Revendicare imobiliara. Folosirea unui imobil fara titlu

Deliberand asupra cauzei de fata, constata ca s-a inregistrat la Judecatoria Sibiu actiunea civila formulata de reclamanta SC A. SA, cu sediul in Sibiu, in contradictoriu cu parata SC C. SRL Sibiu, avand ca obiect  revendicare imobiliara, prin care s-a solicitat ca prin sentinta ce se va pronunta, instanta sa oblige parata sa lase in deplina posesie si proprietate terenul de 3134 mp., si constructiile situate in Sibiu, inscrise in CF 3 Sibiu, top. 4/1/3/7, 4/1/3/8, 4/1/3/13, cu obligarea paratei la daune cominatorii in suma de cate 100 lei / zi de la data ramanerii definitive a hotararii si pana la data predarii efective a imobilului.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca a dobandit in anul 1993, in baza Legii nr. 15/1990, imobilul ce face obiectul judecatii in prezenta cauza.
Paratul, fara a avea vreun titlu, foloseste acest imobil. Desi s-a incercat solutionarea diferendului pe cale amiabila, nu s-a reusit.
In drept s-au invocat disp. art. 480,481 c.civ.
Actiunea a fost legal timbrata.
In probatiune s-au depus la dosar inscrisuri, s-a propus proba testimoniala, interogatoriul paratei, cercetare la fata locului.
2. Intampinarea
Parata a formulat intampinare, solicitand respingerea actiunii (f.14).  In motivare se arata ca parata a dobandit in urma unei licitatii imobilul in litigiu. Licitatia s-a organizat in baza OUG 88/1997, si HG 55/1998 si s-a finalizat prin declararea paratei ca cumparator al imobilului de mai sus. Chiar din acel moment parata a primit posesia imobilului, s-a achitat contravaloarea primei facturi. Chiar daca imobilul nu este nici in prezent intabulat pe numele sau, parata a achitat impozitele, factura care atesta plata pretului potrivit desfasuratorului intocmit la data licitatiei, pana momentul la care, din cauza dificultatilor financiare ale paratei, aceasta a inregistrat intarzieri in plata transelor ramase de achitat.
La sfarsitul anului 2003 reclamanta a somat parata sa achite diferenta de pret si sa evacueze imobilul.
Prin actiunea civ. nr. 90/2004 reclamanta a solicitat rezolutiunea contractului si evacuarea paratei, cererea fiind respinsa prin sentinta definitiva si irevocabila.
Apoi reclamanta a promovat o actiune in constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare si evacuarea paratei din imobil – dosar nr. 1/2005, solutia fiind de respingere a cererii – definitiva si irevocabila prin dec. nr. 1/C/2005 a Tribunalului Sibiu si dec. Civ. nr. 1/A/2006 a Curtii de Apel Alba Iulia. 
In 2008 s-a promovat o alta actiune identica cu cea de fata, inregistrata sub nr. 2/306/2008, suspendata in baza art. 243 pct. 5 c.p.civ.
Se invoca lipsa unui titlu, valabil, dar titlul care sta la baza proprietatii paratei nu este desfiintat, ci, dimpotriva, consolidat de cele doua hotarari judecatoresti definitive si irevocabile prezentate mai sus.
 Lipsa intabularii nu are repercusiuni asupra existentei dreptului de proprietate, ci doar asupra opozabilitatii sale fata de terti, nu si fata de partea contractanta – reclamanta.
3. Starea de fapt
Analizand in fond actele dosarului, instanta de fond a constatat urmatoarele: parata a dobandit in urma unei licitatii imobilul in litigiu in noiembrie 1992. Licitatia s-a organizat in baza OUG 88/1997 si HG 55/1998 si s-a finalizat prin declararea paratei ca si cumparator al imobilului de mai sus (f.17). Chiar din acel moment parata a primit posesia imobilului, s-a achitat pretul si s-a stabilit prin desfasurator modul de plata al transelor ramase neachitate (f.21). Chiar daca imobilul nu este nici in prezent intabulat pe numele sau (f.47), parata a achitat impozitele (f.24), factura care atesta plata pretului potrivit desfasuratorului intocmit la data licitatiei (f.22), pana momentul la care, din cauza dificultatilor financiare ale paratei, aceasta a inregistrat intarzieri in plata transelor ramase de achitat.
La sfarsitul anului 2003 reclamanta a somat parata sa achite diferenta de pret si sa evacueze imobilul.
