin sentinta civila nr.1033 din 30.09.2009, pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Sectia a III-a Civila in dosarul nr.36170/3/2007, irevocabila prin decizia civila nr.3253/07.04.2011 a I.C.C.J, a fost admisa actiunea in revendicare formulata de reclamantele Niculescu Yvona Elena si Oroveanu Constanta Piereta, fiind obligat paratul Municipiul Bucuresti prin Primarul General sa restituie in natura apartamentul nr. 11, situat in Bd-ul Lascar Catargiu nr. 24-26, sc. B, et. 3, sector 1 (f.5-8).
Potrivit art.581 alin.1 C.proc.civ, instanta va putea sa ordone masuri vremelnice in cazuri grabnice, pentru pastrarea unui drept care s-ar pagubi prin intarziere, pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara, precum si pentru inlaturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executari.
Reglementand prin dispozitiile art. 581 – 582 C.proc.civ. procedura sumara a ordonantei presedintiale, legiuitorul a stabilit conditiile de admisibilitate ce trebuie intrunite cumulativ pentru a justifica recurgerea la aceasta cale rapida de solutionare a unei cereri. Astfel, stabilind ca  „instanta va putea sa ordone masuri vremelnice in cazuri grabnice”, art. 581 C.proc.civ. fixeaza doua din conditiile de admisibilitate ale ordonantei: urgenta si caracterul vremelnic al masurii care se cere a se lua pe aceasta cale. Din aceasta ultima conditie decurge si o a treia cerinta, si anume ca prin masura luata sa nu se prejudece fondul.
Instanta constata ca reclamantele nu au dovedit in cauza motivele pentru care evacuarea paratului este urgenta, aceasta imprejurare fiind analizata prin prisma prevederilor art. 581 alin. 1 C.proc.civ., raportat la situatii in care prin neluarea masurii s-ar produce o paguba iminenta si care nu s-ar putea repara precum si pentru pastrarea unui drept care s-ar pagubi prin intarziere.
Din acest punct de vedere imprejurarea ca reclamantele incearca de la inceputul anilor 1990 sa intre in posesia apartamentului ce face obiectul cauzei, care a apartinut mamei lor Marie Janne Argetoianu,  nu este de natura sa justifice urgenta masurii evacuarii in procedura ordonantei presedintiale. Totodata, sustinerea acestora in sensul ca exista pericolul ca imobilul sa sufere pagube iminente care nu s-ar mai putea repara, reprezinta o simpla supozitie a acestora, nedovedita in cauza, careia instanta nu ii poate da relevanta probatorie.
Mai retine instanta ca in materia evacuarii procedura ordonantei presedintiale este restransa de practica judiciara la situatiile in care detinerea bunului de catre parat se face in mod abuziv si samavolnic, or in speta din inscrisurile depuse de reclamante rezulta ca apartamentul nr.11 din Bd-ul Lascar Catargiu nr. 24-26, sc. B, et. 3, a fost detinut cu contract de inchiriere de Petrovici Ileana, in prezent decedata, fiind ocupat la nivelul anului 1998 fara contract de inchiriere de catre paratul Radu Petronovici Zaganescu (f.9), insa instanta nu poate analiza situatia locativa actuala a paratului in cadrul prezentului dosar, intrucat excede cadrului procesual stabilit de procedura art.581 si urm. C.proc.civ.
In plus, se apreciaza ca fata de obiectul cererii si considerentele acesteia masura evacuarii nu ar avea nici caracter vremelnic, fiind prin natura ei o masura definitiva.
OUG nr.40/1999, cu modificarile ulterioare, reglementeaza procedura de incheiere a contractului de inchiriere intre fostul proprietar caruia i-a fost restituit in natura imobilul detinut de stat si chirias, prevazand la art. 9 ca „in cazurile prevazute la art. 2-7, intre proprietari si chiriasi se va incheia un nou contract de inchiriere numai la cererea chiriasului sau a fostului chirias, dupa caz. (2) Proprietarii, persoane fizice sau juridice private, vor inregistra noul contract de inchiriere la organul fiscal teritorial”. Formalitatile necesare in vederea incheierii contractului de inchiriere sunt cuprinse in art. 10 din acelasi act normativ.
In acest context, art.10 din OUG nr. 40/1999 prevede ca „in vederea incheierii noului contract de inchiriere, in termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, dupa caz, proprietarul ii va notifica chiriasului sau fostului chirias, prin executorul judecatoresc, data si locul intalnirii. Notificarea va fi comunicata prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire.
   (2) Chiriasul sau fostul chirias este obligat ca comunice in scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a incheia un nou contract de inchiriere, in termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificarii.
   (3) In cazul in care chiriasul sau fostul chirias comunica proprietarului ca nu cere sa incheie un nou contract de inchiriere, acesta este obligat sa ii predea proprietarului locuinta pe baza de proces-verbal, in termen de cel mult 60 de zile de la data notificarii prevazute la alin. (1). Nepredarea locuintei inauntrul acestui termen il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonantei presedintiale.
