REVENDICARE IMOBILIARA

Prin actiunea civila inregistrata sub nr.2539/329/2008 din data de 7 noiembrie 2008, reclamantul  H. S. I.,  a chemat in judecata si personal la interogatoriu pe paratii B. S., B. F., C. A. si C. M., solicitand instantei ca prin sentinta ce va pronunta sa-i lase in deplina proprietate si pasnica posesie imobilul teren situat in intravilanul comunei I., judetul T., in suprafata de 1000,52 m.p. cu vecinatati precizate din nou astazi in sedinta publica, conform raportului de expertiza si martorilor, teren in valoare de 1000 lei.
In motivarea actiunii reclamantul a aratat ca prin sentinta civila nr.417 din 30 iunie 2003, Tribunalul T. i-a admis actiunea intentata conform Legii 18/2001 impotriva Primariei I. si a dispus restituirea in natura a imobilului descris in cererea ce face obiectul acestui dosar, devenind definitiva prin neapelare a investit aceasta hotarare cu formula executorie si a inscris dreptul sau de proprietate la nr.149 in Cartea Funciara cu numar cadastral 318 in ziua de 9 martie 2005, asa cum rezulta din incheierea nr.1499/2005, din  Extrasul de Carte Funciara, Memoriu Tehnic si Fisa Corpului de Proprietate inregistrate la  Oficiul de Cadastru si Publicitate imobiliara T. In aceste conditii dreptul sau de proprietate a devenit opozabil "erga omnes".  Prin procesul verbal  nr.82/26 mai 2004 incheiat de B.E.J. B. C. s-a constatat impreuna cu debitorul Primaria I., restituirea unei suprafete de 838,80 m.p. si ca diferenta de 161,20 m.p. se afla la paratul B. F. In planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate se mentioneaza ca linia de hotar dintre terenul proprietatea sa si al paratului B. F. se situeaza pe linia 204-203-202-102. Acesta impreuna cu ceilalti parati, profitand de faptul ca pe aliniamentul aratat lipseste orice imprejmuire, exercita posesia asupra intregului teren fara nici un drept si cu rea credinta si, desi stiu ca nu au un titlu valabil, refuza sa-i recunoasca dreptul de proprietate asupra acestui teren.
In cauza parata B. S. a formulat intampinare prin care a aratat ca in anul 1970 s-a hotarat de catre fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al comunei I.si fostul C.A.P. I., efectuarea unui schimb de terenuri in vederea construirii unei scoli in comuna. Prin hotararea nr.1 din 14 februarie 1970, suprafata de 0,5 ha teren pe care erau construite mai multe case, printre care si cea a numitului H.M. - tatal paratei, au fost preluate de fostul Consiliu Popular si in schimb s-a dat tot suprafata de 0,5 ha. care a trecut in proprietatea fostului C.A.P. Unirea I., care la randul sau le-a atribuit cetatenilor pentru a-si construi case, tatal paratei primind  0,11 ha teren intravilan. Din anul 1971 parintii ei au edificat constructii pe acest teren, respectiv casa de locuit si anexe gospodaresti. Cu acest imobil au figurat parintii ei in Registrul Agricol din a nul 1971 iar dupa decesul acestora figureaza ea la pozitia 199, imobil pentru care a platit impozit.
Prin sentinta civila nr.517/22 martie 2005 pronuntata de Judecatoria T.M. s-a admis actiunea civila in constatare si s-a constatat ca ea, in calitate de mostenitor legal al defunctilor H. M. si F., este proprietara imobilului casa de locuit. A precizat ca anexele gospodaresti constau in: o magazie pentru cereale, o pivnita, o magazie pentru lemne, bucatarie de vara, un patul pentru cereale cu aplecatoare si ca parintii ei au fost constructori de buna credinta, terenul fiindu-le atribuit in acest scop in anul 1971. A aratat reaua credinta a reclamantului care cu buna stiinta si inducand in eroare instanta ce a retrocedat terenul in natura a declarat ca terenul solicitat este liber de constructie.
Prin sentinta civila nr. 782 din 9 aprilie 2009, Judecatoria T.M. a admis  actiunea civila avand ca obiect  revendicare formulata de  reclamantul-parat H. S. I., impotriva paratilor B. S., B. F., C. A. si  C. M., toti domiciliati in comuna I., judetul T. si cererea reconventionala  formulata de  parata-reclamanta B. S.
