Servitutea de vedere, obligatia efectuari lucrarilor de intretinere imobil

Prin sentinta civila nr. 1137 din 29.04.2011 a Judecatoriei Medias a fost admisa in parte actiunea civila formulata de reclamanta T. E. in contradictoriu cu paratii P. G. si P. A., obligandu-i pe acestia sa inlocuiasca sticla celui de-al doilea geam (raportat la poarta de acces dinspre strada in curtea imobilului reclamantei) montat in zidul casei lor dispus inspre imobilul proprietatea reclamantei, cu sticla mata, sa repare gardul ce desparte imobilul lor de cel al reclamantei, in sensul aducerii stalpilor de sustinere in pozitie verticala si sa monteze jgheaburi si burlane de colectare a apelor pluviale la acoperisul magaziei proprietatea lor, in partea situata inspre imobilul proprietatea reclamantei; au fost respinse celelalte pretentii, iar paratii au fost obligati sa plateasca reclamantei cheltuieli de judecata partiale in cuantum de 1.300 lei .
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut in esenta ca potrivit extrasului CF (fila 10), reclamanta este proprietarul imobilului inscris in CF 1. L. nr. top. 1 , 2 , situat administrativ in com. L. nr. 6, iar paratii sunt proprietari in cota de 1 fiecare asupra imobilului inscris in CF 2 L. nr. top. 1 (extras – fila 5), situat administrativ in com. L. nr. 5 (prin adjudecare la licitatie publica in anul 2002), imobilele fiind invecinate. In zidul edificatelor paratilor exista doua ferestre cu deschidere spre curtea imobilului reclamantei. Prima fereastra (raportat la poarta de acces dinspre strada in curtea imobilului reclamantei), singura care deserveste o camera din locuinta paratilor, se deschide partial , insa sticla acesteia este mata si nu permite o vizibilitate propriu-zisa in curtea imobilului reclamantei, decat, eventual, observarea conturului unor obiecte sau persoane aflate in imediata apropiere a geamului, de o parte sau de alta a acestuia. Cea de-a doua fereastra se afla in partea de constructie nefolosita ca si locuinta de catre parati ( filele 18 si 19), are deschidere spre gradina imobilului reclamantei, este realizata din sticla obisnuita care permite vizibilitatea, incaperea deservita de aceasta fereastra fiind folosita ca magazie.
Cu referire la aceste doua ferestre, din probele administrate rezulta ca, in anul 2006 (cand proprietar asupra imobilului reclamantei era Fundatia C. E., perioada in care reclamanta locuia, insa, in calitate de chirias in acel imobil), dar si ulterior, dupa ce reclamanta a dobandit proprietatea imobilului, au existat discutii intre reclamanta si parati, in urma carora s-a ajuns la o intelegere, in sensul ca reclamanta le permite accesul paratilor in curtea imobilului sau, pentru a efectua lucrarea de tencuire a zidului respectiv si de montare a scocurilor, conditionat de astuparea celor doua ferestre. Asa-zisa intelegere in forma scrisa intervenita de parti (fila 8 dosar) este o adresa a fundatiei, care era proprietar al imobilului detinut in prezent de reclamanta, destinata paratei, in care se face referire la conditia impusa paratilor pentru efectuarea lucrarii de tencuire, anume la „astuparea cu sticla mata a ferestrei dinspre curtea noastra”. Asadar, intelegerea partilor a vizat doar prima fereastra, cea care este situata in dreptul curtii imobilului reclamantei, cea de-a doua fereastra nefiind in discutie, tocmai datorita pozitiei acesteia, care se afla in dreptul gradinii imobilului reclamantei, pozitie care face in asa fel incat fereastra respectiva sa nu o deranjeaza pe reclamanta sub aspectul intimitatii pe care o pretinde pentru curtea imobilului sau. Paratii sustin ca au dobandit imobilul cu cele doua ferestre existente, astfel cum s-a confirmat si testimonial, in comuna L. toate casele de sorginte saseasca avand ferestre situate in zidul casei situat inspre curtea vecinului (filele 82,84 ).
  Ca urmare, s-a concluzionat ca paratii au fost de buna credinta in ceea ce priveste intelegerea intervenita cu reclamanta si au incercat solutionarea problemei ferestrei in asa fel incat sa puna capat neintelegerilor.
