Limitele controlului de legalitate efectuat de instanta cu privire la incheierea de notare a ipotecii in cartea funciara

   La data de 19.11.2009 petentii V Pavel, V Gabriela si S.C. PD SRL au chemat in judecata intimata S.C. MI SRL, solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta sa dispuna anularea Incheierii nr. 27333/07.10.2009, prin care a fost inscrisa ipoteca autentificata sub nr. 5133/25.11.2002 in cartea funciara nr. 34315-C1-U1 asupra imobilului (apartament) proprietatea lor, nr. cadastral 34315-C1-U1, nr. topografic 2927/IV/C, situat in Suceava, str. Oituz, nr.22, bl.F.4, ap.4 si radierea ipotecii inscrise in  favoarea S.C. MI SRL.
In motivarea cererii, petentii au aratat ca intre S.C. PD SRL Suceava si S.C. MI SRL a intervenit contractul comercial de vanzare-cumparare nr. 15081 incheiat la data de 15.08.2002, durata acestui contract fiind prevazuta expres in art. 9.1, respectiv un termen de 12 luni incepand cu data de 15.08.2002, termen care a expirat la 15.08.2003, iar pentru garantarea acestui contract, intre cele doua parti contractante s-a incheiat contractul de ipoteca nr. 5133, autentificat la data de 25.11.2002.
Petentii au precizat ca, potrivit contractului de ipoteca, aceasta a fost constituita exclusiv pentru garantarea contractului de vanzare-cumparare nr. 15081/15.08.2002 si doar in limita valorii estimate de 402.912.000 lei, suma inscrisa expres in contractul de ipoteca.
De asemenea, petentii au aratat ca inscrierea ipotecii in cartea funciara este nelegala, intrucat la momentul inscrierii ipotecii contractul comercial pentru garantarea caruia a fost instituita ipoteca era expirat de mai bine de 6 ani, orice eventuala pretentie pe care ar fi putut-o avea intimata fiind prescrisa extinctiv, in raport de dispozitiile Decretului nr. 167/1958.
Totodata, petentii au aratat ca in conditiile in care contractul nr. 15081/15.05.2002 a avut o perioada de valabilitate expres prevazuta prin contract pana la data de 15.08.2003, considera ca ipoteca este caduca, la data inscrierii ipotecii nemaiputand subzista obligatii exigibile izvorand din acest contract.
Au mai aratat petentii ca prin incheierea de inscriere in cauza se incalca aplicatia principiului specializarii ipotecii in ceea ce priveste notarea sa in cartea funciara, regula prevazuta de art. 55 (5), prima teza, din Legea nr.7/1996, intrucat incheierea nu precizeaza valoarea creantei pentru care s-a dispus inscrierea ipotecii si s-a dispus inscrierea asupra intregului imobil al debitorilor.
Petentii au aratat ca nu exista interesul legitim actual pentru notare deoarece toate obligatiile de plata garantate prin ipoteca au fost achitate integral,   contractul comercial pentru garantarea caruia a fost constituita ipoteca fiind executat in totalitate inca din anul 2003, prin plata integrala a debitelor pe care S.C. PD SRL le-a angajat fata de S.C. MI SRL, ipoteca fiind stinsa prin achitarea integrala a debitului.
De asemenea, din actele depuse la dosar nu rezulta calitatea in care a actionat I A si nici legatura pe care aceasta ar avea-o cu raportul juridic nascut prin incheierea contractului.
In drept, petentii si-au intemeiat actiunea pe dispozitiile art. 33, 50 si urmatoarele din Legea nr. 7/1996.
Desi a fost legal citata, intimata S.C. MI SRL nu a formulat intampinare si nici nu si-a delegat un reprezentant in instanta pentru a-si preciza pozitia fata de actiunea formulata de petenti.
Prin sentinta civila nr. 3077 din data de 11 iunie 2010 Judecatoria Suceava a respins ca nefondata plangerea formulata de petentii V Pavel, V Gabriela  si S.C. PD SRL, in contradictoriu cu intimata S.C. MI SRL.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca prin incheierea nr. 27333 din 07.10.2009 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Suceava s-a dispus notarea ipotecii autentificata sub nr. 5133 din 25.11.2002 in vederea garantarii contractului comercial de vanzare-cumparare nr. 15081 din 15.08.2002 incheiat intre S.C. PD SRL si S.C. MI SRL pentru eventuale prejudicii aduse in mod direct sau indirect din neglijenta sau rea credinta pentru neplata la timp de catre  S.C. PD SRL a marfurilor prevazute in contract, in cartea funciara nr. 34315-C1-U1 asupra imobilului (apartament) proprietatea petentilor V Pavel si V Gabriela , nr. cadastral 34315-C1-U1, nr. topografic 2927/IV/C, situat in Suceava, str. Oituz, nr.22, bl.F.4, ap.4 (f.8).
