ordonanta presedintiala - evacuare

Dosar nr. ...
ROMANIA
JUDEC?TORIA SECTORULUI 4 BUCURE?TI - SEC?IA CIVIL?
Sentin?a civil? nr. ...
?edin?a public? de la 08 Martie 2012
Instan?a constituit? din:
PRE?EDINTE: ...
GREFIER: ...

      Pe rol se afl? solu?ionarea cauzei civile, avand ca obiect ordonan?? pre?edin?ial? - evacuare, formulat? de reclaman?ii ...in contradictoriu cu parata ....
      La apelul nominal f?cut in ?edin?? public?, la ordine, au r?spuns reclaman?ii, prin avocat ..., care depune la dosar delega?ie de substituire a avocatului ..., cu imputernicire avoca?ial? la dosarul cauzei (fila 62), lips? fiind parata.
      Procedura de citare este legal indeplinit?.
      S-a f?cut referatul cauzei de c?tre grefierul de ?edin??, dup? care:
      Nefiind cereri de formulat sau excep?ii de invocat, instan?a acord? p?r?ilor prezente cuvantul asupra propunerii de probe:
      Avand cuvantul, avocatul reclaman?ilor solicit? incuviin?area probei cu inscrisurile aflate la dosarul cauzei.
      Deliberand, in condi?iile art. 167 C.pr.civ., instan?a incuviin?eaz? pentru reclaman?i ?i pentru parat? proba cu inscrisuri, solicitat? de parat? prin intampinare, considerand-o legal?, verosimil?, pertinent? ?i concludent? solu?ion?rii cauzei, ?i, fa?? de obiectul cauzei - ordonan?? pre?edin?ial? ?i de specificul acestei proceduri, care permite numai o pip?ire a fondului raporturilor dintre p?r?i ?i impune solu?ionarea cu celeritate a dosarului, respinge ca neutil? cauzei proba cu interogatoriul reclamantei ..., solicitat? de parat?, care, de altfel, nici nu a indicat faptele pe care inten?ioneaz? s? le dovedeasc? prin intermediul acestui mijloc de prob?.
      Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instan?a constat? cauza in stare de judecat? ?i acord? p?r?ilor prezente cuvantul in cadrul dezbaterilor:
      Avand cuvantul, avocatul reclaman?ilor solicit? admiterea ac?iunii ?i evacuarea paratei din imobilele ce au format obiectul contractelor de inchiriere nr. ... ?i nr. ..., ar?tand c? i?i rezerv? dreptul de a solicita cheltuieli de judecat? pe calea unei ac?iuni separate. Sus?ine c? de?i parata a notificat reclamantei ... rezilierea contractului de inchiriere nr. ..., in fapt nu a p?r?sit niciodat? imobilul ce formeaz? obiectul acestuia. Arat? c? sunt indeplinite cerin?ele art. 581 C.pr.civ., urgen?a fiind dat? de prejudiciul pe care parata il cauzeaz? reclaman?ilor prin ocuparea abuziv? a imobilelor, iar m?sura ce se va dispune este vremelnic?, urmand s? produc? efecte pan? la solu?ionarea irevocabil? a ac?iunii de fond de evacuare dintre p?r?i.
      Instan?a re?ine cauza spre solu?ionare. 
      
      INSTAN?A,

      Deliberand asupra cauzei civile de fa??, constat? urm?toarele:
        Prin ac?iunea inregistrat? pe rolul acestei instan?e sub num?rul de mai sus la data de 13.12.2011 (data po?tei 09.12.2011), reclaman?ii ...au chemat in judecat? pe parata ...., solicitand ca, prin hot?rarea ce se va pronun?a, s? se dispun?, pe calea ordonan?ei pre?edin?iale, evacuarea paratei din imobilul situat in Bucure?ti, ...; cu cheltuieli de judecat?.
