REVENDICARE IMOBILIARA

Prin decizia civila nr. 152/01.03.2013, tribunalul a respins  ca nefondat, recursul declarat de recurentul - parat IG, in contradictoriu cu intimata reclamanta FM si intimata intervenienta in nume propriu IC si a obligat  recurentul  sa plateasca intimatei  FM  500 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare tribunalul a retinut ca, prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei TM  sub nr. 391/329/2012 din data de 7 februarie 2012, reclamanta-parata FM,  a chemat in judecata pe paratul-reclamant IG, solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna obligarea paratului sa-i lase in deplina si exclusiva proprietate imobilului sau situat in TM, strada Soimilor nr. 10, judetul T, imobil  ce consta intr-o casa de locuit, anexe gospodaresti si terenul aferent constructiilor cu suprafata de 312 mp, cu  vecinii: N - strada Soimilor, E - MP, S - R C. si V -TA.
In motivarea actiunii, reclamanta-parata a aratat ca este proprietara imobilului situat in TM, strada Soimilor nr.10, judetul T, avand vecinii: N- strada Soimilor, E- MP, S- R C. si V -TA, imobil ce consta intr-o casa de locuit, anexe gospodaresti si terenul aferent constructiilor cu suprafata de 312 mp.
A mai aratat reclamanta-parata ca paratul-reclamant a fost casatorit cu fiica sa, IC, au avut domiciliu conjugal in acest imobil ce-i apartine, iar in acest moment sunt divortati. Dupa divortul acestora, paratul-reclamant a continuat sa locuiasca in acest imobil, proprietatea sa . Mai arata  reclamanta-parata ca la data de 25 august 1993, impreuna cu sotul sau, defunctul FG, au incheiat cu fiica lor, IC un contract de intretinere autentificat sub nr. 4637 la Notariatul de Stat Local TM, contract prin care i-a transmis acesteia dreptul de proprietate asupra imobilului in schimbul obligatiei de ai intretine cu tot ce le este necesar traiului.
Prin sentinta civila nr. 312 din data de 28 martie 2011, definitiva si irevocabila, pronuntata de Judecatoria TM, s-a desfiintat contractul de intretinere si astfel imobilul a revenit in patrimoniul sau si al defunctului Florea Gheorghe.
La data de 12 august 2011 s-a eliberat certificatul de mostenitor numarul 121 de catre Biroul Notarului Public PP, din care rezulta ca imobilul situat in TM, strada Soimilor nr.10, judetul T, ii revenea in integralitate.
A mai aratat reclamanta-parata ca paratul-reclamant refuza sa-i lase in deplina  si exclusiva proprietate  imobilul care ii apartine  si continua sa locuiasca in acest imobil impotriva vointei sale.
La data de 30.03.2012 paratul-reclamant IG a depus la dosar intampinare prin care a solicitat respingerea ca neintemeiata a actiunii formulata de reclamanta-parata.
A aratat ca locuieste in imobilul revendicat din anul 1980, an in care s-a casatorit cu  fiica reclamantei-parate, IC. Reclamanta-parata si sotul acesteia FG au transmis proprietatea imobilului prin contractul de intretinere autentificat la Notariatul de Stat TM sub nr. 4637/25.08.1993 catre sotia sa si implicit catre el, astfel incat imobilul a intrat in regimul comunitatii de bunuri conform art. 30 C.fam..
A apreciat ca foloseste imobilul in calitate de proprietar devalmas si prin nici un act imobilul nu a iesit din patrimoniul sau.
Sentinta civila nr. 312/28.03.2011 pronuntata de Judecatoria TM in dos. nr. 411/329/2011 prin care s-a dispus rezolutiunea contractului de intretinere, avand in vedere efectele caracterului relativ al hotararilor judecatoresti, apreciaza ca nu ii este opozabila, deoarece nu a fost parte in acest dosar iar certificatul de mostenitor nr. 121/2011, supliment la certificatul de mostenitor nr. 7/14.01.1999, la baza caruia sta aceasta hotarare judecatoreasca, invocat de catre reclamanta-parata, nu reprezinta in acceptiunea legii titlu de proprietate, ci, potrivit art. 80 din Legea nr. 36/1995, reprezinta numai inscrisul intocmit de notarul public in procedura succesorala care atesta masa succesorala si cota ce-i revine acesteia de pe urma defunctului.
