Iesirea din indiviziune. Respectarea dispozitiilor art.673/9 cod procedura civila

Prin sentinta civila nr.520/24 ianuarie 2006 a Judecatoriei Braila s-a admis in parte actiunea formulata de reclamantul Manu Dimitrie prin procurator Manu Mihaela impotriva paratilor SC Ferm Cam Exim SRL Braila si Tiganus Traian si cererea reconventionala formulata de parata S.C. Ferm Cam Exim S.R.L Braila si in consecinta;
S-a dispus iesirea din indiviziune asupra imobilului situat in Braila, B-dul Independentei nr.84, format din teren in suprafata de 319 m.p.  conform actelor (349,37 m.p. real masurat) si constructiile C1,C3 si C4 in valoare totala de 264.747,66 lei, prin formarea a doua loturi , individualizate conform schitei anexa la raportul de expertiza intocmit de expert Gheorghe Elena.
Lotul nr.1 compus din:teren in suprafata de 249,37 m. Si constructiile C1,C2,C3 si o parte din C4 (total suprafata construita 88,94 m.p. ) in valoare de 215.107,48 lei a fost atribuit reclamantului Manu Dimitrie, iar lotul II, format din teren in suprafata de 100 m.p. si o parte din constructii in valoare de 49.640,18 lei a fost atribuit paratului Tiganus Traian.
S-a dispus totodata , evacuarea paratei S.C. Ferm Cam Exim S.R.L Braila a fost obligata sa plateasca reclamantului Manu Dimitrie 1327,07 lei cu titlu de c-val lucrari reparatii si 1440 lei cu titlu de lipsa folosinta pentru perioada 2.02.2004-2.02.2006.
Reclamantul Manu Dimitrie a fost obligat sa plateasca S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Braila suma de 3267 lei, reprezentand c-val. lucrari nedecontate, 6732,10 lei - penalitati pentru plata cu intarziere a sumei de 14.639.975 lei  si penalitati de 2% pe zi de intarziere la suma de 119 RON (parte din suma de 3267 lei) calculate la data de 2.04.2004  si pana la data platii efective.
S-au compensat cheltuielile de judecata.
Pentru a pronunta hotararea de mai sus, instanta de fond a avut in vedere cele ce vor fi aratate in continuare.
Prin actiune, reclamantul Manu Dimitrie a cerut ca in contradictoriu cu S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Braila sa se dispuna iesirea din indiviziune asupra imobilului din Braila, B-dul Independentei nr.84, evacuarea paratei din constructiile proprietatea reclamantului, obligarea la plata contravalorii lucrarilor de aducere a constructiilor  ce au fost inchiriate paratei la starea initiala si obligarea la plata prejudiciului produs prin lipsa de folosinta a suprafetei de teren corespunzatoare cotei de 52/64 din suprafata totala de 319 m.p.
In fapt, reclamantul sustine ca la data de 27.01.1999 a  inchiriat pentru 5 ani societatii parate imobilul litigios, care la acea data era in stare buna. La sfarsitul perioadei, imobilul prezinta modificari, dar si degradari imputabile locatarului. La incheierea contractului de inchiriere, partile au convenit ca la incetarea locatiunii, parata sa-i  prezinte lista cu imbunatatiri aduse imobilului, iar reclamantul sa-i achite contravaloarea acestora. Parata  si-a indeplinit obligatiile de mai sus abia la 2.03.2004, iar la 15.09.2004 l-a notificat pe reclamant ca este coproprietarul cotei de 12/64 din imobil, iar creanta reactualizata (pentru lucrarile executate) este de 92.025.720 lei.
Prin intampinare, parata a cerut respingerea cererii de evacuare, intrucat administratorul S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Braila , Tiganus Traian, fost coproprietar pentru cota de 3/16 din imobil.
Parata s-a aparat cu privire la cererea de plata a lucrarilor de readucere a  imobilului la starea initiala cu clauza din contract potrivit careia reclamantul i-a platit  lucrarile de imbunatatiri, respectiv 14.639.753 lei - c-val. instalatiilor de gaz metan.