        In motivarea cererii, reclaman?ii au ar?tat c? prin contractele de inchiriere nr. ... ?i nr. ..., ... a inchiriat paratei o construc?ie tip hal? in suprafa?? de 1.240 mp ?i o construc?ie tip hal? in suprafa?? de 620 mp, ambele situate pe un teren in suprafa?? de ...mp, aflat la adresa din Bucure?ti, ....
      Au mai ar?tat reclaman?ii c? intrucat parata nu ?i-a respectat obliga?iile contractuale asumate, cele dou? contracte de inchiriere men?ionate au fost reziliate prin aplicarea de c?tre locatorul ... a pactului comisoriu de gradul IV prev?zut in cuprinsul contractelor in discu?ie, la articolul 6.3.2, rezilierea fiind comunicat? paratei la data de 06.12.2010 prin intermediul executorului judec?toresc. Reclaman?ii au sus?inut c? parata nu a contestat in nici un fel intervenirea pactului comisoriu de gradul IV, iar in litigiul de fond, nr. ..., a recunoscut incetarea efectelor contractului de inchiriere nr. ..., sus?inand c? a comunicat acest lucru c?tre ... printr-o notificare din data de 28.03.2011.
      Reclaman?ii au sus?inut c? in cauz? sunt indeplinite cerin?ele impuse de art. 581 C.pr.civ., urgen?a fiind dat? de ocuparea abuziv? a spa?iilor in litigiu de c?tre parat? dup? incetarea efectelor contractelor de inchiriere ca urmare a rezilierii lor ?i de incheierea de c?tre aceasta, la data de 21.03.2011, f?r? acordul ..., a unui contract de subinchiriere cu .... Cu privire la caracterul vremelnic, reclaman?ii au ar?tat c? aceast? ac?iune este singura modalitate de incetare a actelor abuzive s?var?ite de c?tre parat? ?i c? efectele ordonan?ei pre?edin?iale se vor produce doar pan? la solu?ionarea litigiului de fond, ce formeaz? obiectul dosarului ... al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti, iar cu privire la neprejudecarea fondului, a ar?tat c? instan?a va cerceta in cauza de fa?? numai dac? aparen?a dreptului este in favoarea reclaman?ilor.
In drept, reclaman?ii au invocat prevederile art. 581 ?i art. 109 C.pr.civ.
In dovedire, reclaman?ii au solicitat incuviin?area probei cu inscrisuri ?i au depus la dosar, in copie, contractul de vanzare-cump?rare autentificat sub nr. ... de Biroul Notarial „...” din Bucure?ti, contract de comodat din data de 23.01.2007, contractele de inchiriere nr. ... ?i nr. ..., notific?rile nr. ... transmise paratei prin intermediul B.E.J. „...” ?i dovada comunic?rii lor c?tre parat?, cerere de admitere ?i de inscriere in tabelul crean?elor formulat? in dosarul nr. ... al Tribunalului Bucure?ti - Sec?ia a VII-a Comercial?, cita?ie emis? la data de 18.07.2011 de Tribunalul Bucure?ti - Sec?ia a VII-a Comercial? in dosarul nr. ..., contract de subinchiriere din data de 21.03.2011, notificarea nr. ... transmis? reclamantei ... de c?tre parat?, prin administrator judiciar, ?i informa?ii de pe portalul instan?elor de judecat? privind dosarele nr. ... ?i nr. ... ale Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti.
Ac?iunea a fost legal timbrat? cu suma de 10 lei tax? judiciar? de timbru ?i cu timbru judiciar de 0,3 lei.
      La termenul de judecat? de la 23.02.2012, parata ...., societate aflat? in procedura de insolven??, prin administrator special ..., a depus la dosar intampinare, prin care a solicitat respingerea ac?iunii reclamantei ... ca inadmisibil?, ca urmare a neindeplinirii condi?iilor cumulative prev?zute de art. 581 C.pr.civ.; cu cheltuieli de judecat?.
      In motivare, parata a ar?tat c? prin sentin?a comercial? nr. ... pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti - Sec?ia a VII-a Comercial? in dosarul nr. ..., s-a dispus deschiderea procedurii de insolven??/reorganizare judiciar? a debitoarei .... ?i numirea ... in calitate de administrator judiciar al acesteia.