Contractul de ipoteca avut in vedere la notarea ipotecii a fost autentificat sub nr. nr. 5133 din 25.11.2002 de B.N.P. GE (f.10-12), iar  in cuprinsul acestuia s-a prevazut ca petentii V Pavel si V Gabriela garanteaza cu apartamentul nr.4 situat in sc. C a blocului de locuinte nr. 4 din mun. Suceava str. Oituz nr. 22, jud. Suceava, contractul comercial de vanzare-cumparare nr. 15081 din 15.08.2002 incheiat intre S.C. PD SRL si S.C. MI SRL, pentru eventuale prejudicii aduse in mod direct sau indirect, din neglijenta sau rea credinta pentru neplata la timp de catre  S.C. PD SRL a marfurilor prevazute in contract, iar valoarea estimata a contratului de vanzare-cumparare a fost de 402.912.000lei, echivalentul sumei de 12.000USD.
S-a apreciat ca aceasta cerere de notare a ipotecii in cartea funciara este o procedura necontencioasa, ce presupune analizarea conditiilor pentru notarea ipotecii in sensul existentei unui contract de ipoteca in care sa fie cuprinse datele necesare in vederea realizarii inscrierii, astfel ca registratorul de carte funciara nu poate analiza pe fond raporturile dintre parti. Ca urmare, nici instanta investita cu solutionarea plangerii impotriva incheierii de carte funciara nu poate analiza motivele invocate pe aceasta cale.
Nu a fost retinuta solicitarea petentilor de anulare a incheierii pentru nerespectarea principiului specializarii ipotecii, deoarece cotele celor doi soti nu sunt determinate, astfel ca notarea ipotecii asupra intregului imobil a fost in conformitate cu art. 99 al. 1 din Ordinul Ministrului Justitiei nr. 633/2006. De asemenea, in ce priveste cuantumul creantei garantate, registratorul nu putea sa indice acest cuantum, ci doar sa precizeze criteriile de determinare mentionate in contract.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel petentii V Pavel si V Gabriela, aratand ca inscrierea unei ipoteci nu poate fi realizata in baza unui contract deja executat prin plata, sens in  care invoca art. 101 alin. 2 din Regulamentul de organizare si functionare a Birourilor de carte funciara. Au mai aratat ca dispozitiile art. 1800 (1) pct. 4 Cod civil prevad ca ipotecile se sting prin prescriptie, iar conform art. 1653 (1) Cod civil fidejusiunea nu poate exista decat pentru o obligatie valida, aceste argumente conducand la concluzia ca verificarea stingerii prin prescriptie a obligatiei garantate prin ipoteca era obligatorie la momentul analizarii cererii de inscriere a ipotecii.
Astfel, s-a aratat si dovedit prin inscrisuri neechivoce si necontestate faptul ca la momentul inscrierii ipotecii contractul comercial pentru garantarea caruia a fost instituita ipoteca era expirat de mai bine de 6 ani, orice eventuala pretentie pe care ar fi putut-o avea SC MI SRL fiind prescrisa extinctiv, in raport de dispozitiile Decretului nr. 167/1958.Contractul comercial nr. 15081 a fost incheiat intre parti la data de 15.08.2002 cu o durata de 12 luni, durata prevazuta expres la punctul 9.1. din contract.
In conditiile in care contractul comercial nr. 15081 nu a fost reinnoit prin act aditional, a expirat la data de 15.08.2003, iar obligatia de plata a unei facturi (cu termen de plata de 21 zile de la comunicare - art. 4.1 din contract) ce ar fi fost emisa in ultima zi de valabilitate a contractului s-ar fi prescris in data de 07.09.2006, iar concluzia este ca la data inscrierii prezentei ipotecii aceasta era lipsita de obiect, contractul pentru garantarea careia a fost constituita fiind expirat, iar eventualele creante decurgand din acesta nemaiputand fi eligibile.
S-a mai criticat nerespectarea regulii specializarii ipotecii in ce priveste notarea sa in cartea funciara, sub aspectul neindicarii valorii creantei pentru care s-a dispus inscrierea ipotecii, fapt care genereaza nulitatea absoluta a incheierii de notare a ipotecii.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 282 Cod procedura civila.
Prin decizia nr. 14 din 11 ianuarie 2011 a Tribunalului Suceava a fost respins ca nefondat apelul declarat de petenti, retinandu-se in motivare ca limitele controlului de legalitate pe care judecatorul poate sa-l exercite in cauza sunt date de caracterul necontencios al procedurii, care rezulta si din scopul operatiunilor de carte funciara, acela de opozabilitate si de informare a tertilor.
Principiul legalitatii care sta, printre altele, la baza organizarii cartii funciare, se refera la legalitatea formala si vizeaza obiectul inscrierilor, precum si la legalitatea materiala, aceasta din urma vizand atributiile si competentele registratorului si, ulterior, ale judecatorului in procedura plangerii impotriva incheierii.
S-a mai aratat ca registratorul are doar obligatia de a verifica actul pe baza caruia se face inscrierea doar din punctul de vedere al formei cerute pentru validitatea lui, asa cum este prevazut in art. 63 din Ordinul nr. 633/2006.