Lipsa de folosinta nu o datoreaza , intrucat din luna august 2004 este chirias al noului  proprietar (al lui Tiganus Traian).
Prin cererea reconventionala parata a cerut obligarea reclamantului la plata tuturor lucrarilor de imbunatatiri adica 25.562.666 lei, suma scadenta la 2.03.2004 cu penalitati de 2%/zi, enumerand toate lucrarile executate.
In cauza s-au administrat probe cu acte, martori, (Neculai Stefan, Nicoara Constantin, Lipovenschi Nicolae, Sindrilaru Marin) expertize de specialitate.
Cu  martorii audiati (care au si efectuat lucrari la imobil) s-a facut dovada ca la data inchirierii, constructiile  erau in buna stare, ca ulterior Tiganus Traian a refacut spatiul, a completat olana lipsa, ca sa nu mai ploua pe parchet, care din aceasta cauza s-a degradat si a fost inlocuit , s-a montat sapa de beton, s-a reparat terasa cu ciment, gardul si terasa. In prezent imobilul nu mai este in stare buna (betonul este spart, a fost demolat un hol, s-a zidit usa din strada Unirii, incaperile degradate).
Expertiza tehnica  efectuata in cauza de ing. Ghergatos Elena a evaluat lucrarile de refacere a imobilului  (repararea parchetului, refacerea usii de acces prin strada Unirii si a incaperii cu destinatia de birou) la 1.327,07 lei noi (actualizata : 1381,18 RON), iar lipsa de folosinta a imobilul, de asemenea actualizata la 13516,19 RON. Instanta a avut in vedere perioada 2.02.2004 (incetarea contractului de inchiriere) si 2.02.2006  si chiria stabilita in contract.
Reparatiile si imbunatatirile aduse imobilului au fost cuantificate de acelasi expert la 5229,67 RON.
Cu privire la iesirea din indiviziune, instanta a tinut seama de opinia expertului  care a aratat ca imobilul este comod partajabil in natura, iar loturile, raportate la cotele de proprietate ale  partilor a determinat neplata vreunei sulte.
Cererea reconventionala formulata de S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Braila a fost admisa de instanta tot in parte pentru ca nu a inclus in imbunatatiri si lucrarile pentru readucerea imobilului in starea initiala, dar a avut in vedere atat manopera cat si materialele, astfel incat suma totala datorata de reclamant paratei a fost de 3267 RON.
Penalitatile solicitate au fost acordate conform  clauzelor din actul aditional  pentru diferenta de  119 RON, de la data de 2.04.2004 (data expirarii celor 30 zile de la notificare) si pana la data platii efective a sumei de 119 RON (care face parte din 3267 RON).
Pentru suma de 14.639.753 lei  platita cu intarziere , instanta a calculat  penalitati de 6732,10 RON pentru perioada 2.04.2004-19.XI.2004- (data platii).
In baza art.276 Cod de procedura civila, instanta a compensat cheltuielile de judecata efectuate de parti, intrucat, atat actiunea, cat si cererea reconventionala au fost admise in parte.
Impotriva sentintei, in termen legal, a declarat apel Manu Dimitrie, criticand-o pentru nelegalitate si  netemeinicie. Primul motiv de critica se refera la iesirea din indiviziune.
Apelantul sustine ca in  mod gresit instanta de fond a  acceptat si preluat o singura propunere de lotizare facuta de expertul Ghergatos  , in loc sa se cerceteze si o alta modalitate de partajare, cu doua iesiri   prin B-dul Independentei si prin strada Unirii.
Al doilea motiv de apel vizeaza cererea reconventionala, iar din aceasta cerere numai obligarea la plata penalitatilor de intarziere. Apelantul considera ca instanta de fond a interpretat  gresit clauza privind plata penalitatilor de intarziere .Astfel, prin contract s-a stabilit ca apelantul sa plateasca societatii parate c/valoarea lucrarilor executate cu acordul sau, in termen de 30 zile de la data expirarii contractului. Prin expirarea contractului s-a inteles eliberarea imobilului de catre chirias  si predarea lui proprietarului.