Mai mult, a aratat paratul-reclamant, dreptul sau de proprietate rezultat din contractul de intretinere, translativ de proprietate, face obiectul unei notari in registrul de publicitate, opozabil reclamantei. Prin urmare, singurul titlu, dar si posesia imobilului, ii apartin, astfel incat actiunea reclamantei-parate este neintemeiata.
Tot la data de 30.03.2012 paratul-reclamant IG a formulat si a depus la dosar cerere reconventionala, prin care solicita ca in situatia admiterii actiunii in revendicare imobiliara a reclamantei-parate sa se dispuna obligarea acesteia sa-i plateasca  suma de 15.000 lei, reprezentand contravaloarea lucrarilor efectuate de acesta la imobilul situat in TM, strada Soimilor nr.10, judetul T si totodata solicita  instituirea unui drept de retentie in favoarea sa asupra imobilului  pana la plata de catre reclamanta-parata a sumei de 15.000 lei.
Prin incheierea pronuntata in sedinta din data de 19.04.2012 a fost respinsa ca neintemeiata cererea de disjungere a cererii reconventionale formulata de reclamanta-parata si a fost admisa cererea reclamantei-parate de introducere in cauza a intervenientei IC.
La data de 2 mai 2012, IC intervenienta a formulat cerere cu precizari referitoare la lucrarile de imbunatatiri, renovari si constructii noi pe care paratul-reclamant Ispas Gica a aratat ca le-a adus imobilului situat in TM, strada Soimilor nr.10, judetul T.
In motivarea  cererii, intervenienta IC a aratat ca lucrarile indicate de catre paratul-reclamant au fost facute in anul 2007, s-au renovat in acest fel  trei camere si un hol al casei de locuit, insa acesta nu a contribuit cu nimic la realizarea acestor imbunatatiri, lucrarile fiind facute pe cheltuiala sa.
A mai aratat intervenienta ca din anul 2005, ea si paratul-reclamant s-au despartit cu banii si au gospodarit  separat, motiv pentru care acesta a refuzat sa participe cu bani sau munca la realizarea acestor renovari ale imobilului, iar din anul 2009 singurul venit al paratului-reclamant a fost ajutorul de somaj, venit cheltuit de catre acesta in exclusivitate pentru a-si procura bauturi alcoolice si intr-o mica masura alimente. Lucrarile pe care le-a enumerat paratul-reclamant, respectiv montatul gresiei si faiantei in bucatarie, au fost achitate de catre intervenienta.
Intervenienta a aratat ca pe langa serviciul  pe care il are la Cooperativa de Consum TM mai tine contabilitatea si la alte firme, una dintre acestea fiind SC PC SRL TM care comercializeaza  materiale de constructii, astfel a primit de la aceasta societate mai multe materiale de constructii in contul serviciilor prestate, respectiv soba de teracota, scandura pentru gard, ciment, vopsele, gleturi si altele. La ridicarea constructiei din caramida s-au folosit exclusiv materiale de la demolari achizitionate de tatal sau, inainte de anul 1990, iar constructia acestei dependinte a fost facuta de catre un prieten al familiei care nu a solicitat bani pentru lucrare, gardul a fost ridicat de cumnatul acesteia si  sotul unei prietene in anul 2010, iar soba din bucatarie a fost construita in anul 2008.
La data de 30 mai 2012, expertul SE a depus raportul de expertiza prin care au fost evaluate imbunatatirile aduse imobilului in litigiu (4.960 lei), pretinse de catre paratul-reclamant.
Prin sentinta civila 1297/6.09.2012 Judecatoria TM a admis actiunea civila formulata de reclamanta-parata FM, in contradictoriu cu paratul-reclamant IG si intervenienta IC.
A admis in parte cererea reconventionala formulata de paratul-reclamant in contradictoriu cu reclamanta-parata.
A obligat paratul-reclamant sa lase in deplina proprietate si linistita posesie reclamantei-parate imobilul situat in mun. TM, str. Soimilor nr. 10, jud. T, compus din casa de locuit, anexe gospodaresti si terenul aferent constructiilor  in suprafata de 312 m.p. cu vecinii: N - str. Soimilor, E - MP, S - R C. si V - TA.