Prin actiunea civila nr. 9/2004 reclamanta a solicitat rezolutiunea contractului si evacuarea paratei, cererea fiind respinsa prin sentinta definitiva si irevocabila (f.33).
Apoi reclamanta a promovat o actiune in constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare si evacuarea paratei din imobil – dosar nr. 1/2005, solutia fiind de respingere a cererii – definitiva si irevocabila prin dec. nr. 1/C/2005 a Tribunalului Sibiu si decizia civila. nr. 1/A/2006 a Curtii de Apel Alba Iulia (f.35, 37).
In 2008 s-a promovat o alta actiune identica cu cea de fata, inregistrata sub nr. 2/306/2008, suspendata in baza art. 242 pct. 2 C. pr. civ.(f.74, 75).
Desi in considerentele actiunii se vorbeste despre lipsa unui titlu valabil, aspect asupra caruia s-a invocat si o eventuala autoritate de lucru judecat, respinsa de instanta la termenul din 1.03.2011, in realitate se solicita rezolutiunea contractului translativ de proprietate, urmare a activarii pactului comisoriu expres potrivit careia neplata transelor restante atrage rezilierea de plin drept a contractului, cu daune interese, printr-o simpla notificare, daca partea in culpa a fost , in prealabil, pusa in intarziere, dar numai dupa un termen de 30 de zile de la scadenta (f.45).
Cu toate acestea, prin petitele cu care este investita instanta se solicita obligarea paratei sa lase in deplina posesie si proprietate terenul de 3134 mp., si constructiile situate in Sibiu, inscrise in CF 3 Sibiu, top. 4/1/3/7, 4/1/3/8, 4/1/3/13, cu obligarea paratei la daune cominatorii in suma de cate 100 lei/zi de la data ramanerii definitive a hotararii si pana la data predarii efective a imobilului, petit specific unei actiuni in revendicare pure, ce presupune comparatia titlurilor partilor in proces. Mai mult, o alta actiune, separata, in rezolutiunea contractului, a fost respinsa, solutia intrand in autoritate de lucru judecat definitiva si irevocabil.
Chiar daca imobilul nu este nici in prezent intabulat pe numele sau, parata a achitat impozitele, factura care atesta plata pretului potrivit desfasuratorului intocmit la data licitatiei, pana momentul la care, din cauza dificultatilor financiare ale paratei, aceasta a inregistrat intarzieri in plata transelor ramase de achitat.
La sfarsitul anului 2003 reclamanta a somat parata sa achite diferenta de pret si sa evacueze imobilul.
Prin actiunea civila nr. 9/2004 reclamanta a solicitat rezolutiunea contractului si evacuarea paratei, cererea fiind respinsa prin sentinta definitiva si irevocabila.
Apoi reclamanta a promovat o actiune in constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare si evacuarea paratei din imobil – dosar nr. 1/2005, solutia fiind de respingere a cererii – definitiva si irevocabila prin decizia nr. 1/C/2005 a Tribunalului Sibiu si decizia civila nr. 1/A/2006 a Curtii de Apel Alba Iulia.
In 2008 s-a promovat o alta actiune identica cu cea de fata, inregistrata sub nr. 2/306/2008, suspendata in baza art. 243 pct. 5 C.pr.civ.
Se invoca lipsa unui titlu, valabil, dar titlul care sta la baza proprietatii paratei nu este desfiintat, ci, dimpotriva, consolidat de cele doua hotarari judecatoresti definitive si irevocabile prezentate mai sus.
 Lipsa intabularii nu are repercusiuni asupra existentei dreptului de proprietate, ci doar asupra opozabilitatii sale fata de terti, nu si fata de partea contractanta – reclamanta.
4. Reglementari incidente
Instanta este obligata sa se pronunte in limitele in care este sesizata – obiect, parti, natura cererilor -129 C.pr.civ.
Sustinerile reclamantei in cauza de fata, potrivit carora paratii stapanesc imobilul fara a avea un titlu valabil, nu se verifica. Contractul care sta la baza dreptului de proprietate al paratei, desi atacat pana in prezent atat cu actiune in nulitate cat si in rezolutiune, a fost confirmat prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
5. Solutia instantei
Pentru considerentele de drept si de fapt de mai sus, prin sentinta civila nr.1950/2011 Judecatoria Sibiu a respins actiunea civila formulata de reclamanta SC A SA, cu sediul in Sibiu, in contradictoriu cu parata SC C  SRL Sibiu, si s-a retinut ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Impotriva sentintei a declarat apel reclamanta S.C. A S.A. Sibiu solicitand desfiintarea sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare, iar in subsidiar, schimbarea in tot in sensul admiterii actiunii astfel cum a fost formulata.
