Servitute de trecere conventionala - gratuita.

Cata vreme la momentul vanzarii partiale a  imobilelor, vanzatorul a constituit o servitute de trecere gratuita - conventionala - in favoarea tuturor dobanditorilor ulteriori  ai altor  bunuri imobile  proprietatea sa  din acelasi perimetru, reclamantii - ca dobanditori ulteriori ai imobilelor, sunt titularii unui drept de servitute de trecere pe terenul proprietatea paratei.
Cum la incheierea contractului de vanzare-cumparare, parata, devenita proprietar al aleei de trecere, a consimtit la asigurarea dreptului de servitute de trecere in favoarea tuturor dobanditorilor ulteriori, are obligatia de a se abtine de la orice fapta care ar limita, ingradi sau incalca acest drept.

Prin sentinta nr. 1164 din 03.11.2009, Tribunalul Olt - Sectia Comerciala a respins actiunea formulata de reclamantii F.L.si F.M.L.  in contradictoriu cu paratii  SC C. SRL si  D.L., ca neintemeiata.
  Impotriva acestei sentintei au formulat apel reclamantii.
Prin decizia nr. 80 din 26 mai 2011, Curtea de Apel Craiova a admis apelul  si a trimis cauza pentru judecata in prima instanta la Judecatoria Slatina - ca instanta comerciala.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs SC C. SRL si D.L.
Prin decizia nr. 1270 din  08.03.2012, Inalta Curte de Casatie si Justitie a admis recursul, a casat decizia Curtii de Apel Craiova si a trimis cauza spre rejudecare aceleiasi instante retinand ca decizia nr. 32/2008 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie nu este aplicabila in speta, ca verificarea competentei materiale presupune analizarea tuturor aspectelor, normele de procedura nefacand distinctie sub aspectul naturii pricinii sau din punct de vedere valoric si  ca, in acest context, instanta de apel a dat o hotarare nelegala, atat sub aspectul incalcarii competentei materiale, cat si sub aspectul criteriului valoric.
In rejudecate, analizand materialul probator existent la dosar, Curtea retine urmatoarele:
Contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 3142/2001, prin care parata a dobandit in proprietate terenul in suprafata de 826,82 mp, hala, precum si terenul in cota indiviza in suprafata de 309 mp, cota parte din drumuri, platforme si retele exterioare in procent de 1,39% din totalul acestora,  a fost incheiat urmare a adjudecarii la licitatie in cadrul procedurii  reorganizarii judiciare si  a falimentului  SC S. SA si semnarii contractului de vanzare cumparare nr. 14/21.09.2001.
Contractul de vanzare - cumparare nr. 14/21.09.2001, incheiat intre SC C. SRL in calitate de cumparator si debitoarea aflata in procedura reorganizarii judiciare si a falimentului SC S. SA prin lichidator judiciar B&D CONSULTING in calitate de vanzator, cuprinde, in articolul 5, obligatiile asumate de cumparator.
Intre obligatiile cumparatorului,  contractul prevede  asigurarea dreptului de servitute de trecere in favoarea vanzatorului pentru instalatiile electrice de gaz, apa si canal care sunt proprietatea acestuia si traverseaza bunul imobil (art. 5 lit. d) si asigurarea dreptului de servitute de trecere in favoarea tuturor dobanditorilor de bunuri imobile de la SC S. pentru instalatiile care traverseaza bunul imobil ce face obiectul contractului( art.5 lit.e), stabilind pentru dreptul de servitute convenit si insusit liber de parti ca acestea nu isi datoreaza despagubiri( art.5 lit.f).
Ulterior dobandirii proprietatii de catre parata SC C., in anul 2005, reclamantii au cumparat de la aceeasi debitoare SC S. SA Slatina constructii - magazia SL 55, impreuna cu teren aferent in suprafata indiviza de 9,90 m.p.   si magazia SC 56  cu teren aferent in suprafata totala de 35,94 m.p.  precum si cota indiviza de l,24 m.p.  din utilitatile constructiei, conform contractelor nr. 6315/27.07.2005 si nr. 7556/22.09.2005.