A obligat  pe parata-reclamanta B. S. si pe  paratii B. F., C. A. si  C. M., sa lase  reclamantului in deplina proprietate si pasnica posesie imobilul teren situat in  intravilanul comunei I., judetul T., in suprafata de 1000,52 m.p.
A obligat pe reclamant sa plateasca  paratei reclamante B. S. suma de 20589 lei reprezentand contravaloare: casa de locuit din pamant batut, compusa  din patru camere (B,C,D,E - pe schita expertizei intocmita de expert D.N.), hol intrare din caramida (a) acoperita cu tabla - 12.484 lei, constructie anexa din pamant batut, compusa din magazie cereale F, magazie pentru lemne H, bucatarie de vara I, pivnita cu  pereti de beton G-6800 lei, patul din nuiele acoperit cu  tabla J si aplecatoare K-1305 lei, imobil  si anexe gospodaresti situate pe suprafata de 1000,52 m.p. revendicata de  reclamant.
Pentru a pronunta aceasta sentinta,  instanta de fond a retinut ca reclamantul a devenit proprietar asupra terenului in suprafata de 1000 m.p. restituit in baza Legii nr.10/2001 conform sentintei civile a Tribunalului Teleorman definitiva prin neapelare, instanta in temeiul disp.art.480 Cod civil va admite actiunea civila in revendicare si va obliga pe parata-reclamanta B.S. si pe paratii B. F., C. A si C. M. sa lase reclamantului in deplina proprietate si pasnica posesie imobilul teren situat in intravilanul comunei I., judetul T., in suprafata de 1000,52 m.p., asa cum acestea au rezultat din concluziile raportului de expertiza, concluziile martorilor si schita corpului de proprietate(fila 11).
In ceea ce priveste cererea reconventionala instanta constata ca si aceasta este intemeiata.
Astfel, potrivit disp.art.494 alin.3 teza a II-a Cod civil, daca cladirile au fost edificate de o terta persoana de buna credinta, constructiile nu pot fi ridicate, insa proprietarul trebuie sa despagubeasca pe constructor.
Prin urmare, soarta constructiilor edificate pe terenul altuia depinde de buna sau reaua credinta a constructorului la momentul edificarii constructiei.
Buna credinta in situatia reglementata de art.494 Cod civil este data de cunoasterea ori necunoasterea faptului ca se edifica pe terenul altuia.
In speta, din momentul in care tatal paratei, respectiv H. M., a cedat in anul 1970 suprafata sa de teren in urma schimbului de terenuri primind de la fostul CAP suprafata in litigiu cu titlu de teren "loc de casa"  acesta cu acordul organelor locale a construit casa si anexele gospodaresti precizate in cererea reconventionala fiind de buna credinta si edificand constructiile cu convingerea ca terenul este chiar al sau, situatie recunoscuta si prin faptul ca in Registrul Agricol din anii 1971-1973 acesta figureaza cu imobil pentru care a platit impozit iar dupa decesul sau impozitul a fost achitat de parata. De altfel el s-a considerat proprietar al acestui teren, mostenitorii sai neprevalandu-se de dispozitiile Legii nr.10/2001 prin care sa obtina despagubiri in urma preluarii terenului sau cedat pentru a se construi scoala, asa cum s-a prevalat reclamantul care a inteles sa solicite restituirea in natura.
Nu mai are relevanta ca la data edificarii constructiei autorul paratei avea sau nu avea autorizatie de construire.
Declarand, in momentul solicitarii in justitie a restituirii in natura, ca terenul in litigiu este liber de constructii, desi pe el se aflau construite din anul 1971 casa de locuit si anexele gospodaresti de catre autorul paratei, instanta apreciaza ca reclamantul a fost de rea credinta creand situatia conflictuala prezenta.
In acest context, in oferta de tranzactie propusa de reclamant, nefinalizata intr-adevar, acesta recunoaste totusi dreptul de creanta al paratei asupra tuturor cladirilor existente pe acest teren(fila 51).