Suma reprezentand penalitati de intarziere la plata sumei de 119 RON, este de asemenea gresit stabilita, intrucat, tot in baza clauzelor contractuale,  partile s-au inteles sa prelungeasca in mod tacit contractul de inchiriere, asa incat el a fost in vigoare pana la  6.09.2004. In toata perioada prelungirii tacite, sustine apelantul suma datorata de reclamant paratei se converteste in chirie, asa incat nu trebuia sa fie sanctionat cu plata de penalitati.
In cel mai rau caz, data de la care ar putea fi obligat la plata penalitatilor este de 6.09.2004,  cand parata a notificat pe reclamant despre rezilierea contractului.
In cauza s-au administrat probe cu expertiza tehnica si acte.
Prin intampinare S.C. Ferm Cam Exim S.R.L. Braila si Tiganus Traian au cerut respingerea apelului ca nefondat  si pastrarea hotararii ca temeinica si legala.
In urma analizarii probelor administrate cat si a sustinerilor partilor, prin decizia civila nr.277/22.12.2006 a Tribunalului Braila a fost admis apelul reclamantului Manu Dimitrie si schimbata in parte hotararea instantei de fond in sensul ca a fost atribuit apelantului  lotul nr.II din varianta I a expertizei intocmite de expert Caraman Titina iar paratului lotul nr.I din aceeasi varianta a expertizei.
A fost obligat reclamantul la plata sumei de 13.452.640 lei.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, Tribunalul a retinut in esenta faptul ca avand in vedere cotele  de  proprietate ale celor doi coindivizari, modul de amplasare al constructiilor si posibilitatea acestora de a accede la lotul sau se impune alegerea variantei I propusa de expertul Caraman Titina.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul si paratul.
Paratul a criticat decizia tribunalului motivat de faptul ca prin alegerea variantei I din raportul de expertiza i se creeaza o situatie inechitabila patrimonial in raport de pozitia la vadul comercial si de scopul urmarit in momentul cumpararii cotei parti din imobilul  in litigiu.
Reclamantul, prin motivele de recurs a sustinut ca potrivit impartelii dispusa de instanta de apel nu i se asigura o folosinta normala a imobilului.
In urma analizarii probelor, prin decizia civila nr.286/R/15.05.2007 a Curtii de Apel Galati au fost admise recursurile reclamantului si paratului si, schimbandu-se  decizia Tribunalului Braila, a fost respins ca nefondat apelul reclamantului si s-a mentinut ca fiind temeinica si legala hotararea instantei de fond.
Pentru a pronunta aceasta decizie, Curtea a retinut faptul ca din continutul actelor de proprietate ale partilor si necontestate, rezulta ca reclamantul Manu Dimitrie are o cota ideala de 52/64 din imobilul situat  in Braila, str.Independentei nr.84 iar paratul Tiganus Traian o cota de 12/64 din acelasi imobil.
In acest context, iesirea din indiviziune trebuie sa se faca in functie de cotele pe care le detin partile dar, tinandu-se cont si de actele  de proprietate ale acestora.
Asa cum aratam mai sus, imobilul se afla situat in str.Independentei nr.84 astfel ca instanta trebuie sa dispuna iesirea din indiviziune asigurand fiecarei coindivizar posibilitatea de a avea o cale de acces la aceasta strada.
Tinand cont de aceste aspecte instanta de fond a pronuntat o hotarare legala in sensul ca atat paratul cat si reclamantul au acces la proprietatea lor prin str.Independentei.
Tribunalul, acceptand varianta I propusa de expert Caraman Titina practic a schimbat adresa imobilului atribuit reclamantului, acesta urmand sa aiba calea de acces prin str.Unirii.