In fata magaziilor, proprietatea reclamantilor - in zona spatiul liber - parata  a amplasat o cusca pentru caini si o anexa ( aplecatoare) din material metalic, pe terenul proprietatea sa ce face parte din suprafata de teren de 329 mp, dobandita potrivit contractului de vanzare - cumparare nr.14/14.07.2001.
Ca urmare, accesul reclamantilor la cele doua magazii SL 55 si SC 56 dobandite de la debitoarea SC S. SA este blocat prin existenta a patru randuri de porti metalice edificate de parata pe aleea de acces. Aleea de acces blocata prin amplasarea celor patru randuri de porti reprezinta  aleea de acces existenta in incinta fostei societati SC S. SA si permite trecerea mai facila a reclamantilor catre magaziile dobandite prin cumparare de la SC S. SA.
  Accesul reclamantilor catre magaziile cumparate de la SC S. SA   s-ar putea face si prin incinta actuala a L. pe un drum de utilitate publica ce nu a fost  inca realizat, daca gardul de beton ce delimiteaza incinta L. de incinta fostei societati S. SA ar fi inlaturat si daca conducta de gaze naturale ar fi subterana.
Aceasta varianta de trecere, ce presupune costuri ridicate, nu este posibila in prezent pentru reclamanti, deoarece randul 4 de porti ale paratei este amplasat si pe aceasta cale de acces.
Fata de cele retinute, Curtea constata ca la momentul vanzarii partiale a  imobilelor SC S. SA catre SC C. SRL, vanzatorul SC S. SA prin lichidator a constituit servitute de trecere gratuita in favoarea tuturor dobanditorilor ulteriori de bunuri imobile de la aceasta societate (art.5 lit. e si f din contractul de vanzare cumparare nr.14/2001 incheiat intre SC S. SA prin lichidator judiciar B&D CONSULTING si SC C. SRL).
Ca urmare, reclamantii, ca dobanditori ulteriori ai imobilelor - magazii SL 55 si SC 56, sunt titularii unui drept de servitute de trecere pe terenul proprietatea paratei.
Cum la incheierea contractului de vanzare-cumparare nr.14/2001, parata, devenita proprietar al aleei de trecere, a consimtit la asigurarea dreptului de servitute de trecere in favoarea tuturor dobanditorilor ulteriori, deci si al reclamantilor, are obligatia de a se abtine de la orice fapta care ar limita, ingradi sau incalca acest drept.
Or parata a edificat o cusca pentru caini, o anexa ( aplecatoare) din material metalic si patru randuri de porti metalice pe aleea de acces din incinta fostei SC S. SA, astfel incat trecerea reclamantilor este practic imposibila.
  In aceste conditii, cererea reclamantilor prin care acestia solicita lasarea libera a aleii de acces, ridicarea  portilor metalice, a custii de caine si a anexei metalice este intemeiata.
Curtea retine ca afirmatiile paratei privind calitatea de proprietar al aleii corespund realitatii, insa dreptul de proprietate asupra acesteia este afectat de servitutea de trecere cu privire la care parata a convenit liber la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare.
In contextul aratat nu poate fi primita afirmatia paratei in conformitate cu care daca reclamantii ar fi dorit sa-si asigure accesul prin aleea proprietatea lor, trebuia sa achizitioneze parte din ea, asa cum au facut si ceilalti proprietari.
Sustinerile paratei ca servitutea vizeaza numai conducte de gaz, apa canal si instalatii electrice nu pot fi retinute, intrucat din cuprinsul contractului de vanzare cumparare rezulta clar atat dreptul de servitute de trecere pentru instalatiile electrice de gaz, apa si canal si traverseaza bunul imobil, cat si dreptul de servitute de trecere in favoarea tuturor dobanditorilor de bunuri imobile de la SC S..
Pentru considerentele expuse, in baza art. 296 Cod procedura civila, va admite apelul  de reclamantii F.L.si F.M.L., va schimba sentinta in sensul ca va admite actiunea precizata. Va obliga parata SC C. SRL sa lase libera aleea de acces catre proprietatea reclamantilor din strada _., nr_..,  si sa ridice portile metalice amplasate pe alee, precum si cusca pentru caini si anexa(aplecatoare) din material metalic.