Pretentia reclamantei de a fi astupata prima fereastra  raportat la poarta de acces dinspre strada in curtea imobilului reclamantei), fereastra care, astfel cum s-a evidentiat mai sus, are sticla mata, care nu permite perturbarea vizuala a intimitatii reclamantei, si este folosita intr-un regim foarte strict doar pentru aerisire (o data pe saptamana) si pentru curatare (de doua ori pe an), este apreciata ca excesiva si nefondata .
Servitutea de vedere invocata de reclamanta este reglementata de dispozitiile art.611-614 C.civ. si impune proprietarului unui fond ca orice deschidere de vedere spre fondul vecinului sa o faca la o anumita distanta ( 19 decimetri intre zidul pe care se deschid aceste vederi si proprietatea vecina si 6 centimetri pentru vederea piezisa pe proprietatea vecinului ).
In schimb, deschiderile pentru aer si lumina nu fac obiectul restrictiilor prevazute de art.611-614 C.civ., astfel ca pot fi facute fara respectarea vreunei distante .
Paratii nu au abuzat de faptul ca au o cale de acces fizic in curtea reclamantei, si nu exista niciun indiciu ca acestia intentioneaza in prezent sa foloseasca geamurile respective pentru a patrunde in curtea reclamantei, sau ca ar exista un astfel de potential pentru viitor .
In masura in care se aduce atingere dreptului sau de proprietate, prin conduita paratilor sau a oricaror alte persoane, reclamanta are la dispozitie si legea penala care o apara de orice actiune de patrundere fara drept in imobilul sau.
Ca atare, au fost obligati paratii sa inlocuiasca sticla celui de-al doilea geam (raportat la poarta de acces dinspre strada in curtea imobilului reclamantei) montat in zidul casei lor dispus inspre imobilul proprietatea reclamantei, cu sticla mata, care nu permite vizibilitatea asupra imobilului reclamantei.
Prima fereastra are sticla mata care nu permite vizibilitatea in curtea reclamantei, astfel ca este indeplinita conditia restrictiei de vedere inspre proprietatea acesteia.
In ceea ce priveste gardul ce desparte imobilele invecinate ale partilor, instanta a constatat la fata locului ca acesta este construit din stalpi de beton si plasa de sarma, si ca, pe anumite portiuni, acest gard prezinta o inclinatie inspre curtea reclamantei, inclinatie evidenta in privinta primului stalp situat langa magazia paratilor (infatisat in fotografia de la fila 23) si in ceea ce priveste stalpii din dreptul grajdului reclamantei, grajd care nu este prevazut cu jgheaburi si burlane pentru colectarea apelor pluviale.
Este dovedit insa, cu declaratia martorei Z. G., dar si cu fotografiile depuse de reclamanta la dosar la filele 77- 81, care infatiseaza gardul din dreptul grajdului in momentul edificarii extinderii acelui grajd, faptul ca gardul era deja inclinat inainte de momentul extinderii, fiind exclusa, asadar, existenta unui raport de cauzalitate intre extinderea grajdului si inclinarea gardului .
Este neindoielnic faptul ca acel gard care desparte imobilele invecinate ale partilor este inclinat si, deci, necesita a fi reparat, nu s-a dovedit, insa, vreo culpa a paratilor sau a reclamantei in determinarea acestei inclinari .
Paratii, astfel cum au aratat la interogatoriu, au sustinut ca acest gard nu este comun partilor, ca este doar proprietatea lor, potrivit obiceiului locului. Corespunzator prevederilor art.606 C.civ., orice gard care desparte doua proprietati se socoteste comun, daca nu se dovedeste contrariul. Data fiind proprietatea asupra gardului despartitor, precum si imprejurarea ca nu s-a dovedit in cauza ca inclinarea acestuia s-ar datora culpei vreunei parti, instanta a retinut ca este intemeiata cererea reclamantei referitoare la repararea gardului, astfel ca au fost obligati paratii sa repare gardul ce desparte imobilul lor de cel al reclamantei, in sensul aducerii stalpilor de sustinere in pozitie verticala .
In ceea ce priveste petitul privind montarea scocurilor la acoperisul magaziei paratilor, instanta a retinut ca magazia, proprietatea paratilor, nu are montate jgheaburi si burlane de colectare a apelor pluviale la acoperis .
Potrivit art.615 C.civ., orice proprietar este dator a-si face streasina casei sale, astfel incat apele pluviale sa se scurga pe terenul sau sau pe strazi, iar nu pe locul vecinului sau. Prin urmare, au fost obligati paratii sa monteze jgheaburi si burlane de colectare a apelor pluviale la acoperisul magaziei proprietatea lor, in partea situata inspre imobilul proprietatea reclamantei.