      A sus?inut parata c? in privin?a contractului de inchiriere nr. ..., conform clauzelor contractuale, a pl?tit reclamantei ... in avans chiria pe intreaga durat? a contractului, respectiv pe 15 ani. Referitor la contractul de inchiriere nr. ..., parata a ar?tat c? p?r?ile au convenit plata unei chirii lunare de ...Euro ?i c? prin notificarea nr. ..., ... a comunicat reclamantei ... rezilierea sa in spiritul reorganiz?rii societ??ii ?i restrangerii activit??ii.
      A invederat parata c? intre p?r?i a ap?rut o stare conflictual?, reclamanta ... solicitand evacuarea sa pe calea dreptului comun in cadrul dosarului nr. ... al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti. Parata a men?ionat c? a formulat cerere reconven?ional? in dosarul nr. ..., solicitand respingerea ac?iunii ca fiind lipsit? de obiect in privin?a contractului nr. ... ?i ca inadmisibil? in privin?a contractului nr. ..., pentru care a pl?tit chiria in avans.
      Parata a ar?tat c? analiza detaliat? a raporturilor juridice dintre p?r?i este incompatibil? cu specificul procedurii ordonan?ei pre?edin?iale.
      In drept, parata a invocat dispozi?iile art. 115 ?i art. 119 C.pr.civ.
      In dovedire, parata a solicitat incuviin?area probelor cu inscrisuri ?i cu interogatoriul reclamantei ... ?i a depus la dosar, in copie, notificarea nr. ... transmis? reclamantei de c?tre parat?, prin administrator judiciar ..., informa?ii de pe portalul instan?elor de judecat? privind dosarul nr. ... al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti, intampinare ?i cerere reconven?ional? formulate de parat? in dosarul nr. ... al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti, adres? emis? la data de 08.03.2011 de Tribunalul Bucure?ti - Sec?ia a VII-a Comercial? in dosarul nr. ... ?i procesul-verbal al Adun?rii Generale a Asocia?ilor .... din data de 09.03.2011, de numire a administratorului special al societ??ii in condi?iile art. 18 din Legea nr. 85/2006.
      La termenul de judecat? de la 08.03.2012, instan?a a incuviin?at pentru reclaman?i ?i pentru parat? proba cu inscrisuri ?i a respins ca neutil? cauzei proba cu interogatoriul reclamantei ..., solicitat? de parat?.
Analizand actele ?i lucr?rile dosarului, instan?a re?ine urm?toarele:
      Prin contractul de inchiriere nr. ..., astfel cum a fost modificat prin actul adi?ional nr. 1, reclamanta ... a inchiriat paratei .... imobilul format din construc?ie tip hal? in suprafa?? de 620 mp ?i din terenul aferent, in suprafa?? de ...mp, situat in Bucure?ti, ..., termenul de inchiriere fiind de 15 ani, cu incepere de la data de 25.02.2008, iar cuantumul chiriei fiind de ...Euro lunar, plus TVA, pan? la inceperea activit??ii de c?tre locatar, ?i de ... Euro lunar, plus TVA, pentru perioada ulterioar?. S-a men?ionat in contract c? spa?iul inchiriat va fi destinat desf??ur?rii activit??ii comerciale a locatarului ?i c? locatorul este de acord ca acesta s? i?i stabileasc? sediul social ?i s? infiin?eze un punct de lucru in acest spa?iu. S-a prev?zut, totodat?, c? in cazul in care se modific? cadrul legislativ ?i locatarul nu i?i mai poate desf??ura activitatea conform obiectului de activitate, acesta are dreptul de a subinchiria spa?iul inchiriat pan? la expirarea contractului de inchiriere, avand acordul in acest sens al locatorului.