Rezulta asadar, in lumina prevederilor legale amintite, ca este oferita proprietarului posibilitatea de a solicita evacuarea chiriasului pe calea ordonantei presedintiale in ipoteza in care, acesta nu isi manifesta intentia de a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 60 de zile de la primirea notificarii in acest sens din partea proprietarului.
Analizand inscrisurile depuse la dosar, instanta constata ca reclamantele au depus in dovedirea cererii o notificare adresata C.G.M.B. prin care au solicitat acestuia ca la eliberarea oricarei unitati locative sau a altui spatiu din acest imobil   sa-l mentina liber si sa nu procedeze la reinchiriere ori ocupare prin orice alta modalitate (f.11), insa nu au facut dovada notificarii paratului prin executor judecatoresc in vederea incheierii unui contract de inchiriere.
De altfel, reclamantele nici nu au pretins ca au procedat la notificarea paratului pentru incheierea unui contract de inchiriere, invederand prin actiune ca acesta ocupa imobilul in mod abuziv, fara titlu, intrucat nu a detinut niciodata un contract de inchiriere pentru imobilul respectiv.
Asa fiind, apreciaza instanta ca reclamantele nu au facut dovada ca dispozitiile legale invocate (art.10 alin.3 din OUG nr.40/1999) sunt aplicabile in cauza, dovada care le incumba potrivit art.1169 C.civ., cata vreme nu s-a probat parcurgerea procedurii prevazute de acest act normativ.
Reclamantele nu pot sustine ca paratul nu poate beneficia de masurile de protectie a chiriasilor prevazute de OUG nr.40/1999 si art.13 si urm. din Legea nr.10/2001, nefiind niciodata titularul unui contract de inchiriere, iar pe de alta parte sa invoce in sustinerea cererii de evacuare dispozitiile art.10 alin.3 din OUG nr.40/1999, intrucat, asa cum s-a aratat, aceste prevederi legale sunt incidente doar in contextul amintit.
Astfel, fiind vorba de o norma speciala, aplicabilitatea acesteia este limitata la situatia de fapt avuta in vedere de legiuitor, a carei dovada incumba celui care invoca aceste prevederi legale, si care nu poate reprezenta temeiul de drept pentru orice cerere de evacuare formulata pe calea ordonantei presedintiale.
Impotriva acestei hotararii, reclamantele au formulat in termen legal recurs, criticand sentinta pentru motive de nelegalitate prevazute de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
In opinia recurentilor, hotararea este nelegala in conditiile in care paratul nu a detinut si nu detine contract de inchiriere al apartamentului proprietatea lor, ocupand abuziv locuinta de peste 13 ani.
Mai mult, paratul nu a achitat cheltuielile de intretinere ale apartamentului si a adus imobilul intr-o stare avansata de degradare.
Fata de aceasta situatie de fapt dovedita prin probele administrate, cererea de evacuare formulata intrunea toate cerintele prevazute de art. 581 C.proc.civ. instanta ignorand inscrisurile depuse la dosar din care rezulta ca paratul locuia in imobil fara contract de inchiriere.
Analizand sentinta recurata prin prisma motivelor de recurs formulate, tribunalul constata caracterul fondat al recursului, pe care in temeiul dispozitiilor art. 312 C.proc.civ. urmeaza sa il admita pentru urmatoarele considerente:
Potrivit dispozitiilor art. 581 C.proc.civ., instanta va putea sa putea sa ordone masuri vremelnice, in cazuri grabnice, pentru pastrarea unui drept care s-ar pagubi prin intarziere, pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara, precum si pentru inlaturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executari.
Conditiile de admisibilitate ale cererii prevazute de textul legal sunt urgenta, vremelnicia si neprejudecarea fondului pricinii, fiind unanim acceptat in practica si doctrina judiciara ca pe calea ordonantei presedintiale, pot fi dispuse masuri de catre instanta in situatia in care se tinde la stoparea unui act abuziv.
Contrar celor retinute de prima instanta, cererea formulata de reclamanti, indeplineste conditia urgentei avand in vedere faptul ca imobilul le-a fost restituit dupa mai bine de 10 ani de la depunerea notificarii potrivit Legii nr. 10/2001 iar paratul ocupa locuinta in mod abuziv fara a detine un contract de inchiriere.
Astfel, prin adresa emisa de SC Herastrau Nord SA nr. 1952 din 18.03.1999 rezulta ca apartamentul proprietatea reclamantelor a fost detinut cu contract de inchiriere de numita Petrovici Ileana fara ca ulterior decesului acesteia sa se incheie un alt contract de inchiriere cu paratul.
Ocuparea in continuare a apartamentului de catre parat in mod abuziv prejudiciaza in mod evident dreptul de proprietate al reclamantelor ce sunt pagubite de dreptul lor de a se folosi de imobil.
Avand in vedere aceste considerente, tribunalul va admite recursul si modificand in tot sentinta recurata va admite cererea dispunand evacuarea paratului din imobilul in litigiu.

TRIBUNALUL BUCURESTI – SECTIA A  IV-A  CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 3119 R/29.11.2011