A obligat reclamanta-parata sa plateasca paratului-reclamant suma de 1177,5 lei, reprezentand c/v imbunatatirilor aduse de acesta imobilului revendicat.
A instituit un drept de retentie in favoarea paratului-reclamant asupra imobilului revendicat pana la momentul efectuarii platii sumei de 1177,5 lei de catre reclamanta-parata in favoarea paratului-reclamant.
A obligat paratul-reclamant sa plateasca reclamantei-parate suma de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari astfel instanta a retinut ca reclamanta-parata FM este cea care poseda un titlu de proprietate asupra imobilului - care rezulta din coroborarea titlului de proprietate nr. 0100724/22.05.1996 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor T, certificatul de mostenitor nr. 7/14.01.1999, completat prin suplimentul nr.  121/12.08.2011 eliberat de catre Biroul Notarului Public PP.
Paratul-reclamant justifica dreptul de proprietate pretins prin contractul de intretinere autentificat sub nr. 4637/25.08.1993 la Notariatul de Stat Local TM si prin dispozitiile art. 30 C.fam., insa, asa cum am aratat mai sus, acest contract nu mai exista, ca urmare a pronuntarii rezolutiunii si inlaturarii cu efect retroactiv a aplicarii prev. art. 30 C.fam.
Comparand situatia partilor sub aspectul titlurilor de proprietate invocate, instanta a  apreciat ca doar reclamanta-parata justifica un titlu de proprietate valid, astfel incat, in temeiul art. 555 si art. 563 C.civ., a admis cererea de chemare in judecata .
Fata de apararea paratului in sensul ca oricum ar fi dobandit dreptul de proprietate pe imobil prin uzucapiunea de 30 de ani intrucat a posedat imobilul din anul 1980, instanta a inlaturat aceasta aparare ca neintemeiata retinand ca faptul ca   paratul-reclamant a locuit neintrerupt in imobil incepand cu anul 1980 nu este contestat. Intre anii 1980 si 1993 paratul-reclamant a locuit in imobil ca tolerat, cu acordul proprietarilor de drept, reclamanta-parata si defunctul FG, intrucat avea calitatea de sot al fiicei acestora, intervenienta IC. Dupa incheiere contractului de intretinere in anul 1993, dreptul de proprietate asupra imobilului a revenit, conditionat de indeplinirea obligatiilor contractuale, intervenientei. In acest mod, conditionat, provizoriu, bunul imobil a intrat in patrimoniul comun al sotilor.
Uzucapiunea reprezinta un mod de dobandire a dreptului de proprietate dar si o sanctiune impotriva adevaratului proprietar intrucat acesta ramane in pasivitate fata de posesia publica, continua, aparenta si sub nume de proprietar exercitata de o alta persoana care in acest mod ii neaga practic dreptul de proprietate.
Instanta a  constatat ca aceasta ratiune nu se regaseste in situatia de fata intrucat intre anii 1980-1993 paratul-reclamant a locuit in imobil cu acordul proprietarilor, fiind ginerele acestora, astfel incat posesia acestuia nu poate fi interpretata ca fiind de natura a nega dreptul de proprietate al acestora. Totodata, nici posesia exercitata dupa anul 1993 nu este o posesie apta a sta la baza uzucapiunii intrucat din unirea dispozitiilor contractuale cu cele legale, mai sus mentionate, dreptul de proprietate a fost dobandit cu titlu conditional de catre intervenienta IC si chiar de catre paratul-reclamant, prin urmare reclamanta-parata si, pana la data decesului, defunctul FG nu aveau nici un motiv, ba chiar erau tinuti de dispozitiile contractuale sa respecte posesia intervenientei IC, implicit a paratului-reclamant. Rezulta ca posesia exercitata de paratul-reclamant din anul 1980 nu a fost o posesie sub nume de proprietar, in sensul dispozitiile art. 1847 din Codul civil vechi, astfel cum rezulta si din prevederile art. 1853 Codul civil vechi si din Decizia nr. VIII/1999 pronuntata de Curtea Suprema de Justitie in solutionarea unui recurs in interesul legii.