      Prin contractul de inchiriere nr. ..., reclamanta ... a inchiriat paratei .... o construc?ie tip hal? in suprafa?? de 620 mp, situat? pe un teren in suprafa?? de ...mp, aflat la adresa din Bucure?ti, ..., termenul de inchiriere fiind de 15 ani, cu incepere de la data de 12.05.2008, iar cuantumul chiriei fiind de 1... Euro lunar, plus TVA. S-a prev?zut in contract c? locatarul va pl?ti locatorului suma de ... Euro, cu titlu de chirie in avans, cel mai tarziu pan? la sfar?itul anului 2008. S-a men?ionat, totodat?, c? spa?iul inchiriat va fi destinat desf??ur?rii activit??ii comerciale a locatarului ?i c? locatorul este de acord ca acesta s? i?i stabileasc? sediul social ?i s? infiin?eze un punct de lucru in acest spa?iu. De asemenea, p?r?ile au prev?zut c? in cazul in care se modific? cadrul legislativ ?i locatarul nu i?i mai poate desf??ura activitatea conform obiectului de activitate, acesta are dreptul de a subinchiria spa?iul inchiriat pan? la expirarea contractului de inchiriere, avand acordul in acest sens al locatorului.
      Terenul in suprafa?? total? de 3.019,35 mp in acte ?i de 3.012,34 mp conform m?sur?torilor cadastrale a fost cump?rat de so?ii ... prin contractul de vanzare-cump?rare autentificat sub nr. ... de Biroul Notarial „...” din Bucure?ti, iar ulterior dat in comodat de ace?tia, pentru o perioad? de 10 ani, incepand cu data de 23.01.2007, societ??ii comerciale ..., de?inut? de ei, in baza contractului de comodat din data de 23.01.2007.
      Prin notific?rile nr. 532 ?i nr. 533 din data de 06.12.2010, transmise prin intermediul B.E.J. „...”, reclamanta ... a comunicat paratei .... rezilierea contractelor de inchiriere nr. ... ?i nr. ... in temeiul pactului comisoriu de gradul IV inserat in cele dou? contracte, pentru nerespectarea de c?tre parat? a obliga?iilor contractuale asumate, respectiv neincheierea pe cheltuiala sa a unei asigur?ri impotriva tuturor riscurilor ?i neplata cuantumului facturilor aferente utilit??ilor proprii spa?iului inchiriat, precum ?i a cheltuielilor de intre?inere a acestui spa?iu, in privin?a contractului de inchiriere nr. ..., ?i neplata chiriei in avans in cuantum de ... Euro, neincheierea unei poli?e de asigurare cu privire la riscurile pentru care ar opta orice proprietar prudent ?i neplata facturilor aferente utilit??ilor proprii spa?iului inchiriat, precum ?i a cheltuielilor de intre?inere a acestui spa?iu, in privin?a contractului de inchiriere nr. ....
      Prin sentin?a comercial? nr. ... pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti - Sec?ia a VII-a Comercial? in dosarul nr. ..., s-a dispus deschiderea procedurii de insolven?? impotriva debitoarei .... ?i numirea ... in calitate de administrator judiciar al acesteia. Prin procesul-verbal al Adun?rii Generale a Asocia?ilor .... din data de 09.03.2011, a fost numit in calitate de administrator special al societ??ii, in condi?iile art. 18 din Legea nr. 85/2006, asociatul ....
      Prin contractul de subinchiriere din data de 21.03.2011, parata ...., prin administrator judiciar ..., a subinchiriat c?tre .... spa?iul in suprafa?? total? de 114 mp, situat in Bucure?ti, ..., pentru o durat? de un an, cu incepere de la data de 01.04.2011 ?i contra unei chirii in cuantum de ... Euro lunar.
      Prin notificarea nr. ..., administratorul judiciar ... a comunicat reclamantei ... rezilierea contractului de inchiriere nr. ..., incepand cu data de 01.04.2011, in baza prevederilor art. 20 lit. j din Legea nr. 85/2006, motivat de faptul c? in contextul planului de reorganizare a societ??ii, costurile aferente utiliz?rii halei inchiriate in baza acestui contract nu mai pot fi sus?inute. Notificarea a fost primit? de reclamant? la data de 30.03.2011.