In motivarea apelului se arata ca actiunea sa fost respinsa neintemeiat pentru ca la dosar nu exista nici un titlu de proprietate al paratei care sa poata fi comparat cu titlul sau, astfel ca o comparare a titlurilor nu se putea face.
Apelanta sustine ca actiunea sa era intemeiata pentru ca paratii nu au putu face dovada contrarie, respectiv ca sunt proprietarii imobilelor ce fac obiectul actiunii. Se mai sustine ca intre parti s-a incheiat un contract vanzare-cumparare active in care este prevazut un pact comisoriu expres ca, in cazul in care cumparatoarea nu va achita la termen pretul, contractul va fi reziliat de plin drept. Cumparatoarea nu a respectat aceste termene si, in plus, ea a considerat acest contract ca fiind un antecontract. Fiind vorba despre un contract cu executare succesiva, rezilierea este sanctiunea aplicabila pentru neindeplinirea obligatiilor, iar pentru reziliere nu exista autoritate de lucru judecat, ci doar pentru rezolutiune. Apelanta mai arata ca a platit impozitele asupra imobilului, iar solutia pronuntata de prima instanta nu se intemeiaza pe probe concludente.
Parata nu a formulat intampinare, dar prin concluziile formulate in dezbateri a solicitat respingerea apelului ca neintemeiat.
Analizand sentinta atacata prin prisma motivelor de apel si, din oficiu, sub toate aspectele de legalitate si temeinicie, tribunalul constata ca apelul este neintemeiat si va fi respins, pentru considerentele pe care le vom arata in continuare.
Prima instanta a retinut in mod corect ca actiunea de fata este o actiune in revendicare clasica prin care se solicita obligarea paratei sa lase in deplina proprietate si posesie un teren si constructiile amplasate pe acesta si daune cominatorii pana la predarea efectiva a imobilului. In plus, reclamanta a mai facut vorbire si despre clauza rezolutorie pentru neplata pretului la termenele stabilite, insa nu a formulat un petit in acest sens.Ca actiune in revendicare actiunea este neintemeiata pentru ca parata detine un titlu emanand chiar de la reclamanta, mai exact un contract de vanzare-cumparare, contract care nu a fost desfiintat ci, dimpotriva, a fost consolidat prin doua hotarari judecatoresti anterioare (irevocabile) prin care s-au respins actiunile reclamantei de rezolutiune si de constatare a nulitatii contractului.
Apelanta sustine ca stabilirea pretului in rate transforma contractul intr-unul cu executare succesiva, astfel ca sanctiunea aplicabila pentru neexecutarea culpabila a contractului este rezilierea. Aceasta afirmatie care urmareste sa creeze o noua cale de a ataca acest contract este nereala. Contractul de vanzare-cumparare cu plata pretului in rate este un contract cu executare dintr-o data, dar cu modalitate de executare in timp a uneia dintre obligatiile corelative. Ca urmare, sanctiunea aplicabila in cazul neexecutarii obligatiei este rezolutiunea si nu rezilierea. Aceste motive nu au fost invocate in fata instantei de fond si nu pot fi invocate nici in fata instantei de apel, cu atat mai mult cu cat nu au fost avute in vedere de prima instanta la pronuntarea solutiei asupra fondului cauzei. Instanta de fond chiar a respins exceptia autoritatii de lucru judecat tocmai pentru ca obiectul cauzei era obligarea paratei sa lase in deplina proprietate si posesie un imobil detinut fara titlu si nu sanctionarea neexecutarii culpabile a unei obligatii contractuale.
Motivele de apel formulate sunt neintemeiate. Instanta de fond a fost investita cu actiune in revendicare, deci in mod corect a procedat la compararea titlurilor si a constatat ca parata detine un titlu consolidat prin respingerea actiunilor reclamantei apelante prin care s-a solicitat rezolutiunea si nulitatea contractului de vanzare-cumparare active. Lipsa inscrierii in cartea funciara nu poate fi opusa intre partile contractante, aceasta avand doar rol de opozabilitate si, in plus, parata a folosit imobilul si a platit impozitul, actele depuse de apelanta in apel vizand numai anul 2011, nu si anii anteriori.
Pentru toate aceste motive, in baza art.296 Cod procedura civila, s-a respins apelul si s-a pastrat sentinta atacata.
Intimata nu a solicitat cheltuieli de judecata.