S-a retinut, de asemenea, ca prevederile art. 101 al. 2 din Ordinul 633/2006 nu au legatura cu speta, la fel si dispozitiile art. 33 din Legea 7/1996, acestea din urma vizand rectificarea sau modificarea cartii funciare. A apreciat instanta de apel ca in mod corect s-a dat eficienta prevederilor art. 99 al. 1 din Regulament, inscriindu-se ipoteca asupra intregului imobil, chiar daca suma din contract nu a fost stabilita global, ci prin criterii de determinare.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs petentii, criticand-o pentru nelegalitate.
In motivare au aratat ca ipoteca din data de 25 noiembrie 2002 a fost constituita exclusiv pentru garantarea contractului de vanzare cumparare nr. 1508/15.08.2002, care a expirat la data de 15.08.2003, suma estimata in contract fiind de 402.912.000 lei.
Au precizat ca registratorul de carte funciara avea obligatia (rezultata din art. 101 alin. 2 din Regulament) sa constate executat prin plata contractul de vanzare cumparare pentru garantarea caruia a fost constituita ipoteca si sa constate prescrisa orice eventuala pretentie pe care ar fi putut s-o aiba S.C. MI SRL dupa data de 7.09.2006.
Al doilea motiv de recurs vizeaza gresita retinere a neobligativitatii precizarii sumei garantate, contrar prevederilor art. 55 (5) prima teza din Legea 7/1996, precum si incalcarea dispozitiilor legale in ce priveste inscrierea unui contract expirat.
Au mai aratat recurentii ca registratorul de carte funciara avea obligatia sa verifice daca era sau nu in vigoare contractul de ipoteca, in conditiile in care acesta reprezenta un accesoriu al contractului principal, cel de vanzare cumparare.
In drept, au invocat dispozitiile art.  304 pct. 9 Cod procedura civila si au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei si schimbarea sentintei in sensul anularii incheierii si radierea ipotecii inscrise in favoarea S.C. MI SRL.
Analizand actele dosarului prin prisma motivelor invocate, Curtea constata ca recursul este nefondat.
Potrivit art. 50 din Legea 7/1996, impotriva incheierii prin care se admite cererea de inscriere in cartea funciara partea interesata poate formula plangere in termen de 15 zile de  la comunicarea actului daca apreciaza ca, la operatiunea inscrierii, inscrisul ce atesta dreptul real nu indeplineste conditiile prevazute de art. 48 din actul normativ mentionat si anume: sa fie incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, sa precizeze corect numele sau denumirea partilor si alte date de identificare, sa individualizeze imobilul printr-un numar de carte funciara si un numar cadastral sau topografic, etc.
Conditiile inscrierii in cartea funciara se refera la cele de forma, pe care registratorul le poate verifica inainte de operatiunea inscrierii, si nu la conditii de fond privind valabilitatea dreptului a carui inscriere se solicita, imprejurare care deosebeste aceasta actiune de aceea a rectificarii cartii funciare, reglementata de art. 36 din Legea 7/1996. In cadrul procedurii de inscriere in cartea funciara, registratorul verifica actul prezentat pentru inscriere sub aspectul conditiilor formale de valabilitate, iar prin intermediul plangerii impotriva incheierii registratorului persoana interesata obtine verificarea pe cale judecatoreasca a legalitatii solutiei de admitere sau de respingere a cererii de inscriere.
Pe calea actiunii in rectificarea cartii funciare se urmareste radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii in cartea funciara, atunci cand aceasta nu mai corespunde cu situatia reala. Instanta este investita cu verificarea fondului dreptului, rectificarea fiind dispusa numai pe baza unei hotarari prin care s-a stabilit ca inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil, ca dreptul a fost gresit calificat, ca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea, precum si in alte situatii in care, din diferite motive, inscrierea in cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala a imobilului.
In raport de aceste precizari, criticile formulate de petenti in declaratia de recurs vizeaza alt cadru procesual, si anume cel dat de o actiune in rectificarea cartii funciare, ori instantele de fond si de apel au solutionat o plangere formulata de petenti impotriva Incheierii de carte funciara 27 333 din 7.10.2009. In mod corect aceste instante s-au  limitat la verificarea corectitudinii aprecierilor registratorului de carte funciara cu privire la forma ceruta pentru validitate a actului in baza caruia se face inscrierea, asa cum prevad dispozitiile art. 63 din Ordinul 633/2006.
In consecinta, motivele vizand expirarea contractului comercial pentru garantarea caruia a fost instituita ipoteca ori prescrierea oricaror pretentii rezultate din contract, la fel ca si actualitatea contractului accesoriu de ipoteca, reprezinta  imprejurari care impun verificari de fond ale dreptului, si nu doar o verificare a conditiilor formale ale actului in baza caruia s-a dispus operatiunea. De asemenea, corect au apreciat instantele anterioare ca nu s-a incalcat principiul specializarii ipotecii sub aspectul mentionarii valorii creantei, deoarece in cuprinsul  contractului este mentionata suma maxima garantata, iar in cartea funciara aceasta mentiune nu era necesara, scopul notarii fiind cel de informare si opozabilitate fata de terti cu privire la existenta contractului de ipoteca. Inscrierea ipotecii altfel decat asupra intregului imobil nu era posibila,cat timp petentii au un drept de proprietate in devalmasie asupra imobilului.