In conditiile inexistentei unei posesii utile timp de cel putin 30 de ani, nu poate interveni uzucapiunea invocata de catre paratul-reclamant.
Cat priveste imbunatatirile pretinse si dreptul de retentie solicitat de paratul-reclamant, instanta a retinut ca din probele administrate, respectiv depozitiile martorilor propusi de catre paratul-reclamant, coroborat cu pozitia exprimata de intervenienta prin cererea formulata si pozitia paratului-reclamant, instanta constata ca imbunatatirile a caror contravaloare a fost solicitata au fost efectuate cu contributia preponderenta a intervenientei IC. Instanta a apreciat ca paratul-reclamant IG are totusi o contributie de circa 25% la efectuarea acestor imbunatatiri, astfel incat a obligat pe reclamanta-parata sa plateasca acestuia suma de 1177,5 lei. Astfel, instanta a apreciat ca trebuie determinata in mod real contributia paratului-reclamant la efectuarea imbunatatirilor pretinse si nu poate fi primita sustinerea paratului-reclamant in sensul inadmisibilitatii unei astfel de determinari in acest cadru procesual, avand in vedere ca solutionarea acestei chestiuni  incidentale este necesara pentru justa solutionare a cauzei.
Avand in vedere cererea paratului-reclamant privind instituirea unui drept de retentie asupra imobilului pana la plata contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului, in temeiul art. 2495 Cod civil, apreciind ca suma de 1177,5 lei pe care reclamanta-parata va fi obligata sa o plateasca paratului-reclamant reprezinta cheltuieli necesare si utile facute cu bunul imobil, instanta a instituit un drept de retentie in favoarea paratului-reclamant asupra imobilului revendicat pana la momentul efectuarii platii sumei de 1177,5 lei de catre reclamanta-parata in favoarea paratului-reclamant.
Impotriva aceste sentinte a declarat recurs paratul IG, in termen si legal motivat, solicitand modificarea sentintei, in principal in sensul respingerii actiunii reclamantei iar in subsidiar in sensul admiterii cererii recurentului.
In criticile aduse sentintei, recurentul a aratat in esenta ca fiind vorba de actiunea in revendicare imobiliara, instanta trebuia sa verifice titlurile celor doua parti, posesia imobilului si publicitatea proprietatii prin registre publice, intrucat imobilul in litigiu a intrat in patrimoniul sau ca bun comun detinut cu intervenienta, titlul reprezentandu-l contractul de intretinere nr. 4637/25.08.2003, act translativ de proprietate.
Desi prin hotarare judecatoreasca contractul a fost reziliat, sentinta nu ii este opozabila.
A invocat lipsa  titlului de proprietate pentru intimata-reclamanta, certificatul de intretinere de pe urma sotului acesteia netinand loc de titlu de proprietate, efectele acestuia intinzandu-se doar pana la decesul autorului, data la care imobilul nu se mai afla in proprietatea acestuia astfel ca parata reclamanta nu putea dobandi un drept ce nu mai exista. si a faptului
A mai invocat recurentul imbunatatirile pe care le-a adus imobilului in litigiu si a criticat retinerea cotei sale la aceste imbunatatiri de doar 25% sustinand ca nu in acest proces  trebuia retinuta cota ci intr-un proces de partaj, intrucat sunt realizate in comun in timpul casatoriei.
S-a criticat si faptul ca nu s-a retinut intervenirea uzucapiunii de 30 de ani in ceea ce il priveste, termenul fiind implinit chiar si la data promovarii actiunii in rezolutiunea contractului de intretinere dintre intimata-reclamanta si fiica sa.
Tot in legatura cu contravaloarea imbunatatirilor, s-a cerut ca fata de  imprejurarea ca a fost singurul care le-a  solicitat, sa ii fie acordate exclusiv cu  mentinerea dreptului de retentie pana la plata lor.
