Drept de retentie

ROMANIA
JUDECATORIA SECTORULUI 3 BUCURESTI
SECTIA CIVILA
SENTINTA CIVILA 6915
SEDINTA PUBLICA DIN DATA DE 10.05.2016
INSTANTA CONSTITUITA DIN:
PRESEDINTE –
GREFIER –

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe R, in contradictoriu cu  P, avand ca obiect „drept de retentie”.
Dezbaterile au avut loc in sedinta din publica din data de 05.04.2016, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, parte integranta din prezenta, cand, avand nevoie de timp pentru a delibera, instanta a amanat pronuntarea la data de 20.04.2016, cand, avand nevoie de timp pentru a delibera, instanta a amanat pronuntarea la data de 26.04.2016, cand, avand nevoie de timp pentru a delibera, instanta a amanat pronuntarea la data de 10.05.2016, in aceeasi compunere  dispunand urmatoarele:

INSTANTA

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 21.02.2014 sub nr...., R in contradictoriu cu parata P a solicitat instan?ei sa constate existenta unui drept de reten?ie al reclamantului asupra spatiului locativ in Suprafata de 68,24 mp din Bucuresti, sector 3, pana la achitarea de  catre parata a sumei de 5000 euro, respectiv 22.500 lei, reprezentand contravaloarea cheltuielilor necesare si utile efectuate.
In motivare, reclamantul a aratat, in esenta, ca ocupa spatiul din Bucuresti, sector 3, in baza Contractului de inchiriere nr. incheiat cu P., anterior acestui contract, intre par?i fiind incheiate contracte subsecvente de inchiriere pentru perioada de un an, incepand cu anul 1993, fa?a de calitatea reclamantului de salariat al … , devenita .... iar, fa?a de starea imobilului de la momentul preluarii, reclamantul a efectuat investi?ii insemnate pentru a aduce imobilul intr-o stare care sa permita un trai in conditii decente, valoarea investi?iilor fiind de 5000 euro.
A aratat reclamantul ca prin actiunea ce face obiectul dosarului ..., parata a solicitat instantei evacuarea acestuia ca urmare a incetarii contractului de inchiriere cu privire la spatiul in litigiu, fara insa a pune in discutie restituirea contravalorii lucrarilor de reparare a unor elemente constructive sau de reabilitare a constructiilor predate.
Reclamantul a aratat ca imobilul a beneficiat de lucrari de imbunatatire necesare si utile ce au constat in reparatii de inlocuire in totalitate a invelitorii din tabla, realizarea de instalatii sanitare, de placare cu faianta atat a peretilor baii cat si a bucatariei, izolarea termica si departajarea spatiului prin montarea de tamplarie PVC cu geam termopan.
In drept, au fost invocate dispozi?iile art. 2495 ?i urm., art. 1828 C.civ., art. 30, 194 ?i urm. C.pr.civ.
In probatiune , reclamantul a solicitat incuviin?area probei cu inscrisuri, interogatoriul paratei si expertiza in specialitatea constructii.