Cu privire la solicitarea reclamantei de a fi obligati paratii la astuparea deschiderii practicate inspre curtea sa la partea din magazie transformata in afumatoare, instanta a retinut ca acea deschidere este in prezent astupata cu caramizi, fiind refacuta integritatea zidului respectiv. Nu se pune problema ca acest petit ar fi ramas fara obiect, pentru ca reclamanta nu a dovedit faptul ca inainte de promovarea actiunii exista neastupata acea deschidere si ca ar fi fost realizata astuparea dupa chemarea in judecata a paratilor.
In temeiul art.274 C.proc.civ., paratii, avand culpa procesuala in masura admiterii actiunii, au fost obligati sa plateasca reclamantei cheltuieli de judecata partiale in cuantum de 1.300 lei .
Impotriva sentintei a declarat apel reclamanta, care critica solutia pentru neadmiterea in intregime a cererii sale, insistand in astuparea celor doua deschideri din zidul imobilului, pentru a nu mai avea vedere asupra imobilului sau, solicitand desfiintarea lor sau obturarea vederii prin montarea unui paravan.
Apelul s-a gasit fondat si, intemeiat pe prevederile art. 296 si urm. C.pr.civ., a fost admis, cu consecinta schimbarii in parte a sentintei in sensul ca au fost obligati  paratii sa efectueze modificari la ferestrele existente la imobilul lor si aflate spre proprietatea  apelantei reclamante, astfel incat sa nu mai existe vedere directa spre proprietatea acesteia fie prin blocarea deschiderii lor, fie prin montarea unui paravan opac in fata acesteia pentru urmatoarele considerente.
Astfel, intr-adevar, in termenii art. 611-614 C.civ., se impune proprietarului unui fond ca orice deschidere de vedere spre fondul vecinului sa o faca la 19 decimetri de proprietatea vecina si 6 centimetri pentru vederea piezisa. Deschiderile pentru aer si lumina pot fi facute fara respectarea vreunei distante, acestea impunand insa ca deschiderile sa nu permita trecerea, adica sa nu devina/sa poata folosi drept cai de acces sau sa poata fi folosite altfel decat s-a destinat din conceptie. Pentru a stabili daca pot asigura sau nu vederea in proprietatea reclamantului, a fost necesar si s-a stabilit ca este posibila vederea piezisa, la distanta inaltimii normale a unei persoane de podea, deci la nivelul privirii.
Intimatii au modificat  pozitionarea  si dimensiunile acestor deschideri utilitare, dandu-le dimensiunile unei ferestre de vedere si permitand accesul pe proprietatea vecina. Desi deschiderea unei ferestre in zidul casei, care este inspre proprietatea unui vecin, nu constituie in sine o manifestare abuziva a dreptului de proprietate, vecinul nefiind cu nimic lezat, aerul si lumina de pe proprietatea sa fiind susceptibila de apropriatiune, atunci cand deschiderile pot fi multifunctionale, este evident ca ele pot induce nesiguranta celuilalt proprietar, fapt care-i afecteaza dreptul de proprietate.
Ori, in speta, datorita  dimensiunilor  marite  si  pozitionarii lor, ferestrele exced unor simple deschideri de iluminat si aerisire,  ele fiind practicate in zidul constructiei, cu vedere la  proprietatea vecina a apelantei. Desi nu exista indicii ca paratii au folosit sau au avut intentia sa foloseasca deschiderile/ferestre pentru a patrunde in curtea reclamantei, existand aceasta posibilitate, dreptul de proprietate al apelantei este afectat, astfel ca ea ar trebui sa beneficieze de asigurari suplimentare in acest sens. Nu se poate astepta sa se intample incalcarea dreptului, contand ca legea penala apara, cat timp exista prevederi legale suportive civile in aceasta problema. Geamul mat, folosit pentru iluminare, impune si obligatia de a nu se deschide fereastra catre proprietatea vecinului, in timp ce  deschiderea pentru aerisire cere directionarea deasupra unei vederi normale, blocarea deschiderii sau obturarea vederii prin panouri opace. Interdictia de a avea vedere asupra proprietatii vecinului este o restrictie adusa dreptului de proprietate, o exceptie de la caracterul absolut al proprietarului si ca atare este de stricta interpretare.
Aflati in culpa procesuala, in termenii art. 274 C.pr.civ., intimatii au fost obligati la plata catre apelanta a sumei de 539 lei cheltuieli de judecata in apel.