De altfel, in actiunea sa reclamantul nu-si manifesta optiunea cu privire la aceste constructii in sensul de a solicita ridicarea lor de catre parati sau a le pastra in conditiile platii contravalorii acestora. Abia in notele scrise arata reclamantul ca nu este de acord sa retina constructiile respective(fila 122).
Cu privire la apararea reclamantului conform careia potrivit diap.art.494 alin.3 Cod civil nu ar exista nici un text de lege care sa oblige proprietarul terenului la a inapoia contravaloarea constructiilor catre tertul constructor chiar daca acesta a fost de buna credinta, instanta apreciaza ca aceasta este nefondata intrucat dispozitiile textului de lege ocrotesc buna credinta a constructorului caz in care nu se poate cere ridicarea constructiilor iar cand se refera la dreptul de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului  se refera de fapt la optiunea celor doua posibilitati care in ultima instanta se transforma logic intr-o obligatie.
Avand in vedere aceste considerente si luand in considerare necesitatea pronuntarii unei solutii echitabile instanta urmeaza sa admita si cererea reconventionala si sa oblige pe reclamant sa plateasca paratei-reclamante B.S.suma de 20.589 lei reprezentand contravaloare: casa de locuit din pamant batut compusa din patru camere(B,C,D,E - pe schita expertizei intocmita de expert D.N), hol intrare din  caramida(A) acoperita cu tabla - 12.484 lei, constructie anexa din pamant batut, compusa din magazie cereale F, magazie pentru lemne H, bucatarie de vara I, pivnita cu pereti beton G - 6800 lei, patul din nuiele acoperit cu tabla J si aplecatoare K - 1305 lei, imobil si anexe gospodaresti situate pe suprafata de 1000,52 m.p. revendicata de reclamant.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamantul H. S. I., considerand-o  nelegala si netemenica din urmatoarele considerente:
Prin primul  motiv de recurs intemeiat pe dispozitiile  art. 304 pct.9 Cod procedura civila se arata ca instanta de fond a  inlaturat sustinerile sale in sensul ca nu exista text de lege care sa oblige proprietarul terenului la a inapoia contravaloarea constructiilor catre tertul  constructor, chiar daca acesta  a fost de buna-credinta.
Solutia instantei  transforma optiunea proprietarului terenului intr-o obligatie si incalca evident  prevederile art. 494 Cod civil. 
Pentru acest motiv, recurentul solicita modificarea sentintei atacate, in sensul inlaturarii obligarii sale la plata catre parata reclamanta a sumei de  20589 lei reprezentand contravaloarea unor constructii (casa de locuit si anexe gospodaresti)situate pe suprafata de teren  revendicata.
Motivul de recurs este neintemeiat.
Atunci  cand constructorul este de buna credinta (aspect dovedit de intimati prin  probele administrate in cauza) in mod obligatoriu proprietarul terenurilor devine si  proprietarul constructiei, fara a putea cere daramarea acestora sau ridicarea lucrarilor efectuate. Dar, pentru a nu se imbogati pe seama constructorului,  proprietarul terenului va trebui sa-l  despagubeasca. Intinderea  obligatiei de despagubiri este determinata de partea finala a art. 494 Cod civil care da posibilitatea proprietarului sa opteze intre:
-plata contravalorii materialelor si a  pretului muncii;
-plata unei sume egale cu sporul de valoare  dobandit de teren.
Proprietarul terenului va putea alege sa plateasca suma cea mai  mica dintre cele doua sume anterior aratate.
Ca atare, dreptul de despagubire al constructorului de buna credinta rezulta din aplicarea  principiului imbogatirii fara just temei .
Prin al doilea motiv de recurs incadrat in dispozitiile art. 304 pct.9 Cod procedura civila, recurentul  critica instanta de fond ca nu a  fost investita cu cererea de ridicare a constructiilor  care sa faca incidente prevederile art. 494 alin.3 Cod civil .
Se sustine ca  dreptul de  creanta al tertului constructor nu-i este opozabil. Desi  nu exista text de lege care sa dea vreo valoare bunei credinte a paratei reclamante in privinta destinului constructiei, instanta de fond si-a motivat hotararea pe buna-credinta a autoarei reclamantei in edificarea constructiei.