La data de 08.04.2014 parata a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamantului ca neintemeiata. Parata a invocat excep?ia prescriptiei dreptului material la actiune pentru despagubirile costand in reparatiile efectuate in perioada 1993-2006. De asemenea, parata a invocat exceptia inadmisibilitatii,  aratand ca nu exista niciun document din care sa rezulte o solicitare a chiriasului pentru efectuarea de reparatii necesare si utile.
Parata a aratat ca la data de 28.11.1991 reclamantul, muncitor in cadrul sectiei mecano-energetice, a solicitat inchirierea locuintei compusa din doua camere si dependin?e, situata in Splaiul Unirii, iar la data de 26.08.1992, se incheie intre P, in calitate de locator si R, in calitate de chirias, contractul de inchiriere nr. ..., pentru suprafata de 18,24 m.p., cu o chirie de 300 lei, in contract specificandu-se ca „ proprietarul se obliga sa efectueze reparatiile necesare intretinerii imobilului", chiriasului revenindu-i obligatia sa intretina in bune conditii spatiul si sa plateasca lunar chiria si contele de intretinere, in procesul-verbal de predare-primire a locuintei, precizandu-se ca starea peretilor, dusumelelor, tavanelor (tencuieli ) sunt bune, usile, ferestrele sunt bune, instalatiile electrice sunt bune, instalatiile de incalzire sunt bune, instalatiile sanitare sunt bune. Contractul a intrat in vigoare la 1 iulie 1992, fiind anexa la contractul de munca.
La data de 28.10.1993 reclamantul a solicitat: „extinderea spatiului de locuit prin atribuirea camerei libere care se afla langa locuinta pe care o detine , ca locuinta de serviciu", iar la data de 03.12.1993 se incheie contractul de inchiriere nr. ...., pentru suprafata de 68,24 m.p. cu o chirie de 500 lei, iar in proces-verbal de predare-primire a locuintei se mentioneaza ca starea peretilor, dusumelelor, tavanelor, usilor, ferestrelor, instalatiei electrice, instalatiei de incalzire, instalatiei sanitare este buna.
Ulterior s-au mai incheiat contractele de inchiriere nr. ... din 1.09.1999, valabil pana la 31 decembrie 1999; .... din19.04.2000, valabil pana la 31 .12.2000, .....din 8.01.2001, valabil pana la 31.12.2001, .... din 10.01.2002 valabil pana la 31.12.2002, ..... din 22.02.2003, valabil pana la 31.12.2003, .... din 7.01.2004, valabil pana la 31.12.2004, contract de inchiriere incheiat la data de 4.01.2005 , valabil pana la data de 31.12.2005, ..... din 5.12.2005 valabil pana la data de 31.12.2006, pentru o chirie de 644 lei.
Contractul nr. ..../5.12.2005 prevedea la lit. e) a aliniatului privind obligatiile chiriasului faptul ca acesta urma sa elibereze spatiul inchiriat la data expirarii contractului, fara nici o notificare prealabila. Spatiul nu a fost eliberat si reclamantul a ocupat in continuare locuinta din str. Splaiul Unirii nr. 207, in perioada 1 ianuarie 2007- noiembrie 2011 , timp de 5 ani, fara a avea un contract de inchiriere valabil incheiat.
La data de 01.11.2011 s-a incheiat intre par?i contractul de inchiriere inregistrat sub nr. ..../13.12.2011, privind suprafata locativa de 64 m.p., din Bucuresti, str. Splaiul Unirii ...., sector 3. Prin adresa nr. …/20.11.2012 reclamantul a fost somat sa paraseasca spatiul care a facut obiectul contractului de inchiriere ..../13.12 2011 deoarece acesta expirase, nefiind prelungit.
Parata a aratat ca in privin?a cheltuielilor necesare si utile si a imbunatatirilor in cuantum de 5000 de euro, reclamantul nu a depus vreo dovada in acest sens, acesta nesolicitand vreodata paratei efectuarea de reparatii sau acordul pentru efectuarea vreunei lucrari la imobilul inchiriat, iar in masura in care a facut amenajari, pentru confortul propriu, acestea nu pot fi pretinse proprietarului chiar si pentru simplul motiv ca nu ii sunt necesare.
In drept a invocat dispozitiile art. 115 din vechiul C.pr.civ.
In probatiune a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri si a probei cu interogatoriul reclamantului.