      La data de 04.04.2011, reclamanta ... a sesizat Judec?toria sectorului 4 Bucure?ti, pe rolul c?reia s-a format dosarul nr. ..., cu cerere de evacuare pe calea dreptului comun a paratei .... din imobilele ce au format obiectul contractelor de inchiriere nr. ... ?i nr. .... In cadrul dosarului men?ionat, parata a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea ac?iunii reclamantei ca fiind lipsit? de obiect in privin?a contractului nr. ..., pentru care a comunicat reclamantei rezilierea incepand cu data de 01.04.2011, ?i ca inadmisibil? in privin?a contractului nr. ..., pentru care a pl?tit chiria in avans, precum ?i cerere reconven?ional?, prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de ... Euro, chirie pl?tit? in avans pentru contractul nr. ..., cheltuieli utile ?i necesare eviden?iate in contabilitatea societ??ii, efectuate conform contractului, ?i profit nerealizat raportat la diferen?a de 12 ani r?mas? ca urmare imposibilit??ii execut?rii contractului, precum ?i instituirea unui drept de reten?ie pan? la plata acestei sume.
      La data de 09.12.2011 (data po?tei), reclaman?ii ...au solicitat, pe calea ordonan?ei pre?edin?iale, evacuarea paratei .... din imobilul situat in Bucure?ti, ..., obiect al celor dou? contracte de inchiriere mai sus men?ionate. S-a format in acest sens dosarul de fa??, nr. ... al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti.
      Potrivit art.581 alin.1 C.pr.civ., „Instan?a va putea s? ordone m?suri vremelnice in cazuri grabnice, pentru p?strarea unui drept care s-ar p?gubi prin intarziere, pentru prevenirea unei pagube iminente ?i care nu s-ar putea repara, precum ?i pentru inl?turarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei execut?ri.”
      A?adar, pentru admisibilitatea cererii de ordonan?? pre?edin?ial?, art.581 alin.1 C.pr.civ. impune indeplinirea cumulativ? a trei condi?ii: 1. urgen?a m?surii solicitat? a se lua pe aceast? cale; 2. caracterul vremelnic al m?surii respective; 3. neprejudecarea fondului prin luarea m?surii pe aceast? cale.
De?i are un caracter definitiv, s-a admis in doctrina ?i in practica judiciar? c? ?i evacuarea se poate dispune pe calea ordonan?ei pre?edin?iale, dar aceasta numai in cazul in care paratul nu de?ine un titlu cu privire la imobilul din care se solicit? evacuarea sa ?i cu condi?ia ca prin evacuare s? se urm?reasc? inl?turarea unor situa?ii abuzive. Evacuarea pe calea ordonan?ei pre?edin?iale nu este posibil? in cazul in care paratul de?ine un titlu, chiar dac? acesta este contestat de c?tre reclamant.
A?a cum a rezultat din situa?ia de fapt mai sus prezentat?, nici una dintre condi?iile impuse de art. 581 C.pr.civ. in materia ordonan?ei pre?edin?iale, astfel cum au fost nuan?ate de doctrina ?i practica judiciar? in privin?a evacu?rii, nu sunt indeplinite in cauza de fa??.
Astfel, parata .... nu a intrat in mod abuziv in folosin?a spa?iului din care se solicit? evacuarea sa, aspect ce nu a fost contestat de c?tre reclaman?i, ci in baza contractelor de inchiriere nr. ... ?i nr. ... pe care le-a incheiat cu reclamanta ..., ambele cu o durat? de 15 ani incepand cu momentul semn?rii lor de c?tre p?r?ile contractante.