In aparare a depus la dosar  decizia nr. 1995/2006 a  ICCJ Sectia comerciala, in care s-a apreciat ca partea care nu a prezentat un titlu de proprietate in conditiile art. 22 din Legea nr. 7/1996 este un simplu constructor pe terenul altuia, iar "dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune este in favoarea proprietarului terenului, iar tertul, fie de buna credinta sau rea credinta ii sunt aplicabile prevederile  art. 494 Cod civil functie de optiunea proprietarului terenului". S-a apreciat ca "in lipsa dreptului de proprietate sau de superficie asupra  terenului este exclusa constatarea dreptului de folosinta asupra terenului si a dreptului de proprietate asupra  constructiilor" in favoarea tertului constructor. Deoarece nu se conforma  solutiei pe care voia sa o pronunte in favoarea paratei reclamante, instanta de fond nu a comentat in nici un fel aceasta decizie.
Desi buna sau reaua credinta a paratei B.S. este irelevanta raportat la obiectul cererii reconventionale, si desi  chiar instanta de fond a  pus in vedere paratei reclamante sa depuna  autorizatia de construire, instanta  de fond a incalcat legea prin aprecierea ca"nu mai are relevanta  ca la data  edificarii constructiei autorul paratei avea sau nu autorizatie".
Instanta de fond a incalcat legea si prin  ignorarea faptului ca  schimbul de teren  nu s-a facut prin  act autentic, si nici  cu avizul  Ministerului Agriculturii, nici  cu avizul  Consiliului Popular al Regiunii Bucuresti, cum impunea imperativ legea, deci era lovit de nulitate absoluta, si nu putea produce nici un efect juridic. Autorizatia de constructie putea fi eliberata  conform  art. 16 din Decret nr. 144/1958 doar daca autoarea paratei-reclamante ar  fi posedat titlu de proprietate asupra terenului, in forma autentica, ce putea fi incheiat doar cu avizul amintitelor organe centrale si locale ale administratiei, respectiv puterii de stat.
Intrucat instanta nu a fost investita cu o cerere de ridicare  a constructiilor si nu a fost de acord sa  retina constructiile edificate  de parintii paratei-reclamante, nu poate fi obligat la restituirea contravalorii lor. (apararea paratei reclamante nu a invocat In cererea reconventionala nicio norma de drept substantial, iar art. 494 alin.3 Cod civil a  fost introdus de catre instanta).
Motivul de recurs este neintemeiat.
Este adevarat ca  instanta nu a fost investita cu o cerere de ridicare a constructiei, dar acest aspect este lipsit de relevanta in cauza.
Prin  formularea actiunii in revendicare , recurentul reclamant , a inteles sa-si valorifice dreptul sau de proprietate asupra terenului in litigiu,   devenind obligatoriu proprietarul  constructiei edificate cu buna  credinta de catre constructor.
Aspectul ca intimata nu a indicat norma de drept substantial  pe care  si-a intemeiat cererea reconventionala, este lipsit de relevanta, instanta putand sa  califice actiunea in conditiile art.  84 Cod procedura civila.
Prin motivul al treilea de recurs, intemeiat pe  dispozitiile art. 304 pct.8 Cod procedura civila se arata ca instanta a facut o confuzie voita intre calitatea de al doilea, autorul paratei, constructor ale carui  pretinse drepturi nu sunt ocrotite de lege, fiind prezumat de rea credinta, si al treilea, la care se refera art. 494 Cod civil, caruia i se ofera posibilitati de a-si recupera investitia, daca a actionat cu buna credinta. Parata nu este nici constructor-al doilea- si nici tert, spre ai fi utila dispozitia despre buna credinta.