Prin incheierea din data de 08.04.2014, pronun?ata in dosarul nr. ...., s-a dispus trimiterea acestui dosar la dosarul nr. ....., in temeiul art. 96 ind. 2 din Regulamentul de Ordine Interioara al Instan?elor Judecatore?ti.
Obiectul dosarului nr. ..... il constituie cererea reconven?ionala formulata de reclamantul, in cadrul dosarului nr. ....., din care aceasta a fost disjunsa, cerere reconven?ionala prin care R a solicitat, in contradictoriu cu P, constatarea unui drept de reten?ie asupra spatiului locativ in suprafata de 64 mp din Bucuresti, Str. Splaiul Unirii ..., sector 3, pana la achitarea de  catre parata a sumei de 5000 euro, reprezentand contravaloarea cheltuielilor necesare si utile efectuate, precum ?i a imbunata?irilor, avand astfel acela?i obiect cu cererea ce formeaza obiectul prezentei cauze.
La termenul de judecata din data de 10.06.2014 instan?a a respins excep?ia prescrip?iei dreptului material la ac?iune, invocata de parata, ca neintemeiata, iar la termenul de judecata din data de 05.04.2016 instan?a a calificat excep?ia inadmisibilita?ii, invocata de parata, ca fiind o aparare ce ?ine de fondul cauzei.
La termenul de judecata din data de 07.04.2015 instan?a a luat act de precizarea reclamantului, in sensul ca obiectul prezentei cauze este reprezentat de o ac?iune in preten?ii, fara a mai solicita constatarea unui drept de reten?ie.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriile reciproce ale par?ilor (f. 104-105, vol. I, f. 69-71, vol. II) ?i proba cu expertiza in specialitatea construc?ii.
In ceea ce prive?te raportul de expertiza efectuat in cauza de expert tehnic judiciar IN, ata?at la f. 1-5, vol. II, instan?a a admis cererea de recuzare a acestuia, formulata de parata, prin incheierea din data de 11.08.2015, raportul de expertiza in specialitatea construc?ii fiind efectuat, ulterior, de expertul tehnic judiciar IS (f. 56-60, 76-81 vol. II), prin incheierea din data de 09.03.2016, instan?a respingand obiec?iunile formulate de par?i cu privire la raportul de expertiza men?ionat.
Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta constata urmatoarele:
In fapt, intre reclamant, in calitate de chiria? ?i parata, in calitate de locator, s-a incheiat contractul de inchiriere nr. ..../26.08.1992, avand ca obiect suprafata locativa de 18,24 mp aflata in Bucuresti, sector 3, (f. 92, vol. I), iar in procesul-verbal de predare-primire a locuin?ei, par?ile au men?ionat ca starea acesteia este buna. Ulterior, in data de 03.12.1993, intre acelea?i par?i se incheie contractul de inchiriere nr. 8151, avand ca obiect inchiriere de catre reclamant a unei suprafe?e de 68,24 mp, la adresa mai sus men?ionata (f. 100, vol. I), procesul-verbal de predare-primire cuprinzand acelea?i men?iuni.
In cuprinsul ambelor contracte s-a men?ionat ca sunt auxiliare contractului de munca al reclamantului, fiind incheiate pe perioada neterminata, iar prin adresa nr. 2096/12.09.1996 (f. 103, vol. I), parata a notificat reclamantul privind incetarea contractului de inchiriere incepand cu data de 15.10.1996, fa?a de incetarea contractului de munca al acestuia.
Intre par?i s-au mai incheiat contractele de inchiriere nr. ..... din 1.09.1999, .... din 19.04.2000, .... din 8.01.2001, .... din 10.01.2002, 279 din 22.02.2003, ... din 7.01.2004, contract din 04.01.2005, 2341 din 5.12.2005, 2326/01.01.2007, acesta din urma fiind valabil pana in data de 31.12.2007 (f. 18-36, vol. I).
De asemenea, intre cele doua par?i s-a mai incheiat contractul de inchiriere din data de 01.11.2011, valabil pana la data de 01.11.2012 (f 10-17, vol. I).
Astfel cum reiese din procesul-verbal de evacuare din data de 22.05.2015, intocmit de SCPEJ ...., reclamantul a fost evacuat din imobilul situat in Bucuresti, str. Splaiul Unirii ...., sector 3.
In drept, potrivit art. 102 Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa.
Pentru aceste motive, fata de data incheierii Contractelor de inchiriere nr. ..../26.08.1992, nr. ..../03.12.1993, nr. .... din 1.09.1999, 1205 din 19.04.2000, .... din 8.01.2001, ..... din 10.01.2002, ..... din 22.02.2003..... din 7.01.2004, contract din 04.01.2005, ... din 5.12.2005, 2326/01.01.2007, instanta va analiza prezenta cerere prin prisma dispozitiilor legale ale Codului civil din 1864, iar in ceea ce prive?te aplicabilitatea contractului de inchiriere din data de 01.11.2011, instan?a constata ca sunt aplicabile dispozi?iile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Conform art. 1421 alin. 2 C.civ. din 1864, In cursul loca?iunii, locatorul trebuie sa faca toate acele repara?ii ce pot fi necesare, afara de micile repara?ii (repara?ii locative) care prin uz sunt in sarcina locatarului, iar conform art. 1447 C.civ. din 1864, Reparatiile mici numite locative, ce raman in sarcina locatarului, daca nu s-a stipulat din contra, sunt acele pe care obiceiul locului le considera de astfel si intre altele sunt urmatoarele: reparatia vetrei sobelor, a gurii lor, a capacelor s.c.l. a stricarii tencuielii din partea de jos a peretilor camerei si a altor locuri de locuinta pana la inaltimea de un metru; la parchet si dusumele, intrucat numai unele bucati sunt stricate; a geamurilor, intrucat sfaramarea lor nu ar fi urmat din cauza unei intamplari extraordinare ori fortei majore, de care nu poate fi responsabil locatarul; a usilor, ferestrelor, broastelor, verigilor si altfel de incuietori.