      Prin urmare, parata de?ine un titlu cu privire la imobilele din care se solicit? evacuarea sa, titlu care i-a conferit calitatea de detentor precar al acestora, despre care reclaman?ii sus?in ins? c? nu ar mai exista inc? din luna decembrie 2010, cand ar fi intervenit rezilierea celor dou? contracte de inchiriere men?ionate, prin interven?ia pactului comisioriu de gradul IV inserat in acestea, pentru neindeplinirea de c?tre parat? a obliga?iilor contractuale asumate. La randul s?u, parata sus?ine c? afirma?iile reclaman?ilor sunt nefondate, c? ?i-a respectat toate obliga?iile contractuale ?i c? efectele contractului de inchiriere nr. ... ar fi incetat, intr-adev?r, dar de la data de 01.04.2011 ?i din ini?iativa sa, ca urmare a intr?rii sale in procedura de insolven??.
      Or, verificarea incet?rii sau nu a efectelor celor dou? contracte de inchiriere mai sus men?ionate, a motivelor ?i a datei la care incetarea a intervenit, respectiv a inciden?ei sau nu in cauz? a pactului comisoriu inserat in contractele amintite, verificare indespensabil? pentru a se putea dispune evacuarea paratei din imobilele ce au format obiectul acestora, este incompatibil? cu procedura ordonan?ei pre?edin?iale, dat fiind c? ar implica in mod necesar l?murirea raporturilor juridice dintre p?r?i ?i stabilirea drepturilor fiec?reia asupra imobilelor in discu?ie, prin cercetarea indeplinirii de c?tre parat? a obliga?iilor contractuale asumate, precum ?i a dreptului acesteia de a subinchiria, ?i deci tran?area pe fond a litigiului dintre ele.
      In plus, m?sura evacu?rii paratei nu reclam? urgen??, din moment ce, de?i sus?in c? rezilierea contractelor de inchiriere ar fi intervenit inc? din luna decembrie 2010, dat? dup? care parata ar ocupa abuziv imobilele obiect al acestora, cauzandu-le in acest fel un prejudiciu, reclaman?ii au introdus ac?iunea in evacuare pe calea dreptului comun abia in luna aprilie 2011, iar prezenta cerere de ordonan?? pre?edin?ial? abia in luna decembrie 2011, deci un an mai tarziu. Prin urmare, dac? in decursul acestui an reclaman?ii nu s-au considerat atat de prejudicia?i incat s? o ac?ioneze pe parat? in justi?ie in vederea evacu?rii, nu exist? nici un motiv pentru ca ace?tia s? pretind? in prezent evacuarea paratei pe cale de ordonan?? pre?edin?ial?, in loc s? a?tepte solu?ionarea ac?iunii de evacuare ini?iat? pe calea dreptului comun, obiect al dosarului nr. ... al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti.
      Fa?? de toate cele de mai sus, constatand c? nu sunt indeplinite condi?iile impuse de art. 581 C.pr.civ. in materia ordonan?ei pre?edin?iale, instan?a va respinge ac?iunea reclaman?ilor ca neintemeiat?. De?i reclaman?ii se afl? in culp? procesual?, fa?? de prevederile art. 274 C.pr.civ., instan?a va respinge ca neintemeiat? cererea paratei de obligare a reclamantei ... la plata cheltuielilor de judecat?, dat fiind c? parata nu a f?cut dovada suport?rii vreunei cheltuieli in vederea sus?inerii ap?r?rii in prezentul dosar.
      
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
HOT?R??TE:
      
      Respinge ac?iunea, avand ca obiect ordonan?? pre?edin?ial? - evacuare, formulat? de reclaman?ii ..., ..., to?i cu domiciliul ales la ....”, din Bucure?ti, ......., in contradictoriu cu parata ...., cu sediul in Bucure?ti, ..., societate comercial? in insolven??, avand ca administator judiciar pe ..., cu sediul in Bucure?ti, ..., ca neintemeiat?.
      Respinge cererea paratei de obligare a reclamantei ..., la plata cheltuielilor de judecat? ca neintemeiat?.
      Cu drept de recurs in termen de 5 zile de la pronun?are.
      Pronun?at? in ?edin?? public? azi, 08 Martie 2012.
      
        PRE?EDINTE,                                                   GREFIER,






5