Buna credinta a  autorului  paratei-reclamante este exclusa atat pentru motivele ce preced, dar si pentru ca titlul de proprietate al paratei-reclamante B. S. s-a anulat printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, dar si pentru ca  prin actul de mostenire ei nu i s-a transmis in proprietate cladirea edificata pe terenul sau. Astfel, certificatul de mostenitor 115/204 a fost emis de BNP P. P. evident pro causa, deoarece se aflase  de sent. civ. nr. 417/2003 a Tribunalului T., iar acest act i-a permis sa  promoveze actiunea in constatare solutionata de Judecatoria T. M. un an mai tarziu. Acest act nu poate fi unul serios atata timp cat in acesta se dezbate si succesiunea  lui H. M., decedat cu 30 de ani in urma( de pe urma caruia nu a   ramas nici un bun, mostenitoare fiind  H. F. cu o cota de 1 din nimic si B. F.cu o cota de 3 din nimic) si succesiunea lui H. F. decedata in 1996 (succesoare fiind B. S. cu o cota de 1/1 dintr-o masa succesorala  nedefinita. Daca situatia ar fi fost asa cum se arata in certificat, de ce H. F. nu a depus pana la decesul sau o cerere la Comisia  de aplicare a Legii nr. 18/1991 si nici ulterior mostenitoarea sa B. F.? Desi decesul mamei paratei reclamante B.S a survenit in 1996, acest certificat a fost eliberat in 2004, iar in cuprinsul lui  nu este indicat nici un bun mobil  sau imobil, insa actul este opozabil doar comostenitorilor, insa nu tertilor si nici lui.
Art. 5(1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma  in domeniul proprietatii si justitiei instituie principiul potrivit caruia "instrainarile realizate sub orice forma nu  valideaza titlurile de proprietate ale instrainarilor si ale dobanditorilor, daca acestea erau  lovite de nulitate, ca urmare a incalcarii disp. legale la data incheierii lor", excluzandu-se astfel  aplicarea principiului  bunei credinte ori de cate ori colizioneaza  cu incalcarea legalitatii dobandirii unui drept.
Motivul de recurs este neintemeiat.
Sustinerile recurentului privind nelegalitatea  transferului dreptului de proprietate asupra  terenului in litigiu in favoarea  parintilor intimatei B. S.  sunt lipsite de relevanta.
Acestia au edificat constructiile cu buna credinta, considerandu-se proprietari ai terenului, conform  actelor intocmite  cu autoritatile locale.
Codul civil, prin  art. 494, nu se ia in consideratie decat buna credinta a constructorului, fara a face referire  la legalitatea  transferului de proprietate.
Atata timp cat parintii  intimatei B. S. au edificat constructiile cu buna credinta, mostenitorii acestora sunt indreptatiti la plata unor despagubiri in baza principiului imbogatirii fara just temei, despagubiri care trebuie sa respecte dispozitiile art. 494 partea finala.
Prin al patrulea motiv de recurs, intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct.9 Cod procedura civila, recurentul arata ca deoarece parata-reclamanta a cerut obligarea sa  la plata unei  sume de bani "reprezentand contravaloarea imobilului" instanta l-a obligat la 20.589 lei reprezentand contravaloare casa de locuit,  patul  din nuiele, imobil si anexe gospodaresti, dar art. 494 alin.-3 Teza II Cod civil se refera doar la dreptul proprietarului de a inapoia fie valoarea materialelor si pretul muncii, fie de a plati o suma de bani egala  cu cea a cresterii valorii fondului. Contravaloarea imobilului este altceva decat valoarea materialelor si pretul muncii, este altceva decat cresterea valorii fondului, iar  expertiza nu a dovedit nici una nici alta. Suma  la care a fost obligat nu are  temei in lege nici daca parata-reclamanta sau autoarea sa ar fi  fost de buna-credinta si a solicitat inlaturarea obligarii sale la plata ei (expertiza a fost ceruta si dispusa pentru stabilirea cuantumului taxei de timbru ce o datora parata reclamanta).
Motivul de recurs este intemeiat.
Asa cum s-a aratat anterior, despagubirile care pot fi acordate  constructorului  de buna-credinta sunt reglementate de alin. final al art. 494 din Codul civil.
Desi a facut aplicarea acestor dispozitii legale, instanta de fond a obligat recurentul la plata contravalorii constructiei edificate pe teren.
De asemenea, instanta de fond nu a  stabilit expertului  tehnic, ca obiectiv calculul valorii materialelor si manoperei, a cresterii valorii fondului.
Dupa efectuarea expertizei, in temeiul art. 129 Cod procedura civila, instanta trebuia sa  puna in vedere recurentului sa-si  exercite dreptul de optiune prevazut de art. 493 alin. ultim din Codul civil.