De asemenea, conform art. 28 ?i 29 din Legea nr. 114/1996, in vigoare pana la data de 01.10.2011, Proprietarul are urmatoarele obligatii: sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;  sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei; sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare); sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.), iar chiriasul are urmatoarele obligatii: sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva; sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente; sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere; sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia.
Totodata, instan?a re?ine  dispozi?iile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, respectiv art. 1788, conform caruia Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii, conform destinatiei stabilite potrivit art. 1.799. Sunt in sarcina locatarului reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului.
Astfel, prin prezenta cerere, astfel cum a fost precizata de reclamant, acesta solicita obligarea paratei la plata contravalorii repara?iilor ?i imbunata?irilor aduse imobilului inchiriat. Cu toate acestea reclamantul nu a depus la dosarul cauzei inscrisuri doveditoare privind cheltuielile efectuate, acesta anexand doar facturi privind plata chiriei ?i a utilita?ilor aferente apartamentului (f. 37-66, vol. I).
De asemenea, astfel cum reiese din procesele-verbale de predare-primire a locuin?ei, incheiate in anii 1992 ?i 1993 (f. 94 ?i 102, vol. I), reclamantul a consemnat faptul ca pere?ii, du?umelele, tavanele, u?ile, ferestrele, instala?ia electrica, instala?ia de incalzire ?i instala?ia sanitara erau in stare buna.
Prin raportul de expertiza in specialitatea construc?ii, expertul judiciar a stabilit ca in imobilul situat in Bucuresti, str. …, sector 3, au fost efectuate lucrari de repara?ii ?i imbunata?iri in perioada 1992-2006, dupa cum urmeaza: lucrari de construc?ii constand in zidarie, tencuieli, repara?ii du?umea, geamuri, u?i, gresie, parchet, mocheta, tavan fals, soba teracota, revizuire instala?ie electrica, montare comutator, prize, modificari aferente instala?iei sanitare, montare sifon pardoseala, cada, lavoar, vas WC, spalator, baterie, etajera, oglinda, boiler.
Avand in vedere lucrarile de repara?ii ?i imbunata?irile identificate prin raportul de expertiza, precum ?i faptul ca reclamantul nu a probat efectuarea unor imbunata?iri suplimentare, instan?a constata ca toate acestea se incadreaza in categoria lucrarilor ?i repara?iilor ce cad in sarcina chiria?ului, conform dispozi?iilor art. 1447 C.civ. din 1864 ?i art. 29 din Legea nr. 114/1996.
Astfel, in temeiul acestor dispozi?ii legale, instan?a apreciaza ca lucrarile ?i repara?iile identificate de expertul judiciar se circumscriu obliga?iei reclamantului de a intre?ine in bune condi?ii locuin?a ?i de a o folosi in mod corespunzator, in calitate de chiria?.
De asemenea, instan?a are in vedere ?i perioada indelungata in care reclamantul a locuit in imobilul ce face obiectul prezentei cauze, respectiv din anul 1992 pana in anul 2015 (23 de ani), timp in care, in vederea indeplinirii obliga?iei sale de intre?inere a imobilului, este justificata ?i rezonabila efectuarea unor lucrari de intre?inere, repara?ii sau inlocuire a unor elemente de construc?ii sau instala?ii, precum ?i asigurarea cura?eniei ?i igienizarii locuin?ei.
In acest sens, instan?a re?ine ca reclamantul nu poate pretinde paratei plata contravalorii lucrarilor mai sus men?ionate, intrucat, prevederile legale aplicabile tuturor contractelor de inchiriere ce au intervenit succesiv intre cele doua par?i, respectiv C.civ. din 1864 ?i Legea nr. 114/1996, stabilesc in sarcina chiria?ului obliga?ia efectuarii tuturor lucrarilor ?i imbunata?itor identificate prin raportul de expertiza in specialitatea construc?ii, ca fiind efectuate in imobilul din Bucuresti, str. Splaiul Unirii nr. 207, sector 3, instan?a re?inand ca reclamantul nu a invocat sau dovedit efectuarea acelor lucrari ce ar fi cazut in sarcina proprietarului.
Pentru aceste considerente, instan?a urmeaza sa respinga cererea formulata de reclamantul Rin contradictoriu cu  parata P, ca neintemeiata, urmand sa ia act ca parata ?i-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecata pe cale separata.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARA?TE:

 Respinge cererea precizata formulata de R, cu domiciliul ales in ... in contradictoriu cu  P, ca neintemeiata.
Ia act ca parata ?i-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecata pe cale separata.
Cu apel in 30 zile de la comunicare, la Judecatoria Sectorului 3 Bucure?ti.
Pronuntata in ?edinta publica, astazi, 10.05.2016.

  Presedinte,            Grefier,