Analizand legalitatea si temeinicia sentintei atacate prin prisma  criticilor aduse si dispozitiile art. 3041 Cod procedura civila, tribunalul constata ca recursul este  nefondat pentru considerentele ce vor urma :
Contractul de intretinere nr. 4637/25.08. 1993 incheiat intre intimata - reclamanta FM si sotul sau FG, ulterior decedat, pe  de o parte, si fiica acesteia - IC pe de alta parte, a fost un contract cu titlu oneros, prestarea intretinerii in sarcina acesteia din urma avand un caracter strict personal, care,  pentru neexecutarea ei, a determinat rezolutiunea acestui contract potrivit dispozitiilor art. 1020 Cod civil prin sentinta civila nr. 312/28.03. 2011 a Judecatoriei TM. Astfel, imobilul care a facut  obiectul  acestui  contract,  a revenit in patrimoniul creditorului  obligatiei de intretinere FM, ca urmare a neexercutarii unei obligatii indivizibile, debitorul acesteia satisfacand numai pe unul din creditori, iar consecinta este restituirea bunului, indiferent de proportia fiecarui creditor.
Ca efect al rezolutiunii, imobilul instrainat se reintoarce in patrimoniul beneficiarului  intretinerii, in speta FM, cu efect retroactiv, adica de la data  incheierii contractului, ca si  cum acest contract nu s -ar fi desfiintat.
Revenind in proprietatea sa, intimata reclamanta FM si-a revendicat imobilul de la recurentul parat care il detine astfel fara titlu.
Cat priveste opozabilitatea asupra  recurentului  a hotararii judecatoresti prin care a fost rezolutionat acest contract, chiar si in lipsa opozabilitatii ei, desfiintarea cu efect retroactiv a contractului de intretinere are consecinte si asupra tuturor implicatiilor pe care le presupune  calitatea de proprietar  devalmas a recurentului.
Este eronata interpretarea data de recurent asupra dreptului de proprietate pretins a fi exclusiv al defunctului FG asupra acestui imobil, titlul de proprietate eliberat asupra acestui imobil, titlul de proprietate eliberat in baza Legii 18/ 1991, fiind inscrisul care face dovada unui drept preexistent datei de 22.05. 1996 cand a fost eliberat. Dreptul de proprietate  asupra imobilului l - au avut ambii soti asa cum  rezulta din continutul contractului de intretinere incheiat cu fiica lor, de unde se retine ca imobilul a fost dobandit de acestia in anul 1962, in timpul  casatoriei lor.
Astfel, certificatul de mostenitor eliberat de pe urma defunctului FG si prezentat de intimata reclamanta in fata instantei nu reprezinta intr-adevar  titlul de proprietate al acesteia, insa avand dreptul sau propriu asupra imobilului si dreptul conferit de calitatea de unic mostenitor al defunctului in mod temeinic si legal  judecatorul fondului a admis cererea in revendicare imobiliara.
Critica adusa asupra necesitatii compararii titlurilor este nefondata.
Instanta a facut o asemenea analiza chiar si in conditiile in care recurentul - parat, nici nu detine un astfel de titlu.
Nu sunt intemeiate nici argumentele intervenirii uzucapiunii de 30 de ani, posesie prin care recurentul ar fi devenit proprietar pe imobil, intrucat, asa cum si judecatorul fondului a motivat, nu sunt indeplinite conditiile legale pentru dobandirea proprietatii intr-o atare modalitate.
Cat priveste cererea reconventionala si criticile aduse sub aspectul retinerii  unei cote in cadrul actiunii in  revendicare  si respectiv  a unei cote inferioare si aceste critici sunt nefondate.
Fiind vorba de lucrari efectuate  in comun  de cei doi fosti soti la imobilul in  litigiu si fata de obiectul cererii reconventionale cu care instanta de fond a fost investita, era obligatoriu ca pe cale incidentala, chiar si in lipsa unui proces de partajare a bunurilor comune, instanta sa analizeze  contributia recurentului la aceste lucrari pe baza de probatorii in conditiile in care suma pretinsa si contributia adusa au fost contestate de intimata IC.
Judecatorul fondului a facut  o temeinica analiza a probatoriului administrat sub aspectul  contributiei recurentului iar faptul ca doar acesta a solicitat sa i se restituie cheltuielile facute, nu justifica atribuirea lor in mod exclusiv.
Drept pentru care, vazand dispozitiile art. 312 alin 1 Cod procedura civila, tribunalul a respins ca nefondat recursul.