Obligatie de a face - deblocarea caii de acces secundare in scara blocului de locuinte. Regim juridic. Izvorul obligatiei.

      Regimul juridic al spatiului in litigiu fiind acela al coproprietatii fortate, aceasta va continua sa existe pe intreaga durata a constructiei, putand inceta doar prin acordul coproprietarilor, cand mentinerea sa nu se mai impune sau   cand   un   coproprietar   dobandeste  de  la  ceilalti  proprietatea  exclusiva a intregului  imobil.
Prin urmare, lipsa consimtamantului coproprietarului naste dreptul acestuia de a cere desfiintarea lucrarilor care au avut ca efect schimbarea destinatiei spatiului comun.
      Cata vreme dreptul de coproprietate fortata nu s-a stins in vreunul din modurile permise de lege, proprietarului care il foloseste exclusiv ii incumba obligatia de a-l reda destinatiei initiale, astfel cum prevad dispozitiile art.35 din Legea 114/1996.
Prin sentinta, Judecatoria Botosani a admis actiunea formulata de proprietarii apartamentelor situate pe scara  blocului de locuinte impotriva paratei - societate comerciala cu sediul la parterul  blocului. Drept urmare, parata  a fost obligata sa deblocheze  calea de acces de folosinta comuna, dincolo de suprafata utila proprietatea sa,  prevazuta in contractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica.
           Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut  ca reclamantii  au in coproprietate  fortata spatiile destinate  folosintei comune, cum sunt si caile de acces in imobil.  La parterul blocului  se gaseste spatiul comercial ce a format  obiectul unor vanzari succesive, ultima transmitere fiind in  patrimoniul paratei, in anul 2005.
           In baza autorizatiei de construire nr.496 din 20 octombrie 2005, parata a efectuat o serie de lucrari de amenajare, specifice unei agentii de transport persoane. Potrivit expertizei efectuate in cauza, parata ocupa efectiv o suprafata de 182,27 mp, cu 8,47 mp mai mare decat cea cumparata, diferenta ce reprezinta tocmai spatiul de acces de folosinta comuna. In raport de schita initiala a blocului, spatiul excedentar ocupat de parata este de 11,20 mp.
           Sentinta  a  fost  criticata  in  apel  de  parata  pentru  gresita apreciere a
probelor administrate si aplicare a legii.
Tribunalul Botosani a admis apelul si a schimbat in parte sentinta atacata, respingand ca nefondata actiunea reclamantilor.
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut, in esenta, ca, necontestat, reclamantii sunt parte din titularii dreptului de proprietate asupra spatiilor de locuit din imobilul in discutie, la parterul caruia sunt amenajate spatii comerciale. Scara blocului a fost prevazuta din construire cu doua cai de acces, iar cea dinspre curtea interioara este zidita, zidul din caramida fiind realizat ulterior celui propriu-zis. Din probele administrate in cauza inclusiv declaratiile reclamantelor  R. M.  si V. M.  rezulta  ca cea de-a doua cale de acces nu a mai fost,
practic, utilizata de locatari de la inceputul anilor 1980, fiind blocata in scopul de a impiedica oamenii strazii sa se aciuieze in scara blocului, ceea ce denota nu numai o lipsa de utilitate practica, dar chiar o renuntare la acest drept de folosinta comuna.
Documentatiile ce au stat la baza intabularii proprietarilor succesivi ai spatiului comercial nu cuprind in schitele aferente nici un acces dinspre casa scarii in care locuiesc reclamantii.
Parata preluand spatiul ca atare,in lipsa  dovezilor privind momentul zidirii usii secundare, rezulta ca intinderea dreptului sau de proprietate este cea rezultata din schite.
Constatarile expertului, potrivit carora parata ocupa o suprafata mai mare cu 11,20 m. p. decat cea din contractul de vanzare/cumparare nu au relevanta in cauza, putand fi valorificate  pe calea unei actiuni in revendicare.
Curtea de Apel Suceava a admis recursul declarat de reclamanti impotriva acestei decizii, retinand  incidenta dispozitiilor art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, din urmatoarele considerente :
In conformitate cu disp.art.10 din Legea nr.85/1992, in cazul in care  intr-o cladire sunt mai multe locuinte si spatii cu alta destinatie, o data cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobandeste si dreptul de proprietate pe cote parti de  constructii  si  instalatii,  precum  si  asupra  dotarilor care, prin natura lor, nu se pot
folosi decat in comun.
Potrivit disp. art. 18 alin. 5 lit. d din H.G. nr. 400/2003, schimbarea destinatiei spatiilor comune nu se poate face decat cu acordul majoritatii proprietarilor si, in mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectati din vecinatate atat pe orizontala, cat si pe verticala.
De  asemenea,  dispozitiile  art. 35  din  Legea  locuintei  nr. 114/1996,
republicata instituie in sarcina proprietarilor din cladirile cu mai multe locuinte raspunderea pentru asigurarea conditiilor de functionare normala a spatiului aflat in
proprietate exclusiva, cat si a celor aflate in proprietate indiviza.
           In speta, necontestat, reclamantii sunt coproprietarii spatiului in litigiu, reprezentand cea de-a doua cale de acces in blocul in care locuiesc, prevazuta ca atare din construire.
           Regimul juridic al spatiului in litigiu fiind acela al coproprietatii fortate, aceasta va continua sa existe pe intreaga durata a constructiei, putand inceta doar: prin acordul coproprietarilor, cand mentinerea sa nu se mai impune sau cand un coproprietar dobandeste de la ceilalti proprietatea exclusiva a intregului imobil.
            Prin urmare, lipsa consimtamantului coproprietarului naste dreptul acestuia de a cere desfiintarea lucrarilor care au avut ca efect schimbarea destinatiei spatiului comun.
            In lipsa dovezilor privind acordul expres al coproprietarilor nu se poate retine, pe baza unor prezumtii simple, ca acestia ar fi renuntat la drept.
           Cata vreme dreptul de coproprietate fortata nu s-a stins in vreunul din modurile permise de lege, proprietarului care il foloseste exclusiv ii incumba obligatia de a-l reda destinatiei initiale, astfel cum prevad dispozitiile art.35 din Legea 114/1996.